房地产项目融资模式的探讨

房地产项目融资模式的探讨 黄德忠 阳秋林 （南华大学） 摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文 根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、 ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。 关键词：项目融资 产品支付模式 售后回租 0 引言 随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支 柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到 严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地 产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。 1 房地产开发企业传统的融资方式 房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。 内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积 累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者 积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主 要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为 主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷 款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不 利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企 业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则 会逐渐形成一种必然趋势。 2 项目融资模式在房地产项目中的应用 对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成 立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发 项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目 融资的一些特点。 2.1 直接安排融资模式 直接安排模式即房地产开发商（项目发 起人）直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和 义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发 商与 项目管理 工程项目管理制度介绍工程项目管理课程设计政府投资项目管理意见建设工程项目管理合同工程项目管理培训总结 公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项 目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理；另一方 面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。 同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的 建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与 开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售 阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分 用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地 产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权， 因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好 的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。 2.2“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施 或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货 与否均需付款”性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也 称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建 设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由 项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与 否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投 资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司 推向股票市场，以吸收其他投资者资金；③房地产建设进行招标，中 标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④ 项目公司以房地产使用协议、承建 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 和履约担保作为融资的信用 保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付 房地产使用费。 利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金， 而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。 2.3“产品支付”融资模式 产品支付法是指采用无追索权或有 限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生 产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用 于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房 形式为主，其实施步骤包括： 2.3.1 由房地产投资者建立一个中介机构（或直接以某单位的 名义），从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础； 2.3.2 投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中 介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项 目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资 产和完工担保作为信用保证； 2.3.3 房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的 投资者，用于偿还中介机构的债务。 这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产 品；其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量 和最低质量标准的担保。 2.4 BOT融资模式 BOT是英文 Build- Operate- Transfer（建 设 运营 转让）的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用 的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交 给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建 成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上 是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关 系。BOT项目融资模式目前还发展出了 BTO，BOOT，TOT等多种延 伸形式。 BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等 项目。BOT模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：① 作为项目发起人角色的当地政府选择并确定拟进行 BOT项目融资 的项目，就备选项目进行技术经济和法律可行性研究论证；②项目选 定以后就开始准备招标和要约文件，提出招标条件邀请相关投资机 构和财团提出项目建设开发的建议。作为企业则开始调查项目的可 行性，与贷款方协商，准备组建项目公司；③政府在对投标者进行评 估选择后，政府和企业进行相关协议的谈判工作，对项目的所有方面 进行协商，并签订好法律文件；④在做好项目开发的全部准备工作 后，就开始项目的建设和经营阶段，各方当事人根据协议履行协定义 务和责任；⑤项目在经过数年的经营后，企业根据协议规定的要求把 项目的所有权转让给政府。 2.5 ABS (Asset- Backed- Securitization) 融资模式 ABS 融资 模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金 收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项 目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级 方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用 该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发 行债券筹集资金的成本。具体来说，利用 ABS 模式进行房地产项目 融资的流程基本上可分为四个阶段： 第一，组建 SPC阶段。SPC是 Special Purpose Corporation 缩 写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信 评估等级（AAA或 AA级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保 险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建 SPC是 ABS 顺利运 作的根本前提； 第二，SPC与项目结合阶段。适合 ABS 的项目是拥有未来现金 流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥 有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的 资产是 ABS 融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同 协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给 SPC； 第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券 筹集资金，或者经过 SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC 发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所 财税金融 财税金融 69 筹资金用于项目建设和开发； 第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收 入权利转让给 SPC，因此 SPC就能利用项目资产的未来现金收入清 偿其在国际资本市场发行债券的本息。 2.6 PPP 即公共部门与私人企业合作融资模式 PPP 是 public private partnership 即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命 周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性 企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念 的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利 的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身 场所。PPP 同 BOT模式有些相似，但参与项目的公共部分和私人企 业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而 BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由 政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与 建设。 PPP 模式的优势： 2.6.1 PPP 融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与 进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并可以在项目的 初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配。 2.6.2 在 PPP 融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与公 共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和 公众提供服务。同时，公共部门参与项目建设和运营也可以减少项目 的国家政治风险，增强私人投资者参与公共设施建设和运营的积极 性。 2.6.3 在 PPP 融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企业 可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节 省准备时间，从而减少最后的投标价格。 2.7 房地产的售后回租融资模式 售后回租是融资租赁的一种 具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手 中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继 续使用该资产。 房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步 骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产 的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；②项目公司与房地产 投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目 公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。 房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓 解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产 属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。 参考文献： [1]王静红.以“项目融资”方式促进房地产企业的发展[J ].环渤海经济瞭 望.2008.10. [2]戚蕊.项目融资在商业房地产中的应用[J ].基建优化,2007,5. [3]郭岩巍，严玲.资产证券化在房地产项目融资中的应用分析[J ].哈尔滨 商业大学学报.2008.2. [4]周闯闯.政府对房地产 BOT融资项目监管过程中存在的问题分析[J ]. 现代商业.2008.27. 对公司财务管理目标的思考 ———基于公司治理结构视角的分析 姚群华 （株洲市城市建设发展集团有限公司） 摘要：论文从公司治理结构的视角，对公司治理结构进行了基本的概述， 分析了公司治理结构与财务目标的关系，剖析了股东至上与公司财务管理目 标的关系，探讨提出了现代企业财务管理的目标。 关键词：公司治理 财务管理 现代企业 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 0 引言 公司治理结构是现代企业制度中最重要的架构，是处理企业各 种契约关系的一种制度。财务管理，作为公司治理结构框架中存在 和运行的一个重要管理系统，其目标直接反映着理财环境的变化，并 需要根据环境的变化适当地进行调整。公司治理的逻辑变了，或者 说公司的目标变了，公司进行财务决策的出发点和归宿也会相应地 改变，或者说公司的财务管理目标也会相应地发生变化。 1 公司治理结构概述 公司治理结构是西方发达国家通行的一个关于公司战略导向的 概念。尽管由于经济、社会和文化等方面的差异以及历史演进轨迹 的不同，不同国家和地区的公司治理结构存在着差异，但最近 20 年 来，人们在对西方大公司的研究中越来越清楚地认识到建立良好的 公司治理结构的极端重要性。因此，国际社会对于如何建立有效的 公司治理结构给予了越来越多的关注，许多国家把建立良好的公司 治理结构当作增强经济活力、提高经济绩效的基本手段。 我国近些年来国有企业改革的着眼点始终是改进和完善政府对 企业经营行为的激励和约束，即从确保国有资产保值增值的角度出 发来构建国有企业的治理结构，具体表现为政府拥有经营者的任免 权，控制企业的重大决策，监督经营者的行为等。可见，所有者利益 最大化或股东财富最大化成了企业制度效率的基本标准。这样的改 革思路大致可以称得上是“股东至上”的治理逻辑。在这样的治理逻 辑下，我国整个国有企业改革的渐进过程就表现为政府对企业的放 权让利以及放权以后对经营者的监控过程。国有企业进行股份制改 造以后，在设置公司治理结构时也是按照股东资产收益最大化的原 则设置激励约束机制。但是，由于政府远在企业之外行使所有者职 能，企业内并无所有者代表，不仅激励和约束机制最终难以形成，而 且国有资本和政府权力的结合使得经营者可以随意剥夺其他小股东 和债权人的权益，企业职工应有的参与决策权、监督权也往往因职工 代表大会流于形式而难以实际发挥作用。由于国有企业这种股东至 上的治理逻辑并没有解决关键的所有者缺位问题，从而使企业被内 部人控制、国家所有者被架空、国有资产受到侵蚀的事例比比皆是， 股东权益受到损害的非正常行为屡屡出现。 现代公司是利益相关者之间缔结的“契约网”，各利益相关者或 在公司中投入物质资本，或投入人力资本，目的是获得单个主体无法 获得的合作收益。共同治理的逻辑正是强调各利益相关者应将公司 的适应性能力视作自身利益的源泉，进而发展到由利益相关者共同 拥有公司的剩余索取权与控制权。因此，由企业法人财产产生的权益 理应归物质资本所有者和人力资本所有者共同拥有，他们通过剩余 索取权的合理分配来实现自身的利益，通过控制权的分配来相互制 约。这种公司治理结构主体的多元化，符合契约主体机会平等的基本 思想和现代产权理论的基本内涵，因而有着广阔的发展前景。 2 公司治理结构与财务目标的关系 作为企业赖以运行的经济环境的一个最直接部分，治理结构确 定了企业的目标，并提供了实现目标和监督运营的手段。企业财务管 理目标服务于企业的目标，当然也是由治理结构确定。财务管理目标 制约着财务运行的基本方向，如果看不到公司治理结构的发展变化， 不能适时调整公司财务管理的目标，财务运行机制就不可能合理，进 而影响公司治理的效率。在股东至上的公司治理逻辑下，财务管理的 目标就是要通过财务上的合理经营为股东带来最大化的财富。也就 是说，企业财务管理的目标是股东财富最大化。在股份经济条件下， 股东财富由其所拥有的股票数量和股票市场价格两方面因素决定， 在股票数量一定、股票价格达到最高时，股东财富也达到最大，从而 股东财富最大化又演变为股票价格最大化。 股东财富最大化的财务管理目标，与 20 世纪 50 年代以前在西 方根深蒂固的利润最大化的财务管理目标相比，由于它考虑了不确 定性、时间价值和股东资金的成本，无疑更为科学和合理，有其积极 财税金融 财税金融 （上接第 69页） 70