海宁大道丶盐河路一带市场调查报告和营销建议

海宁大道丶盐河路一带市场调查报告和营销建议 南京浩之华不动产顾问有限公司 海宁大道、盐河路一带 市场调查报告和营销建议 浩华不动产机构 南京浩之华不动产顾问有限公司 第一部分:楼盘调查报告 一、中茵名都 位置:盐河路和海宁大道交汇处 开发商:中茵集团 建筑商:浙江昆仑建设集团，华强建设 建筑面积:35万平方米 类型组成:多层，小高层，高层，商铺 总户数:2000户左右 面积跨度:90----140平米 价格:多层3000元/平米 路边高层2480——3000/平米 内部高层3200---3450/平米 层差:多层100元/平米 高层50元/平米 周边交通:海宁大道，盐河路 开发期数:2期，目前开发一期 交房时间:一期明年年底，二期开工时间不确定 价格:均价:2980元左右每平米，最高3200元左右每平米 总体情况:一期开发的有多层，高层，商铺，商铺为内街商铺，内设幼儿园，会所，游泳池等配套，楼间距大1:13>.46，28米左右，层高2.9米，供暖设施为壁挂式，绿化率达50%左右，物业公司等都未定。 优惠政策:一次性付款可优惠98% 广告:在周边路段均有广告牌，并且在9.20日前后苍梧晚报上有整版关于9.23日开盘广告 户型状况: 户型面积:90平米户型，两室两厅，客厅、主卧室朝南，卫生间位于南北卧室之间。 110平米以内户型，两室两厅，两室朝南，客厅餐厅混为一体，并且全部朝北。 114平米户型，三室两厅一卫，进户门左手是餐厅厨房，餐厅对面是客厅，开间4。4米，沿客厅往里走，朝南两间房，一房朝北，南北主次卧室间是卫生间，朝南次卧室有储藏间。 130平米户型，四室两厅一卫，两房朝南，两房朝北，卫生间在南北主次卧室之间。 140平米，三室两厅两卫，两室朝南，一室朝北，双阳台，客厅、主卧各一个，主卧中是弧形阳台。 附:开发商情况:苏州中茵集团是莱茵达集团进驻江苏树立的品牌，集团以房地产项目的开发经营为主，总部设在江苏苏州，目前已在苏州、南京、扬州、南通、昆山、太仓、盐城、连云港等设立分公司，并形成以苏州为中心的江苏投资开发圈， 目前集团下属子公司有苏州莱茵达置业有限公司、 苏州中茵皇冠假日酒店有限公司 、江苏中茵置业有限公司、苏州中茵置业有限公司、太仓中茵科教置业有限公司、连云港中茵房地产有限公司、 江苏中创置业有限公司、苏州华锐阳澄湖旅游投资有限公司、昆山泰莱建屋有限公司、新苏皇冠物业管理有限公司。 集团下辖多家子公司，主要涉足房地产、酒店、教育、IT、广告媒体、商业管理、制造业等多个领域。 二、安达海宁之都 位置:海宁大道与南极南路交汇处 定位:领袖生活，南区标志性建筑 开发商:连云港安达置业有限公司 代理商:苏州市天地人房地产投资顾问有限公司 建筑面积:2.8万平米 类型:16层高层和一层商铺 总户数:200户左右 面积:100平米左右，120平米左右 周边路段:南极南路和海宁大道 公交:23路、25路 价格:没有开盘，价格未定，约3000元左右/平米 周边配套:南方超市、海韵幼儿园，海宁小学，建宁小学，海宁中学等，周边比较齐全 物业管理:未定，可能是兴业物管，物业费0.6元左右，具体没定 交付时间:明年年底 总体情况:住宅层高2.9米，商铺层高5.4米，以休闲娱乐和社区商铺为主，采用可视对讲门，彩铝窗，双层中空玻璃，独立地暖，IC卡门禁系统，框架剪力墙结构，外墙保温材料，预设燃气管道 广告:在楼盘门口有彩虹门，灯笼等宣传 户型状况:100平米左右户型，三室两厅两卫，三室朝南，客厅、餐厅朝北，并且混为一体，餐厅厨房距离较远。 110平米左右户型，两室两厅，主次卧室一南一北，并且中间夹有厨房、卫生间，和我们116平米房有点相像。 145平米户型,三室两厅两卫，两房朝南，一房朝北，主卧室中有一卫生间，南北主次卧室间有一卧室，朝南两主次卧室在朝南客厅两边，并且阳台在卧室中。 三、澳城118 位置:海宁大道南侧 定位:澳洲风情加新都市主义 开发商:南京德鸿地产 建筑面积:4.2万平米 类型组成:3栋12层高层和二层商铺 总户数:300户左右 面积:90----145左右 价格:均价3000，最低价2800，最高价3200 层差:八楼以下差40，以上差30 周边路段:海宁大道，瀛洲路 交房时间:明年年底 物业管理:物业费0.7元， 总体情况:周边是车管所，商铺主要以汽车展示为主，二层为办公楼，层高5.8米，住宅层高2.9米，属于短肢剪力墙结构，供暖设施为水暖，外立面一层二层以蘑菇石铺饰，三层以上为瓷砖和涂料，采用中空玻璃，彩色铝合金，可视对讲系统，红外线传感系统，并且对车是一卡一车。 广告:在各路段均有大型广告牌，并且招销使 户型情况:90平米左右，两室两厅，一南一北两间卧室，客厅、餐厅混为一体，并且朝北，厨房、卫生间处于南北卧室之间，并且客厅与卧室各有一阳台。 122平米户型，三室两厅一卫，与90平米户型大致一样，但在朝南的卧室旁多一房间。 131平米户型，三室两厅一卫，与122平米房类似，但在其中一间朝南卧室多一个拐角飘窗。 145平米户型，三室两厅一卫，与131平米户型类似，其中一间朝南卧室多一个拐角飘窗，并且背面书房是弧形全落地玻璃窗。 四、景山秀水 位置:海宁大道南侧，瀛洲路东侧 定位:经济适用，景色秀美 开发商:连云港房屋开发总公司 建筑面积:8万平方 类型组成:4栋高层，4栋多层 总户数:680户 面积:100----180左右 周边路段:海宁大道，瀛洲路 交房时间:明年年中 物业管理:物业费0.6元， 总体情况:地下公用汽车车位，住宅层高2.8米，无供暖，层差20元，未开盘，约定价格100000。 价格:3000元左右，高层2778——3200元/平米 多层2600——3000元/平米 广告:在楼盘附近均有广告牌 户型状况:87平米: 户型双卧朝南，主卧4.2米开间，外接景观飘窗，大厅向北，厨房与卫生间相连。 110左右: 两室朝南，客厅北向、开4.1米，卫生间，厨房向北，餐厅东向。 130左右:两室一厅朝南，南厅开间4.5米，主卧带私卫、景观飘窗，户内带独立储藏室。北边带景观阳台、卫生间、一室一厅。 140以上:两室一厅朝南，南北两厅、厨房相连，南北双阳台。 五、城市花园 位置:海宁大道与通灌南路交汇处 定位:地段好，价格合理 开发商:连云港房上房地产开发有限公司 建筑面积:住宅面积2万平米 类型:一栋18层高层和一栋商铺 总户数:180户左右 面积:94---145平方米 周边路段:通灌南路、海宁大道。 价格:住宅2710-2900元\平米， 商铺11000-12000元\平米 层差:七楼以上差60元\平米，以下差20元\平米 周边配套:新海试验中学、海宁中学、建宁小学、家得福超市、南方超市、通灌南路餐饮街、眼科医院，周边比较齐全 物业管理:连云港万安物管，物业费0.8元左右，具体没定 交付时间:明年年底 总体情况:住宅层高2.9米，商铺层高4.8米，以社区商铺为主，采用对讲门，双层中空玻璃，独立地暖，预设燃气管道 广告:在楼盘附近均有大型广告牌 户型状况: 94平米户型，两房朝南，客厅朝西，餐厅厨房一体，和卫生间一起朝北。 121平米户型，三室两厅一卫，两房朝南，一房朝北，客厅朝西，并且客厅没有窗户，朝北卧室有储藏间。 145平米户型，三房两厅一卫的，三房朝南，客厅朝西，有窗户，应该是边户，餐厅朝北。 六、文彦山庄 位置:盐河路上，紧邻康缘小区 类型组成:,,幢楼，由多层，高层，商铺为主 物管:香港或南京某物业公司，招标 物业费:多层,(,――,(,元，高层,元左右 现状:目前宣传彩页等都未出来，未开始销售，预计年底开始开盘，明年年底交房，多层为 砖混结构，外立面为面砖，跃层为赠送，价格未定。 周边配套:配套不全，基本上什么都没有，只能可靠本小区自由商铺 交通:盐河路，海宁大道 户型状况:没有宣传页，具体户型没有。 价格:预计3000元左右 七、天景美地 位置;位于盐河南路 开发商:南京广厦置业有限公司 物管;广厦物管 策划:苏垦机构 类型组成:多层，并且为砖混结构 面积跨度:,,,,,,,,平米，其中三室房均在,,,平米左右 绿化率:,,, 周边配套;生活很不方便，基本没有生活配套 周边交通:东临盐河南路，南靠海宁大道 价格、开盘时间:一期价格2850左右，二期均未定，房子没有开始销售，预计是11月底， 预计2900元左右 户型状况:没有彩页宣传 八、新贵都 位置:盐河南路 开发商:连云港兆隆房屋开发有限公司 类型组成:单身公寓与商铺，单身公寓装修好，层高为3.3米，价格均为,,,,――,,,,元左右每平米，商铺层高5.5米，开间,米，进深,,,,,,米，价格,万左右每平米，最小面积,,,平米，没有卫生间 周边配套:邻近西城菜场，农工商超市，工作，就学，休闲，购物先对比较便利 周边交通:,路，,,路，并且离,、,、,,、,,路公交站牌要,分钟左右 户型:单身公寓:一卧一厅一厨一卫，卧室朝南，厅在中间 九、东方纽约城 位置:海连西路，农工商斜对面 开发商:连云港市福港房地产开发有限公司 类型组成:共,,幢楼，又多层、小高层、高层组成 面积:,,――,,,平米 户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 : 餐厅多与客厅连在一起，但没有十分明确的功能划分，且户型设计多为浪费，,,,、,,,平米均设计成,房，,,号楼为主楼，面积在,,,、,,,平米左右，总价约,,万元左右 周边配套;比较齐全，在农工商斜对面，连云港口腔医院对面，周边餐馆，休闲，娱乐丰富，购物，生活也很便利 景观特色:内部环境优美，丰富的景观轴线，多种绿化水景组团，欧美风情雕塑，中央水景大道，并且首层架空，各楼幢均有不同的组团组成 户型:68.21平米:一卧一厅一卫，无厨房 47.58、44.47:一卧一卫，无厨房 94.27平米:两室两厅一卫，主卧及客厅朝南，一室朝北，厨房和餐厅在进户门的两边，有两个储藏室(空间浪费) 121、120.84平米:两室两厅一卫，两室朝南，客厅朝北，餐厅和客厅连在一起，分工不明 确。 135.47平米:三室两厅一卫，两室朝南，客厅和另外一个卧室朝北。 146.04平米:三室两厅一卫，两室朝南，另外一个卧室朝北，客厅朝西，有个西阳台。 十、飞达嘉园调查报告 位于:朝阳路与海昌南路交汇处，康缘药业对面 开发商:连云港联新房地产开发有限公司 全案策划:汇丰行 开盘时间:2006年10月 共二期7栋:一期住宅+门面(明年年初交房) 二期门面(老房还未拆迁) 住宅4中户型面积从104-140平米(2+2+1，3+3+1，3+2+2) 经营范围:娱乐休闲区 价格:商铺13000元左右每平米，预计年租金为6---7万左右，住宅单价3000元左右 商铺数量:12间商铺 营造标准: 结构:砖混六层(不含车库)，低层门面为框架 层高:住宅标准层层高2.8米,商铺层高4.5米 外墙:外墙贴霹雳砖和乳胶漆 内墙:混合沙浆细拉毛 地面:水泥沙浆细拉毛 厨卫:水泥沙浆细拉毛 楼梯间:顶棚及内墙面仿瓷涂料 门窗:采用彩铝、部分双层玻璃、入户防盗门、单元电子对讲门、彩铝封闭阳台 煤气:预留接口(开通费用自理) 给水管:PPR上水管材，PVC排水管 供电:一户一表 弱电:预留电话、有线、宽带插头 所剩房源状况:目前销售状况不错，尤其是商铺，只剩南边一间101.6平米，单价13280元，总价为1349248元。 户型状况; 多层，104、105、106平米户型，两室两厅一卫，房间一南一北，进户门左手是朝北次卧室，旁边是卫生间和厨房，它们对面是朝南客厅与主卧，休息区和活动区由餐厅隔开。 108平米户型，三房两厅一卫，两室朝南，进门所见到的为客厅，客厅左边为餐厅、厨房、卫生间，右边为朝南两间卧室。 136平米户型，三房两厅一两卫，两房朝南，中间由客厅隔开，并且朝南客厅与次卧室阳台相连。 131、140平米户型，三室两厅一卫，进门可见餐厅，餐厅左边为客厅，厨房、卫生间，客厅朝北，餐厅右边为朝南三间卧室。 十一、山水湾 位置:南极南路 开发商:连云港东润置业有限公司 建筑面积:10606万平方米 类型组成:多层 总户数:200户左右 面积跨度:100、124、136平米 价格:最低价2600元/平米 最高价2900/平米 周边交通:海宁大道，南极南路 开发时间:05年底，07年初 交房时间:2007年3月 总栋数:7栋 小区状况;目前为现房，两面环水，盐河与玉带河，小区中间有公园，主题庭院，会所等，目前所剩房源只有6层，两种面积房，124和136平米，跃层为赠送，但很低，东西边户有平台，中间户没有平台。 户型状况: 100平米房，与我们116平米房一样，两室两厅，一南一北各一间卧室。 124平米房，三房两厅一卫，以餐厅为界，餐厅左边为客厅，厨房，卫生间，餐厅右边卫朝南的三间卧室，一间带阳台，其他两间带飘窗。主卧室带一储藏室。 136平米户型，三房两厅两卫，两室与客厅朝南，一室与餐厅朝北。 第二部分:楼盘营销策划建议 连云港房产发展基本情况 近年来，连云港市房地产市场持续发展，其主要特点是:房地产投资继续走强，商品房、商业用房供销两旺，价格一路猛涨，从总体上看，主要呈现以下特点: 1、高品质楼盘在扩张中高位运行 随着城区土地资源日渐稀缺，以及楼盘品质不断提高，06年上半年，连云港高档楼盘价位迭创新高，不断地挑战着港城市民的心理极限。06年以来，由于众多开发商家继续将目光锁定在部分特定的高端客户，以及地价的不断上涨，楼盘依然保持着寸土寸金的架势。许多项目的开发商由于看好连云港高品质楼盘的发展前景，众多高品质楼盘项目都已经陆续启动。 当然，在高档住宅市场供应量激增的情形下，市场总体需求量也呈现出攀升之势。受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质呈现出越来越精的面貌。高档住宅项目不再仅仅是价位上的“高处不胜寒”，品质上确实更能满足高端客户的需求了。 2、开发结构存在着部分的不合理性 当前连云港城楼市，住房供应结构还不尽合理:这反映在中高档次的商品房比例偏高、大户型房源比例偏高，而低端实用型商品房偏少。这种情况反映到销售层面，就造成了市场 产品供给与购房者需求不完全合拍，据我们抽样调查显示，普遍市民反映目前墟沟房价偏高，与居民的收入水平不成比例;部分市民反映，目前连云港房源难觅80平米以下的房型。 3、预计连云港未来楼市动向 连云港楼市近年来发展之迅速令人惊讶，投资越来越大、供应量越来越大，然而供应关系的矛盾也越来越大，目前房地产市场所呈现出的特点仍然是典型的供不应求态势。 现在的城市建设已经有了很大的力度，楼盘作为城市形象的一个重要载体，未来几年的发展趋势将会向更加精细的方向迈进。2002年以来，众多开发商介入港城的楼盘开发，此后出现了大量的明星楼盘，但目前从整体上看来，精细楼盘的数量还不够。但令人值得期望的是，由于开发商近年来拿地越来越难，购买者对该区域楼盘的要求越来越高，很多开发商为在有限的空间增加利润空间，纷纷在自己打造的楼盘上精雕细琢。未来几年。这种趋势就会更盛，将不再仅仅满足于传统的户型、环境、物业等，将会全力地使楼盘越做越精彩，户型、配套、景观也将都会有质的飞跃。 针对市场情况给予建议: 1、在面积关联关系方面 市场户型面积较大，总价较高，80平方米以下的难觅其“芳踪”。而且对于110—120左右的户型为市场的主要接受设计。 2、在户型关联关系方面 市场设计并不合理，甚至有部分房型主卧的隐私得不到保护。而且不能真正的做到功能分区，有部分房型甚至进客卧须经过主卧门口，主卧的隐私得不到真正的保护，如果是双卫的设计，主用卫生间没有明窗，厨房和卫生间有的房型相连，洁污分离不明显。 而且市场上的户型设计的样式都比较单一，都是在设计普通的板楼结构，最多设计双卫或功能分区就算是改进了，但现在这种设计已经不能满足市民的需求更不能适应现在的市场竞争了。建议发展商可以多做一些市场上创新的设计例如错层、小面积复式、小面积跃式，这样一来也大大的提高了楼盘的档次。 3、价格建议(此价格建议仅基于市场调查结果，考虑到后期营销售需要，未考虑财务成本。) 根据市场调查，我们发现我们市场的价格一般在: 多层起价2600元/平米，均价2600—2900元/平米，最高价格3000元/平米; 高层起价2500元/平米，均价2800—3000元/平米，最高价格3450元/平米; 商铺价格因地段、面积、开间的不同，价格由5000—11000元/平米不等。 在开盘初期与其他楼盘在价格上拉开一定的距离，低开高走，强势撬动市场，待占有一定市场份额后，可依据市场情况调整价格策略。 4、25—35岁是购房需求的中坚力量 在本次的调查过程中，我们了解到:有购房意向的这类人群仍然是以25,34岁这个年龄段居多，这主要是 因为此时正处于事业发展和结婚买房时期，需求旺盛，加上由于踏入社会有一定的积蓄，从而显现了较强的购买意向;35,54岁及以上年龄段在整个购房者中的比例为8%，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房或改善居住条件。 5、购房者的教育程度以中高学历(中专以上)人群居多 购房者教育程度为大中专以上的人群占总体的74%。具有较高文化程度的消费者超过了半数， 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 6、家庭年收入普遍有所提高，在本次调查中集中在3万元左右 7、有购房意向的人以事业单位和企业管理干部为主，私营企业主和企业职工则次之 事业单位职工依然是购房者的主体，国家公务员有购房意向的很少，个中原由可能是国家公务员2004年的购房热潮中已经先入为主，提前购房，或者单位有住房安排 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。而企业职工在前一轮的购房热潮中由于收入等各方面的限制大多没有能力购买或持观望态度而推后购买计划。 8、购房目的以自己居住为主，占总体的91% 调查显示，以自己居住为主要目的比例居绝对首位，占91%，另外 2,则表示购房目的是为了投资。其中，与往年相比较，一个显著的变化是购房以投资为目的的群体比例下降最大，当然，这个调查结果与购房者的心态和我们的样本数量有关。部分受访者是为了掩饰，不愿意透漏真实意图，绝大多数受访者是受目前的房地产政策和地产走势不明朗影响。可见，以投资为购房目的的人群大大减少，国家宏观调控的效果已经明显显现。主要是因为这么两个方面，一是国家持续加息等一系列调控房地产市场的“组合拳”，确实对一部分投资者产生了影响;二是现在购房者普遍预期政府将继续出台一系列 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ，这种对政策的预期，也会影响到对市场的预期，所以很多本来打算购房的人现已纷纷转向持币观望，这样就直接导致了市场观望气氛的产生。 结束语—— 由于时间仓促，工作量浩大，此 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 难免会有疏漏不足之处，希望贵公司多提出宝贵意见，以使我们在下一步的工作中更好的为项目服务。 我们期待与贵公司就项目方案做进一步的沟通和交流，对项目定位、营销策略等内容做出修正调整。 愿以我们的专业知识为您服务～ PAGE PAGE 25