生地、毛地、熟地的价值构成

生地、毛地、熟地的价值构成 生地.毛地.蕊地的价值构成 口宗跃光杨晓孟辛琳 摘要:本文从马克思的地租理论和现代 西方经济学派的城市级差地租理论出发,对 生地,毛地,熟地的价值结构进行界定.土 地从生地,毛地到熟地的转换,直接表现为 对同一地块连续追加投资所具有的不同等级 的生产力,即级差地租?的增减.从某种意 义上说,生地,毛地,熟地也是土地资本累 积动态过程的体现及其不同阶段的物化形 态. 关键字:生地,毛地,熟地,价值构成 在房地产估价中,土地的价值结构对地 价的形成具有重要作用.本文拟就生地,毛 地,熟地的内涵及价值构成进行探讨. 一 ,土地,毛地,熟地的概念界定 近年来我国学者分别从土地的相对用 途,开发程度,土地资本的物质状态,土地 权属关系等对生地,毛地,熟地的价值构成 进行界定. 1.根据土地的相对用途区分 葛震明谈到”生地和熟地是指土地相对 开发程度,并无绝对的界限.如农田,就农 村或农业使用而言是熟地.而相对于城市用 地而言则是生地.生地通常是指未曾开发或 要重新开发的土地,如山地,农田,填海造 地以及其他各种闲置的土地.经开发或重新 开发的土地,即直接可按原定要求建造房屋 和各种设施的土地,又称为熟地.”L 2.根据土地的开发程度区分 林英彦教授在《土地经济学通论》用假 设开发法计算地价时,曾对生地定义”未开 发的土地”.李恩辕和杨德顺指出”运用成 本估价法评估新开发的土地价格,就是估算 出未经开发的非建筑用地(即为生地)开发 为建筑用地(熟地)所需要的必须费用”_2J. 赵兴仁等也提出”生地价格是未经开发或开 采的土地价格,它的高低取决于土地的期望 值和土地的用途,环境及土地改造工程量的 大小.熟地价格指已经进行了一定程度开发 的土地价格”j.孟晓苏指出”未经开发的 原始状态的土地为生地,经过开发的土地称 为’熟地’,熟地是一种资产.叫’地产’; 把生地变成熟地的过程为’土地开发’,’三 通一平’或’七通一平’——完成以后,土 地开发就已完成.开发公司就由此进入房屋 的开发建设阶段或转让给商品房开发公司来 继续下一阶段的工作J.”柴强谈到”生地 无开发成本,新开发土地为熟地.包括填海 造地,开山造地,征用农地后进行三通(五 通或七通)一平,拆除城市旧城区中旧有建 筑物整理后出售土地等.”5 3.根据土地资本的物质状态区分 胡定核和骆锦星等谈到”熟地是指:完 成前期基础设施和统一配套作到电讯通,供 电通,煤气通,上水通,下水(雨水,污 水)通,道路通和场地平整.”王克忠提出 房地产的物质或物理状态可分为生地,毛 地,熟地,纯建筑物,房地产L6J. 4.根据土地权属关系区分 徐文通,赵华中从使用权和土地投资开 发两个角度来讨论生地和熟地,指出”土地 开发公司和房地产开发公司将通过一级市场 (一级市场指国家将土地的使用权限期出售 给用地单位,主要是土地开发公司)出让方 式获得的土地(即生地)投资开发后形成的 熟地使用权”_7J. 纵观以上观点,我们认为,生地,毛 地,熟地可以从土地的开发经营程度,土地 资本投入强度和相对用途进行区分.但是就 城市用地而言,生地是未开发或需要开发的 土地.毛地指已经开发但是需要进一步投资 一 27— 改造的土地,特别是需要二次开发建设用地 或需要改造的旧城区土地;熟地指已经完成 对生地或毛地的资本投入,为房产开发作好 一 切准备的建筑用地.从生地——毛地—— 熟地的熟化过程构成地产开发的全过程.下 面,我们来进一步探讨生地,毛地,熟地的 价值构成. 二,生地,毛地,熟地的价值构成 1.绝对地租是土地价值形成的基础 所谓地租意旨报酬或收益,是土地所有 权借以实现的经济形式.马克思的地租理论 认为土地所有权集中体现在绝对地租上,即 无论土他本身的状况如何,只要有土地所有 权存在,只要利用该土地,就必然有地租存 在.即绝对地租的实质因土地所有权的存 在,租用任何土地都必须绝对交纳的地租. 我国实行土地有偿,有限期使用 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的理论 依据,正是由此推导出来.此外,马克思还 提出了资本化的地租表现为土地价格,其公 式为:土地价格:地租/还原利率. 2.城市级差地租在土地价值中的作用 城市级差地租按其类型可分为城市级差 地租第一形态(级差地租I)第二形态(级 差地租U). 2.1城市土地位置的优劣形成城市级 差地租I 级差地租I是土地肥沃程度不同和位置 的差异,等量资本投入在相同面积不同地块 上产生的超额利润.城市土地是城市人口和 各种经济活动的载体,与农业不同,城市土 地位置优劣具有更重要意义.城市土地位 置,不仅直接影响厂商为生产商品所需购买 的各种生产 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 的运输成本,同时也影响商 品到消费者手中所必须承担的推销和配送成 本.另一方面,城市土地的优劣.主要体现 为工业,商业,金融业,公共事业和人口在 特定空间区域中的分布状况和集中程度产生 集聚效益上的差异,它是形成城市级差生产 力并进一步形成级差地租的又一个重要条 件. 2.2城市土地莲续追加投资梅成级差地 一 28一 租? 级差地租?是由于在同一地块上连续追 加投资,使该土地具有更高的生产力所生产 的超额利润.在特定空间范围内,国家,企 业和个人的投资行为,都会改变或提高城市 级差生产力.这种在同一块土地连续追加投 资,形成级差地租第二形态,集中表现为追 加区域内土地及其附着建筑物的价格或租金 上涨. 3.土地资本累积性与土地增值 广义的土地资本是指投入土地的物化劳 动与活劳动所形成的资本.其特点具有持续 积累性,成数效应性和空间集散性.土地固 定资本价值的形成具有持续性,积累性的特 点,即在同一土地上,在最有效使用原则的 指导下,人们可以通过连续追加投资,形成 价值的持续积累.土地固定资本的持续投入 通常具有”土地赞本乘数效应”的功能,即 前期投资会带来二期,三期等多次滚动投 资,从而使土地价值按乘数的关系增长.大 型土地固定资本在特定空间范围内的持续积 累和乘数效应的作用下,会在一定距离范围 内产生吸引和辐射现象,从而影响其本身和 周围土地的级差收益.土地资本的这些特 点,对土地价值的影响直接表现为对同一地 块的连续追加投资所具有的不同等级的生产 力,表现为级差地租的第二形态的增减,进 而影响到地租资本化所形成的价格从某种 意义上说,土地从生地,毛地到熟地的转 换,正是土地资本累积动态过程的体现及其 不同阶段的物化形态. 4.生地价格,毛地价格和熟地价格 土地价值属性的外在表现形式有二.一 是地租,二是地价.生地价格是指获得生地 地块所有权或使用权所支付的一切费用.私 有土地可直接购买获得所有权或使用权;公 有削土地一般通过租赁获得使用权.政府部 门可以根据经济和社会发展的需要,以尊重 私有财产,合理购买为前提,使私有土地变 为公有土地.我国实行国有土地所有制和集 体土地所有翩,任何部门和个人都不得买卖 土地所有权.为了提高城市土地利用效率, 由国家土地管理部门经统筹规划.以批租方 式出让使用权.目前,城市土地的批租价就 是政府出让土地使用权的土地租用价格.毛 地价格为旧城区中需要经过第二次开发(旧 城区中须先动迁安置用户,拆平旧有建筑方 可使用),即经过城镇改造方能成为熟地的 土地价格,或是农村用地中已经进行了一定 的资本投入(譬如大市政和”四源费”),但 对于房地产开发而言,还不能直接投入使 用,需经过熟化(达到”七通一平”)才能 进行房产开发的价值.熟地价格包括生地价 格,开发费用及其他费用,可以直接进行开 发项目建设的土地. 5.不同类别的生地,毛地开发为熟地 的价值构成 在土地开发过程中,生地,毛地的类别主 要有旧城区,郊区农田,山坡地,填海造地. 5.1旧城区再开发成本 其成本费为下列8项之和,即:(1)生 地价格(2)拆迁安置费(3)前期工程 费(4)基础设施配套费用(5)利息 (6)开发利润(7)问接费用(8)税费 其中拆迁安置费是指进行旧城区的再开 发时,首先要将旧城区的原有单位,居民和 其他地上物进行合理的迁移,安置及迁除所 需要的费用. 5.2郊区农田再开发成本 其成本费为下列8项之和,即:(1)征 地费(2)拆迁安置费(3)前期工程费 (4)基础设施配套费用(5)利息 (6)开发利润(7)间接费用(8)税费 其中征地费是指占用集体所有制土地所 需支付的费用,按国家及地方人民政府的规 定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 支付;拆迁安置补偿费是指拆迁农户 所需的各种补偿. 5.3山坡地再开发成本 其成本费为下列8项之和,即:(1)山地 价格(2)前期工程费(3)铲土及填土费 (4)基础设施配套费用(5)利息(6)开发 利润(7)间接费用(8)税费. 其中前期工程费有所不同,主要发生在 规划,勘察等方面;铲土及填土费是指对山 坡进行改造,平整所需要的费用. 5.4填海造地再开发成本 其成本费为下列8项之和,即:(1)海滩 占地费用(2)前期工程费(3)取土与填土 费用(4)基础设施配套费用(5)利息 (6)开发利润(7)间接费用(8)税费 其中铲土及填土费是支付给政府的资源 型费用.取土与填土费用是指购买填海所需 要的土石费及其运输费. 以上各类生地的开发费用项目虽然有差 别,但可归纳为:(1)生地价格(2)开发费用 (3)利息(4)开发利润(5)间接费用和 (6)税费,即:熟地价格=生地价格+开发 费用+利息+开发利润+间接费用+税费, 其直观形态可以用图1表示. 小市政 大市政煮四源费 征地费(拆迁费) 土地所有权价值 熟地价格毛地价格生地价格 图1生地,毛地,熟地价值构成示意图 三,结束语 在房地产估价中,生地,毛地,熟地的 价值结构明显不同.本文在总结前人工作的 基础上,从马克思的绝对地租和城市级差地 租理论出发,区分出三种土地价值结构的异 同.上述分析表明,生地价值主要由绝对地 租和级差地租I组成,是土地所有权借以表 达的形式加上区位条件的差异.生地,毛地 到熟地的转化过程,主要是土地资本对同一 地块连续追加投资所产生的累计效应和成数 效应,使其具有的不同等级的生产力,即表 现为级差地租?的增减或改变.在实际应用 过程中,我们要特别注意三种用地划分的相 对性和动态性. 参考文献 1.葛震明等房地产估价同济大学 出版社,1997,p74—75 2.李思辕等房地产估价中国建筑 工业大学出版社,1997,p9—1O 3.赵兴任,杨豫等城市房地产工程 学科学技术文献出版社,1995 4.盂晓苏房地产投资与交易中国 大地出版社.1993.2 5.柴强房地产价格评估中国物价 出版社,1993 6.王克忠等房地产经济学教程上 海:复旦大学出版社,1994,p52—53 7.徐文通,赵华中房地产经济学 中国金融出版社,1992,12 8.曹军建现代房地产估价理论与方 法中山大学出版社.1997 9.程连生等城市房地产经营与估价 北京:中国大地出版社,1993 lO.琼-罗宾逊,约翰-伊特韦尔现代 经济学导论 l1.李顺德等价值学大词典北京: 中国人民大学出版社,1993 12.雷懋成,李加荣房地产开发与经 营重庆大学出版社,1997 l3.虞晓芬等房地产估价——理论, 方法,案例北京:中国 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 出版社,1995 l4.张跃庆等房地产开发经营经济 日报社,1995.8 15.田金心,刘力房地产经营中国 建筑工业大学出版社,1997 16.武永祥房地产投资与分析中国 建筑出版社,1997.3 l7.梁运斌世纪之交的中国房地产发 展与调控经济管理出版社,1996.1 l8.张跃庆等城市土地经济问题光 明日报出版社,1990 (作者单位:北京师范大学资潭与环境科学系 北京凯旋达房地产估价所) I…’I…’I__.?’.’I.【_?’I..【_?_?.’IE.’’I_’I..【_?IL1…’I…’__?.-’’.__?.’. (上接第41页) l3号楼评估值=4170.57x590x15%+ 836.84x590x50%:615963元. (9)14号楼 总建筑面积为2154.55平方米,基础已 完工,主体已完五层半,计建筑面积 1584.19平方米. 14号楼评估值=2154.55x590x15%+ l5s4.19×590x50%:658014元. (10)合计 一 30一 在建工程评估值合计: 416O20+1476847+682093+851686+ 2570236+2444436-I-478906-I-615963+658014 :10194201.O0兀. (本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 由:由株洲建业 有限责任会计师事务所提供) 二000年三月二十二日