创业企划书

古泮咖啡 创业企划书 第1章 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 摘要 第1节 市场背景 在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的“咖啡文化”充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一起。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所接受。 在西方国家的一些公司里，大多会为自己的职员和客户们供应免费的咖啡，讲究的公司里都要摆放几套高档的咖啡用具，比如精美的意大利咖啡壶、细腻的英国骨瓷咖啡杯等等，这体现了一种企业文化的内涵。向公司职员提供免费咖啡实际上是企业老板的一种人文关怀，显示出一种亲和力。但“世界上没有免费的午餐”，在西方有个说法，福利待遇越好的公司，管理就越发严格，职工的工作量就越大。在紧张的工作压力之下，喝上一杯咖啡，在公司的休息区内舒展一下酸懒的腰身，无疑是一种调剂和享受，这一点深谙调动员工积极性的老板们是早就想到了的。免费咖啡可谓是“花小钱办大事”，最大限度地让员工发挥他们身体和精力上的潜能，为公司，为老板创造更多的效益，同时联络了劳资双方的感情，也促进了员工的团队观念，达到了互相协作的目的。 而在中国，尤其是一些中小型的企业，多是租用大的写字楼，公司本身并没有一个相对正式的会客场所，更没有对员工提供这样的服务，这样公司的员工大多是一些年轻人，工作压力大，公司距离住址相对较远，午休时间员工并没有充足的时间回家，据了解在这一时间段大多数公司的员工午休时间都无聊的呆在办公室侃大山，上网看新闻，打游戏。而古泮咖啡正是为企业提供一个谈判，为员工提供一个供大家交谈、听音乐、休息的场所。 第二节 咖啡店规划 一、营业额计划 这里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，一定要依据目前市场的状况，再考虑到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。 二、商品计划 就咖啡店而言，商品计划就是咖啡店为了达到所设定的营业额目标，究竟要为顾客提供哪些商品。咖啡店必须针对设定的营业目标与咖啡店各类商品的比重加以核算，如营业目标设定为10万元，其中茶系列若占10%的构成，则必须拥有1万元茶的营业额成绩。依此，若日常饮料占15%的构成比，则必须拥有1.5万元的营业额目标。 三、采购计划 依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，必须针对设定的商品内容排定采购计划。通过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。 当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。接着必须考虑的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。 五、人员计划 为了达到设定的经营目标，经营者必须对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是经营者必须考虑的。 六、经费计划 经营经费的分派是管理的重点工作。通常可以将咖啡店经营经费分为人事类费用（薪资、伙食费、奖金等）、设备类费用（修缮费、折旧、租金等）、维持类费用（水电费、消耗品费、事务费、杂费等）和营业类费用（广告宣传费、包装费、营业税等）。还可以依其性质划分成固定费用与变动费用。经营者要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。 七、财务计划 财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。 总之，以上所列的七项基本计划（营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务）是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也可以配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。 古泮咖啡店目标消费群体多是公司白领阶层，选址在商业区、写字楼与路口交汇处，房租价格较贵，装修要求较高，以致整体投资成本加大。创业最重要的是心态，准确定位的基础上要对发展前景有信心，不能着急，盲目调整经营策略。经营咖啡店是个美好的愿望，但要有充足的心理准备，才能一步步走向成功，因此要想有一个轻松的心态。 第二章 公司简介 古泮咖啡由哈尔滨师范大学恒星学院在校学生自主创办，古泮咖啡馆，大顺街与赣水路交汇处一个显眼的位置，"古泮咖啡"四个字镶嵌在简洁的白色店面上。走进"古泮"，你会惊讶地发现这里虽然装修简单，但特别有家的味道，甚至比家还温馨，还放松。北面墙全部是书架，上面横七竖八地摆满了各种书籍，俨然一个小型图书馆，客人随手可拿起一本来读。深色木质的吧台坐落在正中央，吧台后面的墙上挂着一个木质的酒架，码放着各种洋酒与咖啡豆，南面除了大门外，余下的部分全部是明亮的玻璃飘窗，窗台很低，上面落满了各种杂志，靠窗的地方只摆放着方桌，每桌可以坐4-6人。但是，这里的空气、光线、声音更让人迷恋、难舍，感觉就像在家里一样轻松自由。 第3章 行业分析 一、日益壮大的消费市场 喝咖啡是一种流行，同时喝咖啡也成了一种文化，一种情调和一种生活方式。咖啡厅已正在成为人们与人沟通和自我享受的一个重要场所，它的价值在于它能提供给消费者高层次的精神享受。咖啡不仅仅是一种饮料，而是一种氛围文化和生活追求。 近十年来咖啡店如雨后春笋般地在我国各大城市的街头涌现，尤其是随着星巴克、上岛等数家大型企业集团的进入，市场上呈现出一片热闹景象。我们可以发现，咖啡的消费群体逐渐成长壮大，咖啡文化正在内地城市逐渐形成，而且每年国内的咖啡消费市场还在持续扩大。 虽然目前国内人均咖啡消费量与欧美国家相比还有很大的差距，但我国的咖啡市场正在以每年30%以上的速度扩大，中国的咖啡市场有着巨大的增值空间。咖啡店在以茶为主要饮品的国家咖啡行业中初步站住了脚，进一步说明咖啡是可以被不同文化背景的人接受的。 二、目前市场的咖啡业态 目前，在我国咖啡行业中，比较知名的咖啡连锁系统有星巴克、上岛、米萝、迪欧、两岸、名典、老树、新岛，真锅、BLENZ COFFEE 、SPR COFFEE、COSTA COFFEE等，其中以意式咖啡美式风格为经营模式的星巴克规模最大。星巴克在北京、上海、深圳、广州等地设立参股或控股的推广运营机构，目前在我国内地开设的咖啡店已经超过五百家，且有发展更多咖啡店的计划。据星巴克分析，仅北京、上海这两个城市就有2000多家咖啡店的市场容量。 除了星巴克之外，其他咖啡连锁体系大多以“日式”或我国台湾省背景的品牌居多。这类“咖啡店”往往是以“咖啡”的名义经营各式简餐、西餐、扒类食品；在饮品方面，咖啡、茶、酒水等饮料在店中均有销售。这些咖啡经营主体，也力求对自身品牌与经营模式进行更加明晰的市场定位。目前，星巴克、SPR COFFEE、COSTA COFFEE等意式咖啡在我国获得了迅速发展。 咖啡行业的发展也使得国内的咖啡业态越来越丰富，下面是一些常见的咖啡品类。 （1）SPR咖啡、COSTA COFFEE ，以及来自我国香港地区的PACIFIC COFFEE。 （2）便利商店随手可得的铁罐咖啡、铝罐包装咖啡、方便式随手包冲泡咖啡。 （3）快餐店咖啡。麦当劳快餐店、肯德基快餐店等以便利为主，用咖啡机冲泡的咖啡。 （4）定点咖啡机冲泡咖啡。设置在机场、休息站，以便利为主，人们伸手就可得到一杯咖啡机冲泡的咖啡。另外这种咖啡机还提供铁罐咖啡、铝铂包装咖啡。 第4章 产品（服务）介绍 现如今，越来越多的公司注重员工自身素质的提高，注重企业文化及企业管理。而一些为企业做培训的公司也如雨后春笋般的出现了，而那一节课就要好几百甚至上千元的费用却让大家承受不起。而本店的特色就是为客户提供一些这样课程的视频或声频资料，为客户提供宽带上网，西方经典影片及音乐光盘，各类时尚杂志，并定期做好更新，以此来吸引顾客。 第5章 成本预算 古泮咖啡店需要的费用主要由以下费用构成。 一、初期规划费用 初期规划费用主要指前期市场开发费用及相关的法律事务费用，其中包括因调查市场情况产生的所有相关费用。 二、咖啡店店面费用 咖啡店店面是租赁建筑物。咖啡店与建筑物业主经过协商，以 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 形式达成房屋租赁协议。协议内容包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 等。租赁的优点是投资少、回收期限短等。 预算300-400平米店面，启动费用费用大约在80-100万元。 三、装修设计费用 咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是收入较高的白领阶层，属“窄众”消费，因此应重视店面的装修风格和文化氛围，注意捕捉消费者的心理。 咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，是一笔较高的费用。 四、装修、装饰费用 具体费用包括以下几种。 （1）外墙装饰费用。包括招牌、墙面、花池等装修、装饰费用。 （2）店内装修费用。包括天花板、油漆、围墙等装修、装饰费用，木工、电工、水泥工等费用。 （3）其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。 整体预算按标准装修费用为1200元/平米，装修费用共1200*400=480000元。 五、设备设施购买费用 具体设备主要有以下种类。 （1）沙发、桌、椅、货架、电视等办公室用品。 （2）空调系统、音响系统、安全消防系统、通风设施。 （3）吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。 （4）产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。 净水机，根据调查，挑选了美国Everpure(爱惠普）MC Twin商用双头净水器。这种净水器每天能生产120L纯净水，每天销售咖啡及其他饮料300至500杯，价格大约在人民币5000元上下。 咖啡机，咖啡机选择的是意大利 FAEMA E98 A2型双头电控半自动咖啡机，FAEMA是意大利一家老牌咖啡机制造公司，现在咖啡机中的双锅炉系统就是这家公司发明的。产品制作中规中矩，性能稳定。这台咖啡机的报价现在应该在人民币35000元左右，加上另外配的冲煮把手、压粉器、渣桶、拉花杯、奶泡壶、盎司杯等附件也不会超过40000元。 为咖啡机配的软水器，国产的进口的都可以，现在一般的8L软水器大概的供货价格也就在1000元至1500元之间。 磨豆机，挑选的是意大利产 MAZZER牌咖啡磨豆机（这个牌子是最好的）。MAZZER Super Jolly Timer 带定时功能，价格在5000—6000元之间。 冰砂机，这种产品国产的进口的品牌和型号都很多，价格从几百块钱到上万都有。本着不凑合不花冤枉钱的原则，选了美国咸美顿牌 Hamilton Beach HBH650冰砂机，这款机器带电脑编程功能，电机转速高，噪音也相对较低。价格大约是4500元一台，虽然价格稍高，但耐用性比较好，划得来。另外有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用（星巴克超过200平米的店一般是配四台冰砂机）。 制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。所以我选的是BL-150A 。这款制冰机每天的制冰量是120kg,一天就是卖上个四五百杯冰饮也不用担心冰不够用。价格稍高8500元，但是由于部件基本都是进口的，质量较好，所以可以用很多年，这么算来也是比较合算的。 商用卧式冰柜和即热式热水器，这两种产品在厨房设备商店卖的很多，四门商用卧式冰柜的价格一般在2000至3000元左右，据了解国内的制冷设备质量还是很过关的，选进口的没有必要，热水器的价格最多不过2000多元。 以上就是古泮咖啡店的主要设备及参考价格，粗略计算一下以上设备加其他辅助器具的总价格大概在80000元人民币以内。 六、首次备货费用 包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。 七、开业费用 开业费用主要包括以下几种。 （1）营业执照办理费、登记费、保险费； （2）营销广告费用； （3）雇佣培训员工费用及前期人工工资； （4）车费、餐费等。 八、周转金 开业初期，咖啡店要准备一定量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。 共计：168万元 第6章 人员及组织结构 第一节 岗位职责及编制 一、咖啡店架构和岗位职责 1．咖啡店的组织架构 咖啡店一般由店长、值班督导、收银员、出品员构成（如图4-1所示）。店长设一人，可设一名副店长协助处理咖啡店事务；值班督导一般设两人，分别带领不同的班次；收银员根据咖啡店营业状况的不同设2-3名；出品员设2-5名。 2．岗位职责及编制 （1）店长。店长负责咖啡店的各项工作，包括制订咖啡店年度、季度、月度的经营计划，领导全体员工积极落实制定的各项任务和经营指标；分析并报告年度、季度和月度的经营情况；推广咖啡店产品，宣扬咖啡店经营理念和文化；负责本地促销计划的制订和销售过程的监督；妥善处理客人投诉，收集顾客的信息反馈；制定适合本店的各项考核制度；抓好员工队伍的基本建设，熟悉掌握员工的思想状况、工作表现和业务水平；定期收集处理各类数据，保持与投资人的良性沟通。 （2）值班督导。值班督导是一个班的负责人，主要负责协助店长安排日常工作，并对本班员工负责任。值班督导的具体工作职责包括：对销售的产品进行检查与及时补给，对服务与出品进行监督， 工作岗位安排与缺位顶替； 人员与物品的调配，咖啡店卫生和安全的维护； 紧急事务的处理， 对咖啡店总体管理的总结和建议，顾客反馈意见的整理等。值班督导在工作中起着承上启下的桥梁作用，执行店长的任务要求和工作安排，团结全体员工，使员工各司其职，并在执行过程中监督检查员工的工作是否落实到位。 （3）收银员。收银员的主要工作是为顾客点单，收取顾客的付款；促销咖啡店的产品；准备充裕的零钱、发票；接听电话并做好记录与传达；目标顾客群的建立与培养，特别是积分卡的签发与管理；收银报表的整理与交接，财务的配合等。 （4）出品员。具体负责咖啡店各类饮品的制作，为顾客提供服务，促销咖啡店的产品， 建立与培养目标顾客群，维护咖啡店环境卫生，维护咖啡店的总体环境。 各岗位的人数要适当，过多会造成咖啡店人力成本增加，利润减少；过少会影响出品速度与质量，同时会降低服务质量，最终影响到咖啡店营业收入和收益。 二、排班管理及工作流程 1．班次划分 根据咖啡店营业时间而定，一般划分早、中、晚三个班，每班工作时间不超过八小时。 具体排班规则如下。 （1）各班次具体人数视咖啡店面积、各时段客流量及早晚班工作职责而定； （2）各班次以一周为单位轮换； （3） 班次不可同时安排值班督导和收银休假，必须保证每班至少有一名值班督导或收银员； （4）遇收银员请假，值班督导顶替收银员工作，该班次多安排一名出品员； （5）值班督导休假，店长替值班督导。如遇店长有其他工作安排，由店长指定出品员骨干配合、督促收银员完成当班各项工作； （6）周末由值班督导负责制定出下周排班表，交店长签字确认后张贴于员工室。 2．工作流程 具体工作流程如下所示。 开店 用钥匙打开店门； 打开电灯电源，检查有无异常情况； 开监控器； 打开音乐，根据时段放合适的音乐； 开收银机，核对备用金； 核对上一工作日销售、财务报表； 检查上一班的工作日志； 检查ESPRESSO（浓缩咖啡）机是否正常，试做一杯SINGLE ESPRESSO（单份浓缩咖啡）； ESPRESSO（浓缩咖啡）研磨机内加满咖啡豆； 开始准备当天的鲜酿咖啡，在咖啡保温桶上挂上标签； 检查所有的咖啡保温开关是否开了； 确认冰酿咖啡、冰茶、冰块充足； 确认巧克力酱、焦糖酱充足； 将冷藏柜内的糕点取出，摆放到位； 顾客自助区的糖浆、牛奶、奶油加足量； 确定顾客自助区的各类用品都已放好，加满； 擦桌椅，摆到应该放的位置； 擦门窗； 护理植物； 再检查一遍前面的这几条是否做到； 清洗上一班浸泡的毛巾、咖啡杯，将咖啡杯放入洗碗机再次清洗； 将报刊、杂志摆放整齐并及时撤除过期读物； 确定准备就绪； 保持良好的心情，微笑，并开始销售； 如遇任何问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 请致电店长或相关负责人。 闭店 完成每日盘点表，盘点表由员工、当班值班督导签名； 根据盘点情况，补足第二日所需咖啡豆，外带冷饮杯、热饮杯等物料； 收银员结清帐目，填写日现金报表，打印《当日销售明细表》、《销售时段报表》； 收银员备好第二日备用金，关闭收银机； 糕点盘存，及时报损到期糕点，报损人、证明人在盘存表中签字； 填写工作日志； 把所有在柜台上摆放的糕点（曲奇除外）放进冰箱； 顾客自助区的调料放进冰箱； 倒掉顾客自助区剩余牛奶和奶油，清洗干净容器后放进冰箱； 清理干净咖啡保温壶； 清洁酿咖啡机，倒掉所有的剩余物； 清理干净ESPRESSO（浓缩咖啡）机； 清理蒸汽管及机器下面 擦拭整个机器； 按清洗说明，用清洗药片清洁咖啡机，将过滤架泡在容器内（隔日） 清洁ESPRESSO（浓缩咖啡）研磨机； 清洁微波炉、冰箱、展示冷柜与所有的前台（每周六彻底清洗）； 检查马克杯，将未清洗干净的统一用漂白水浸泡，第二天早班员工用清水冲洗干净并消毒； 清洗毛巾，白色毛巾用漂白水浸泡（视情况而定，一般每周一次）； 清理干净所有的垃圾桶，并把垃圾拿出店外倒进垃圾箱，换上干净垃圾袋； 清理干净洗手池，并加满洗手液、抹手纸； 清理干净所有的内外桌椅，并摆放整齐； 扫干净地面并用清洁剂拖地； 清洁员工活动室； 检查一遍上面的工作； 关上咖啡保温机，但是不要关闭鲜酿咖啡机和ESPRESSO（浓缩咖啡） 机； 关闭监控器； 关灯，关音乐； 锁上所有的门。 交接班当班值班督导第一时间查看交班纪录，认真检查、核对、部署、完成； 当班值班督导核对本班营业额并监督收银员现金交接、签字； 当班收银员认真核对上一班的现金交接纪录、备用金、银行存款凭据； 当班值班督导检查本班卫生、经过下一班值班督导确认后方可离岗； 当班收银员检查各种报表是否打印、是否详细交接给下一班； 当班出品员认真核对上一班的物料库存记录是否准确； 检查上一班当班人员是否完成例行任务 3．当班注意事项 顾客永远是第一位的！ 确保咖啡店外干净，不忙时打扫咖啡店外围！ 检查洗手池是否干净！ 确定顾客调料自助区的台子上下都保持干净！ 检查酿好的咖啡！ 检查冰箱里的果汁、冰茶、冰酿咖啡！ 确定所有的食品展示柜摆放与存货正常！ 清理干净所有的垃圾桶！ 确定收银机内有足够的零钱！ 确定在一个突然的顾客高峰时间来临时，所有的咖啡店物品已经作好准备！ 保持一定量的零钱！ 确保足够的鲜酿咖啡，包括每个员工的特饮，但不能带走！ 永远不要在繁忙时段休息！ 不要在柜台后面吃东西！ 第2节 店长管理职能 咖啡店店长有多种基本管理职能，如计划、组织、人员配备、指挥、协调、创新、决策等，归纳起来可以分为以下五个方面。 1．计划职能 计划职能是指咖啡店管理人员在工作实施前拟订工作内容和步骤的计划，并根据计划进行管理的职能。如果不重视计划管理，店长所管辖的区域与范围就可能会一片混乱。井井有条的工作，来自完善、良好的计划。此外，计划还应包括日常销售计划、促销计划、员工日常培训计划、产品更新计划等。 不同层次的管理人员有着不同的计划内容，涉及面也不同。咖啡店的计划侧重于务实操作，时间的跨度较小，各级管理人员在制订和改进各项经营或管理的新计划、新措施之前，必须先深入第一线（现场）进行调查。只有了解第一线的基本情况，才能制订出合理的计划，然后根据既定计划做出执行计划的实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，而方案应具有可操作性。咖啡店计划的制订必须结合实际的具体情况，还要与咖啡店的要求保持一致，同时还要考虑与其他部门的协调、合作。计划制订后，管理人员应随时检查计划的落实和执行情况，以保证计划的严肃性。 店长每月必须做好以下七项计划。 （1）营业额计划。即营业额方面要达到的目标，也就是咖啡店在一定日期（以月为单位）内应达到的营业目标。这个目标要根据不同的时间、季节、市场状况、过去达到过的营业额以及今后采取的经营策略、方向和有何营销计划、物价情况等综合考虑予以确定。 （2）商品计划。即为了实现上述的营业收入额计划拟定产品各要实现多少营业收入，然后再拟定重推哪些产品。 （3）采购计划。根据上述商品计划，为了使采购资金得到有效运用并达成商品构成的平衡，实际进行采购时，必须针对设定的商品种类和数量安排采购。 （4）销售促进计划。咖啡店是定点营业。但是我们不能坐等客人来，必须采取积极促销的做法，主动去想如何吸引顾客来店消费。因此，必须加大广告宣传的力度，宣传可以利用海报、传单、邮寄信函等媒体来实现，另外也可以采用联谊簿、问候卡、问候电话等方式加强与顾客的联系。选择良好时机举办一些促销发布会、展览会、招待会等方式也是可以采取的。 （5）人力资源计划。为了达到设定的经营目标，店长必须做好人力资源计划，包括招聘、选拔、培训、考核等一系列人事计划。做到事与人的适宜，即“合适的人在合适的位置”，充分发挥人的作用，并不断提高全体人员的综合素质。 （6）经费计划。经营经费的分派是管理的重点工作。通常可以将整个咖啡店的经营经费分为人事类费用（薪资、伙食费、奖金等）、行政事业费（税金、管理费等）、设备类费用（修缮费、租金等）、维持类费用（水电费、消耗品费、杂费等）等。也可依据其性质划分成固定费用和变动费用。 （7）财务计划。店长在营运资金的收支上要有一个完整的计划，以便使经营资金能得到合理的分配和使用，并且能根据收入与支出的结算表来加强管理与控制。 2．指挥职能 指挥职能是咖啡店管理人员在工作中进行指挥调度的职能。在咖啡店管理业务工作中需要经常发布各种命令和指示，告诉下属必须做什么，不准做什么，以及怎样做才是对的，怎样做是错的。例如，咖啡店店长在召开会议时，经常提出各种要求，如服务员必须统一着装，不能留长指甲，必须精神饱满，不能擅自离岗或带情绪上班，岗位如何配合等。此外，对营业厅内的具体工作安排，岗位人员的调动以及举行活动时的要求等也应给予明确的指示和命令。为了使咖啡店的工作流程顺畅，店长必须正确行使其指挥职能。 咖啡店店长不仅要熟悉有关咖啡店方面的业务知识，在下属中具有真正的威信，更要有敏锐、正确的分析和判断力并具备统筹全局的能力。对店内发生的各类事件，能凭借娴熟的工作技巧、果断的工作作风和较强的应变能力进行妥当的处理。 3．组织职能 组织职能是对咖啡店人或事进行安排、调整的职能。如果没有合理的分工与管理，让员工处于一种无序状态，各行其是，咖啡店便成了一盘散沙。所以，咖啡店店长必须具有良好的组织管理能力。 店长的组织管理工作主要有以下内容：选拔和聘用咖啡店员工；确定各岗位的职责，并对岗位工作人员予以监督；明确并协调各岗位之间的关系；建立、健全有关规章制度；培训、激励、考核各岗位人员；合理调配不同岗位上的员工等。 4．监督职能 监督是咖啡店管理人员督促和指导员工按规程进行工作的职能。其主要职责是检查咖啡店各方面的工作进展，及时发现问题并予以纠正、解决，以确保完成任务的质量和效率。 店长在实施监督的时候，必须熟悉被监督者的业务内容，包括标准、程序和质量要求等。标准、程序和质量必须成文，尽可能具体化，使咖啡店管理人员能根据这些质量、标准指出员工工作问题所在，对症下药地提出改进意见，使被监督者心悦诚服。店长必须公正、公平，严格按照制度办事，并时刻对下属起表率作用，谨记：“身教重于言传”。 5．协调职能 为了使咖啡店每个岗位的每个员工的工作不偏离本店的经营总目标，始终十分和谐地围绕总目标去努力工作，咖啡店的协调工作是必不可少的。 咖啡店内部协调包括咖啡店各岗位之间的协调，如出品与收银，营业厅与仓库，营业厅与财务之间的协调等；外部协调包括咖啡店与顾客之间的协调，咖啡店与外部经营环境的协调，咖啡店与管理机构的协调，咖啡店与新闻媒介的协调等。 无论内部协调还是外部协调都必须有一定的制度将协调工作规范化、标准化。其中很重要的一点就是及时发现矛盾，并迅速解决矛盾，防患于未然。 店长的五种管理职能是一个有机的统一整体，既有其相对的独立性，又存在相互联系、相互渗透、相互补充的关系。通过计划，明确咖啡店的工作目标；通过组织，建立实现目标的手段；通过指挥，保持正常的工作秩序；通过监督，检查下属的工作情况；通过协调，使各方面的工作更加完善。 第三节 领导管理 一、注重沟通协调 1．及时沟通 员工在工作中若有问题，可在当班空闲的间隙或下班后与相关领导沟通。 2．咖啡会议 早班下班后、晚班上班前举行半小时咖啡会议，员工一边品尝咖啡一边沟通工作。 3．周例会 每周定时在咖啡店召开例会，由店长或店长指定值班督导主持，全体员工参加。周例会一般包括以下内容。 （1）对照上周工作目标，检查本周工作完成情况； （2）总结本周各项工作情况（咖啡店店长总结、员工自我总结）； （3）找出本周工作中的不足，制定改进方法； （4）制定下周工作目标； （5）宣布咖啡店重要事项； （6）宣布咖啡店最新的通知、决定； （7）员工绩效考核，优秀员工评选（月末）； （8）专业知识培训和考核； （9）每位员工无特殊情况必须参加，若有迟到计入考勤。 二、激励发挥全员积极性 1．与员工建立良好关系——共同决策，合作工作 员工是非常看重给予的重视和奖励的，因此经营管理者在工作中除了与员工保持良性沟通外，还需要适时给予员工应得的奖励。做好下面的事项有助于经营管理者与员工建立良好的关系： ☆ 强调团队性 ☆ 适时给予奖励 ☆ 评价员工的工作业绩，而非本人 ☆ 工作进展中也要适时给予表扬 ☆ 大事件和小事件都要有所表扬 ☆ 用心，而非只是进行口头上的称赞 ☆ 奖励要公平适度，不要牵强 ☆ 共同做出与员工相关的决策，共同承担成功和失败 ☆ 责权分明 ☆ 开放的政策制度 2．注意事项 如果不能建立良好的工作关系，将会滋生员工的不满情绪，挫伤员工的工作积极性。 作为店长，对于细微的不满和不和谐都要给予高度重视，否则就会造成更大的损失。这些现象可能会是：漠不关心、妒忌、坏脾气、工作没效率、经常缺勤、不断地犯错和抱怨、忽视规章制度等。 如果我们能及时注意到这些现象，就能及时加以纠正以免造成更大的损失。注意要挖掘问题的本质原因。 这些问题的解决对于建立良好的工作关系是至关重要的。 三、员工会议 员工会议对于员工培训是非常重要的。通常可以在开店前或关店前进行。时间的长短可以根据会议的内容来定。 1．会议过程 给每一个员工分发货品明细、职责介绍，以及咖啡销售的细则。 给每一位员工分发一到两种工作设备带回家进行练习，使员工熟悉每一种工作设备的特性、优点以及给顾客带来的益处。这些设备包括煮咖啡器、研磨机、法压壶等。 让员工也充当一次购买者并让员工将当时的感受讲出来，在会上讨论。 利用相关设备让员工观看培训视频。 2．开员工会议的目的 （1）信息通告。总结一周的销售及咖啡店事务，总结提升计划及效果，提出新产品建议。提出新政策和进程以及目前需加以注意的政策和进程，传达上级部门的指示。 （2）培训。总结并进一步完善“八步销售计划”，总结新产品的相关信息。 （3）鼓励。表扬周销售冠军，对销售结果进行讨论，对员工的出色业绩公开表扬。 （4）听取员工反馈。鼓励所有员工公开、大胆地讨论问题，鼓励员工提出关于咖啡店运营的建议。 3．有效召开员工会议的要点 提前将销售数额准确记录下来并撰写销售公告和有关销售的竞争文章； 制作图表以促进销售工作； 对新产品加以讨论； 提前对于产品的优势和特性加以介绍； 拟定新的政策并加以公布； 对员工会议给予足够的重视； 定期召开会议； 听取员工的反馈信息，鼓励员工反馈信息。 发挥全体员工的积极性。 第6章 市场预测 2003-2008年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率达到了17%；高速增长的市场为咖啡生产企业提供了广阔的市场空间，国外咖啡生产企业如雀巢、卡夫、UCC等企业纷纷加大了在中国的投资力度，为争取未来中国咖啡市场的领先地位打下了良好的基础。 咖啡饮料主要是指速溶咖啡和灌装即饮咖啡两大类咖啡饮品；在速溶咖啡方面，2003-2008年间中国速溶咖啡市场规模年均复合增长率达到16%，显示出还处于成长阶段的中国速溶咖啡市场的高增长性和投资空间；在灌装即饮咖啡方面，2003-2008年间中国灌装即饮咖啡市场年均复合增长率也同样达到15%；未来几年，中国咖啡饮料的前景仍将被看好。 现今咖啡店主要是以连锁式经营，市场主要被几个集团垄断。但由于几个集团的咖啡店并没有特别主题，很难配合讲求特式的年青人。我们亦有考虑到其他饮品店的市场竞争状况，但发现这些类似行业多不是以自助形式经营，亦很难配合讲求效率的年青人。故我们认为开设自助式主题咖啡店能达到年青人的需要，尚有很多发展空间。有数据表明，中国的咖啡消费量正逐年上升，而有望成为世界重要的咖啡消费国。 第七章 营销策略 一、同行业竞争分析 知己知彼，百战百胜。咖啡店经营者应随时关注竞争者的经营动态及其产品构成情况，并进行深入的比较与分析，借以占据经营上的有利地位，保证采取比竞争对手更有效的销售策略。 咖啡店经营者绝不能忽视市场情报，一定要随时掌握最新的相关资料与信息。针对咖啡店地址的特点与顾客特征，不断地提高产品与服务的质量，提高顾客来店的频率，进而提高咖啡店的业绩。 二、销售促进计划 咖啡店基本的特点是定点营业。但是目前市场竞争日益激烈，为使业绩得到有力发展，咖啡店已经不能被动地等顾客上门光顾，而是必须主动地吸引顾客来店。因此销售促进活动的实施与宣传效果的诉求，同样不可或缺。一般，小型咖啡店无法比照大型咖啡店投入巨额的广告促销费用，所以要做到“花小钱做大广告”。海报、传单、邮寄信函等促销手段都可以使用。 三、日常运营计划 如何拟订经营计划？对咖啡店来说，在整个营运过程中最关切的问题，可能就是每天的营业额了。每家咖啡店往往都定有营业目标，更详细者甚至还定了区位、商品的目标，以作为衡量每天营业情况的基准。 在拟订日常运营计划时，一定要依据设定的经营方针和营业额的预测、目标库存量的推算、损耗额的预估、采购预定额的估算，以及预定毛利的推算等，完成整体的运营计划。由于整个计划过程必须以数据为依据，所以数据库资料的建立，是进行销售计划拟订时必备的条件。即使是小型的咖啡屋也应以数据为基础，这样才有客观的衡量标准，而不是单凭印象、感觉和观察等。 （1）营业额预测。这是制订销售计划需要的基本资料，同时也是商品计划数字化的基础。营业额计划必须根据过去的销售业绩、新的营业方针，以及经营环境的变化等因素制订。 （2）目标库存量推算。在设定营业额之后，接着就要推算目标库存量，以使库存量得到有效控制。 （3）损耗额预测。在咖啡店经营过程中，由于商品有时会有折扣或降价销售的情形，同时也可能发生损害或遗失。对于这种损耗额，应予以预估，以便估算采购预定额。 （4）采购预定额估算。可以依下列公式估算采购预定额： 采购预定额=月末预定库存额+本月营业额（原价）-前月底库存额+损耗额 （5）预定毛利推算。通过商品价格可以推算出商品利润率，并且可以进一步推算出预定的毛利额。销售利润率与采购预定量的估算结果，是制订商品计划的基本资料。 完整的日常营运计划是衡量营业绩效的基准，经营咖啡店绝对不能忽视这项工作。 品牌就像人，你赋予它性格、情感、意念，塑造一些真挚动人的故事，它就不再是冷冰冰的产品，它就能像风情万种、活生生的人来打动你。 我们处在一个产品日益同质化的年代，但品牌却微乎其微。每个品牌的背后都会有一个产品，但并非每个产品都可能成为一个真正的品牌。我们看到：太多的产品流落街头，无人问津，而品牌却大行其道，让你掏尽腰包仍心甘情愿。 我们将要努力打造“古泮”这一具有中国文化的咖啡品牌。 于是，所有的策略思考集中在一个主要目的上：如何让消费者接受15元一杯的高质饮品。 经过讨论，我们制定以下四条品牌路线： 　　中式高级咖啡馆。来自优雅、精致的中式咖啡馆的咖啡。 　　古泮咖啡馆。来自中国哈尔滨松花江畔的一家充满人文气氛的咖啡馆的咖啡，一个知识分子、企业家喜欢的地方。 大顺街10号，来自古泮咖啡的咖啡，平日用来配合商务活动。 古泮咖啡馆，它可以没有名气，但它不可以没有质量。 　　我们建立品牌的五个秘诀： 　　1．保证您的品牌是质量好的产品，在人们的生活中扮演一定角色； 　　2．精确地定义您的产品类别； 　　3．超越价格因素去想什么能在人们心目中产生“价值”； 　　4．将产品的好处与品牌个性/形象、消费者的需求/信念联系起来； 5．把您的品牌主题超越广告。 第八章 制造计划 第一节 咖啡店选址 一、商圈调查 一般中小型的咖啡店，无论是设施机能还是咖啡种类，均无法与大型连锁咖啡企业相抗衡。因此在顾客的争取与商圈的把握上，必须充分利用地址的优势。曾经有人说过，咖啡店若能选定一个适当的地址，则其经营的成功率在70%以上，可见有效的地址战略对咖啡店的营运实在是关系重大。 选择合适的开店地址时，必须考虑到该区域是不是消费者集中而且具有某些功能的场所，诸如经济、政治、文化、商业等功能中心或交通枢纽等。在地址选定之后，还要经常注意周边环境的变化。通常来说，大多以咖啡店为圆心，绘出1公里或1.5公里的半径范围，作为咖啡店的商圈。不过在进行咖啡店商圈的设定时要注意：一般饮料商圈较小，研磨咖啡则商圈较大。另外交通状况、地区内的设施情况等，都可能影响到商圈的分布。例如在铁道附近的咖啡店，其商圈的划分可能以铁道为界；河流两旁的咖啡店也可能以河流为界。由于这些人为或自然的区隔，往往会造成顾客消费心理上的差异。 当然，咖啡店经营者还必须了解本店的顾客大约是在怎样的一个区域范围之内，并且深入调查此区域的人口户数、顾客层、职业概况及消费特性等，以便掌握此区域消费者的消费习性，并针对其需求展开一系列的销售活动，这就是“商圈管理”。 通常，咖啡店经营为求有效掌握来店顾客的特性及分布区域，应经常收集来店顾客的意见，并给予客人某种优惠或赠品，请其留下基本资料（姓名、年龄、性别、职业、地址等）。通过这种方式可以测出来店顾客的分布情况。如果再能长期性地完善这些资料，并深入加以分析，就可以大致掌握咖啡店商圈的具体分布情况了。若能进一步通过促销活动的有效实施，有系统地整理与分类来店顾客资料，则对基本顾客的培养与维系可提供不少帮助。尤其是社区性咖啡店，经营者对商圈的有效掌握与对来店顾客的分析，是咖啡店成功经营的重要工作，所以商圈的管理是咖啡店拓展业务的重要一环。 二、找到自己的顾客群 确定客户群对咖啡店来说非常重要。客户群的确定，第一要考虑人均收入，第二要考虑教育程度，第三要考虑的是个人的工作经验、经历，以及工作单位的性质。 由于无法吸引所有的顾客前来消费，所以在地址方面进行商圈特性的调查与分析，进而针对设定的顾客对象着手收集有关资料，便成了今日咖啡店营运的必要步骤。 通常，在进行商圈设定与顾客调查时，下列几个因素是必须考虑的。 （1）商圈内消费水平的高低； （2）顾客的职业类别； （3）消费群体年龄层的构成； （4）顾客对流行意识的反应； （5）顾客的消费特点； （6）顾客家庭收支情况。 通过对这些资料的调查与分析，在对地址因素基础上的商圈特性有所了解后，接着就可以利用这些信息去设定顾客对象。 一般而言，咖啡店主要从事咖啡的销售，因此提供给顾客优质的咖啡饮料，就是给予顾客最好的服务。尤其是社区性的小咖啡店，顾客首次来店消费时，若能获得相当程度上的满足，则下次将会再度光临。顾客若是一连几次均能得到满足，自然就能成为固定顾客。一家咖啡店除了给顾客提供良好的消费环境之外，重要的还在于咖啡店的产品是否能真正符合顾客的需求，所以咖啡店的产品构成是绝对不容忽视的。 确切掌握顾客对象。咖啡店经营者应针对地段的特点，深入分析顾客的特征，根据调查取得的资料（顾客的收入水平、职业属性、年龄层、消费意识等）确定顾客对象，进而根据顾客的消费特点，提供他们所需要的商品与服务。 有效设定价格区间。价格因素对销售量具有相当大的影响。咖啡店经营者在设定价格区间时，所定价格要能被大部分顾客特别是固定顾客所接受。同时还要考虑到竞争情况、原材料价格情况等。 确定产品种类。咖啡店产品种类的多少，对顾客的消费有很大的影响。在确定产品的种类时，一定要充分考虑到咖啡店的营业面积与产品的畅销程度，以便对产品进行有效的组合，使之能随时满足顾客的需求。 保证原材料的供应。在选择原材料的供应商时，一定要考虑到原材料的品质、货源的持续性，以及供应商的配合程度等。在维系现有供应商的同时，注意开发新的供应商，确保咖啡店在原材料供应和原材料价格确定上的主动性。 第二节 如何选择好店面 一、如何做好地段评估 咖啡店要求交通要十分便利，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角处）。另外，为了有效吸引客源，店面一般最好选在一楼，如果选择二楼则必须要有独立的进出通道。 咖啡店是否经营成功，70%依赖于选址是否准确。一般应该尽量在城市、城镇新旧区交接处、商业旺街以及虽不繁华但确有发展潜力的地段。选择购物消费人口集中的临街商厦和写字楼效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新兴社区的商业街，也适宜开咖啡店。 咖啡店经营者在确定店面地址时，一定要考虑到当地的人流量、经济状况、顾客消费特点、同行业竞争状况等。 1．区域特点 （1）区域规划。当选中某一区域后，首先要了解该区域的规划中是否有拆迁和重建项目，以及这些项目涉及的位置和动工时间，以免在咖啡店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失，或者因此而失去地理优势。为了确定咖啡店的位置，最好事先向有关部门咨询清楚这些情况。 （2）市政设施。市政设施要能满足咖啡店日常经营必须具备的水、电等的供应；周边道路和建筑的建设要与咖啡店的经营相协调，要有完善的排水设施、垃圾处理设施、通信设施、消防设施等。此外，还要有良好的社区环境状况和治安状况。 （3）经济趋势。区域的经济发展趋势是选址时需要考虑的重要因素之一，这一因素对咖啡店的前景影响很大。 要选取相同类型区域的咖啡店作参照，详细研究它们的经营发展模式，因为在一定程度上这些模式都是相同或相通的。 （4）交通状况。良好的交通状况意味着充足的潜在客源。但必须清楚的是，在考虑这个因素时，要认识到客源绝不等同于交通的频繁程度。 （5）街道类型。街道类型决定了能否吸引消费者到来并停留住。例如，在一条狭长的购物街上，大型商场等购物密集点在街的中部，行人经过街两端的目的多半是到中部去购物。这样，大量的停留时间和消费需求也都会集中在中部，而两端的咖啡店只能看着如潮的人流通过而毫无机会。 （6）房租多少。对于以租房的形式取得营业的咖啡店来讲，房租是影响其营业利润的一个重要要素。房租过高时就要考虑放弃所确定的咖啡店的位置。房租的数额应以保证咖啡店的基本营业利润为标准。 咖啡店周边区域的特点会直接影响咖啡店的经营，必须根据区域的不同特点做出相应的对策。营业点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地址选择不当，即便咖啡店装潢精美、口味上好、服务周到，生意也可能不兴隆。因此，不论是在筹划开业还是正在营业，都必须彻底研究地址问题，研究重点是营业地址的特点和与之配合的营业方针。 2．人流量统计及入店率统计 在营业时间内按小时统计，如从8点到24点，按表2-1中所列的时间段来统计。人流量统计表如表2-1所示。 表2-1咖啡店人流量统计表 时间段 人流量 入店人数 8：00-9：00 9：00-10：00 10：00-11：00 11：00-12：00 ……………… 23：00-24：00 每小时只需统计15分钟的人流量与入店人数，乘以4就是一小时的人流量与入店人数。 人流量是指从店门口经过的人数，包括离店门很近的范围内路过的人，同一个人来回经过几次，就算几次。 最好的统计时间是星期二、星期三、星期四、星期六、星期日，最好回避在恶劣的天气中做统计。 3．附近顾客群调查 每小时人流量统计后剩余的45分钟可以用来做客流调查。调查的目的是发现他们从哪里来，并对客人的年龄段、性别、职业、形象等做记录。 对客人的调查范围不超过店址两个街道，对每位客人的调查所用时间不超过5分钟。 对只是过路人或逛街者，也记录下来。 对调查结果要进行分析，发现哪些是我们的客人，哪些是我们的潜在消费者。下一步就可以根据此调查报告针对这些潜在客人制定推广活动计划。 4．初步评估店址 （1）基本情况。建筑物建造历史（距今多久）；面积 (建筑面积、使用面积)，建筑结构；建筑物前方（临街）情况， 便利性如何。 （2）租金。基本租金、保证金、有效期、出租率和其他。 （3）建筑物基本信息。建筑物基本信息如表2-2所示。 表2-2 建筑物基本信息 面积分配状况（单位：平方米） 人员数量商店员工 办公室职员 居民 其他 商店 办公室 居民 停车场 其他 （4）地址的可视度。店址类型是中心拐角型、角落型还是单面临街型。 5．竞争对手情况 咖啡店经营者要关注同一个街道和近几个街道的所有咖啡店的相关情况，具体信息包括竞争对手店面的各个阶段人流量等。 二、寻租店面要点 下面是咖啡店寻租店面时要考虑的一些因素。 1．面积 店面面积最好在60-150m2（使用面积），至少应有宽3m的邻街的玻璃窗。 2．租金付款方式 可通过谈判解决，一般是现金，以两个月房租作为押金，当然也可以和业主以分成的方式缴房租，具体方式视所在商圈和业主而定。 3．租期 一般1-4年，另外加上优先续租权。 4．用途 用做咖啡店经营（包括在此基础上的扩展）。 5．转租 是否允许转租应与业主商定，并在协议中明文规定。 6．招牌 品牌商标要突出，和业主协商在所在位置附近的显著位置制作显眼的广告，以引导顾客和进行宣传。 7．门外空地 在条件允许的情况下要尽可能争取室外空地，用来摆放露天咖啡座椅，扩大营业空间。 8．竞争保护 可通过谈判解决。可以在条件允许的情况下增加同业限制条款，保护咖啡店所在商圈范围内的权益，减少因客流分散而导致营业额的下降。 9．重点考虑地段 （1）地铁口附近； （2）商场与写字楼结合的部分； （3）高档社区群； （4）机场、火车站。 三、选址案例 星巴克是20世纪70年代在美国西雅图的小市场里开的一家咖啡店，到现在已经有30多年的历史。迄今为止，它在全球已经有1万多家店。1999年1月，星巴克在北京的国贸商场开了中国内地的第一家星巴克咖啡店，到现在，包括天津在内星巴克已经有70多家咖啡店。这个速度在中国来讲是很快的。 星巴克每开发一个城市的市场，都要花半年到一年的时间对整个城市的地理情况、人员分布情况包括消费能力做一个很详细的调查。 在选定的区域内选择合适的位置。星巴克首选的是整体型的商业建筑。在这种商业建筑里，店面是由业主统一进行出租，而不是出售。 物业整体的一个商业规划、促销，乃至于整体的推广活动，也是星巴克非常看重的。 咖啡店对外的展示面要足够大，但星巴克并没有把它作为首要因素，而是把它作为一个非常重要的参考。 在合适的区域选择合适的位置，还要考虑进入的时间。进入的时间段代表了机会成本。什么时候进入商业建筑开店，这里面有一个很强的时间性和预测性。在这一点上，星巴克无疑做得很好。 四、古泮咖啡店地址 如下图所示，古泮咖啡店计划设于大顺街与赣水路交汇处，乡村小院旁。邻近地王大厦、平安大厦及哈尔滨高尔夫球场，商业区、商务区、高档住宅区相对集中，临近开发区，人流密度较高，是开店比较合适的位置。 第三节 签订租赁合同 一、租赁合同的主要内容 1．明确维修责任 出租承租双方必须对建筑物及其附属设施的维修责任在合同中予以确定。合理期限内一般由出租方负责维修或承担维修费用。如因维修影响咖啡店经营的，应相应减少租金或延长租期。因承租方责任对店面进行维修的，由承租方负责维修并承担维修费用。 2．合同的起止日期 合同的起止日期一般由双方协商确定，由于租赁合同一经签订便具有法律效力，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。如房租在高峰时，可以把租期安排得短一些；低谷时，把租期安排得长一些，如五年以上或者更长。承租方应要求在租赁期满后有优先续租权。 3．房租的支付 明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，承租方必须编制清单，注明完好程度，作为租赁合同的附件。最理想的支付方式是先支付一个月的租金并交纳一个月的押金，以后按月支付租金，租赁期限届满时如不续租，由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金。另外，也可以考虑按季支付或半年支付一次租金；最好不要按年支付租金，因为这种方式占用的资金量非常大。 4．店面的面积 租赁双方首先要统一面积的计算标准。计算面积时一般以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。如果出租方出具的是建筑面积证明，在签订合同要折算为使用面积。面积要进行实地测量，重新计算后绘出草图，双方签字确认。店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确定。 5．周边公共设施 经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水、电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要，确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，以保证咖啡店具备经营的基本条件。 6．其他条款 合同要对违约一方承担相关责任做出规定。在合同执行过程中，如经营者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，经营者可通过仲裁或诉讼要求赔偿损失。有关事项议定后，即可依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同。 二、签订租赁合同注意事项 签订房屋租赁合同时，应着重注意以下问题。 1．出租者是否具有齐全的手续 租赁者最好直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，看其手续是否齐全，以避免日后产生不必要的麻烦。如果是接手对方转租的现成的咖啡店，要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，查验原合同的有效期限以及其他关于转租的约定，并向房屋产权所有者咨询确认，同时还要查验原承租人的营业执照，查验无误后再决定；必要时向房产管理部门查询相关资料，并在签订合同时公证备案，以防上当受骗。 2．房屋是否具备办理营业执照的资格 咖啡店投资商承租商铺的目的在于经营咖啡店，而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置。在承租商铺之前，应当到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下信息。 （1）房屋的用途和土地用途。必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，承租人将面临无法办理营业执照以及承担非法使用房屋的风险。 （2）商铺是否已经注册了营业执照。如果原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致同一个商铺无法再次注册新的营业执照。 （3）房屋是否已经存有租赁登记信息。若已经存有租赁登记信息，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办理营业执照。 （4）涉及餐饮这种特种行业的，还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可