民安小区保障性住房建设项目资金申请报告书（可编辑）

民安小区保障性住房建设项目资金 申请报告 工作调动申请报告申请赶工费用报告农业普查经费申请报告幼儿园办园申请报告设备购置项目申请报告 书（可编辑） 民安小区保障性住房建设项目资金申请报告书 第一章 申报单位及项目概况 11 项目申报单位概况 1单位名称 河北郞泰房地产开发有限公司 2住所 廊坊市广阳区金光道43号畜牧水产局综合楼底商1号 3法定代表人 佘铁胜 4注册资本 860万元 5公司类型 有限责任公司 6经营范围 房地产开发销售咨询凭资质证经营 7经营资质 叁级冀建房开廊字第338号批准从事房地产开发经营业务时间 com本证有效时间2012年12月15日 12 项目概况 com 项目名称 文安县民安小区保障性住房建设项目 com 建设内容及规模 com1建设内容 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限供应对象建设 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 销售价格或租金标准具有社会保障性质的住房包括两限商品住房经济适用住房政策性租赁住房以及廉租房等按照文安县的规划在加大住房保障资金投入的同时文安县还将把进城务工农村劳动者新就业大学毕业生纳入住房保障范围 com2建设规模 本项目为保障性住房建设项目包括限价房和经济适用房建设项目建设内容包括保障性住房建安工程小区配套用房工程地下停车场及设备用房工程规划红线内的配套基础设施建设工程等 本项目住宅层数为11层,18层住宅地上沿街局部底部设置商业商业层数为二层楼宇之间局部三层 本项目为民安小区一期工程本期建设1,2,4,6,8,和9,楼其中1,3单元2,4,6,均为2单元为地上18层地下一层住宅8,3单元9,楼2单元为地上11层地下一层住宅全部为一梯三户设计 项目总建筑面积约为6914736?地上总建筑面积约为6528067?其中住宅建筑面积约为6158067?配套商业建筑面积约为3700?本项目总户数651户其中经济适用住房330套限价房321套具体建设规模见表1-1 表1-1 项目主要建设内容 序号 楼号 地上建筑面积 地下建筑面积 层数 总建筑 面积 每单元户数 单元数 住户数 居住人口 1 1,楼 1509894 80478 18 1590372 3 3 162 454 2 2,楼 1006596 53652 18 1060248 3 2 108 302 3 4,楼 1006596 53652 18 1060248 3 2 108 302 4 6,楼 1006596 53652 18 1060248 3 2 108 302 5 8,楼 977031 87141 11 1064172 3 3 99 277 6 9,楼 651354 58094 11 709448 3 2 66 185 7 配套公建 370000 000 0 370000 2 0 0 合计 6528067 386669 6914736 18 16 651 1823 com 项目建设期 根据开发计划从2011年11月起至2014年1月底完成房地产开 发任务开发建设周期为3年 com算 项目总投资15390万元其中建安工程费共计10588万元工程其它 费用1999万元管理费用672万元营销费用849万元财务费用653万 元不可预见费629万元 com售收入与利润估算 项目销售收入16973万元营业税金及附加为934万元预提土地增 值税为255万元利润总额为396万元所得税为99万元税后利润为297 万元 com点及条件 com1建设地点 本项目建设地点位于文安经济开发区迎宾大道北侧东光洲村西北 com2建设条件 1地形地貌条件 文安县为冲积平原区地貌形态主要由垄岗地貌和洼淀地貌组成垄岗地貌由近山河流形成三条东西向垄岗一条北东向垄岗高程为47-78m高山周围地面1-2m岗宽2000-2500米洼淀地貌为封闭至半封闭型地面高程一般小于35-4m最低在马武营东南海拔只有21m 2气象条件 文安县地处暖温带亚湿润气候区属于大陆性季风气候全年四季分明冬季寒冷干燥降水稀少夏季湿热多雨春秋两季冷暖干湿互相过渡风多雨少年平均日照时数27559小时年均降水量5384mm极端降水量9876mm全年月降水量7月份最多平均1756mm1月份降水量最少平均17mm年均气温12?平均最高气温182?平均最低气温66?年均无霜期184天 3水文地质条件 文安县地下含水层划分为三个含水组第?含水组一般埋深在140-160m淡水区最厚可达150m在咸水地带厚度为110m岩性以粉细砂为主第?含水组截取为160-270m平均地层厚度为110m岩性中部以粉细砂为主外部以中细砂为主第?含水组截取为270-390m地层厚度为120m岩性东南西南以细中砂为主西北部以粉砂为主 4工程地质条件 该区地层为第四系冲糊积物厚约450m其下伏地层为石炭二叠纪地层第四系地层从老至新依次为更新统固安组Q1g杨柳青组Q2y欧庄组Q3o和全新统Q4本次勘测单位钻探揭露地下200米深度范围内地层岩性以粉土粘性土为主依据地层成因及工程性质将所揭露地层下共划分为粉土粘土夹粉质粘土粉土粉质粘土粉土粉质粘土6层项目所在地地质条件较好适宜项目建设 5地震烈度 根据国家地震局颁布的《中国地震动参数区划图》GB18306-20012008年版本地区抗震设防烈度为7度设计基本地震加速度值为015g 6交通条件 文安县地处环京津环渤海腹地北距北京120公里东邻天津80公里西距保定90公里 京九铁路穿越县境27公里国家及省级3条公路干线纵贯全境交通十分便利 7基础设施条件 供水文安经济开发区市政供水可满足本项目用水需求 电力本项目电源引自小区附近110kV变电站可满足本项目用电需求 com区规划设计方案 com1项目规划设计理念 项目设计秉承了历史人文气息融合时代发展要求利用科技景观 精心塑造环境从而使建筑体现城市的历史文化回归城市建筑应有的文化区域性规划利用环境优势筑造宜居小区实现以景在园中留人在景中住为理念来进行方案设计 具体表现为 1住宅外观以简欧的表现手法造型在整体统一中寻求变化丰富层层观景阳台及屋顶退让的露台为居民享受小区内风景提供了极佳的半室外空间同时也是建筑室内相互交融成为环境中靓丽的景观 2户型多样根据景观的朝向位置的不同我们设计多种户型以适应规划的要求户型重要房间全部朝南南侧户型客厅面向景观花园北侧户型面向宅间绿化景观 3户型的高效性各户型做到功能合理布局紧凑平面布局紧凑平面利用率高 4空间的可变性两代居室可根据家庭构成不同组合成合住形式或邻居形式 5景观式公共空间楼电梯厅采用自然采光通风以提高公共空间的品质同时也有利于节能和降低造价 6平面及承重外墙规整方正有利于结构布置及抗震同时减少外墙面积也有利于节能环保 7户型的设计为一居室二居室三居室 8景观设计丰富有序大气处处体现本土和现代相交融的文化气息 com2规划布局与结构 1功能布局 本项目遵循景观均好性原则既要满足小区居民的休闲娱乐要求又要满足城市景观要求配套商业沿东侧规划道路南侧绿化带布置同时沿东侧规划道路设计18层住宅使整个沿街面更好的展示城市的空间形象使东侧规划道路更加整齐大气 2空间结构 区内主要空间节点是以环形主路和位于中部的南北向景观绿化带串联区内主要公共空间节点所形成的空间结构为主次级空间体系为宅前景观道 com3道路交通规划 1交通体系 本项目东侧紧邻城市规划道路南侧为迎宾大道社区内环形车道路设计宽度为6米既可以作为日常的景观街道也可以在紧急状态下作为消防车道 小区内主要出入口布置在地块的东侧次出入口设置在本项目用地的东南侧在区内设置环形车道解决车流交通疏散在加强区内可通达的同时尽量避免对主轴的人行通道及绿化带的干扰营造小区安静氛围小区在高层区域内设计地下车库可与大型商业地下联通使用外围商业人流通过周边市政道路绿化带以及商业与干道车流阻断与区内人流完全分离提高小区的品质 区内车行道路分为二级1组团级道路车行道宽6米2入户门路面宽4米 2出入口设置 项目在东侧规划道路上设置2个出入口中心为主出入口在地块的东侧设置依次出入口与规划道路相连更好的方便小区内业主平时的生活 3停车 本项目采用地下地上相结合的停车方式主要沿小区环形道路的两侧布置以满足实际使用要求地下车库布置在高层住宅区域内停放完毕后可乘电梯直接入户 4消防车道 消防车在小区内部形成环形交通流线使其可以便捷地到达每栋住宅的入口同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道 13建设方案 com型分析 整体的建筑形态基调温暖简洁的本土及欧式风格 com1住宅单体外观设计 1闲适浪漫却不乏宁静是欧式风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在在本案的建筑设计在风格上力求典雅浪漫的同时并配合社区布局形成舒适亲和的家园感 2住宅在屋顶女儿墙窗框线脚等方面均作了恰当的细部处理配合落地窗凸窗构架的运用丰富而无赘鲜明而统一清新而优雅为保持社区建筑风格的一致性建筑外观色彩统一外立面颜色温润而醇和材料粗朴而富有质感并在各单元山墙的顶部做不同的处理格调高雅的同时又不失可识别性 com计 沿街商业层次明显凹凸高低错落有序转角处做重点处理建筑色彩轻快明亮建筑立面设计紧扣商业主题融入现代设计手法塑造了一种温润而醇和新而雅的沿街商业集中商业设置在地块的东南侧规划道路交汇处使其商业价值最大化的同时带动小区周边的经济消费 com置 该场地由东北向西南自然坡向高差较小室内外高差控制在0450,0900米左右将场地进行平整使场地平齐于城市道路尽量减少挖填方工程量并使建筑有良好的视觉形象同时为场地内雨水污水排放提供了便利条件城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接 com织 小区的交通体现人车分流的概念依据场地实际状况小区在西面设主入口在南北各设次入口一个主要供动车出入小区主入口设入口花园地下车库出入口设于南北侧次入口小区入口道路宽度为7米在住宅楼周边形成宽度为55米的环形通道满足消防要求以供平时及交通疏散时使用地下车库出入口宽度9米在小区东北侧增设一地下停车场出入口使小区的交通顺畅安全宁静 com设计 小区主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手 com 场地东侧临规划路为40米宽交通次干道退红线满足防护绿地规划宽度要求小区入口设入口花园设中心绿地运动健身场地沿小区内 道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地顺透空围墙布置隔离绿化带西南角布置临街集中绿地小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应使内外景观互相交融生态环境资源得到充分利用力争营造一个优美的环境空间 14建筑方案 com据 1《建筑设计防火规范》GB50016-2006 3《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 4《屋面工程技术规范》GB50345-2004 5《建筑工程建筑面积计算规范》GB50353-2005 6《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802 7与本工程有关的其它国家和地方现行规范规定和标准 com计及组合 在建筑户型设计中始终贯彻以人为本的思想遵循有以下几个设计原则 1住宅户型均为中小户型主要为一室一厅一卫二室一厅一卫三室一厅一卫套型迎合客户需求 2保证房间尺寸的合理使其符合人体工程学 3减少户与户之间的视线干扰使每户具有相应的私密性 4每个房间有良好自然采光通风消除黑房间 5突出客厅与主卧室的地位采光大厅大主卧的设计并给予最好的景观和朝向 6合理布置厨卫空间使其空间的利用充分体现出高效与实用 表1-2 8号楼9号楼户型组合一梯三户 户型 套内建筑面积? 12阳台建筑面积 公摊面积? 套型总计 备注 K 9497 243 1156 10896 两室两厅一卫 L 8118 134 988 9240 M 9281 183 1008 9472 单元总计 25896 56 3151 29607 单元长×宽 215×158号楼3单元9号楼2单元11F319m328米 表1-3 1246号楼住宅户型组合一梯三户 户型 套内建筑面积? 12阳台建筑面积 公摊面积? 套型总计 备注 F1 7993 412 1879 10284 三室两厅一卫 F2 6542 4 1538 8480 两室两厅一卫 F3 6967 323 1638 8928 两室两厅一卫 单元总计 21502 1135 5054 27961 单元长×宽 224×134154com55101号楼3单元46号楼2单元 com面设计 1户型设计根据现代人的生活需要并适当超前考虑人们将来的生活模式等追求住宅户型设计体现真正意义上的以人为本所有户型均有宽敞明亮的起居室起居室串联宽大的观景阳台舒适型卧室均配有良好的视野环境厨房卫生间以及足够的储藏间主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求 2合理组织各功能分区的平面关系各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求起居区与休憩区明确干湿分开起居室主卧室书房及餐厅均有良好的景观朝向开间进深适宜空间完整通风良好 富于空间上的变化 com立面造型设计 立面造型设计也体现现代都市人城市文化及高品味的生活的追求立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素观景阳台凸窗落地窗露台构架墙体及屋面等其简洁明快清秀典雅加以局部线条的点缀无不突显出住宅的建筑魅力体现高尚住宅小区自身的特色另外小区建筑高低错落山墙交错丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间体现新兴都市高尚小区流畅清秀宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅 com计 剖面设计根据使用功能建筑造型结构尺度并结合地形高差综合考虑具体为公建层高为390-440m住宅各层层高均为290m 室内外高差不低于015m楼梯每个梯段的踏步数不超过18级也不少于13级楼梯平台上部及下部过道处的净高不小于2m梯段净高不小于22m com 外墙保温屋面形式 1外墙保温优先采用外保温体系外墙外保温材料燃烧性能等级为A级 2屋顶采用坡屋面构造形式坡屋顶构造层内设置通风夹层以提高屋顶隔热性能 com 结构设计 1结构设计依据 本工程结构设计依据国家现行规范标准和规程河北省地方规范和标准设计 结构安全等级一级设计使用年限50年基本风压040kN?重现期50年用于幼儿园商业等多层建筑及不超过24层的高层住宅地面粗糙度B类基本雪压035kN?重现期50年 3结构平面设计 拟建项目位于文安县经济开发区迎宾大道北侧工程由6栋高层住宅24层及一栋6层住宅组成依据分期施工要求在地下室设置防震缝兼伸缩缝及沉降缝当地面以上高层住宅的建筑长度较大时设置防震缝控制单体建筑长度不超过50m 4结构抗震设计 本地区抗震设防烈度75度015g设计地震第一组 本工程抗震设防类别为标准设防类简称丙类地震作用及抗震措施符合75度设防要求 高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构多层建筑采用钢筋混凝土框架结构本工程的抗震等级剪力墙四级框架四级 5楼屋盖设计 采用钢筋混凝土现浇楼盖普通梁板结构当有特殊使用要求时可考虑采用现浇钢筋混凝土双向空心楼板以避免房心出现结构次梁满足室内净空要求 结构长度较多地超出规范的限值结合建筑要求按间距不大于40m设置一道伸缩后浇带并采取强化建筑保温隔热措施适当加大楼板的 温度钢筋等其他技术措施满足规范要求 6主要结构材料 混凝土C15,C40地下室基础外墙和顶板无上部结构部分采用防水混凝土设计抗渗等级不低于08MPa 普通钢筋HPB235级及HRB400级 预应力钢筋采用1860级高强低松弛预应力钢绞线 钢板及型钢Q235-B级及Q345-B级 砌体选用填充墙0000以上采用蒸压粉煤灰多孔砖0000以下采用混凝土实心砖 7基础设计 高层住宅拟采用钢筋混凝土筏板基础必要时对地基进行CFG桩处理以提高地基承载力并减小地基沉降或采用桩基础多层建筑拟采用柱下独立基础墙下条形基础加防水板方案具体方案将根据本工程勘察报告的建议进行相应的调整 8围护结构构造 ?外墙类型由外至内 第1层水泥砂浆厚度10mm 第2层无机保温砂浆I型厚度20mm 第3层水泥砂浆厚度10mm 第4层蒸压粉煤灰多孔砖厚度240mm 第5层混合砂浆厚度15mm ?分户墙类型 外层水泥砂浆厚度20mm 中间层蒸压粉煤灰多孔砖厚度200mm 外层水泥砂浆厚度20mm ?热桥梁柱类型由外至内 第1层水泥砂浆厚度10mm 第2层无机保温砂浆I型厚度20mm 第3层水泥砂浆厚度10mm 第4层钢筋混凝土厚度240mm 第5层混合砂浆厚度15mm ?底层架空或外挑楼板类型由上至下 第1层1?2水泥砂浆厚度20mm 第2层钢筋混凝土厚度100mm 第3层岩棉板厚度25mm 第4层耐碱玻璃纤维网络布基抗裂砂浆厚度5mm ?普通层间楼板由上至下 第1层1?2水泥砂浆厚度20mm 第2层无机保温砂浆厚度25mm 第3层钢筋混凝土厚度100mm ?屋面类型坡屋面由上至下 第1层彩瓦 第2层1?2水泥砂浆挂瓦条 第3层细石混凝土双向配筋厚度40mm 第4层SBS改性沥青防水卷材厚度4mm 第5层1?2防水砂浆粉面厚度15mm 第6层岩棉板厚度40mm 第7层1?3水泥砂浆找平层厚度20mm 第8层钢筋混凝土厚度100mm ?外窗类型 设备用房为甲级防火门管井门为丙级防火门入户门为钢制防盗木门定制内门为实木门外窗均为白色单框塑钢窗6中等透光热反射，12空气，6透明传热系数W??K为234自身遮阳系数为089要求外窗气密性能1,6层不低于4级7层及7层以上不低于6级 建筑外门窗的水密性等级不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GBT7108-2002规定的2级玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GBT15225规定的3级保温性能见节能设计 com 防火防烟设计 本项目建筑物为一梯三户其中1246号楼主体地上18层地下1层89号楼主体地上11层地下1层属建筑类别为一类高层住宅耐火等级为二级防火设计依据下列规范《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95 2005年版 每个单元设一部靠外墙的封闭楼梯间 com 电梯 本建筑物每个单元1部为乘客电梯且兼无障碍电梯电梯厂家甲 方自定电梯额定载重量800kg 10人 额定速度为15ms com 无障碍设计 在小区内无障碍人性化设计如地上停车场设无障碍停车位小区道路设有盲人指示地标住宅及商业网点入口设有可供轮椅通行的无障碍坡道公共厕所设有无障碍厕位侯梯厅均按照无障碍规范设有可触摸呼叫按钮 com节能专项说明 1设计依据 《民用建筑热工设计规范》GB50176-96 河北省《居住建筑节能设计标准》DB13J63-2007 《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GBT7106-2008 《全国民用建筑工程设计方法技术措施节能专篇》2007 2建筑气候分区二区 3外门窗应满足当地抗风压要求其气密性等级不低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》规定的6级水平 4廊坊地区住宅建筑节能设计有关指标参数 ?廊坊采暖期天数119天 ?廊坊采暖期室外平均温度-10? ?廊坊采暖期度日数2255??d ?廊坊采暖期耗热量指标q 138W? ?廊坊采暖期耗煤量指标q 750kg? 5各部位节能措施 ?屋面采用憎水膨胀保温砂浆传热系数W??K为044 ?外墙采用贴玻璃棉复合板薄抹灰5070厚外墙传热系数W??K南北外墙057东西外墙0407 ?非采暖房间与采暖房间的隔墙采用30厚玻化微珠传热系数W??K为093 ?户门采用四防门传热系数W??K为20 ?阳台门下部门芯板传热系数W??K为135 ?地面周边地面传热系数W??K为047 非周边地面传热系数W??K为023 ?窗 外窗为塑钢中空玻璃6中等透光热反射，12空气，6透明传热系数W??K为234 凸窗采用ow-E塑钢中空玻璃6中等透光热反射，9空气，6透明传热系数W??K为209 ?分户墙采用200厚实心页岩砖贴20厚挤塑板传热系数W??K为104 ?分户楼板采用20厚挤塑板传热系数W??K为07 ?阳台楼板采用20厚玻化微珠传热系数W??K为135 ?外挑件及女儿墙内侧采用20厚玻化微珠 com安全 1面积大于15?的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗面积大于05?的有框门玻璃均应采用安全玻璃钢化玻璃或夹 层玻璃无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-20com-1选用 2外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时必须进行加固处理加固后应对样板进行强度检测找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度 3安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃如落地窗玻璃门玻璃隔断等应采取保护措施保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同分别采取警示在视线高度设醒目标志或防碰撞设施设置护栏等对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况必须采用可靠的护栏 4楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层栏杆扶手高度自可踏面计算为1050 5阳台外廊室内回廊内天井不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆板下部离地010m高度不应留空临空高度在六层及以下时栏杆高度不应低于105m如底部有宽度大于或等于022m且高度低于或等于045m的可踏部位应从可踏部位顶面起计算 6低窗台窗台净高com的防护措施应遵守以下规定窗台高度低于或等于045m时护栏或固定扇的高度应自窗台面起算窗台高度高于045m时护栏或固定扇的高度可自地面起算但护栏下部045m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位如有可踏部位应从可踏部位起算 15结构设计 com 设计依据 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 《建筑结构荷载规范》GB50009-20012006版 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《建筑抗震设计规范》GB50011-20012008版 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 com 设计原则 满足建筑要求及其他专业功能和使用要求满足我国现行规范标准及规程要求保证建筑物的安全经济合理使结构体系受力明确传力直接有利于抗震 com 自然条件 基本风压035kN? 基本雪压03kN? 标准冻深60cm 地下水位根据调查该场地地下水位30米左右 地震烈度依据中国地震局制定由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》GB18306-2001文安县抗震设防烈度为7度设计基本地震加速度值015g设计地震分组为第一组建筑场地类别为? 类本场地地形平坦为可进行建设的一般场地 com 设计要求 1建筑结构的安全等级二级 2结构重要性系数10 3设计使用年限50年 4抗震设防烈度为75度丙类建筑 com 结构设计 住宅楼建筑结构形式框架剪力墙结构 基础为筏板基础主体采用框架剪力墙结构楼板采用混凝土现浇 板填充墙采用加气混凝土砌块 基本风压按50年一遇风压W0 030kN?地面粗糙度B类风荷载体 型系数取13 基本雪压按50年一遇雪压W0 035kN?雪荷载准永久值系数分区 为? 设计活菏载取值 地下车库40kN? 商业35kN? 客厅卧室20kN? 厨房卫生间 住宅 20 kN? 楼梯 住宅 20kN? 阳台25kN? 上人屋面20kN? 不上人屋面05kN? 疏散楼梯35kN? 屋面花园30kN? 未详处按建筑结构荷载规范中要求取用 com系 ?高层住宅地上24层地下1层采用钢筋混凝土剪力墙结构利用上下贯通的楼电梯间等设置适量剪力墙高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响 ?多层住宅采用钢筋混凝土框架结构 楼盖和屋盖结构体系均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系 com伸缩缝沉降缝抗震缝 ?所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元相连建筑设结构缝分开 ?当单体建筑较长时设温度缝伸缩缝划分结构单元 ?对单体建筑较长的建筑在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题 com 混凝土C50-C25 钢筋HPB235HRB335和HRB400级热轧钢筋 结构钢Q235 B 砌体材料对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料可减轻结构的自重减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基 础材料用量 16给排水工程 com设计 1设计依据 ?国家现行有关规范 ?《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 ?《住宅建筑规范》GB50368-2005 ?《室外给水设计规范》GB50013-2006 ?《室外排水设计规范》GB50014-2006 ?《节水型生活用水器具》CJ164-2002 ?建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料 2设计范围 ?本工程室内给水排水和消防给水系统设计 ?本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计 3给排水现状 本工程附件规划道路已基本形成给排水管网系统已至项目区本 工程可就近搭接 com 给水系统 1水源 小区设地下两个大水池保证小区生活和消防用水由市政分别引 来二条DN100给水管此外专设温泉水供应居民洗浴等 2小区泵房采用变频供水系统 统一供水至每栋单体 采用下行上 给式供水至各户 3每户设水表计量用水采用智能水表水表安装于户外公共水表间 4每户设热水器进水口 5给水系统采用最新材料PP-R给水管供水 6生活用水计算 本规划设计人口为1823人根据建筑内部规划有给水卫生设备和淋浴设备的要求最高日用水量标准定为120L日?人供水普及率按100考虑具体指标和计算如表1-4所示 表1-4 用水量测算表 序号 用水项目 单位 规模 用水定额 时间 h 最高 日用水m3d 平均 m3h 最大m3h 时变化系数 1 住户人数人1823 120 24 21874 911 2279 25 2 绿化用水?14253 15 6 2138 356 534 15 3 浇洒道路?12000 2 6 2400 400 600 15 4 公建用水?3700 2 8 740 093 139 15 5 合计27152 1760 3552 6 未预见用水 10 2715 176 355 7 总计29867 1936 3907 全年用水77867 本项目最高日生活用水量为29887m3d最大时用水量为3907m3h 年消耗水量 29887m3d×365d?14 77867m3 com统 1排水量 ?污水量本工程污水量按生活给水量的90计算则最高日污水量35131m3最大时污水量约4310m3 ?雨水量雨水采用廊坊市暴雨强度公式 q 16956，13017LgTt140850785 式中设计参数 t t1mt2重现期P 15年径流系数Φ 065起始流速V 075ms地面集水时间t1 10分钟m 2t2,管渠内雨水流行时间分钟 2排水系统设计 ?小区排水系统分为污水管网雨水管网 ?小区污水管网雨水管网分别连接城市污水管网雨水管网排放 ?每幢单体排水采用分流制粪便污水经三级化粪池再排入污水管网生活污水直接排入污水管网 ?雨水经组织排至雨水管网 ?小区沿道路布设雨水口排放地面雨水 ?建筑物里排水系统采用UPVC塑料管小区排水系统采用混凝土预制管 ?所有卫生洁具采用指定之节水产品 ?所有消防电梯井底设集水坑由污水泵排放污水 3管道规划 ?雨水管道规划雨水的及时排除是保证生产和生活的必要措施 因此在设计中应妥善解决雨水井的特点是流量大历时短因此设计雨水管道时既要经济又要合理的推算暴雨径流量作为雨水管道设计的依据 依据道路的竖向规划图铺设管网雨水就近排入旁边河区材料选用混凝土管最小覆土深度大于当地冻土层深度60cm雨水口每隔25米设置一个 水泥管的最小规格是300mm管径所以计算中小于300mm管径的都按300mm管径敷设 ?污水管规划在整个排水区域以最短和埋深较小的方式把污水排入城市污水管中规划中采用分区排污的方式进行布置管道材料选用混凝土管最小覆土深度为06m污水管在主路上布置一条主管道支管分布到各个组团内部排除周围各个区域的污水 4管材 ?室外 ? 污水管道直径?400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管HDPE采用承插连接直径,400mm选用钢筋混凝土承插管 ? 雨水管道直径?300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管HDPE采用承插连接直径,300mm选用钢筋混凝土承插管 ?室内及屋面 ? 污水管道选用PVC-U塑料排水管采用承插粘接连接转换层的污水管道选用PVC-U塑料排水管采用承插粘接连接 ? 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管采用承插粘接连接 com计专篇 1设计依据 ?甲方设计委托书 ?《建筑给排水设计规范》GB50015-2003 《室外给水设计规范》GB50013-2006 《室外排水设计规范》GB50014-2006 ?建筑专业提供的资料 2设计内容 ?无塔供水 ?卫生洁具选型 ?管网敷设 3无塔供水 ?本工程屋顶不设生活水箱 ?生活供水采用变频设置供水 ?供水管网下行上给式供水 ?住宅水表安装于户外公共水表间 4卫生洁具选型 ?水嘴采用浮动阀芯全塑产品 ?便器采用6L以下冲洗水箱 ?冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀 5管网敷设 ?无塔变频设置供水采用下行上给式供水系统 ?给水管采用PP-R给水管材 ?每户设智能水表计量 水表安装于户外公共水表间 17强电工程 com据 1《民用建筑电气设计规范》JGJT16-92 2《建筑照明设计标准》GB50034-2004 3《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94 4《低压配电设计规范》GB50054-95 5《供配电系统设计规范》GB50052-95 6《建筑物防雷设计规范》GB50055-94 7《住宅设计规范》GB50096-1999 8《住宅建筑规范》GB50368-2005 9建设单位本专业的设计要求 com围 1本工程所有用电负荷均为三级负荷 2本工程10kV配电所设在地下室设备用房内由供电部门提供一路10kV电源并设应急电源设置1台500KW 主用功率 自启动柴油发电机组作备用电源在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电而市电停电又有消防要求时由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源仅保证消防用电 3小区各幢的供配电电话电缆系统电视电缆系统高层住宅楼的电力照明自动控制防雷接地火灾自动报警及联动系统紧急广播保安对 讲系统以及三表出户计量系统等 com算 按每户合计用电容量18kW测算取需用系数为04则每户计算负荷为72kW 该小区共有住户651户由于住宅小区内居民的作息时间不同按照本地区生活习惯取同时系数为06则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为有功功率Pjs kW 72×651户×06 281232kW由于居民用电基本没有无功补偿故取负荷功率因数COSφ 065如表1-5所示 表1-5 用电量估算表 序号 项目名称 计算指标 单位 消耗指标 单位 装机容量kW 1 居住建筑 651 户 18 kW户 281232 2 共建建筑 3700 ? 50 W? 18500 3 地下室及车库 386669 ? 5 W? 1933 4 合计 301665 用电量 万kWh 47189 1变压器配置 考虑到变压器的经济运行取变压器最佳负荷率k为085则变压器容量S应为S Pjs, k×cosφ 301665KW, 085×065 5460kVA选用2台2000kVA干式变压器 2用电量估算 文安县民安小区保障性住房住宅小区全年用电量 301665kW×6hd×365d14 47189万kWh com系统 1计量方式 ?住宅每户设一电度表采用220v单相供电每层的电度表由供电部门负责均集中在每层配电间的电表箱内 ?高层住宅楼每单元在一层或地下室设一总电表间商业会所幼儿园及地下车库也分设电表间除住宅电源直接引至各层计费外其它负荷包括电梯公用照明水泵电梯等电表均设在总电表间 2供配电系统 ?所有消防设备均为二路供电并在末端自切 ?高层住宅各层分电表间的电源由总电表间用紧密式母线垂直引至各层多层住宅采用导线分流器 ?高层住宅的电梯及生活泵均由总电表间二路供电并在末端自切 ?各高层住宅的总电表间的进出柜及量电柜均按供电部门统一标准设计 ?各层住宅的分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱 3敷设方式 ?室外的高压低压供电电缆敷设在室外共用地沟内由供电部门负责设计 ?室内的低压供电电缆均采用线槽敷设 ?高层住宅内垂直引上的紧密式母线明敷在分配电间管井内垂直引上的电缆和导线采用线槽保护明敷在分配电间管井内多层住宅垂直导线穿管敷设 ?住宅的各层分干线及支线均采用BV,750或ZCNBV,750型导 线穿管暗敷 ?与消防有关的电力照明自控等线路采用阻燃或耐火型电线电缆对消防泵消防电梯排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆 com计专篇 1设计规范 《建筑物防雷设计规范》GB50055-94 《民用建筑电气设计规范》JGJT16-92 《电子设备雷击保护导则》GB7450-87 《雷击电磁脉冲的保护》 IEC61312 《建筑物电子信息系统防雷设计规范》GB50343-2004及相应的法规规范规程 2防雷与接地 ?本工程住宅楼按二类防雷规范设计 ?本工程沿天面四周女儿墙水箱顶楼梯顶布设避雷带避雷网格小于10×10或12×8米引下线间距小于18米利用建筑物外廓各角的柱筋作为引下线屋面非金属物如PVC透气管等设接闪器保护 ?采用柱内两主对角钢筋为引下线 ?天面避雷带采用Φ12镀锌圆钢制作每米设一支持卡子支高10公分 ?柱内引下线上连接天面避雷带下连接地梁基础钢筋连接成防雷整体 ?所有连接采用双面搭接电焊 焊接长度不小于10公分 ?完工后测试综合电阻不大于1欧 ?本工程接地保护与防雷共用地极 ?总电源引入处设过电压保护器 ?供电线路及电视电话线路设计屏蔽电缆套金属管埋地进入各 建筑物配电房电梯机房消防控制室及大型金属设备处预留接地端子 18弱电工程 com据 1《民用建筑电气设计规范》JGJT16-92 2《智能建筑设计标准》GBT50314-2000 3《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GBT 50311-2000 4《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94 5《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 6《安全防范工程技术规范》GB50348-2004 7《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004 8建设单位本专业的设计要求 com围 1通信系统 2有线电视系统 3安全监视与消防控制系统 com视系统 1本工程设有线电视系统该系统电视信号源为城市有线电视网 2该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内各楼底层楼梯间设分前端箱 3由光纤电视网引入信号以小区中心为界分设两个电视分配区 4在多层楼地下室设总电视器件箱对电视信号进行放大并分配至本幢及其它各幢其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器 5公建部分在竖井内预埋电视器件箱以便安装使用 6住宅各层均敷设电视线至各户内每户按1只用户盒考虑 7电视电缆支线均穿管暗敷设 8电视系统为550MHz传输系统用户电平为60?4dB com线系统 1本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机 2在所有住宅配套用房和公建的适当部位设置电话插座 ?住宅楼每户1部 ?公建根据需要设置 com视与消防控制 本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统为一级保护对象消防控制室拟设在一层物管区域 1在发电机房等设置感温探测器局部设置烟温复合探测器 2在各设备用房电梯前室及合用前室电梯机房电管井公共走道等位置设置智能感烟探测器 3设消防广播及消防电话系统 4在住宅部分设大门非可视对讲系统 5厨房设置燃气泄漏报警器 com接地 本工程各子项均采用共用接地方式利用建筑物基础钢筋作接地 体接地电阻R?1欧各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体 19采暖通风与空气调节 com 设计依据 国家现行的有关采暖通风的设计规范和规程标准 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003 《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004 《居住建筑节能设计标准》DB13J-63-2007 《公共建筑节能设计标准》DB13J-81-2009 com 设计范围 住宅楼和公建的采暖通风防排烟设计 com 设计计算参数 1室外计算气象参数 ?冬季采暖室外计算温度 -9? ?冬季通风室外计算干球温度 -4? 夏季通风室外计算干球温度 29? ?冬季大气压力 10204kPa 夏季大气压力 9986kPa ?冬季平均室外风速 28ms 夏季平均室外风速 19ms ?冬季通风室外计算相对湿度 45 夏季通风室外计算相对湿度 78 ?日平均温度?5?的天数 129天 2室内设计计算参数 卧室客厅餐厅公共建筑用房物业管理用房等18? 厨房 15? 卫生间 25? com 采暖热负荷及采暖热源情况 总建筑面积为6914736? 采暖面积热负荷指标计算如表1-6所示 表1-6 采暖面积热负荷指标计算表 序号 名称 指标W? 建筑面积? 热负荷MW 1 居住建筑45 6158067 277 2 公用建筑50 3700 019 3 合计296 4 采暖热量457609 5 采暖蒸汽6528067 653727 根据表5-6计算结果本项目采暖总热负荷为296MW采暖季采暖量296MW×129d×12hd 457609MW折合采暖蒸汽653727吨 结合该项目所在地的实际情况综合初投资运行费用占地面积维保费用以及设备寿命等各个方面的利弊初步确定采暖供热系统采用分散式水源热泵空调系统 com 采暖系统的设计 本项目采暖系统采用地暖系统每户采用天然气采暖炉采暖热耗由天然气转化 1地暖的应用 地板辐射采暖是以温度不高于 60 ?的热水在埋置于地板下的盘管系统内循环流动加热整个地板通过地面均匀地向室内辐射散热的一种供暖方式 地暖的优点 最舒适的采暖方式地板辐射散热是最舒适的采暖方式室内地表温度均匀室温由下而上随着高度的增加温度逐步下降这种温度曲线正好符合人的生理需求给人以脚暖头凉的舒适感受同时地板采暖可促进居住者足部血液循环从而改善全身血液循环促进新陈代谢并在一定程度上提高免疫能力 高效节能运行费用低 ?可利用余热水太阳能地热等各种低温热源 地板辐射供暖方式较对流供暖方式热效率高热量集中在人体受益的高度内室内设定温度即使比对流式采暖方式低2,5? 也能使人们有同样的温暖感觉所以温差传热损失会大大减小 热媒低温传送在传送过程中热量损失小热效率高 与其他采暖方式相比节能幅度约为20如采用分区温控装置节能幅度可达到 40 环保卫生健康保健地板辐射采暖的供暖原理为辐射导热与空调暖气等通过强制对流循环热风供暖相比空气中灰尘流动要小的多减少了空气中有害病菌的蔓延室内环境更加卫生清洁有利于支气管炎呼吸道感染和过敏性症候群的健康空气对流减弱水分散失较少克服 了传统散热器供暖方式造成的室内燥热口干舌燥等不适避免了女性皮肤因失水而过分干燥 不占使用面积花同样的钱等于买了更大房子采用地板采暖室内不再有暖气片及其支管无形中增加2至3的室内使用面积便于装修和家具布置对于大城市数千元 1 平米的房价无疑是为节省了数万元的费用使用寿命长免维护安全性能好节约维修费用由于地板采暖盘管全部暗埋在楼板中所以在采暖运行中如果不是人为破坏几乎不存在维修的问题 使用寿命在 50 年以上不腐蚀不结垢大大减少了暖气片跑冒滴漏水和维修给住户带来的烦恼可节约维修费用 初始建安成本低可分区控制计量方便便于管理地板辐射采暖与其它单户式供暖方式相比不增加建筑成本及运营维护成本各房间的温度可根据需要独立调节控制便于进行分户热计量收费 减少楼层噪音目前我国楼板一般选用预制板或现浇板其隔音效果极差楼上人走动就影响楼下采用地板采暖增加了保温层具有非常好的隔音效果可降低噪音污染地板采暖过程寂静无声室内环境清静没有空调噪音这有助于孩子把注意力集中在学习上从而有利于提高学习效率 8000kJNm3合计标准天然气量为153169m3 com制的确定 中压管道A 02MPa P 04MPaB 001MPa P 02MPa 低压管道P 001MPa 管网末端调压器进口压力P 015MPa 居民用户调压器出口压力28KPa 居民用户灶前压力20KPa com划 1布置原则 ?根据现状和规划道路情况以环状为主环枝结合既节省投资又保证供气可靠性 ?尽量布置在人行道下或绿化带下以减少工程施工和运行费用 ?管道尽量布置靠近用户以减少中压支管的长度 ?管道布置根据地下管线现状和规划统筹考虑以保证安全运行 ?管道布置时严格执行《城镇燃气设计规范》中的有关规定 管网布置中压燃气管网进入燃气调压器供气方式为中压燃气经调压器调压后通过低压管网 0005Mpa 进入用户经计量后供各类型用户使用天然气管道按远期需求统一规划分期建设主干管宜靠近用气大户规划区内管网采用环状与树枝状相结合的布局形式规划在燃气管道建设初期因其供气规模不大在道路网系统尚不完善的情况下燃气管道可采用以枝状管道布置为主的方式向规划区居民及其他建筑供气当供气达到一定规模时逐步将枝状网管道改造建设成环网状供气管道供气以提高规划区供气的安全可靠性 2管材选择 推荐主管材用PE管PE管不能满足要求的情况下采用钢管 112绿地景观规划 com程性质定位 民安小区中心绿地以文化交流游憩交往健康锻炼游戏娱乐观赏为主与小区生活紧密相联为小区住户提供以综合性的休闲活动场所本小区景观工程应从小区整体空间的规划入手做到中心区景观公共绿地空间开敞绿地面积大设计手法丰实功能设施完善同时协调好景观区和周边环境及建筑的关系在设计中突出小区环境设计空间设计及小品设计 com导思想及设计原则 1设计意图及设计理念 ?按照面向21世纪的城市住宅小区建设要求将民安小区规划成布局合理生态环境优美配套和服务设施齐全具有一定超前性和导向性具有较高舒适性安全性经济性和地域特色的健康型住宅区 ?在环境景观设计上坚持生态优先环境至上的原则尊重原有地势地貌因地制宜顺其自然的确立项目的布局主体充分结合自然条件利用地形尽可能的减少土石方工程量 ?强调景观的多层次性及可变性通过饰面材料颜色肌理的变化绿化植物的高低错落以及树种的搭配深化小品大样的细部处理加深景观的丰富性 ?强调景观的亲和性在设计中引入田园风光的设计概念并采用一些天然的材质如天然石块及卵石等通过田间草铺装结合植物群落的设计简洁自然并通过一些特色小空间的设计提供邻里直接交流的场所体现亲和性并拉近人与景观的距离 2平面分区及空间布置原则 ?在景观区划分上大致划分为中心景观区和入口景观区中心景区以南北向贯穿整个小区 ?空间序列处理原则上小区内景观以建筑小品园路铺装及植物作为构图要素并将国外先进的设计理念融于本设计中依形就势进行组团创意延伸用完美主义的手法来阐释意境与格调自然与和谐的辩证关系 com区处理 1东侧入口景区作为小区的主要出入口既是道路至小区的缓冲区也是人们对小区的第一视觉印象在该区域中可以微地形结合曲线园路及休闲广场是本区域的主要景观构成主出入口是石材铺装广场 2中心景区 中心景区为民安小区内部范围其中包含了儿童活动区老年健身区及各个休憩小空间 com装处理 铺地铺装在设计中结合不同的空间环境考虑用不同颜色材质的石材铺装并在重点的部位强化处理在设计中通过对材质颜色图案及不同尺度比例的线条划分为游人提供丰富的视觉效果 com品设施处理 设计中强调整体艺术端庄典雅自然生动的同时注重小品及多种设施的大样设计提供局部区域的亲切宜人强调整体和局部的统一协调从而形成鲜明的区域个性和高品质的环境质量 com化配置 绿地设计中采用多种草花木植物搭配处理的方式以营造典雅自然的环境氛围并满足四季观赏的需要同时充分重视绿化配置的形态高低色彩对空间围合的作用绿化配置做到点线面立体相结合孤植和群植相呼应的手法强调自然田园的氛围 113卫生防疫 1污废水汇集后排入城市污水干管 2生活垃圾袋装集中处理 3给水管采用塑料给水管以保证水质卫生 114安全防护 1选用电器及设备设施应符合质量标准 2在所有走道人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志部分兼作火灾事故照明 115工程进度及建设管理 com度安排 根据项目的规模和前期工作情况工程建设期初步确定为2年具体安排为 2011年9月底以前完成可行性研究建设资金筹集等前期准备工作 2011年11月底以前陆续完成施工图设计和工程招投标工作 2011年11月至2014年12月底以前完成工程建设同步完成小区配套道路管网工程 2015年1月底前工程竣工验收交付使用 com理 com1组织机构与职责 本项目建设由河北郎泰房地产开发有限公司为业主全面负责工程建设的工程质量管理工程进度工程投资和资金管理等 公司内设综合部和工程部综合部负责公司行政管理人力资源管理融资及财务管理征地部负责征地的有关工作包括摸底调查编制征地计划及组织实施征地拆迁工程部负责建设项目的各种手续报批工程方案的设计及技术论证 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 谈判和签约直供工程材料的联系和协调工程进度及工程质量的监督检查以及工程竣工后的验收和交接 com2建立完善的管理规章制度 项目建设必须建立一套完善的行之有效的合同管理和工程建设 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 如《建设管理单位管理工作实施细则》《招投标管理办法》《进度计划监督制度》《建管人员到岗情况检查办法》《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法 com3建设管理工作范围 建设管理工作的重点是工程质量工程进度和工程投资 业主应做好项目的组织协调工作确保项目按合同工期投资质量完成 1编制建设管理计划工程进度计划及资金计划审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求 2采用国内公开招标确定工程承建商签订施工合同 3采用国内公开招标确定工程监理单位签订监理合同 4审批承建商提交的施工组织设计施工进度计划施工方案施工质量保证体系等技术文件并检查落实 5检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范作好投资进度质量和合同管理工作 6检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准并作好其他材料的招标采购工作 7作好资金管理按月作好月底结算工程报帐提款工作节约投资 8根据工程进度情况审核承建商进度及付款申请签发工程付款凭证支付工程款 9组织竣工验收 10组织工程审计 11审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料建立技术经济档案 com4项目投资管理 项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施随时纠正发生的偏差把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益项目建设过程中首先确定造价控制目标制定工程费用支出计划并付诸实施在计划执行过程中对其进行跟踪检查收集有关反映费用支出的数据将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较发现实际支出额与计划支 出额之间的偏差并分析产生偏差的原因采取有效措施加以控制以保证造控制目标的实现 com5质量管理 工程质量达到国家现行规范要求并经验收合格质量管理内容主要为以下几个方面 1审查监理施工单位的资格和质量保证条件 2组织和建立本项目的质量控制体系完善质量保证体系 3对工程质量进行跟踪检查监督控制 4质量事故的报告和处置 5督促检查工程建设是否符合设计图纸要求 6督促检查工程建设是否符合国家有关的规范要求 7督促检查工程材料是否符合要求 com6工程进度管理 在施工承包合同监理合同中写进有关工期进度进度违约金等条款通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度控制对投资的投放速度控制对物资的供应建立相应的奖励和惩罚措施等依据规划控制和协调等管理职能手段在工程的准备及实施的全过程中对工程进度进行控制 根据目标工期编制合理的项目进度计划定期收集反映实际进度的有关数据同时进行现场实地检查 com7合同管理 合同管理是工程建设管理的重要内容之一是控制工程投资进度 质量的基本依据由于建设工程合同标的大投入的资金数额大技术面广复杂施工周期长使用的人力物力多涉及的单位多等原因更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理从而提高工程项目的经济效益和社会效益因此工程实施过程中的每个项目均要以合同形式确定双方或多方的责权利以保证工程项目和工作任务的实现 在项目建设管理过程中制定具体的《合同管理办法》对合同管理的原则范围主要内容合同管理的组织原则及职责合同承办人的职责对合同的订立审查及履行的监督检查都提出了具体要求对合同的变更转让解除纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法使合同管理有章可循 市场经济必须严格按照合同办事在工程建设招标材料供应招标监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款并严格按照合同进行管理以保证项目经营管理活动的顺利进行提高工程管理水平实现项目工程投资进度质量环保等目标取得良好的社会和经济效益 com8协调管理 协调工作是项目管理的重点也是保证工程顺利实施的关键在整个工程实施过程中建设项目组织与外部各关联单位之间建设项目组织内部各单位各部门之间专业与专业间环节与环节间以及建设项目与周围环境其它市政建设工程间存在着相互联系相互制约的关系和矛盾特别是工期紧迫需进行多头平行作业的情况下尤为突出因此要取得一个建设项目的成功就必须通过积极有效的组织协调排除障碍 解决矛盾以保证实现建设项目的各项预期目标 com9安全建设管理 本项目为城市配套设施建设项目施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益 首先监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度必须建立有符合该项目特点的安全生产制度参与项目的管理监理施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求工程项目安全生产制度要符合国家地方相关行业及单位的有关安全生产政策法规条例规范和标准 其次做好安全检查对安全检查结果必须认真对待需要整改的必须限定整改完成时间落实整改方案和责任人 com10资金管理 项目建设资金应在指定银行开设专用账户专款专用制定每月用款计划确保建设资金足额恰当适时用于工程建设 com售 本项目为政府保障性住房除按照有关销售政策规定外还应严格执行文安县有关政策性住房申购程序及规定 116安全防护与消防 com护 com1安全防护依据 1《中华人民共和国建筑法》 2《中华人民共和国安全生产法》2002年 3《建设工程安全生产管理条例》2004年 4〈建筑案卷工程安全技术〉 5《建筑施工临时用电安全技术规范》JGJ46-88 6《建筑案卷工人安全技术操作规程》[80]建工字第24号 7建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定》建教[1991]552号文 8《建筑施工企业主要负责人项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核办法暂行规定》建质[2004]59号 9《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99 10《地方起重机安全规程》GB5144-94 11《建筑施工临时用电安全技术规范》JGJ46-88 com2安全管理方针和目标 1管理方针 在施工管理中始终坚持安全第一预防为主的安全管理方针以安全促进生产以安全保质量 2管理目标 杜绝重大人身伤亡事故和机械事故一般事故频率控制在15‰以内确保安全生产 3组织机构 项目部以项目经理为首由项目副经理安全负责人技术负责人专职安全员各专业施工队等 各个方面的管理人员组成各工程生产管理机构由专职安全员负责安全生产工作 4现场管理 ?对进场工人进行三级安全教育并建立档案对各工种人员尤其是特种作业人员必须持证上岗熟知本工种的安全技术操作规程 ?加强安全管理使之 标准化坚持五同时三不放过制度坚持班前安全教育项目部每半月 检查一次公司每月检查一次 ?施工现场设置安全标牌危险区设立明显安全警示标志 com3现场安全标志管理 建立安全标志管理制度采购符合标准的安全标志按现场安全标志布置总平面图科学合理的布置各种安全标志和标语使安全标志真正志标到警戒提示和公告作用施工现场必须有五牌一图安全生产标语标志牌 com4现场组织制度管理 1各施工单位进场必须按规定取得《安全生产许可证》遵守有关安全生产的法律法规和施工现场安全技术规范并采取维护安全防范事故预防火灾中毒等措施 2 安全技术交底 冠梁施工技术交底夜间施工技术交底钢筋安全技术交底内容挡土墙混凝土技术交底灾后复工安全技术交底 制 根据安全措施和现场实际情况各级管理人员根据施工进度情况逐级进行局面交底 3施工前施工单位要根据甲方提供的地下管网详略进行施工避免盲目施工带来不必要的损失 4临时设施设置 现场的临时设施要按照施工组织设计的总体布局进行布置要符 合《山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定》的要求 5防火安全措施 施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程加强领导健全组织严格制度成立安全防火领导小组由项目经理任组长项目副经理负责具体落实有专职安全员每天对工地进行检查一次各项工作必须贯彻预防为主的方针建立防火责任制贯彻实施上级有关规定现场消防有管理规定有明显警告标志由专人落实实行用火审批制度现场用火必须由工程负责人批准重要场所配置足够消防器材工地宿舍严禁点火以防发生火灾或煤气中毒严禁乱放材料消防交通道路必须保证随时畅通消火栓要有明显标志周围5米内不得堆放材料 6排水安全措施 现场要有排水安全措施尤其是基础部分和主体施工阶段的外脚手架体地面部分均要设置排水沟等设施及时把现场的雨水和其他用水排入排水沟 7班前安全活动记录 各工种班组长要坚持进行班前安全活动对施工中应注意事项进行班前交底保证施工安全 8持证上岗制 各工种人员尤其是特殊工种必须持证上岗严禁无证操作 9落实安全生产责任制 项目部要落实各级安全生产责任制做到齐抓共管 10安全防护措施 由于施工作业人员多交叉作业多因此安全防护工作的重点是 ?高空施工防坠落立体交叉作业防物体打击 ?基坑周边防护建筑物电梯口井道口楼梯口预留洞口四口防护及临边防护施工现场的安全带安全帽安全网三宝配备外檐安全防护进入现场必须载安全帽高空作业必须系安全带在现场不得穿硬底鞋高跟鞋拖鞋现场作业按规定穿戴相应的防护用品用具 ?各种机械尤其是塔机要通过廊坊市特种设备检测机构检测合格后方可使用确保安全施工 ?防护方案 ?场地周边防护场地周边需按安监站的要求用不低于22米的围挡防护防止无关人员随便出入 ?外围安全防护外脚手架采用密目网维护脚手架下端满铺脚手架脚手板距建筑物不超过20厘米用安全网兜底封护外脚手架必须由廊坊市安全监查站检验合格后方可正式施工使用安监站推荐使用的安全生产防护用品进入建筑物内要走安全通道 ?临边与洞口防护护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成上杆距地面高度为1,12米下杆距地面高度为05,06米横杆长度不小于2米 11临时用电方案 在建工程不得在高低压线下施工高低村线下方不得搭设作业棚建造临时设施或堆放构件等临电必须由专业人员负责安装与监护 12加强施工机具的安全检查 施工中经常使用的机具要经常检查并落实到人机械和动力机的机座必须牢固电器仪表管道和设备试运转应严格按照安全技术交底进行 13动力配电箱与照明配电箱应分别设置开关箱内一机一闸一保护每台设备有自己的开关箱严禁用一个开关电器直接控制两台以上的用电设备配电箱开关箱应放在干燥通风及常温场所操作人员及维修人员应持证上岗 以上安全措施要落实到人在现场监理人员市区安监部门监督下切实把各项安全措施落实到位保护现场施工的正常进行确保现场施工人员的生命财产的安全 com5避雷系统和接地系统 1避雷系统 该建筑为二级防雷建筑在主楼部分的情面设女儿墙敷设φ10镀锌圆钢并在屋面装设不大于10m×10m网格 利用建筑物内柱内钢筋二根不小于16的钢筋通长焊接做引下线距地16米设测试卡间距不大于18m利用基础做接地板基础主钢筋二根与基础底板主钢筋二根焊接成网再与基础四周的环形避雷带人工接地体相联接接地体采用-4×10镀锌扁钢顶部埋地深度不小于1米接地电阻要求?1欧姆实测达不到者须补打接地极 2接地系统 本项目的强弱电管理设备及系统分别敷设BV-1×25塑料铜芯接地电阻要求要求?1欧姆实测达不到者须补打接地极 com篇 本项目的建设按照国家有关规定进行消防设施设计确保本项目内居住居民的消防安全 com1实施依据 1《中华人民共和国环境保护法》 2《中华人民共和国消防法》 3《建筑设计防火规范》GB50016-2006 4场地设计防火要求 5城市规划消防要求 com2防火 1防火等级为二级 2避雷接地与等电位保护共享一组接地极该接地极利用钢筋混凝土柱和基础内的结构钢筋接地电阻?1欧姆 3各建筑物单体的周围设环形消防车道 4设置室外消防给水系统室内外消防给水管道应布置成环状对于小高层建筑物要每层每个单元都要设置消火栓系统室内消火栓用水量15LS室外消火 栓用水量25LS室内消火栓系统采用水池-水泵-水箱联合供水的临时高压供水系统室内消火栓的布置满足室内任何一点均能保证有两股水柱同时到达消火栓采用同一型号规格屋顶设置一个试验消火栓高位消防水箱设于屋消防储水量18立方米水箱采取确保消防用水不被它用的措施 5建筑物每层门口应配备适当数量手提式或悬挂式干粉式灭火器 117建设投资估算及资金筹措 com据与说明 com1投资估算依据 1文安县民安小区保障性住房建设项目方案设计 2土建工程费用估算采用投资指标估算法投资指标是参照文安县地区同类建筑按2009年《河北省建设工程工程量清单计价定额》建筑工程并参照当前文安县建材的物价水平和建筑市场的供需情况综合测算制定的 3给排水供电通风空调等工程费用也采用投资指标估算法投资指标是参照文安县地区同类工程按2009年《河北省建设工程工程量清单计价定额》安装工程并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况综合测算制定的 4主要材料预算价格执行文安县同期主要建筑材料价格对主要材料预算价格进行调整 5其他相关资料 com2工程量依据 工程量依据文安县民安小区保障性住房建设项目设计方案和建设内容及规模确定 com3投资估算方法 参考相关建筑工程定额采用投资指标估算法进行估算 com4估算范围 项目估算范围包括文安县民安小区保障性住房建设项目第一部 分工程费用第二部分工程建设其他费用第三部分预备费第四部分建设期利息等 com5工程建设其他费用计算依据及标准 1土地费用 依据保障性住房的规定本项目土地费用取0万元亩 2建设单位管理费 按财政部财建[2002]394号文件规定标准和方法计取 3环境影响评价费 按照国家计委国家环境保护总局计价格[2002]125号文件规定标准可研报告编制费按国家计价格[1999]1283号文件规定标准和方法计取 4勘察费 按国家计价格[2002]10号文件规定计取 5设计费 按国家计价格[2002]10号文件规定标准和方法计取 6施工图审查费 按工程费用的02计取 7工程监理费 按国家发改价格[2007]670号文件规定标准和方法计取 8工程招标管理费及代理服务费 按国家计委计价格[2002]1980号文件规定标准和方法计取 com算 根据拟订项目的开发方案确定各开发项目的工程数量 com1土地购置费 本项目地块开发成本为零 com2建筑安装工程费 本项目总建筑面积为6914736?根据相关指标测算建安工程费用估算10588万元如表1-7所示 表1-7 建安工程费用估算表 序号 单项工程名称 单位 数量 单价 合价 万元 备 注 一 土建工程 ? 6528067 1250 8160 二 安装工程 2164 1 电梯 架 18 35 630 2 给排水工程 ? 6528067 80 522 3 电气工程 ? 6528067 60 392 4 消防工程 ? 6528067 25 163 5 弱电工程 ? 6528067 40 261 6 燃气工程 ? 6528067 30 196 7 室外工程 0 264 三 景观绿化工程 ? 14253 150 214 四 其它 项 1 500000 50 室外管道电缆路灯消防水池等 合计 10588 com3工程建设其它费用 本项目的工程建设其它费用按国家或河北省的规定的费率和取费标准进行估算具体计算说明如下 1建设单位管理费 依据财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位 管理费总额控制数费率表估算 2建设单位临时设施费 按建筑安装工程费的1计算 3前期研究费 根据计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行 规定》计算 4工程设计费 根据《工程勘察设计收费标准2002修订》计算 5工程勘察费 根据《工程勘察设计收费标准2002修订》计算 6竣工图编制费 根据《工程勘察设计收费标准2002修订》计算 7工程建设监理费 根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算 8招投标交易费 按建安工程费的014计算 9招标代理服务费 根据计价格[2002]1980号计算 10工程保险费 按建安工程费的01计算 综上分析本项目工程建设其他费用估算为1999万元如表1-8所 示 表1-8工程建设其他费用表 序号 费用名称 计算依据 计算基础万元 费率或标准 总价万元 1 建设单位管理费 财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》 10588 300 2 建设单位临时设施费 10588 1 106 3 前期研究费 计价格[1999]1283号文 10588 25 4 工程设计费 计价格200210号文 10588 1000 5 工程勘察费 计价格200210号文 1000 30 300 6 竣工图编制费 1000 10 100 7 工程建设监理费 10588 120 127 8 招投标交易费 10588 014 15 9 招标代理服务费 计价格[2002]1980号 10588 005 5 10 工程保险费 10588 010 11 11 环境影响咨询服务费 10 合计 1999 com4房地产开发费用 1工程管理费 根据文安县房地产投资项目基础数据分析估算资料结合本项目具体情况按照主体投资额的5估算 2销售费用 包括广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用根据文安县房地产投资项目基础数据分析估算资料结合本项目具体情况按照销售收入的5估算 3财务费用 指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用主要包括借款 和债劵的利息金融机构手续费融资代理费外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用本项目暂按100元?考虑 com5 基本预备费 项目实施过程中可能发生难以预料的支出需要事先预留的费用本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的6估算 经估算本项目总投资为15390万元具体见表1-9 表1-9 建设总投资估算汇总表 序号 费用名称 投资额 万元 单位 元? 占总投资比例 备注 1 土地成本 0 0 000 2 建安工程费用 10588 1622 6880 表12-1 3 工程建设其它费用 1999 306 1299 表12-2 4 管理费用 23 ×5 672 103 437 5 财务费用 653 100 6 营销费用按项目销售额5计提 849 130 551 7 不可预见费 23 ×6 629 96 409 8 总成本 15390 10000 9 单位成本元? 2357 10 计算容积率面积 6528067 com划与资金筹措 投资使用计划与资金筹措如表1-10所示 表1-10 投资使用计划与资金筹措表 序号 项目名称 合计 2012 7>2013 2014 2015 1 总 投资 15390 4551 6156 4617 65 11 自营资产投资 0 0 0 0 0 12 自营资产投资借款建设期利息 0 0 0 0 13 自营资产投资方向调节税 0 0 0 0 14 经营资金 0 0 0 0 0 15 开发产品投资 15390 4551 6156 4617 65 其中不含财务费用 14736 4421 5895 4421 0 com 土地使用权 0 0 com 房地产开盘 14736 4421 5895 4421 0 com 财务费用小计 653 131 261 196 65 财务费用 653 131 261 196 65 2 资金筹措 15390 4551 6156 4617 65 21 资本金 4408 1157 1847 1385 20 22 预售收入或贷款 10981 3395 4309 3232 46 第二章 发展规划产业政策和行业准入分析 21需求分析与政策保障 com势 住房是人们基本的生活需求是民生之需在城市居民中低收入家庭对住房的需求最为迫切用经济学的语言来说这部分群体对住房的需求是刚性需求然而随着我国经济和房地产市场的快速发展房价上涨较快部分中低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来为解决房地产市场存在的种种问题近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策通过规定90平方米以下中小户型的建设比例加大住房保障从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场尤其是住房保障这个带着浓厚民生意味的词在2007成为了一个被提及率几乎最高的词汇 发展需求从当前城镇化发展的趋势来看随着人口向城镇的集聚也包括既有的农村重点的集镇他们在国家城镇化发展的过程中逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的这是一个需求的总的发展趋势 过去的的遗留问题在发展过程中不仅有人口集聚以后的住房需求实际上在前30年城镇化发展过程中是欠帐的在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制新步伐城市建设的水平才逐步提高实际上在70年代80年代建设的房子甚至之前有很多房子包括现在正在进行的老旧房屋改造都是过去遗留下来的 人口分布不均我国是一个人均资源量比较少的紧缺的国家在城 镇化过程中一直都面临着资源和环境的压力另有一个重要现实问题95的人是集中在不到50的东中部地区的国土面积上加大了实际上有供需不对称的因素 需求现状据2004年统计文安县符合经济适用房申购条件的市民多达7万余户经济适用房的有效供给远远不足虽然政府近几年加大了政府保障性住房的建设力度但远远不够从2011公布的《文安县住房建设规划2011,2020》看2011-2015年每年的公共住房政府保障性住房为500套加上每年的新增需求城市的政府保障性住房的建设任务任重而道远 com障的对象及政策目标 住房保障最直接地讲就是住房领域的社会保障是政府为弥补市场失灵运用经济行政和法律的手段以满足全体国民的基本住房需求住房保障的对象从狭义上讲是少数低收入住房困难群体从广义上讲囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体 如老年人残疾人等 如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持更确切地说特殊性住房保障是对贫困群体的救助体现了社会公平与互助而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合 尽管住房保障的对象不同政府救助和扶持的方式不同但政府实 施住房保障的政策目标只有一个就是让人人住有所居而不是人人都有产权房遵循特殊保障与普遍保障相结合政府主导与市场机制相结合中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则来构建以住有所居为目标的多元住房保障体系 我国的保障性住房建设可界定为是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式其受益的对象主要是低收入群体也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体更确切地讲凡为政府政策目标为特定保障对象服务享受政府土地信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分 com住房的供给形式与供给方式 com1保障性住房的供给形式与对象 保障性住房的供给形式以廉租房经济适用房及限价房的形式供应 1经济适用房 针对经济适用住房保障对象为收入住房均符合规定条件的困难家庭2010年度经济适用住房保障对象为家庭年收入4万元以下人均住房面积16平方米以下的家庭使更多夹心层家庭实现安居梦 2限价房 限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件又无力购买市场价普通商品住房的文安县居民以及在文安县务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭2010年度限价商品住房供应对象为家庭年收入在6万元以下家庭住房面积在55平方米以下或人均住房 面积在16平方米以下具有文安县户口的家庭在文安县有固定工作并连续缴纳社保两年以上的外来务工家庭年龄在35周岁以上无自有住房具有文安县户口的单身居民 com2保障性住房的供给方式 从各国的实践来看保障性住房供给主要有以下方式 1政府直接投资兴建公共住房以低租金出租给低收入群体 英国在19451975年间地方政府建造公房290多万套有效缓解了二战后的房荒美国在19491979年间由政府兴建公共住房的总量从17万套增加至120万套从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的依据《1951年公营住宅法》公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低收入者母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房而公团是依据《日本住宅公团法》成立的特殊法人专门从事公共住房建设住宅区改造和经营其兴建的公共住房既有租赁房又有可售住房既有收入下限也有收入上限主要面向中等收入群体我国香港从1961年开始推出廉租房计划此后又推出居屋计划目前全美有120万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里英国虽经历1980年代大规模的住房私有化由地方政府提供的公共住房仍占住房市场的20左右我国香港公营住房占市场份额的40左右 2政府与私营机构合作 公私合伙合作的具体模式多种多样可以是政府和企业出地或出资或政府提供优惠政策激励私营企业和非盈利组织开发建设在有利 于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上将具体经营权转移给企业和非盈利组织即建设一转移 BT 模式也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房由政府拥有社团组织营运即购买拥有营运 P00 模式或者由私营机构开发建设并拥有产权专业化经营由政府监督和给予适当政策优惠即建设拥有经营监督补贴模式正是在这种模式下各国出现了许多与政府合作的专门从事住房开发建设租赁服务的私营企业和非盈利组织如英国住房协会美国的低收入住房联盟和社区发展社团和德国的GAGFAH住房公司它们都拥有和经营大量面向中低收入阶层不同档次既可租又可售的住房 3政府激励私营企业非盈利组织住房合作社投资开发面向中低收入者的住房 政府运用信贷税收政策工具动员和引导社会各方力量积极参与也是加快保障性住房建设的重要渠道在祟尚市场经济的美国政府为鼓励私营企业和非盈利组织 宗教团体劳工联盟和社区组织 开发面向中低收入者的租赁房出台了多项政策比如为私营机构提供低息贷款鼓励他们兴建低于市场租金的租赁房其出租对象是无法享受公共住房收入为地区平均水平的中等收入家庭为开发商兴建租赁房提供还贷利率1的补贴政府对租金水平进行管治限定承租对象收入不高于地区平均收入水平的80同时政府对承租的低收入住户提供房租补贴鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租赁房鼓励旧城翻修改造存量租赁房鼓励为老年人伤残人士兴建带有医疗康复设施的租赁住房等政策在政府政策法规的指引和激励下私营企业和非盈利组 织的广泛介入促进了保障性住房的开发建设和多样化 从上述分析看到各国政府从供给面入手积极干预住宅市场加大保障性住房建设多有以下特点一是保障对象广泛既有需要特别救助的低收入有特殊住房需求的老年人和残疾人也有部分买不起商品房的中等收入者二是政策灵活多样既可以是政府直接投资兴建从市场上收购存量房也可以是为私营机构和非盈利组织提供抵押贷款违约保险以保障开发资金的可得性提供长期低息贷款和税收减免三是政策扶持的重点突出多鼓励开发建设保障性租赁房并依据市场需求变化不断进行调整由此产生的政策效应是显而易见的 ? 实现了住有所居的住房保障政策目标满足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群体的基本住房需求 ? 通过政府投资和政策指引动员多方力量参与将开发成本控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内加快了可支付住房的建设强化了政府和企业的社会责任营造了社会公平正义互助友爱的社会环境 ? 优化了住宅市场结构政府增加保障性住房供给是对市场的遗失补缺有利于形成保障性住房与商品房租房与售房存量房与新建房不同品质价位户型面积和地域分布住房共存的格局多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源泉也是保障性住房可持续性的基础 我国政府从需求面入手以现行的信贷财税优惠政策提升广大中 低收入群体可支付能力从住宅市场上去租房购房也包括从供给面入手运用各种政策工具动员多方力量增加面向中低收入者的保障性住房的供给且保障性住房的形式也应是多种多样的既可租也可售在社会经济发展的不同阶段政府住房保障的对象保障方式应根据国情和市场的实际需求不断进行调整 com发布多个政策为保障房建设提供保障 经河北省政府同意2011年4月24日省政府办公厅向各设区市及省政府有关部门转发了涉及保障性安居工程建设项目审批绿色通道制度工程补助资金使用管理项目规划建设管理工作职责分工行政问责等5个方面的文件这一系列政策进一步完善了我省保障性安居工程建设政策体系为我省保障性安居工程建设提供了强力保障 《关于建立保障性安居工程建设项目审批绿色通道制度的指导意见》由省发改委省住建厅省国土厅省环保厅起草其中明确要按照简化规范并联办理限时办结优质便捷的要求建立保障性安居工程建设项目审批绿色通道制度严格依法审批下放项目管理项目审核规划实施环评审批权限简化用地办理手续并明确有关行政服务中心要无偿为项目单位代办审批手续 《河北省省级保障性安居工程补助资金使用管理暂行办法》由省财政厅省住建厅起草《办法》称省补资金按照快的多补慢的少补逾期不补的原则每月核拨一次对未按时开工工作进展慢的项目降低其补助标准 省补资金中设立3000万元省级以奖代补专项资金主要用于 项目建设奖励资金及推进保障性安居工程的相关工作经费 由省住建厅起草的《关于加强保障性住房项目规划建设管理的意见》明确指出各地住房保障十二五规划要在2011年5月20日前完成编制工作10月底前全部落实到具体地块《意见》对项目布局提出明确要求凡未按照规划要求建设配套设施的保障性住房规划建设行政主管部门不得进行规划核实和项目竣工验收备案《意见》还提出要确保工程设计质量满足住宅对采光隔声节能通风和公共卫生等要求做到户型多功能全配套齐实行全装修在较小空间满足基本居住需求并指出在保障性住房项目中配套设计无障碍设施 由省保障性安居工程领导小组办公室起草的《关于保障性安居工程建设工作职责分工的意见》结合如何确保土地供应加大政府投入落实税费减免强力推进配建加强工程质量安全监管等等明确了有关部门的职责以确保实现全省建设责任目标 《河北省保障性安居工程建设行政问责暂行办法》由省监察厅起草该办法明确了对各级各部门以及公用事业单位的主要领导和分管领导在保障性安居工程建设中由于故意和过失不履行包括拒绝放弃推诿不完全履行职责等情形或不正确履行包括无法定依据以及不依照规定程序规定权限和规定时限履行职责等情形职责严重影响保障性安居工程工作开展损害公共利益或管理相对人的利益在社会上造成不良影响和后果的应当接受问责 问责的方式分为诫勉谈话通报批评调整工作岗位停职检查引咎辞职责令辞职免职 《河北省城镇住房保障办法试行》 《办法》首度明确城镇住房保障是指通过出租出售保障性住房及发放住房租赁补贴和给予政策支持等方式向符合条件的城镇住房困难家庭及新就业职工外来务工人员以下统称城镇住房困难居民提供救助和扶持以保障其享有基本的居住条件 《办法》规定保障性住房建设项目采用集中建设和搭配建设相结合的方式建设保障性住房采用集中建设的应当充分综合考虑居民对交通就业入学医疗等生活配套设施的需求保障性住房与商品住房搭配建设的应当同时规划设计同时施工建设同时竣工交付使用 同时保障性住房建设应当严格执行建筑工程质量安全标准符合节能环保等技术规范以及住宅产业化的技术要求合理确定保障性住房的套型结构室内装饰装修标准和配套设施确保保障性住房质量安全 com人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见 com1总体要求和工作目标 一总体要求以科学发展观为指导进一步提高认识强化各级政府的住房保障职责把保障性安居工程建设作为调结构促发展惠民生的重要工作坚持政府组织推动和市场运作相结合落实资金筹集土地供应税费优惠等各项政策将公共租赁住房作为保障性住房发展重点多方式筹集保障性住房房源逐步完善以廉租住房公共租赁住房为主的多层次住房保障体系合理确定住房保障范围确保完成国家下达我省保障性住房建设年度目标任务并力争多完成 二工作目标2011年全省建设保障性住房和棚户区改造住房38万套实现全省城市低收入住房困难家庭应保尽保的目标改造农村危房5万套市县市政府要把保障性安居工程建设作为经济社会发展的约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划加大工作推动力度逐步将住房保障范围扩大到城市中等偏下收入住房困难家庭新就业无房职工外来务工人员等群体有条件的地方可将建制镇纳入住房保障工作范围进一步加大农村危房改造力度适当增加试点户数争取到十二五期末河北省城镇居民住房保障覆盖面达到20以上 com2加大政策支持力度 一强化政府投入积极争取中央补助资金加大省级资金支持力度省级财政每年筹措资金采取以奖代补的方式对各市县市给予资金支持并纳入财政预算年度省级补助资金不低于中央补助的额度财政预算不足部分通过省住房保障投融资平台解决由省级财政还本付息省级补助资金以各市县市建设套数为基数进行安排市县市政府要增加财政一般性预算资金安排用于直接投资资本金注入投资补助贷款贴息等要按照规定的渠道和标准筹集保障性安居工程建设资金并在年度预算中安排各地住房公积金贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额1时当年不再提取住房公积金风险准备金以增加公积金增值收益对住房保障专项资金的支持地方政府债券资金要优先用于保障性住房建设自2011年起直接按宗提取土地出让总收入的5以上作为保障性住房建设资金实行专户管理专款专用统筹用于保障性住房建设 二建立多渠道筹集资金机制积极探索多种筹资办法通过银行贷 款发行债券信托投资资产运营等方式筹集资金拓宽保障性住房建设资金筹集渠道成立省设区市两级住房保障投融资开发公司作为住房保障投融资平台加大融资力度省住房保障投融资平台除负责省级财政对市县市补助额度缺口部分的融资外按照统借统还的原则为融资困难的市县市提供融资帮扶各级住房保障投融资平台为公益性非盈利机构除依法经营支出外其结余资金仍作为保障性住房和棚户区改造住房建设专项资金任何单位和个人不得挪作他用落实用地税费金融等相关支持政策吸引各类投资主体积极参与公共租赁住房等保障性住房建设运营鼓励金融机构加大信贷投入向符合条件的保障性住房各类投融资主体发放中长期贷款 三确保土地供应各级政府对保障性安居工程建设用地供应计划均要实行单列并做到优先供应应保尽保市县市政府要建立保障性安居工程建设用地储备制度省预留的保障性安居工程建设新增土地指标将根据全省建设计划及各市县市建设任务规模规划选址立项手续等按照统一规定的比例直接下达至项目2011年新增建设用地指标在已下达到各市的指标中优先安排各级国土资源部门要会同同级住房保障部门商定保障性安居工程建设用地供应计划并纳入年度土地供应计划收回使用权的国有土地和储备土地应优先安排用于保障性住房建设未按规定时限落实用地指标的市县市一律停办商业开发土地供应手续不得进行土地招拍挂省国土资源厅会同有关部门应加强专项督查及时发现并予以纠正 四落实税费减免市县市政府均要制定认真落实现行税费优惠政 策的具体办法对行政区域内各类保障性住房棚户区改造安置住房建设买卖经营等环节涉及的城镇土地使用税契税印花税营业税房产税等予以减免保障性安居工程建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 22房地产市场调控政策 房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑但其非理性的疯狂增长给我国经济的快速稳定发展埋下了隐患对此从2005年开始接连出台了一系列调控政策比如国八条国六条等 温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生促进社会和谐进步促进房地产市场平稳健康发展要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头满足人民群众的基本住房需求政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施 一是继续大规模实施保障性安居工程中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元比上年增加81亿元建设保障性住房300万套各类棚户区改造住房280万套扩大农村危房改造试点范围各级政府要切实负起责任严格执行年度建设计划确保土地资金和优惠政策落实到位 二是继续支持居民自住性住房消费增加中低价位中小套型普通商品房用地供应加快普通商品房项目审批和建设进度规范发展二手房市场倡导住房租赁消费盘活住房租赁市场 三是抑制投机性购房加大差别化信贷税收政策执行力度完善商品房预售制度 四是大力整顿和规范房地产市场秩序完善土地收入管理使用办法抑制土地价格过快上涨加大对圈地不建捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的查处力度 23保障性住房建设概况 随着市场经济的发展不可避免地会出现贫富分化形成一定数量的中低收入群体在两会上不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度解决中低收入贫困家庭的住房问题实现社会不同阶层人民均能够有房可住解除他们的后顾之忧促进社会的稳定发展 从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法已有数年光景截至2005年底291个地级以上城市中有221个城市实施了廉租住房制度占地级以上城市的759虽然各地结合实际情况积极推进廉租住房制度建设取得了初步成效为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用 文安县人民政府从2007年开始经适房廉租房建设虽然文安县廉租房和经济适用房制度建设发展迅速已在多个区域建成保障性住房但是仍然还有许多住房困难的家庭亟待解决目前文安县的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的它是落实和完善文安县公共住房保障体系的重要手段 24项目建设的必要性 最近加大社会保障性住房建设的力度成为各地两会商讨议论的 热门话题各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心有的还提出了明确的目标和实施措施可以预见大力加强社会保障性住房建设将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说无疑重新燃起了拥有自己一席之地的希望 1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道但低收入家庭由于支付能力的不足难以通过市场自行解决住房问题被排斥在市场之外在住房资源配置中既要充分发挥市场机制的作用也要积极发挥政府保障的作用一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成各负其责的制度因此住房问题需要政府介入通过建立住房保障制度保障低收入家庭的基本居住权解决住房上的社会问题和公平问题 从一些市场经济国家解决住房问题的经验看住房保障是政府的重要职能之一政府通过安排一定的财政资金支持住房保障运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度帮助低收入群体获得基本的住房如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴近30年来每年一直保持在占GDP的2以上占政府公共支出的5左右 目前我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任截至2005年全国291个地级以上城市中仍有70个城市尚未实施廉租住房制度仅有18个省自治区直辖市通过签订目标责任书等方式将廉租住房制度建设 纳入对市区县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法因此政府要切实负担起应负之责尽快完善住房保障制度 2构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会要求按照民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处的要求加快推进和谐社会建设社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的托底机制如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障就可以安居乐业住