6种土地返还款的合同约定及税务处理_v1.0_20141120

土地返还款合同约定不同,财务处理不同 房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中,对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定,根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”,否则会有税收风险。有鉴于此,依据相关税收法规,结合我公司市政、道路、二期土地返还、4A配套等需求,把土地返还款穷尽归纳为六种情形(假设返还款均是3000万元,单位下同): 第一种情况:土地返还款就地建安置房 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下:收到返还款时: 借:银行存款3000 贷:预收账款3000 借:营业税金及附加165 (3000*5.5%) 贷:银行存款165 完工结转收入时: 借:预收账款:3000 贷:主营业务收入3000 (确认收入要纳税) 第二种情况:土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理。 收到土地返还款时: 借:银行存款3000 贷:其它应付款3000 代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时: 借:其它应付款——被拆迁户1500 其它应付款——拆迁公司1000 贷:银行存款2500 同时,借:其它应付款500 贷:其它业务收入500 (确认收入要纳税) 第三种情况:土地返还款用于拆迁补偿支出 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条的 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ,在计算土地增值税增值额时,具体的扣除项目为:开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。 这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”,也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出,因此,政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除,而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入,但是要冲减开发成本中的补偿支出,从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。 因此,土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下: 借:银行存款3000 贷:开发成本——拆迁补偿费3000 (确认收入要纳税) 第四种情况:土地返还款用于项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、 防洪等基础设施工程建设(即红线之外建基础设施) 收到返还款时: 借:银行存款3000 贷:专项应付款3000 支付建筑企业工程款时: 借:专项应付款3000 (不涉及纳税问题) 贷:银行存款3000 如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”,则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。 第五种情况:土地返还款用于企业在项目内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施(即红线之内建基础设施)所得税涉税处理的法律依据国税发[2009]31号: 第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理: (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理(即开发费用允许计入开发成本)。 (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 土增税涉税处理的法律依据国税发[2006]187号: 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的扣除按应按以下原则处理: 1.建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除(即开发费用允许计入开发成本)。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的,其成本、费用不得扣除。 结合上述法规,又区分两种情形: (1)、开发项目内发生的,无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施 公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担,而且开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。 《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)第十五条规定:“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。 根据国家相关法律规定,国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前,征地拆迁补偿工作由政府负责,纳入储备的土地应进行必要的前期开发,使之具备供应条件。土地出让时,土地出让金为总成交价款,严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,实行“收支两条线”,并规定土地出让收入使用范围。 因此,房地产企业收到政府土地返还款,并用于项目内开发企业自行承担,且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出,既是土地出让前政府应支出的前期开发费用,相应形成土地出让成本,又属于政府土地出让收入的使用范围,纳入财政预算管理。即将收到财政返还的土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。 有些地方税务机关明确发文直接冲减开发成本,例如《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)规定:“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据,计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目”。 《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)规定:“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。 根据以上规定分析,土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施(即红线之内建基础设施)的账务处理如下:借:银行存款3000 贷:开发成本——土地征用费及拆迁补偿费3000 (补助冲减成本)如果 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等,并要进行移交给政府和有关单位的,则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业来说,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。 (2)、开发项目内发生、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十八条规定:“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。 基于此规定,如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等,并要进行移交给政府和有关单位的账务处理如下:借:银行存款3000 贷:其他业务收入3000 (确认收入要纳税) 第六种情况:土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理 在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等,其账务处理如下:借:银行存款3000 贷:营业外收入3000 (确认收入要纳税) 二期土地返还款在我公司实现利益最大化,除重视与政府等部门、企业的合同约定条款入手外,项目立项、报规、款项收付等需环环相扣,形成完整的证据链条,业务、财务宜早做统筹安排,税务风险方才可控。 彭兴勇 2014.11.20