房地产成本管理

房地产成本管理2009-03-11房地产成本管理内容要点 成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决房地产成本管理一、成本管理理念本章内容要点房地产成本管理的行业与角色特征房地产成本管理的认识过程房地产成本管理的六大要素：5W1H房地产成本管理当前的指导思想房地产成本管理 房地产成本管理的行业与角色特征1、成本管理的基本内容合理确定成本及有效控制成本概念澄清：费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。投资：货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神上的东西。成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。包括内容：①原料、材料、燃料等费用　　②折旧费用③工资房地产成本管理2、房地产成本管理的行业特征单件性、复杂性与多次性不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额，技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问题就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获得更大的收益。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异房地产成本管理 房地产成本管理的认识过程1、成本管理过程中的三个阶段造价计算（概、预、结）……定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确。成本控制……强调不能突破目标值。提升价值……强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价值，创造效益。房地产成本管理2、成本管理的发展方向技术层面：从产品质量成本的角度出发，实现价值管理。管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。经营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。房地产成本管理3、当前的指导思想及发展趋势指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。发展趋势：价值管理（ValueManagement）具结构性及分析型的一组过程针对产品、服务、过程、系统等达到所需要的质量和表现水平旨在建立和提高管理对象的价值房地产成本管理 房地产成本管理的六大要素：5W1H本节内容要点：成本管理的目的（WHY）…提升价值房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本成本管理的出发点（WHERE）…确定与控制成本管理的阶段（WHEN）…全过程成本管理的责任人（WHO）…全员成本管理的方法（HOW）…目标管理房地产成本管理1、成本管理的目的（WHY)房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益…提升价值。成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。成本管理的目的与企业的目标是一致的…团队/机构的目标。房地产成本管理提升价值的途径根据价值工程的公式：V=F/C其中V-value（价值）F-function（产品、收益）C-cost（费用、成本），通过调节F和C不同变化来实现价值的提升。具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产成本管理1、成本管理的目的（WHY)2、房地产项目的成本构成（WHAT）成本的构成：完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费工程成本=前期费用+建安成本房地产成本管理房地产成本管理文本�文本�土地出让金其他及不可预见费用开发成本基础设施费工程监理费造价咨询服务费报批报建费土地成本工程成本完全成本环境工程费公建配套费建筑单体费前期费用资本化利息物业管理基金三通一平临时设施建安成本营销设施建造费工程管理费工程保险费开发间接费管理费用土地契税拆迁补偿及管理费红线外工程费规划设计费勘察费临时工程费财务费用销售费用期间费用3、成本管理的出发点（WHERE）两大内容：合理地确定成本管理目标有效地控制以实现成本管理目标房地产成本管理 合理地确定成本管理目标确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素，成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。房地产成本管理3、成本管理的出发点（WHERE） 有效地控制以实现成本管理目标控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。房地产成本管理3、成本管理的出发点（WHERE）4、成本管理的阶段（WHEN）——全过程房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护各阶段成本管理重点：立项阶段：成本测算，项目经济性评价策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段：—— 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ：最经济合理方案，符合项目定位——初步：材料设备的合理选型—— 施工图 施工图设计说明下载质量样板施工图纸下载室内设计施工图免费下载成都首座万豪酒店施工图下载云南省绿色建筑施工图设计下载 ：限额设计，图纸的质量和时间保证房地产成本管理4、成本管理的阶段（WHEN）——全过程发包阶段：通过市场手段找到合适的价格和合作方，完备的合同施工阶段：变更和签证管理，付款审核竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估维护阶段：项目经验教训积累房地产成本管理5、成本管理的责任主体（WHO）——全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，其中的每一成员都要具备成本意识成本意识：凡事考虑性价比，凡事考虑成本管理目标控制主体：要从“谁花钱控制谁”转换到“谁花钱谁控制”几个重要观点：单纯编制预结算不是成本管理，全员、全过程地控制既定合理的成本管理目标才是根本。算得准与画得好都是基本功，但画得好不等于设计的好，算得准不等于陈本控制的好。房地产成本管理5、成本管理的责任主体（WHO）——全员甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者。管理措施：责任成本管理体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ；（4）评价人房地产成本管理6、成本管理的基本方法（HOW）——目标管理1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环房地产成本管理6、成本管理的基本方法（HOW）——目标管理房地产成本管理����������������������������������������������������PLAN���������DO���������ADJUST���������CHECK������������������������������房地产成本管理当前的指导思想房地产成本管理结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作房地产成本管理整体思路房地产成本管理 成本管理的基本内容：---点、线、面1，两个重点：招标及合约、预结算2，一条主线：项目成本全过程动态控制3，两个基本面：信息平台（数据与工具）、 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 建设 成本部门的工作思路：1，三个层次：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究2，三大主题：项目建设、业务建设、组织建设3，两条管理原则：计划管理、目标管理4，一个工作准则：靠数据说话，留下作业痕迹二、成本目标管理房地产成本管理本章内容要点：成本目标管理原则成本目标指定的过程成本目标分解的方法成本目标实现的方式成本目标管理原则房地产成本管理1目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数“算了再做”而不是“做了再算”3目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本成本目标的制定过程房地产成本管理目标制定的时间：几个阶段目标制定的方法：正向与反向目标制定的要求：成本＋产品目标制定案例制定的时间房地产成本管理目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济测算数据要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标（相互印证与关联）；实施方案（二分法）确定后，形成正式项目发展成本目标施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；房地产成本管理未完房地产成本管理山东大屋地产有限责任公司房地产成本管理山东大屋地产有限责任公司