文档物业物业管理专业毕业论文

文档物业物业管理专业毕业论文 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 物业物业管理专业毕业论文 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现在物业产权人又称业主、使用人与物业的受托管理人 物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 因物业管理发生的纠纷随之出现并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》以下简称《办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升诉讼标的额较大。 1990年以来特别是1992年以后全国各地的房地产业异军突起海南的房地产更是超 常规发展形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦以下简称 为住宅小区和商厦各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致业主与物业管理者之间缺乏约束各方的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、公约或法律规范使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生因此而产生的纠纷向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件至1996年上升为20件这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计目前海口市所受理的物业管理 纠纷已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有1物业管理者包括房地产开发 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷这类纠纷数量较多2业主或使用人要求 商和物业管理公司向业 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷3房地产开发商与物业 管理公司的物业管理 承包合同 关于建筑工程承包合同工程承包合同模板下载农村鱼塘承包合同下载关于酒店承包合同模板关于鱼塘承包合同模板 纠纷4房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷5业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷6业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷7业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷涉及到民法关系中合同之债包括服务管理关系 、代理关系、承包关系、侵权行为所生之债以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政侵犯了原告作为业主的利益 而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂法律关系复杂对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂该类案件的主体既有我国公民、法人和 其他组织又有外国公民、外国企业、港澳台同胞参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件在审判实践中又无现成的 依据《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则依据有关部门和地方性规章进行处理而有关规章的规定又不 详尽或明确给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 一物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉并把物业所在地作为业主或使用人的住所地而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的应适用民事诉讼法第29条的规定由侵权行为地或被告住所地的人民法----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 院 管辖因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷应 适用民事诉讼法第24条的规定即“因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的 业主的住所地既有在物业所在地又有在物业所在地之外的并非业主购置了物业物业所 在地就是其住所地因此不能简单地认为物业所在地就是被告住所地物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地而并非是实施物业管理的所在地但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同均是在物业所在地实施物业管理 因此物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷 但其不属于不动产纠纷不适用专属管辖的规定。 二应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。 审查物业管理合同的效力关系到正确处理纠纷维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中主要涉及三类合同一为物业管理服务合同即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 三为物业委托管理合同即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中应区分合同的不同性质注意判定合同 的效力以正确处理物业管理纠纷。 1.注意审查物业管理服务合同的效力。 在审查物业管理服务合同或称聘用管理合同时应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力合同的 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利行使物业管理权的应是物业的所有权人或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主或特定的使用人为委托人委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步在购房者购房时物业管理多是作为商品房售后 服务的一环由房地产开发商与购房者签订约定购房者接受房地产开发商的物业管理服 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一务 方续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此物业管理服务合同合格的当事人一方为业主或依法成立的业主管 理委员会另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商所签订的物业管理服务合同其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 在此之前即1994年4月1日前所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前可继续实施物业管理 但不得以继续履行合同为由阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理房地产开发商在出售房屋前就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理或注册成立物业管理公司负责管理。所以1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的应认定合同无效。 在审查物业管理服务合同效力时还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益必须在 平等协商的基础上确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的应认定合同无效对易引起纠纷的物业管理费其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准超过标准收取费用 和滞纳金未经批准扩大收费范围的条款应确认为无效条款对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益如不允许业主管理、使用、收益或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的均侵犯了业主的权益。实践中房地产开发商或发售房产的大业主 未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的应确认部分无效 2.注意审查物业管理承包合同的效力。 由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中而在无能力或精力实施物 业 管理时或为牟利在与业主签订物业管理服务合同后将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司坐收承包金由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定小区物业管 理权属全体业主所有只有业主或者----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权而是受托管理权将受托管理权发包、转让给 他人经营这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包其无权收取物业管理承包金承包人则未依法取得受托 管理权其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求不应得到支持。 3.注意审查物业委托管理合同的效力。 在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务据此所签订的物业委托管理合同实质上是 属于前述物业管理服务合同如无其它致合同无效的情形所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同这种类型的物业委托管 理合同其性质与物业管理承包合同相似都是未经业主同意将取得的委托管理权转让给 他人由他人对业主的物业进行管理所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且根据民法理论转委托成立的前提必须是经委托人即业主 同意接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使所签订的物 业委托管理合同侵犯了业主的利益实施了无权转委托的行为应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来后者依《办法》及物业管理的需要是允许的。 三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。 随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成物业管 理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范行政规章也不尽完善 在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。 一关于业主大会如何召集、选举作出决议的程序问题。 由于住宅小区或商厦的业主人数众多难以分别行使物业管理权为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立 住宅小区管理委员会但《办法》未对业主大会制度包括业主大会如何召集、选举如何行 使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定但不尽完善实践中存在问题仍急 需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理在什么情况下召集第一次业主大会如何 选举产生管委会在未召开业主大会的情况下分别通过书面投票的方式征集业主的选票是 否可行如何确定业主的投票权是一房产证一票还是一户一票或确定一定的建筑面积为 一票这些问题很具体但实践中涉及到当事人切身利益急需有明确的规定以便于操作 .笔者认为业主要行使物业管理权实现自治应尽早召开业主大会以确定物业管理中的 重大问题。第一次业主大会的召集既可由房产行政管理部门召集也可由业主自行召集 但持有半数以上投票权的业主出席才能举行在未召集业主大会业主或其委托代理人未出 席的情况下分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项 的决议的不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业 管理的最高决策机构及召集第一次业主大会的前提条件形成业主大会有效决定的程序。 住宅小区或商厦在竣工交付使用后未必能全部售完按《办法》规定房地产开发商在 出售房屋前应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须 召集第一次业主大会选举产生管委会呢显然待房屋全部出售后才采取上述措施在全 部出售前这一过程也许很长业主不能行使其物业管理权则难以保障业主应享有的权 益但如果房屋出售或入住未达一定的比例其时房地产开发商是最大的业主召开业主大 会也难以体现小部分业主的利益。因此确定房屋入住率或出售率达到一定的比例方依法 召开业主大会成立管委会这是保护业主利益规范物业管理的必然要求。笔者认为住 宅小区或商厦主要用于出售的其出售率达到50以上或售或租的其入住率或使用率达 到50以上的应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告在管理 部门组织下或自行召集下召开第一次业主大会选举产生管委会这对于保护业主的物业 管理权是较为有利的。 关于业主的投票----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 权如何确定关系到业主的切身利益关系到业主大会的决定是否有效 这是业主实际行使物业管理权的重要一环应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。 由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定如以每一产权人 或使用人一票对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公 平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算确定投票权及票数根据权利义务一致的原则 有其一定的合理性但建筑面积很小的房屋其业主如无投票权其权益如何体现笔者认 为应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人不论所有或使用房屋的建筑面积 大小均应享有业主大会或管委会的投票权但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房 屋为一票或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位每一计票单位的建筑面积享有一票 计票单位面积以下的业主每一产权人有一票非业主使用人的投票权从其与业主的约定。 如以建筑面积100平方米为计票单位房屋建筑面积每100平方米计一票100平方米以下的 每 一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则也充分考虑了小业主的利益。业主 大会的决议如要求所有业主通过方有效则往往会只能形成议而不决的局面反而不利 于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上规定业主大会的决议须由出席 会议的业主所投票数的半数以上通过且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额 达半数以上方为有效则可最大程度地保障业主的共同利益。 二关于管理委员会的主体资格问题。 管理委员会是在房地产行政管理部门指导下由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定管委会有权选聘、续聘物业管理公司对 物业进行管理并与其签订聘用管理合同。在民事活动中管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立是否具备民事、行政主体资格能否参与诉讼这些问题 目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构须依法成立才能行使权利、承担义 务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后应由业主联名或业主大会授权的房地产开 发商或物业管理公司报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认 或未 依法成立的管委会的主经业主授权他人以业主的名义将管委会予以登记的视为管委会尚未依法成立。对于 体资格有一种意见认为管委会不是法人没有独立的法律地位 其不具备民事主体资格不能参与民事、行政诉讼不能承担民事、行政责任。对此意见 笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利应视为管委会在物业管理 中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同其主体符合规章规定不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章且在确认其签订物业管理 合同主体资格的同时必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发 生纠纷管委会能否以其名义参加诉讼笔者认为管委会固然不是法人但其属依法成立 的自治管理组织应属民诉法第49条的“其他组织”可以作为民事、行政诉讼的当事人。 管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为又是有关规章中规定其有权签订物业管理合 同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确实践中对此认识不一因此有必要在 有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。 三关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。 与住宅小区的用途不同商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后为了维护商厦业主 或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行商厦同样需要由物业管理公司实施专业 化的物业管理。而实践中许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高对提供管理服务的要求更高房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用常为此引发纠纷。而建设部《办法 》国家计委、建设部印发的有关服务收费办法都只对住宅小区的物业管理及服务收费予 以规定未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中亦鲜有将商厦管理纳入 物业管理的范畴使商厦业主如何行使物业管理权收费标准、服务要求如何确定既无法可 依也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理不利于我国物业管理市场体系的建 立和完善。因此应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围在有关物业管理法规中以规 定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架分别根据住宅小区和商厦的特点明确各自的服 务内容、范围、服务质量、收费标准、方法以及行使物业管理权的方式。 四关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。 物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷物业管理公司为迫使业主或使用人 交纳管理费在业主或使用人不能按----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 其要求交费的情况下常采取停电、停水、停气等措施 为此常引发诉讼案业主和. ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方