业态规划与品牌调整管理
规定
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1业态规划XX广场步行街业态规划包括步行街定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。1.1新项目开业三个月后，各地商管公司必须根据广场经营状况分析和市场调研对广场的定位和业态规划进行评估，并形成报告经各地商管公司总经理批准后，报集团商管公司营运部呈集团商管公司总经理审核；1.2各地商管公司须于每年年初根据广场经营状况分析和市场调研，对广场的定位和业态进行分析，并形成报告报集团商管公司营运部备档；1.3主力店出现经营困难或重大调整，对步行街经营有较大影响的，当地商管公司必须进行专项调研，并形成报告报集团商管公司营运部备档；1.4对于商业步行街经营出现严重问
题
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或50%以上商铺租赁合同即将到期的广场，在合同到期前3个月，由当地商管公司草拟广场步行街业态调整规划，报集团商管公司分管副总经理审核；1.5业态调整规划、步行街招商政策及租金
方案
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形成后，报集团商管公司总经理审批，重大租金调整方案需上报集团分管副总裁审批；1.6对已经确定的XX广场步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进行调整和改动的，需事先上报集团商管公司批准；1.7经营期广场应根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作；1.8对于商铺品牌更换，应签订后续品牌后方可与现经营品牌签订终止合作。2商户与品牌分析各地商管公司营运部在周报和月报的基础上对商户进行分析，分析的内容包括：品牌的定位、品牌对广场的贡献度、商户经营能力分析（商户经营的损益分析工具具体参考营运部下发的分析模版）、商户经营发展趋势、潜在的经营风险等；对不符合广场的发展方向、经营有风险的商户，提出调整意见，进行备选品牌和商户的储备。3品牌与商户调整3.1招商政策与租金方案招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策；招商政策及租金方案形成后，经集团商管公司营运部审核，报集团商管公司分管副总经理、总经理审批；商铺招商政策及租金经审批后，当地商管公司需严格执行；集团商管公司营运部负责监督、检查政策及方案执行情况。3.2空铺管理3.2.1各地商管公司应严格控制空铺率，不得超过1.5%（面积占比），对于空铺补充招商，原则上商铺空置时间不得超过30天；3.2.2各地商管公司需按月上报空铺情况（下月5日前），并上报空铺招商进展情况。（附表：空铺招商月报表）4租金管理各地商管公司在调研的基础上，结合商圈的发展态势和广场自身的经营状况（包括品牌影响力、市场认可度、销售额、客流等），形成本广场的租金调整方案，经各地商管公司总经理同意后报集团商管公司营运部、租费部审核备案，并报集团商管公司总经理审批。5品牌调整
规范
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各地商管公司在经营过程中，必须建立退、掉铺预警机制。各地商管公司对业态和品牌进行调整时，必须上报审批：一次性调整业态或面积比例低于10%（含）、且租金收益高于集团批准指标，由集团商管公司审批；一次性调整业态或面积比例高于10％经集团商管公司审批后，报分管副总裁批准；业态或品牌调整导致租金收益低于集团批准指标，经集团商管公司审批，分管副总裁批准后，报集团分管财务副总裁或总裁批准。各地商管公司在上报申请时必须一同上报前后租金增减对比表；各地商管公司在步行街本期合同到期6个月前，必须进行详细的市场调研，形成合同到期后的系统租赁方案，上报集团审批。调整后租金水平低于集团租金
标准
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的，报集团分管副总裁和财务副总裁审批。
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