土地估价师真题

第一部分案例分析(共2 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，120分。请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。问题(每小题4分)：1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。(一)答题要点及参考答案1．土地取得及权利变化的基本过程(1)1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；(2)2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；(3)2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；(4)2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；(5)2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；(6)2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。2．A公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带；(2)南：通城路；(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地；(4)北：寰宇电器公司。3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)(1)出让合同；(2)出让金收据；(3)土地使用权证；(4)土地登记档案。4．出让：地价内涵的要点(1)时点：2008年6月30日；(2)用途：工业用地；(3)使用年期：43年；(4)开发程度：内外“六通一平”；(5)土地性质：出让；(6)容积率：开发区平均容积率。5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数=16X7=112(万元)(2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1+增长率)X亩数=48／12X(1+10％)X7=30．80(万元)(3)返还的出让金二出让金当年实际支付价X(绿化用地亩数+后期占用l亩)=20÷(17-4)X(4+1)=7．69(万元)(4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金=112-30．80+7．69=150．49(万元)案例(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。单位．平方米、万元共用宗卡号：隐蔽地号隐蔽图号隐蔽调查表号叩983宗地面积4908坐落xx市南河路183号用途综合权利人大星商贸发展公司证件种类身份证证件编号隐蔽审批表号隐蔽单位性质股份制通讯地址XX市南河路183号邮编：XXXXXX(二)答题要点及参考答案1．错误更正如下(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮；(2)证件种类：身份证一法人代码证；(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权；(4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让；(5)使用年期：36年——40年；(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。2．其他登记卡(1)土地变更登记卡；(2)土地注销登记卡；(3)土地查封登记卡；(4)土地更正登记卡；(5)土地抵押登记卡。3．测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)计算土地转让价值土地转让价值：土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积=2454／4908X1532=766(万元)4．判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积=3372x(1—4％)x3376X3．12=3033．54(万元)第二部分估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分)报告一土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：XX厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)XX市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997年6月30日九、估价日期：1997年8月13日十、估价结果总地价：40，605，565．8元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名金胜利(略)范谋(略)程永发(略)十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为XX厂用地范围内的一部分，位于XX区XX大道XX号，西临XX江、北靠XX路、东临XX大道、南至XX厂，距XX大桥约3．5公里。2．土地登记状况XX厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为XX厂。评估对象为XX厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。3．土地权利状况估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置评估对象位于XX新区XX江东岸，距市中心约12公里，XX口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XX化工厂、XX煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临XX江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，XX新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。表1因素条件说明表内容待估宗地及实例比较因素待估宗地实例1实例2实例3交易时间97．694．194．991．3交易情况正常正常偏高正常区域离市中心距离12km13km18km12km因素区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域宗地面积、形状72034㎡，不规则476㎡，不规则50000㎡，不规则25799㎡，不规则个容积率0．750．80．50．7别环境条件污染小污染较大无污染污染小因素基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平年期50年30年50年50年4．编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2表2比较因素条件指数表待估宗地实例内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3交易时间100105105105交易情况100100115100区离市中心距离10010098100域因素区域性质100102102102面积、形状100101101101个容积率10010090100别环境条件10098101100因素基础设施状况100100100100年期10093．7100100表中有关修正说明如下：（1）期日修正目前，工业用地地价下跌了5%（2）实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/[1+1/（1+r）50]5.因素修正由表2进一步得到各项修正系数，如下表3表3因素比较修正系数表内容比较实例比较因素实例1实例2实例3实例地价(元／m2)560770543交易时间100／105100／105100／105交易情况100／100100／115100／100区域离市中心距离100／100100／98100／100因素区域性质100／102100／102100／102面积、形状100／101100／101100／101个容积率i00／10090／100100／100别环境条件100／98100／101100／100因素基础设施状况100／100100／100100／100年期100／93．7100／100100／100修正后价格(元／m2)563．8625．4502．06．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a．耕地占用税：6．0元／平方米。b．菜地建设基金：45．0元／平方米。c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。d．土地补偿费：11．5元／平方米。e．青苗补偿费：2．0元／平方米。f．土地平整费：15元／平方米。g．劳动力安置费：60．0元／。h．养老费：49．5元／平方米。i.征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米j．不可预见费：(d+e+f+g+h)×2％=2．8元／平方米。上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。(2)土地开发费用：取110元／平方米。(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％=(199．2+110)×12％=37．1元／平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来XX新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。第四部分附件(略)答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：1．第一部分后面应写上“总述”。2．估价项目名称不明确。3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。4．“估价依据”中未列出土地估价的技术 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，即估价规程。5．“地价定义”中未说明土地开发程度。6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。7．“估价结果”无单位地价和大写。8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。11．登记状况中无四至、登记等。12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。15．交易情况说明不正确。16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19．“基础设施状况”未作修正。20．交易时间未作修正。21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。24．年期修正未对r的取值作说明。25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。29．“土地开发费”无取费依据。30．利息计算中“利息率”的确定无依据。31．投资利息中开发期没有乘1／2。32．利润率的确定没有依据。33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。35．估价结果未大写。二、土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为XX公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积595．58平方米。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《土地估价报告 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 格式》(1996)。(6)XX省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象《房屋所有权证》。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595．58平方米单位面积地价：4485．25元／平方米总地价：2671325元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)二OOO年一月十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况估价对象位于XX市XX区XX路XX号，土地证号为X国用(XX)字第XX号，土地面积为595．58平方米，东至XX路、南至XX、西至XXXX、北至XXXX，宗地号为XXXX。2．土地权利状况估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。XX公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)(二)个别因素(略)第三部分土地估价一、估价原则1．最有效使用原则(略)2．贡献原则(略)3．变动原则(略)4．合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1．收益还原法(1)计算估价对象总楼价：计算公式为：P=a/r×[1-1/（1+r）n]其中：P为总楼价。a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r为综合还原率。n为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。(2)确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。①选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)②影响租金因素修正(略)。③客观租金的计算及确定。比准价格A=243．60元／平方米比准价格B=233．40元／平方米比准价格C=249．09元／平方米取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米(3)计算房地总收益：年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元(4)计算年总费用①管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51元②维修费：根据XX市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即：房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元③保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元④房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元⑤租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元(5)房地年纯收益：房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用=564317．15—118308．22=446008．93元(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。(7)计算总楼价：(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元(9)总地价总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元2．市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间1999年12月1999年3月1998年9月1999年12月灭易价格(力兀)3102，60275交易情况正常正常正常正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途商业商业商业商业用地面积(m2)651．6749，6385442容积率4．904．754．804．90建筑面积(m2)2914．5235618482187．9重置单价(元／皿2)680580600580成新率(％)75807570(2)房屋占地地价计算①房屋现值计算：房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元②实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496=3514．75元／平方米实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8．5％)／385=4019．X元／平方米实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442=3683．17元／平方米③比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度100舛10096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100④因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110／105110／100110／108商业繁华程度100／94100／100100／96交通条件100／97100／100100／101临街宽度100／98100／96100／95临街深度100／103100／108100／100⑤计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则：比准价格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103=4000．69元／平方米比准价格B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108=4264．22元／平方米比准价格C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100=4072．63元／平方米通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264，22元／平方米。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整)第四部分附录1．估价对象《国有土地使用证》2．估价对象宗地图3．估价机构《土地估价机构资质证书》4．土地估价师资格证书5．估价对象照片6．委托估价协议书土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：第一部分总述1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。2．估价依据中，“XX省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。4．估价结果中，缺少楼面地价。5．缺少《估价结果一览表》。6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。9．建筑物状况描述不详。10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分土地估价11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。12．未说明估价方法选择的依据。13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。14．未说明客观租金计算方法的选择依据。15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。16．出租总费用中漏计税费项目。17．未说明综合还原率确定的过程及依据。18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。19．收益还原法估价结果无单位地价。20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。22．比较因素中还应有容积率等的修正。23．未说明地价指数的来源依据。24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。27．地价的确定中，估价结果无大写。第四部分附录28．缺少估价对象房屋产权证。29．缺少估价对象位置示意图。30．缺少估价机构工商营业执照。31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。2010年《土地估价实务》真题及参考答案某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：（2）6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。2010年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。面积：平方千米；价格：元／平方米绪表请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；（表格式样）一季度二季度三季度四季度J001J0092.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数标准答案：答题要点及参考答案1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列））J001地价水平值计算式如下：J001地价水平值=（1200+1100）/2=1150（元／平方米）各季度各区段地价水平值计算结果表2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式一级地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×0.2）／（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）二级地价水平值=（675×0.6+600×1.2+750×0.6）/（0.6+1.2+0.6）=656（元／平方米）三级地价水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值整体地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×O.2+675×0.6+600×1.2+750×0.6+500×1+520×1.5+450×1.5）／（0.2+0.2+0.2+0.6+1.2+0.6+1+1.5+1.5）=596（元／平方米）4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数一季度地价水平值=1067（元／平方米）二季度地价水平值=（1150×xO.2+lOOO×O.2+1050×x0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）三季度地价水平值=（1190×O.2+1080×O.2+1120×xO.2）／（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）四季度地价水平值=（1190×0.2+1080×O.2+1120×0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）2007年一季度定基地价指数：100二季度定基地价指数：1067/1067×100：100三季度定基地价指数：1130/1067×100：106四季度定基地价指数：1130/1067×100=1062010年《土地估价实务》真题及参考答案3-土地估价师某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。待估价宗地有关信息如下：（1）甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。请根据以上情况回答51-55题。1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（）。A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（）。A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平3.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（）万元。A.590B.467C.530D.4804.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（）元／平方米。A.1000B.1100C.1200D.128055.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为（）元／平方米。A.1000B.1110C.1200D.1260标准答案：AD,BCD,C,B,B2010年《土地估价实务》真题及参考答案4-土地估价师甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2.89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。请根据以上情况，回答56-60题。1.根据上述情况，下列表述正确的是（）。A.若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B.该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金C.若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设2.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为（）。A.0.85B.0.94C.2.6D.2.893.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（）万元。A.10062B.10122C.10300D.103614.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（）。A.1.56,1.33B.3.5,2.4C.2.4,3.5D.均为2.895.若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是（）。A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元C.以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年D.估价时建筑容积率设定为0.94标准答案：C,A,C,B,A2010年《土地估价实务》真题及参考答案5-土地估价师某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。标准答案：1.解题思路与方法选用根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。2.解题步骤（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0（元／平方米）c.征地费合计：90＋3.0=93.0（元／平方米）d.征地管理费：93.0×4％=3.72（元／平方米）e.耕地占用税：5元/平方米f.耕地开垦费：10元／平方米g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）（2）土地开发费土地开发费=90元／平方米（3）投资利息投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米）（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20％，则：土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/平方米）（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5（元／平方米）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。2010年《土地估价实务》真题及参考答案6-土地估价师待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。估价要求某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。估价过程（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。（4）求取地价。标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。⑥将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737地价=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）测算方式二、利息中不计地价款的利息不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：①不动产总价=19746401（元）②建筑费及专业费=8000000（元）③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④开发商利润=2972737（元）⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格开发完成时地价=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）2010年《土地估价实务》真题及参考答案7-土地估价师甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。标准答案：（一）答题要点及参考答案1.解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。2.解题步骤（1）计算房地年总收益50×950×12=570000（元）（2）计算年总费用①年管理费=50×950×12×5％=28500（元）②年维修费=1600×950×2％=3040