项目物业前期介入主要工作内容通用

实用管理制度资料/CommonExamples                   SZ-GL-73第PAGE\*Arabic\*MERGEFORMAT2页／共NUMPAGES\*Arabic\*MERGEFORMAT2页项目物业前期介入主要工作内容通用提示：该管理制度资料可用于集体管理中，为使集体的一切工作和所有员工有章可循，高质高效地完成经营生产任务，最终使其各项工作按规律有序地运转，从而产值最大化。本文档可任意编辑，请在使用前仔细阅读正文。　　项目物业前期介入主要工作内容　　前期介入　　项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。　　为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视！　　下面首先列举物业前期介入主要工作内容：　　1.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订、《物业工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》　　a.了解工程进度：计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；　　b.了解销售时间、入住时间；　　c.编制并确认、《物业工作计划》、《前期介入方案》；　　d.签订《前期物业服务合同》.　　2.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议　　a.道路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要;　　b.停车场的规划，应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用;　　c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;　　d.安防设施的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;　　e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求;　　f.商铺及便民服务点的规划，应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;　　g.文娱活动场所的规划，应考虑：使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.　　h.管理用房，应考虑：位置、面积、装修　　i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。还要考虑：面积、装修　　J.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑：　　（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响；　　（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。　　K.绿化，应考虑：　　（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种　　a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；　　b:植物的生长期与开花期的适宜性；　　c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.　　（2）便于养护，有利于养护成本的降低　　L.小区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响　　M.建筑的外立面，应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本　　N.公共部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井　　O.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其 标识 采样口标识规范化 下载危险废物标识 下载医疗器械外包装标识图下载科目一标识图大全免费下载产品包装标识下载 　　P.公共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源　　3.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议　　a.水、电、气的容量，抄表方式，应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响；　　b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否合理，方便使用;　　c.家居的安全性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;　　d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;　　e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑：使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.　　4.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：　　1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施；　　2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪；　　　　3）、节约资源：楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）；水的循环利用等。　　5.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议　　1）停车场，应考虑：　　a：用IC智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞；　　2）门禁，应考虑：安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门，门应考虑减噪；　　3）安防，应考虑：　　a：围墙的红外线装置不能有死角；　　b：闭路电视的安装位置必须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动；　　c：室内防盗系统：除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理；　　d：保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。　　4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供应商决定，系统软件应可以和财务软件接驳；　　5）背景音乐系统，应考虑：实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。　　6.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。　　7.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出建议　　1）电梯，应考虑：　　a、采用变频技术既节能且运行平稳；　　b、多部电梯可考虑群控；　　c、承载应考虑住户数量的多少；　　d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器；　　e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统；　　f、故障自动平层开门；　　g、梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。　　2）消防设施，应考虑：　　a、消防按钮必须在适当的高度和位置；　　b、喷淋不能有死角；　　c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度；　　d、消防栓门应采用玻璃门；　　3）供配电，应考虑：　　a、发电机应与市电相互联动与互锁；　　b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器　　4）给排水，应考虑：　　给水：　　a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施；　　b、恒压供水选用变频电机可节能；　　c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式；　　d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。　　排水：　　a、屋面必须有足够的坡度；　　b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应；　　c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应；　　d、污水管与雨水管必须分开；　　e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。　　8.与地产公司项目部、施工单位沟通，对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议　　1）施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。　　2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项：　　a、楼栋避雷合格；　　b、楼顶防水层；　　c、水管试压合格；　　d、室内卫生间防水合格；　　e、房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（1000兆欧姆以上）。　　3）设备安装调试过程中应注意事项：　　a.路接地合格;　　b.超载和漏电保护合格;　　c.防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）;　　d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。　　4）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。　　常见工程问题：地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。　　9.对项目的物业管理费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 提出建议　　依据当地相关政策、法规；　　调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准；　　调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准；　　调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力；　　根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求；　　成本测算。　　10.协助地产公司在售楼前编制、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》　　11.配合销售工作　　a.参与买卖合同的评审、修改，特别是物业管理方面和产权范围界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面;　　b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;　　c.提供物业品牌宣传资料，如展板、荣誉证书;　　d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的　　保洁保安服务;　　e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;　　f.在物业网站上介绍项目情况.　　12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等　　13.与地产公司项目部一起，参与竣工验收　　14.与地产公司项目部沟通，主持接管验收　　15.与地产公司项目部沟通，入伙应交费用的确认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等）　　16.与地产公司项目部沟通售后服务:保修期内的工程问题处理　　17.与地产公司营销部沟通，做好入伙准备。如入伙通知、入伙仪式等