2012房地产标杆论坛体验式景观设计管理

2012房地产标杆论坛体验式景观设计管理 房地产标杆讲坛:体验区景观设计管理与实务主 讲:2012.03.24-25中国?深圳 为什么选择龙湖,相对低成本梦想实现221景观好1震撼效果内部视角客户客户生活情调3复制+创新344人性化景观与营销理念配合 体验式营销，是一个越来越常被大家提起的话 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，可何为体验,体验何物,3 眼到、手到、心到。 客户所到之处，皆为体验。 卖房子,造梦想,,, 造梦空间让客户体验到我们所传递的生活信息。满足客户对生活的所有想象，继而让其产生归属感和情感维系。 要让客户爱上你…… 接下来，要展开的就是一场寻找dream house的奇幻之旅。 begin…… ??俯首抬眼，皆是风景。??尚在门口，就闻到家的味道。样板间入口 Open House entrance ??连廊空间，私家花园是全家户外天堂。??拒绝瑕疵，只有无尽的完美。 客厅,Livingroom??其实，对于我们家人来说，客厅并不重要。??可，老张、老王、老李、小赵、曾哥，却独独喜欢到我这儿来，喝茶下棋，或者只是聊天。??太太人缘也极好，那些在国外读书时的朋友，一回国，总要到家里来。??太太嫁给我时，我还什么都没有，现在，每当听到她的朋友夸她有眼光的时候，我总是不自觉的骄傲。??所以，为了不失礼于人前，我们家的客厅真的很重要。 餐厅,Dinningroom??和老婆、儿子、女儿一起吃晚餐，是我忙累一天，最大的幸福。??我的朋友到家里做客，老婆都会慷慨的亲自下厨。 厨房Kitchen??虽然请了阿姨，但每个周末儿子回家的时候，老婆还是会亲自下厨;??以前，为了逃避做家务，我总是哄老婆，说她做家事的样子贤惠，可现在，我真的这么认为了;在客厅里看着女儿跑来跑去，老婆在厨房忙来忙去，闻着阵阵菜香扑鼻，这是我最惬意的周末午后。??女儿爱吃意大利面，儿子爱吃牛排，我有一个中国胃，但老婆做的菜，我什么都爱吃。 ??一个红酒窖，是我多年来终于得以一偿的夙愿;??台球室，是太太在我四十五岁生日时候给我的惊喜;??影音室，儿子上中学后，经常带同学回来看大片;??保姆阿姨，是我们全家最辛劳的人，所以她的房间，也一定要地下室舒服。Basement 主卧室 Master bedroom??刚结婚的时候，老婆总是说，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳妆台，柔软的大床。??每当说完这些，老婆总会甜甜的傻笑，说:只要两个人在一起，想想就很开心。??这么多年，我还记得你说的话。这间卧室，都是按你想要的样子做的，还多了一个大大的阳台，周末的早上，我们可以在那里吃早餐。 女儿房Angle??有人说，女儿是爸爸前世的情人;有人说，女儿是爸妈的贴心小棉袄。??无论别人怎么说，这个4岁的小女儿，是我们全家的宝～??无论每天多么忙，无论生意上遇到什么不开心，看到她粉嘟嘟的笑脸，我就什么都释然了。??她，就是我们家的公主。 ??儿子14岁了，他刚出生时，我的生意刚刚起步。??一直担心，给予他太多，会让他骄纵、纨绔、不思进取。??好在，儿子从来不多要求什么，只是钟爱航海和骑马，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的动物读本。儿子房??看到老王为他那只知道追女仔，买名牌的儿子一筹莫展的时候，我总是无尽的欣慰。Prince 卫生间Bathroom ??客人的卫生间要整洁;??儿子和女儿的卫生间和他们的房间一样，由他们各自做主;??我的卫生间，必须要有一个大大的，可以看得见风景的浴缸;??老婆的要求最实惠，她要一个大大的洗脸台，可以放得下她那些我永远不知道是用来干吗的瓶瓶罐罐。 露台??老婆最爱的， Terrace??户外的餐厅;户外的麻将桌;户外的下午茶; 书房Study ??全家唯一一个完全按我要求装修的房间;??地板、墙纸、书桌、台灯、壁画，都是 我亲自挑的。??只有阳台上那一株绿植，是细心的老婆放在那儿的。 ??我们家的衣橱很大，当然，多半，是老婆的衣服。??我的衣服很单调，来去就那么几个颜色、几个牌子、几个样式。??老婆的裙子，是我们家衣橱的风景，长的短的，花的素的，丝的绒的，华丽的简约的，厚的薄的……??我喜欢我老婆穿裙子。衣帽间Cloakroom ??夜幕降临，华灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。。。。。 不知道，这是不是你梦想中的家, 惊艳、性感、富有生活情调。。。 龙湖做到了，我们呢, 1体验区景观的分类及特征:分 类样板样板区选景观营建服务时成本控建设速度房址间制实体体验永久用地内转换为园区景不受限制成本转化慢，受建筑建区观一部分设影响临时体验永久可异地:邻局部或全部拆受限制成本消耗快，不受建筑区近用地、远除建设速度影响临时期用地、代建绿地 2体验区景观设计策略追求最大的溢价价格?价值价格>价值 值～—产品大于作品让客户享受产品 价格<价值 不值～— 情景大于景观让客户看到未来感受到的利益 感受到的价格,“”景观体验，样板航母:建立以客户最佳体验为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。 2 体验区景观设计策略;2.1 —产品大于作品让客户享受产品 2.1.1 产品 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化下的大规模复制:龙湖内部有成熟产品库(内部标杆项目)，要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处(未来的会所)只有几种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。体验区景观模块化强，不同项目间借鉴; 严格的标准化动作:不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。已开始尝试模块化景观管控。 2.1.2 造价与效果之间的合理平衡:软硬景比例控制;视线管理、风格和造价间的取舍;自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。 2.1.3 针对敏感点的不同态度:房地产开发中的“敏感点”是指这样一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。 根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等;客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能(或不明显地)提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。 针对敏感点的不同态度:地产景观的逻辑不同品类产品的 客户 景观侧重点有什么不一样,景观品质怎样提升，景观 土地 产品 提升什么,定位在哪里增加成本最有效,增加多少,满足各品类需求的景观景观景观配置面积是什么,配置成本配置内容，服务半径，布置原则,在哪里缩减成本最不影响品质,景观品质提升靠什么体现,哪些方面不能“砍”增加配置面积 or 增加景观成本, 对激励敏感点钱花够了吗,对非敏感点花了冤枉钱了吗,代号敏感点示例特征建议做法A1车行道铺装;绿化背景客户对负向价值敏感，但成本不想方设法满足基本功能需要，保证工程太敏感质量A2 花园大小和私密性的保障客户对正向价值敏感，但成本不尽量多一些这样更方便、更人性、更好太敏感看、更环保、更可靠的细节设计，做到惠而不费AB1大乔木移植的成活保证、路客户仅对负向价值敏感，成本也用最低的成本满足基本功能需要，保证沿石、井盖敏感，工程质量AB2私家入户、主入口景观、冬客户对主要对正向价值敏感，成在边际收益(新增收益减去新增成本)季效果本也敏感为正的前提下提高产品功能和档次B景观铺设垫层、公共挡墙成本敏感，但客户不容易感受到用最低的成本满足规范或公司标准其价值 2 体验区景观设计策略— 2.2 情境大于景观让客户看到未来2.2.1情境的理解:情，情调，使体验区景观富用感情。使客户体验时能体现浪漫性感的景观效果，达到震撼的目的～境，意境，身临其境，景观切题，心境，放松自然，心静如水。视觉Vision 触觉听觉TactileHearing 直觉Intuition嗅觉味觉Smell Taste 全方位服务客户器官，达到信息量的最大传递再创造先验景观，触景生情 欧洲最纯粹的乡村古典主义，以乡村之名铸就的避世居所。将恬静、悠闲、健康的庄园情怀融入最原始的自然。自然的洒脱与居室的艺术混合在一起，如同一组摄人心魄的交响乐。品味慢调的地中海岸风情，是享受生命向自然致敬的另一种奢侈。的庭院处处充满了生活的气息,温馨的爱 托斯卡那意散布在庭院的各个角落--------.细细地品味生活,漫漫托斯卡那地享受阳光,静静地倾听花语,这是梦想的生活. 花草的芬芳充斥在的空气中,让托斯卡透明那的洒在熏衣草的海洋里.艳阳 选择最令人神往的风景画面，用本地化的植物语言，描述托斯卡纳的诗句。。。。 好比一次托斯卡纳的精神旅行随心随性，呼应人居——价值与生活态度的人生景致。体验区与体验客户的关系在体验区，超越物质本身，悠闲舒适、热情浪漫于自我的生活世界。针对这些客户的特点和心理需求，其战略就是创造区域前所未有的震撼景观效果，前所未有地满足目标客户的精神需求。48 2 体验区景观设计策略— 2.2 情境大于景观让客户看到未来2.2.2 未来生活情境: 提供更宜居的生活氛围，体验的是感受和生活理念。每户主题花园 生活动线全程不同节点关注客户感受入口外秩序化种植雪松辅以低矮的院墙外的植被景观渐趋自然入口内部秩序化的银杏简洁大花灌木突出礼仪性与归属感缓和客户的心态气限定出导向性强烈的空间入户的处理温馨、私密使客户最水景的加入成为秩序与自然的宅间近人尺度的灌木花卉给限度放松自我过渡客户心理上的减压 通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户供来访客户小孩游戏儿童戏水场景分不清稻草人还是园丁 通过体验区的公共活动场地，举行客户营销活动，让客户体验社区人情味的温暖。草坪音乐会运动嘉年华冷餐水吧音乐表演 3 体验区选址规划 3.1 体验区规划管控要点(1)售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受:?单行道，反方向车辆无法直接到达;?沿途交通道路品质低;?项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长;(2)控制因售楼部和样板房选址造成的施工难度及由此产生的成本增加及工程延期;(3)项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。(4)临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。分期开发项目的体验区选择需考虑长期使用和服务半径。 3 体验区选址规划 3.1 体验区规划管控要点(5)对于主要客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响和来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案;(6)考虑体 验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施; 3 体验区选址规划 3.2 体验区规模(1)为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积一般不超过30000平方米，如果样板区面积过大，可设置核心体验区和引导体验区。(2)样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具;体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具; 3 体验区选址规划 3.3 体验区资源组合(1)后发先用结合开发时序，将后开发用地前置使用作为样板区用地，扩大样板区规模气场。(2)邻为我用整合周边水岸、山体、湿地、公共绿化代建区、市政用地等为样板区所用;(3)凿壁偷光，近用远借对周边成熟社区、风景名胜、良好自然或城市景观面为我所观，形成借景。案例后发先用邻为我用远借长桥郡◎◎河流◎河景对岸江与城◎商业用地◎滨江绿化◎江景对岸艳澜海岸◎滨河绿化◎河景对岸颐和原著◎颐和园春森彼岸◎江景 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.1 景观体验点的选择 体验点选择应体验多样性，综合反映项目的品质和产品类型，可分为以下几点:(1)景观价值点:滨水、依山、远眺、幽静、古树、名胜等能体现项目景观资源稀缺性价值的景点。(2)典型景观类型:密林、草坪、溪谷、花林、果园、湿地。。。(3)生活动线节点生活场景:主入口、售场、主道路景观、别墅(洋房)街景、入户、公区景观、私家花园(前场花园、后场花园、下沉花园、露台、滨水花园、台地花园)(4)典型产品类型的周边环境:独栋、双拼、叠院、合院、洋房、高层。。。“”(5)激励敏感点:提升购房者的购买意愿或业主生活质量; 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.2 体验动线考虑要点(1)管控客户行为:结合营销需求及展示效果，参观流线尽可能单一;(2)体验丰富:参观流线尽可能串联各景观体验点，展现丰富的景观类型，减少参观疲劳感;针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.2 体验动线考虑要点(3)长度适中:参观流线舒展、流畅，尽可能拉长，增加体验时间，但不宜过长。充分考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感。 (4)心情调控:充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏，调节客户的体验心情;(5)管理视线:积极利用软景、硬景等多种景观元素形成积极的空间形态，有效管理视线。 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点 4.3.1 体验区入口: (1)引导空间序列(市政道路包装) (2)车行流线设计(含指示及人员管理) (3)人行流线设计(同上) (4)大门形象(特色、品质感) (5)入口对景设计(强化特色) (6)整体绿化(突出价值感) (7)项目LOGO设置(突出特点) (8) 灯光效果(考虑晚间宣传和夜景) (9)社区围墙(强化品质感和安全性) (10)物业管理设置完善性和创新性 4.3 典型体验点??4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3.2 特色体验点(1)密林花径 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(1)密林花径2 .docx 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(2)疏林花田、草坪 ??4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(3)阳光草坪 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(4)售场景观 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(5)精致休息空间 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(6)溪流水景 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(7)细节至上 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.2 特色体验点(8)花境 草花花境灌木配置样方测绘 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4.3 典型体验点4.3.3 车行道与街道景观(1)园区车行道取消行道树概念，以组团绿化形式代替;(2)道路两侧植物空间有收放变化;竖向5层植物组合;(3)车行道和私家花园间须有不小于3米的绿化带隔离;人行道和私家花园绿化隔离带不小于2-3米;(4)可利用地形高差增加私家花园的私密性;(5)车行道和人行道线路过长时可形成曲线，折线打破空间冗长;(6)街道景观转折或宽大等节点，可建设精致节点景观; 4 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法4.3 典型体验点4.3.4 样板花园(1)样板房选型原则:量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。(2)样板房选址原则: ? 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略; ? 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡; ? 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高;(3)私家样板花园以主人生活为主线，丰富花园的景观效果;(4)主要功能房间 (主卧室，客厅)景观为重要设计点;(5)私家花园宽度不小于4.5米，进深不宜小于6米，花园坡度不大于5%。 样板区体验点布置方案北边入户私家庭院4.4 ---下沉庭院21阳光蓬1015837914105641251141311户外就餐桌带遮阳伞16阅读空间红钢砖配西班牙陶砖铺装12壁泉水景雕塑2黄锈石汀步7红雪松木铺装1413趣味秋千椅3红色陶土砖8休闲沙发14月季主题绿化带4台阶铁艺护栏9备餐区及吧台15特色栽植箱510崂山竹林特色栽植陶罐 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 ??4 4.3 典型体验点4.3.4 样板花园(6)私家花园划分要点:a、不能划给业主作私家领地的敏感点;共用的车库联络道，不能划给业主作私家领域;高差较大，挡墙级数超过2级且与业主房屋不相关联，人不易到达的地块,,不能划给业主作私家使用。b、地块面积相对充足前提下，不宜划入业主私家领地的敏感点;独立使用的车库联络道业主不能直接使用的花园前场在施工过程中，易被取消的公共景观或一些小的节点道路c、建议划入业主私家领地以提高产品溢价的敏感点。部分业主地块位于小区尽头或较为隐蔽处，靠近这些部位可以尽量少划使用率低的公共景观，尽量多划入业主私家花园，以提高产品溢价相邻两户业主地块间有高差的，原则上地块、花园以堡坎中线为边界进行现场分户，且以方便业主使用为原则。 砼2砼2砼砼空砼3空砼3总地图上的花园分界线 红线区域内，业主根本无法到达的区域，仍然属于业主地块面积 红线区域近邻业主花园，与邻户均不公用，为公区 建议检修便道靠边，将大部分公共景观直接划入业主私家花园，可很大程度上提高产品溢价能力。 1,9红线区域为1,9业主地块边界，业主根本无法使用，建议划给1,10业主1,10 体验区景观体验动线设置与体验点处理方法 4 4.3 典型体验点4.3.4 样板花园(7)项目销售阶段关于花园注意点培养及强化置业顾问对此种产品形态的专业和敏感，特别是景观方面，注重销讲培训，做好三问:私家领地包括哪些范围,私家景观和公共景观的视觉融合及产权分界是如何处理的,私家领地内的高差是如何处理的,尽可能做到模型与现场的一致性; 4.3.5案例私家 花园——??样板间小院规划??样板间平面布置方案??样板间方案测算??样板间功能分区??样板间方案意向??样板间模型效果 样板间平面布置方案4.3.5.1N401 观景休闲平台02 特色花钵03 入口空间04 儿童娱乐木平台05 绿荫廊架1206 烧烤台307 餐饮空间576 样板间功能分区4.3.5.2图例北院——儿童娱乐门廊——入口门廊南院——台地茶室，休憩烧烤公共空间——交流平台入户空间——观景平台 样板间方案测算4.3.5.3单方/单分类编号配置选型/选材面积/数量个造价11砖铺1红钢砖200x200x1.549M2160装2木铺27.542红雪松防腐木95x40M2400装63汀步80厚方整石板6M226044盆摆配景植物8盆100硬质11延景观 5栏杆900高铁艺182805米(小4院)烧烤900高，500宽，防腐61个150001台木制木格2000高，4300宽，防78.6M2350栅腐木制8坐凳防腐木定制1个20000711.59花架防腐木定制M2340010658软景 10色带黄杨/0.8-1.2米高16.2M22403(小2211地被草花及草坪6.24M22204院)1196 样板间方案意向南院4.3.5.4—— 样板间方案意向入口4.3.5.4—— 样板间方案意向北院4.3.5.4—— 样板间模型效果4.3.5.5软装 花盛香醍4.4综合案例分析——??项目概况:(1)客群分析:通州本地客户和cbd客户，40岁左右(2)示范区景观面积:12500?(3)单方景观造价:410~420元/?(预估)(4)位置:地块平整，毗邻市政道路??景观要点(1)景观风?瘢豪寺?啊?缫皏s精致(2)景观要素:微地形+树林花海+小场景(3)景观序列:蒙古栎密林——花海+白桦——元宝枫+花境(4)主色调:蓝+白，纯粹感 A 概念阶段设计 空间序列节奏处理手法空间空间序列节奏1.1 B方案设计阶段 重点区域处理手法记忆点入口密林;花海;售场前密林;售场前场2.1 2.2 2.3 2.4C硬景 施工图及后期实施阶段 景观小品圆形木平台;水景小品室外家具;沙坑3.1 3.2 3.3 3.4 D软景 施工图及后期实施阶段 植物种植手法花境种植;疏林草地;植物体量和线条;植物收边4.1 4.2 4.3 4.4 工艺 施工图及后期实施阶段 施工工艺 E5.1 硬景铺装 景观示范区布局样板房售场花海参观动线入口区停车场 动线空间:空间序列节奏收内聚空间 客户情绪线放 开敞空间期待-鲜花幽径渐起售场庭院-顺转密林花境-释放-蔚蓝花海酝酿-浓荫密林 空间: 处理手法1-地形1.样板区地块长132m，宽84m;2.微地形是营造步移景异空间的基础。说明:1、?浮动范围为30cm; 动线空间: 处理手法2-植物收 内聚空间收元宝枫黄杨球花境 ++放 开敞空间放榆树(孤植) 收 元宝枫林+林下花境放 蓝花鼠尾草+白桦收 蒙古栎密林 记忆点: 入口密林区有体量的蒙古栎群体景观收??入口密林区营造要点: 1、树冠:要搭接上，顶侧形成闭合，郁闭度一般，树冠直径在道路宽度的4~5倍;2、树种巧:胜在绿量上，而非品种上。可选用低价、树形丰满的成年树种;32+、层次:层，乔木草地。??入口密林区推荐参数 胸径冠幅层次形式长度间距cmm15~254~7220M5m蒙古散植栎以上左右林下幽闭感搭接的树冠 记忆点 : 花海放 花海营造要点:1、数量:花相好，群体效果好，草花植物用量大，整23W60~100/ 个示范区用量株(株?);2 、面积:面积是花海的视觉冲击力的保证，通过调整道路位置，保证了花海的整体感，同时使面积达到整个示范区景观面积的1/5(2300?) ;3 +、色彩:浪漫风格色彩蓝白(白桦);4+、层次:植物层次为两层，白桦草花，白桦从植。??花海推荐参数(占示范区)面积数量备注(株/ )(株?)1/5~1/660~100蓝花鼠尾草10-20白桦从植丛/2栽植层次 记忆点 : 售场前部密林收 售场前密林区营造要点:1、区别;与入口区密 林相比，更为精致，手法更细腻，林下层次有小灌木以及花境;2、植物种类:树种姿态优美，叶片细腻;草花以符合项目色调的时令草花为主，注意横竖线条的搭配。3、树冠:树冠搭接。郁闭度稍高，树冠直径在道路宽度的2~3倍。3、层次:3层，乔木+小灌木+花境。?? 售场前部密林推荐参数胸径(cm)冠幅(m)高度层次备注元宝枫104-55~73花灌木0.850~70草花花境倾斜的树姿，没有不好的树，只有没发现的价值 记忆点 : 售场前场放 售场前场营造要点:1、乔木树种:姿态好，树体通直且高大，树冠圆润。21 、乔木数量:，孤植;32+、层次:层，榆树草花(花相好以及低矮)。??售场前场景观推荐参数 胸径()冠幅()cmm高度层次备注25~3510~1515 2榆树孤植藿香蓟色块参考:香醍漫步售场前场 小半径前场，视距较小，烘托出售楼处入口。开阔的前场，视距大，烘托整体氛围。 记忆点:售场建筑与植物体量关系桧柏售场建筑与景观交接要点:醉鱼草符号元素:桧柏(尖塔状)，立面阴角栽植。1榆树藿香蓟基础种植:草花、密，软化建筑边界;售场氛围营造:烘托围合;两侧植物高度达到建筑山墙高度2/3;密植; 1.2~1.5高度倍于售楼处高度位置 售楼处中轴一侧建筑与植物的体量关系孤植、竖向线条、中心景观 元素尖塔状桧柏(拟铅笔柏) 位置建筑阴角 元素时令草花竖向线条、风格元素水平线条、浪漫感 2/3高度建筑山墙左右 ++层次丰富，小乔灌木草花围合感、软化边界 50~80cm醉鱼草竖线条高度 模块2.4.2-售场建筑与植物体量对比售场大前场孤植大树滟澜山售场前场孤植、竖向线条、中心景观 元素时令草花 元素尖塔状桧柏(拟铅笔柏)水平线条、浪漫感 位置建筑阴角竖向线条、风格元素软化建筑转角 高度与建筑等高滟澜山建筑与植物的体量关系对比 硬景-圆形木平台木平台设置要点1、以室外卡座的理念布置休息空间;2、结合水景、花箱、阳伞;3、卡座桌椅要符合人体工程学。 硬景 -水景小品漫水陶罐北视南视 硬景-样板院1 凉亭 室外餐桌凉亭营造要点1、木材:红雪松;2、色彩:白3、环境:竖线条乔木为背景，密1~1.2植米灌木层，入口处植时令草花;4、透景线:可结合样板院位置流出透景线，以观花海。浪漫风格凉亭 室外餐桌造价尺寸颜色单价总价室外餐?? 硬景 -样板院1 沙坑沙坑营造要点1、设置理由:为看房客户的孩子提供一个玩耍空间，体现客户视角，客户认同度高。2、收边:禁止使用硬质材料，以免发生事故，可采用植物(草坪)进行搭接。3、洗手池:设置小的取水点和洗手池。4、玩具:可放置篮球架以及以及儿童玩具。 软景 -道路两侧花境做法花境上层植物种植要点(围合感)1、树冠搭接，形成荫蔽感，郁闭度稍低;2、小乔木层:修剪过黄杨球、丁香等，形成花境的背景，高度1.2~1.5m;30cm50cm花境处理要点(近人感)130cm、结合微地形，最高点与道路有约高差;250cm、花境边缘与道路间隔，不可使花卉接到道路。3、用竖线条花卉打破大面积色块种植的市政感。4、样板段把控:对于下层效果的控制，乔木骨架栽植完毕后，做较长的样板段，对草花、灌木效果进行点评，确 认后期做法。 -软景植物栽植层次疏林花海 层次21、视觉冲击力、空旷感;2、花量大、面积大、花相好;3、树种:竖线条树种，推荐白桦。3 、种植方式:群植散点分布。疏林草地层次 21、幽闭感;2、可使用空间:入口、重要节点前场以及开敞空间3、树种:树冠较大，胸径15左右，枝下高3m以上，树种并非决定因素。3、种植方式:散植，散点群聚。 软景 -植物栽植线条搭配、层次栽植要点1、减法栽植、层次清晰，无堆砌感;23++、层次:，乔木大灌木草花。搭配要点1、层次:大乔木(竖向)+小灌木+草 花2: 、灌木水平线条，连续性强且平淡。3、乔木:尖塔树形乔木(雪松)的竖向引导感搭配的横向线条的平直。 模块10-景观软景收边做法收边处理要点110cm2~4、草花:与无道牙道路有左右空隙，用粒径在左右的卵石进行覆盖，感觉细腻，树皮覆盖效果不如卵石;2、排水口:可用粒径在6~8cm左右的卵石进行覆盖。3、草坪:可以直接接到道路，不用使用覆盖材料。种类颜色单价推荐程度备注3树皮红棕1600/ M3最优质树皮，根据铺设厚度分摊，约200元/?3卵石黑白黄210/ M5不同粒径均价 工艺 -铺装铺装要点变更为米黄色水洗石1、在保证基本功能和品质、美观的前提下，尽可能将硬景缩减到最小。2、种类一定要少，精简，3~4种，纯粹感。种类颜色位置推荐备注程度黄木纹板岩5水洗石米黄园区道路及售场前广稳定分供方 密铺、散铺场4小料石灰色停车场、道路分隔5樟子松可调售场区休息平台红雪松为佳，樟子松深度碳化木勿拉毛拉毛4板岩黄木道路两侧活动空间纹+米黄色水洗石小料石烧面4烧结砖红色花台、台阶第一年翻碱灰色花岗岩小料石荔枝面 5 体验区景观成本控制 5.1 体验区成本构成(1)体验区景观成本包括景观建造成本和景观运营成本，景观建造成本中又可分为消耗成本和可回收成本。体验区建造费用 面积(?)单项总价 万元单方造价 元软、硬景比例10750727 677 77:23(停车场增加了硬景比体验景观面积例)4750190400 商业区市政绿化整改2000100 500 全软景175001017100样板区整体面积，总成本合计:万元，单价581元，其中不可回收费用约万元 (2)景观成本范围景观成本范围:与原范围的差异:1.挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现1.软景调整如下:2.硬景??跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/3.周界围墙、大门及入口岗亭主体结构及粗装修4.导示系统??跟建筑主体结构不相连的、因场地自身高差必须存在挡墙，其结构成本纳5.环境水电入三通一平工程费/场地平整。6.环境设施及小品2.光彩工程(住宅光彩、商业光彩、商业广告位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，7.室外游泳池现调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其他安装工程8.运动场地9.环保降噪工程注:运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，故单独列示。 景观成本费项明细(3)景观成本费项明细表序号成本项目成本费用说明包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草等1软景所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、2硬景成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。周界围墙、大门及入口3包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。岗亭4导示系统包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。5环境水电包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小品6环境设施及小品材料费、施工费等全部费用。包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等材7室外游泳池料费、施工费等全部费用。包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工费8运动场地等全部费用。9环保降噪工程包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用。 5 体验区景观成本控制5.2 体验区成本分解5.2.1 成本策略避免恶性循环，先减法后加法:设计控制减法，施工控制加法。硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高 5 体验区景观成本控制5.2 体验区成本分解5.2.2 控制软硬景观比例原则:在有限硬景 总成本下，减少面积，做出精致感 原则:在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感《景观三大纪律十项注意》中规定:独栋别墅8-10%;联排别墅10-12%;花园洋房15-17%;高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%)解读:景观投影面积定义:园区围墙内扣除了车行道、建筑占地面积之外的景观面积。(园区景观面积)A、地块越小，容积率越高，硬景比例越高;B、别墅类型不同比例有区别，独栋比联排低;档次不同比例有区别，档次越高，硬景比例越低硬景比例规定: 项目类型项目名称硬景比例备注说明 香樟林9.60% 蓝湖郡东岸14.31%别墅 蓝湖郡西岸13.53% 蓝湖香颂17.20% 弗莱明戈22.11% 好望山21.20%花园洋房 大城小院26.13% 江与城一期18号地块26.00% 江与城一期32号地块19.00% 枫香庭31.23% 小地块、高容积率项目 水晶郦城(1-5组团)20.26%高层公寓 紫都城一二城22.32% 观山水一二三期25.43% 软景成本比重分析景观成本其中软景成本 序号项目名称软景成本占总成本比重元元(/m2) (/m2)重庆蓝湖郡东岸- 266 174 65%1.重庆悠山郡一期- 287 186 65%2.成都长桥郡林荫大道及主入- 355 243 68%3.口北京滟澜山- 562 372 66%4.北京香醍漫步- 365 195 53%5.重庆弗莱明戈- 361 216 60%6.重庆紫都城一二期- 243 145 60%7.重庆水晶郦城- 251 126 50%8.重庆观山水- 280 146 52%9.重庆大城小院- 325 172 53%10.11. 60%平均注:软景成本占总景观成本平均为60%，软成本的高低对总景观成本的高低影响重大。 6 景观工程全过程管理关键点控制??投资设??计场花??地多材整??少料么设在钱??做备哪??单拿??里位什时用做??么间什??谁做??么来??好做做久????做?? 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 成本环料机法人 - -???? ---- ----????------????------????------???? --- ---????------???? 6.1 地产景观管理者身份决定行为，行为决定习惯——6.1.1 地产景观管理三层概念从协调的角度:协调人力、物力、财力、以达到组织的目标。从过程的角度:是确定、制定、执行、领导、控制、总结、积累。 从专业角度:园林景观设计与施工147 6.1 地产景观管理者身份决定行为，行为决定习惯——6.1.2 地产景观管理者的定位与作用定位:商人、管理者、设计师作用:挖掘项目价值、管理景观实现的过程、参与景观施工效果控制、协调各种关系、平衡成本投入148 6.1 地产景观管理者身份决定行为，行为决定习惯——6.1.3 地产景观管理资源公司内部资源:建筑、室内、结构、水电、成本、采购、营销、工程、物业、法务。。。公司外部资源:规划、建筑、景观、室内、二次深化、软装、花艺、施工方、材料供应商、苗木供应商。。。149 6.2 平台有多高看的有多远公司战略架构是保障——6.2.1 景观战略定位与组织架构中的影响力(1)在集团设置体验中心与景观中心，进行集团至上而下的管控和技术支持。(2)在启动会上由PMO集团决策景内容和体验区。 (3)设置主管景观设计、施工管理的高层管理者。(4)景观工程与土建结构施工管理分开，分清工作界面。(5)施工后期由景观施工单位总承包，所有现场工程操作，均需要景观施工单位同意方可进行。150 ??6.2 平台有多高看的有多远公司战略架构是保障——矩阵式组织架构 工程管理架构??组织和制度区域公司工程部工程部经理/总监文员组各项目部项目经理技术支持组装饰项目组景观项目部景观专业工程师现场专业工程师专业工程师装饰专业工程师 工程管理架构 ??组织和制度集团和区域公司在职能上的区别:??集团:注重项目宏观管控;区域公司:注重全过程的管理;??集团:是政策、流程、制度的制定者;区域公司:是执行者;??集团:集权;区域公司:被授权;??集团:关键节点、停止检查点的管控;区域公司:注重细节化管理; 工程管理架构 ??龙湖地产工程管理架构的特点技术支持组设置的初衷:??加强?こ滩渴?す讨屑际豕芸兀粍1?减轻现场专业工程师的工作强度;技术支持组设置的后期效果:??施工过程中专业性较强的技术性问题有了统一的管理人和执行标准;??后期维保责任期间物业和客户(包括施工单位)有了明确的责任人;??移交物业后专业工程师能及时到岗新项目，减轻工作强度，降低管理成本; 工程管理架构 ??龙湖地产工程部的输入与输出工程部对上游部门(研发部)的管理(输入):??会签设计任务书、参与施工图审查;??设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位(及监理)的技术交底;??设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复;??设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出具设计变更; 工程管理架构 ??龙湖地产工程部的输入与输出工程部对下游部门(造价采购部)的管理(输出):??工程项目部 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 需求的质量直接影响下游造价采购部的招标质量;??现场签证办理的及时性和准确性直接影响下游造价采购部动态成本的反馈;??现场进度控制的把控直接影响下游造价采购部资金计划的准确性;??工程项目部竣工资料移交质量的好坏直接影响下游造价采购部结算质量; ??三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果龙湖、绿城管理模式 负责设计管理和现场效果确认2-5/景观设计部人公司专业设计人员构成 主要责任部门，监管其余团队 1-2/苗木采购团队人公司成本与工程采购人员构成负责特型苗木采购和储备 0.5/景观工程团队人项目专业景观工程人员构成负责现场施工管理和效果控制合计景观人员人公司 4-9/万科管理模式专业设计人员构成 0-5/景观部人公司设计、采购、现场管理三位一体 0-3/物业绿化工程师人公司绿化工程人员构成负责绿化种植和养护合计景观人员人公司 0-5/ 6.3 时间计划与责任——计划编制的思路(大事化小、多点控制)阶段性计划偏差调整就具体事件而言阶段比如:34层分为3段性划分计划比如:变为12层34层分为2段变为17层大事化小:将大循环分解成多个小循环 ??项目月度计划计划管理的方法(分解)整体计划周计划进度统计月度计划计划的构架:长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循 ??项目月度计划计划管理的关键点????总体计划的刚性调整计划的可操作性 涉及验收、工作面移交、样板点刚性计划外的可调控节点，兼顾评等主要节点是高压线计划不可节点的相对恒定动摇。通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段，达到整体计划和关????月度计划和统计处置的果断性 周计划和统计的连续性键节点的受控对月度计划设置过程管控点、实重点关注进度统计与原计划的对现过程跟踪、出现偏差，及时应比，保障计划在过程实施中的延对、果断处置。续性。 进度控制??项目月度计划项目月度工作计划(20XX年X月) XX项目名称:第页共页进度表序分工作配合单位或配合人项目部备工作项目重要度号期子项部门员责任人注开始完成工期时间时间项目外部协调1 (报建手续、相关单位工作联系)设计协调2 (图纸会审、设 计修改及技术核定)3专项技术方案确定 4重要施工方案审查 5材料设备供应 6分包单位确定、分包合同签订 7项目验收(分部工程验收、专项验收、竣工验收) 8重要进度节点控制 9其他 -案例体验区进度计划表阶段 任务开始时间完成时间确定设计分供方2009-12-102009-12-15确定方案及成本测算2009-12-152010-01-30确定施工图成本测算2010-02-012010-03-10景观施工单位招 投标 投标文件投标文件范本格式投标文件范本免费投标文件范本网投标文件范本实例 2010-03-112010-04-10施工进场 2010-06-012010-09-08验收并移交2010-09-09确定设计分供方2009-12-102010-02-30确定方案及成本测算 2010-02-302010-03-30施工单位招投标2010-04-012010-05-10装修装饰施工进场2010-07-012010-08-10软装现场布置 2010-08-112010-09-08开放2010-09-09 6.4 同路人永远需要的朋友——??三种主要合作模式比较6.4.1主要特点代表公司万科北京公司成本控制较好，对图纸要求较高，招标模式万科沈阳公司但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好战略合作模式万科上海公司合作单位必须有充足资源和图纸深化能力万科?厍旃炯追匠械,晒喝挝瘢缒局柿肯喽杂斜,霞字敢夜?献髂,酵蚩粕钲诠拘枰追脚溆凶ㄒ等嗽保艺加萌肆隙嗉追匠械,晒捍?溉挝瘢缒咀试粗矢呒鄣统啥纪蚧就耆坠?,郊追叫枳杂忻缙裕倭肯钅靠刹僮髀瓷焦始追匠械,糠植晒捍?溉挝瘢缒咀试纯煽亓炯坠?战略合作模式+投标即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员绿城公司 6.4.2 对同路人的管理(分供方考察)按项目特点制定考察标准:??考察标准的制定是考察顺利开展的前提;??考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提;考察交流情况(一般考察项目)拟派项目经理答辩 公司领导人合作意向 项目承接能力 公司对项目机构的支持及管理 项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施 针对龙湖采用的合作模式 企业的区域战略布局 维保体系 风险分析 ?可以入围综合评述 考察结论?暂不入围评估人签字: 考察时间 6.4.2 对同路人的管理(分供方考察)总包单位考察记录(针对特殊需求项目)公司名称 承包资质 项目名称 项目类型高层/多层/别墅联系电项目经理 项目在建状况主体阶段/砌体抹灰阶段/工程竣工话推荐人 考察日期年 月 日参与考察的人员 考察公司情况(包括合作意愿) 临设道路 水平及垂直运输机具布置 现场安全文明安全防护 其它 模板及支撑系统 砼成型 考察项目情况砖砌体 主要工程实体施工质量抹灰 地面 外墙 其它 考察结论 景观施工单位技术标模版 对同路人的管理(分供方评价体系)分供方评判的目的:??建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源;??通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，并帮助分供方成长;合同执行完毕合同执行责任人对分供方的评判工程质量〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 工程进度〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 技术实力〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 合作配合〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 竣工资料〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 对施工单位的评价综合评价〇优秀 〇良好 〇一般 〇较差 (项目工程部填写) 继续选用〇推荐 〇一般 〇不推荐 〇不选用 专业工程师 其他意见工程项目经理 年 月 日 对同路人的管理(分供方评价体系)已有分供方资源评审流程指引已有分供方资源评审流程说明责任部门适用于造价采购部承办的工程招标和材造价采购部工程/景观部料设备招标分供方资源评审小组1、无论何种招标方式，在启动招标流程已有资源的收集参与前须组织对已有资源的综合评审;2、评审小组为虚拟团队，其评审小组成项目成本经理项目工程经理员由招标小组组长确定;现场造价师项目专业工程师造价采购部工程部3、评审工具因招标类型由工程类和材料(景观)设备采购类组成，并根据评审主体分为组织评审组织评审造价采购部使用的评审表和工程部/景观评审意见1评审意见2项目部使用的评审表;4、评审各方分别给出评估意见，并按照由招标经办人收集评审意见，并汇总汇总评审意见权重设置汇总得分，形成初步评审结论;评审得分;5、提交招标小组最终评议;1、由招标经办人组织资源评审会，并招标小组最终评议形成初步6、形成入围名单(经评审已有资源满足招评审意见;标入围单位数量要求，可直接使用，否则2、启动会上确定最终评议结果;将进行新增资源考察);形成入围单位 对同路人的管理(分供方评价体系)分类评价原则分类序号评 价 原 则备 注1胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准与龙湖理念相协调同步对连续获得A级评价的合2有较大的发展潜力，能随龙湖的发展而发展自己作伙伴，优先考虑合A作，也可从公司层面与有强烈的愿望与龙湖建立发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的3其签订长期战略合作协收益议4是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作(甚至给予其略优于其他分供方的条件)1能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到龙湖的要求对获得B级评价的合作伙2有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围B伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标3是龙湖同类分供方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作1能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监督对获得C?镀兰鄣暮献骰锇椋谄涔ぷ魍旯ず笕鏑2无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和仍无明显改善，则应考虑引入新的合作伙伴3是龙湖同类分供方中的“鸡肋”，应着手引入同类新的资源对获得D级评价的合作伙1完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求伴，当其完成目前正在D与龙湖合作的项目后，强制淘汰，三年之内不2在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作再考虑合作 对同路人的管理(分供方评价体系)评估依据备 注评估纬度评估内容质量管理进度控制配合意识安全文明 对同路人的管理(分供方评价体系)综合评估结果:??工程部(含景观项目部)和造价采购部评分权重比例为6:4，单项目/合同结束对分供方的最终评估得分按以下公式计算:??分供方最终得分=工程部评分×60%+造价采购部评分× 40%??根据得分范围，对分供方划分为A、B、C、D四个档次。其中A为优秀分供方(得分?90)，B为良好分供方(75?得分,90)，C为合格分供方(60?得分,75)，D为不合格分供方(得分,60)。??对最终评估结果，造价采购部文员每半年以工作联系单形式向公司公示，形成“分供方评估结果汇总表” 。??物业公司评估打分结果，也适用于以上A、B、C、D的分类原则。对物业公司评估为D的分供方，在后期考虑继续合作前需要慎重对待。 对同路人的管理(分供方评价体系)分供方激励措施:??根据分供方年度评估结果，年度综合评估等级为“A”类的授予“年度优秀合作伙伴证书”;??凡被授予“年度优秀合作伙伴证书”的分供方，在两年内我司的后续招标工程中参与我司投标竞价，同等条件下优先选择;??如被授予“年度优 秀合作伙伴证书”的分供方，在可享受优先权的两年内受到政府职能部门的通报批评，将取消其优先权; 对同路人的管理(分供方评价体系)分供方黑名单制度(确定黑名单的基本条件):??以双方存在争议为由，冲击公司办公场地、售楼中心或公司其他办公场所，造成恶劣影响;??恶意拖欠民工工资、分供方货款，并转嫁我司，煽动不明真相的群众冲击我司办公场，给我司声誉造成恶劣影响;??未征得我司同意，擅自向媒体发布不利于我司声誉的信息，给我司造成恶劣影响;??擅自挪用、替换甲供材料，给工程质量、进度等造成不可挽回的影响;??擅自非法转包分包承接的工程项目，损坏我司声誉;??中标之后，擅自违约，拒绝签订合同; 6.5 成本敏感而必须正确面对的问题——6.5.1 设计阶段成本控制(1)执行《景观三大纪律十项注意》(2)过程成本控制??方案设计阶段: 项目关键节点及工期计划编制的准确率、项目配置标准深度;??初步设计阶段: 项目配置标准修正率、材料设备选型深度;??工程实施阶段: 供应界面的划分、施工界面的划分、工期计划的准确执行率、设计变更及现场签证的控制和时效性、总分包单位的控制度;??竣工结算阶段:景观工程造价的过程控制 竣工资料审查的精细度及时效性 6.5.2 成本控制技巧针对软景成本管控(1)合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费。(2)预留较充足的植物栽植后达成效果的时间。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法。(3)合理搭配地被栽植形式，如木本地被色带成本高，建议适量选择。合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其规格。(4)草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量。(5)花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，建议适量选择。在阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔灌木或变色乔灌木。 针对硬景成本管控影响石材价格的几大因素:石材尺寸-----不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨石材厚度-----20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上铺贴方式-----规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价面层加工:面层处理每平米价格比较:机切面/烧毛面 , 荔枝面 , 斧凿面/自然面线脚加工:石材本身价格+线脚加工长度 石材厚度-----20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上控制设计尺寸:所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内。 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本。石材品种按铺设和竖向控制在3—5钟以内 。控制设计厚度:人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面控制铺贴方式:尽量使用规整铺装，减少碎拼有效控制设计才能降低材料和人工成本 6.5.2预结算管理原则-----公司实施细则以竣工图为结算依据与以施工图为结算依据为了缩短签证与变更的程序和时间工程竣工结算:按审定施工图预算+变更结算+签证结算确定+其他结算(商务往来函);特殊或未办理施工图审定预算的项目，可以按照工程竣工图纸直接办理工程竣工结算。 6.6 过程——辛苦而心细的工作6.6.1施工技术交底6.6.2施工管理交底6.6.3工程管理检查标准与界面6.6.4现场点评与关键点控制 6.7总结——温故知新，三省我身6.7.1景观工程后评估6.7.2项目后评估和知识沉淀 景观项目总结模板 6.8效果——产品品质的最终要求6.8.1苗木资源(1)苗木选样、及到场验收标准 植物进场质量要求2()苗木资源采购手册(3)苗木资源 乔木资源列表 草花资源库6.8.2 软景施工工艺标准(1)乔木种植过程标准 (2)乔木支撑杆安装过程标准(3)草坪种植过程标准(4)植物养护标准6.8.3 硬景施工标准(1)种植土回填要求(2)硬景施工标准 6.8效果——产品品质的最终要求6.8.4 知识沉淀(1)标准化模块提炼(2)植物知识沉淀方法(3)工艺工法知识沉淀(路沿石、水洗石)(4)通用做法知识沉淀 (道路案例、环境景观的硬铺做法、硬景材料选用标准、硬景施工工艺要求)(5)数据统计与经验 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(1)五重植物景观 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(1)五重植物景观 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(1)五重植物景观 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(1)五重植物景观 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(1)五重植物景观 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(2)空间收放 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(2)空间收放 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(2)空间收放 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(2)空间收放 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(2)空间收放 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(3)厚薄 ??6.8效果产品品质的最终要求——6.8.5 植物效果(3)厚薄 (4)花境 草花花境灌木配置 结束～谢谢～后续服务请致电:0755-8312 5199