《商品房买卖合同》逐条祥解

HYPERLINK"http://s.yingle.com/"赢了网HYPERLINK"http://s.yingle.com"s.yingle.comHYPERLINK"http://s.yingle.com/"法律询问s.yingle.com遇到仲裁问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ？赢了网律师为你免费解惑！访问>>HYPERLINK"http://s.yingle.com"http://s.yingle.com《商品房买卖合同》逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。 　　目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结阅历改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真争辩商品房买卖合同示范文本的精确     含义并且公正合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必需足够重视的课题。 　　本文将依据《合同法》、《商品房销售管理方法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的阅历，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深化探讨。 　　商品房买卖合同说明（内容略） 　　「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应具体阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行商定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清楚的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。 　　「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格依据说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严峻 。 　　「对策」认真阅读说明”，严格按说明”填写文本。建议有条件的开发商品接受专业打印软件打印合同文本。 　　合同双方当事人：（内容略） 　　「释义」该部分具体列明买卖双方（包括其代理人）的基本状况。 　　「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本状况的填写，消灭地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。） 　　「对策」卖方的基本状况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不全都的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本状况替换该部分。 　　第一条项目建设依据。 　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为__________________________.该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名」「暂定名」______________________.建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________.「释义」该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。 　　「常见问题」实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，依据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述状况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”　　「对策」虽然在目前的司法实践中，法院一般不简洁地由于上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚恳信用的原则将建设用地的实际状况向买方作出全面、客观的说明，以避开引发客户不必要的误会和纠纷。 　　其次条商品房销售依据。 　　买受人购买的商品房为「现房」「预售商品房」。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________.「释义」该条是关于预售许可证的商定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。依据主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。 　　「常见问题」未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 （又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。假如产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主见合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为赐予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政惩罚。 　　「对策」严格依据法律、法规规定的条件预售，避开不必要的损失。 　　第三条买受人所购商品房的基本状况。 　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 　　第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房。 　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。 　　该商品房阳台是「封闭式」「非封闭式」。 　　该商品房「合同商定」「产权登记」建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 　　「释义」本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的商定。 　　「常见问题」目前实践中最常见的问题是商品房合同商定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不全都。造成这种的结果的缘由是多方面的。既有不法开发商的有意欺诈，也有现行法规不甚完备的缘由。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规章（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史缘由，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备测绘资质”，导致法院难以认定。 　　「对策」针对上述状况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）于2000年8月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理方法》进一步明确：房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本方法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并依据测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在打算受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。”　　第四条计价方式与价款。 　　出卖人与买受人商定按下述第___________种方式计算该商品房价款： 　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。 　　4、_______________________________________________________________________________「释义」本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来按建筑面积计算”的基础上，增加了按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。 　　「常见问题」虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯缘由和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用按套内建筑面积计算”和按套（单元）计算”等方式。 　　「对策」计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户共性化需求的开发商才能充分呈现自己的信念并赢得更多客户。 　　第五条面积确认及面积差异处理。 　　依据当事人选择的计价方式，本条规定以「建筑面积」「套内建筑面积」（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 　　当事人选择按套计价的，不适用本条商定。 　　合同商定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 　　商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差异，双方同意按第___________种方式进行处理： 　　1、双方自行商定： 　　（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________2、双方同意按以下原则处理： 　　（1）面积误差比确定值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 　　（2）面积误差比确定值超出3%时，买受人有权退房。 　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。 　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比确定值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；确定值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　产权登记面积－合同商定面积面积误差比=────────────────×100%合同商定面积因 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议「释义」当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同商定的面积（通常称暂测面积”）有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不全都，本条就是为解决该问题设计的.本条设计了两种处理方式：一是双方商定，二是按建设部《商品房销售管理方法》处理。 　　「常见问题」选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择双方自行商定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按商定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按商定单价退还房款”。这种商定，在面积变更较大的状况下，对买方来讲是不公正的。　　「对策」负责任的开发商应实行措施避开或削减暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。 　　第六条付款方式及期限买受人按下列第种第项方式按期付款： 　　1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款%的，甲方赐予乙方占付款金额%的优待，即实际付款额为（　　币）　　仟　　佰　　拾　　万　　仟　　佰　　拾　　元整。 　　2.分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行（帐户名称：，帐号：） 　　（1）年月日前支付全部房价款的%，计（　　币）　　仟　佰　拾　　万　　仟　　佰拾　　元； 　　（2）年月日前支付全部房价款的%，计（　　币）　　仟　　佰　　拾　　万　　仟　　佰拾　　元； 　　3.贷款方式付款（1）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计　　元； 　　（2）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计　　元； 　　（3）买受人应于年月日前首付款付清后，持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。 　　4.其他方式「释义」本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是2000文本”新增加的内容。 　　「常见问题」贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定明显过于简洁，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有商定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有赐予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。 　　「对策」开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定具体地向客户说明，必要时可建议客户先向银行询问在打算是否签订购房合同。假如签订购房合同后由于买方的缘由导致不能按期办妥贷款，可商定肯定比例的逾期付款违约金，超过肯定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。 　　第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理： 　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加） 　　（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款限期之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同连续履行。 　　（2）逾期超过　　天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人情愿连续履行合同，经出卖人同意，合同连续履行，自本合同规定的应付款限期之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；实行分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 　　2.「释义」按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应担当的违约责任。按本条1项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同连续履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必需买足肯定的条件，即买方的逾期达到商定天数。 　　「常见的问题」本条最难把握的是如何商定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。 　　「对策」结合实践阅历，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过10％。　　第八条交付期限出卖人应当在　　　年　　月　　日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同商定的商品房交付买受人使用： 　　1.该商品房阅历收合格。 　　2.该商品房经综合验收合格。 　　3.该商品房经分期综合验收合格。 　　4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 　　5.但如遇下列特殊缘由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 　　1.患病不行抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的； 　　2.； 　　「释义」本条规定的是卖方交付标的房产的最终期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区分是：规定了四种不同的交付使用条件。 　　「常见问题」签订该条时买卖双方最常见的争议是选择该商品房阅历收合格”还是该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，阅历收合格后，方可交付使用；未阅历收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共平安的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实状况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设状况。（三）单项工程的工程质量验收状况；（四）拆迁安置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的落实状况；（五）物业管理的落实状况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 　　但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常消灭竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收实行备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费劲。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特殊是水、电等项目外部配套工程必需由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付方案的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的冲突，甚至为此诉诸公堂。 　　「对策」在综合验收制度尚未完善或者开发商没有精确     把握的状况下，建议开发商与客户选择商品房阅历收合格”作为交付条件，但要留意向客户将缘由解释清楚。 　　第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊状况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理： 　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加） 　　（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同连续履行； 　　（2）逾期超过　　日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求连续履行合同的，合同连续履行，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　2.「释义」本条供应的第1、种卖方逾期交房的违约责任实行分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的肯定比例支付违约金，合同连续履行；违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同。 　　逾期时间超过确定的天数时，假如买方选择解除合同，卖方应当支付买方已付房款肯定比例的违约金；假如买方选择合同连续履行，则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从商定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。 　　「常见问题」逾期交房是格外普遍的现象。造成逾期交房的缘由是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、接受新型配套设施等开发商品不能把握的缘由。随着老百姓权利意识的增加，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。 　　「对策」不管什么缘由，只要不构成不行抗力卖方就应当担当责任。而且本条的责任应当与第七条买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公正对等的原则签订本条。假如消灭逾期交房，应准时通知客户，确属己方责任的要乐观主动担当责任；不应担当责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。 　　第十条规划、设计变更的商定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： 　　1.该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向； 　　2.「释义」本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的商定。 　　「常见问题」依据该条规定只有当规划变更、设计变更达到影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。 　　「对策」为削减误会，应在该条自由商定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确商定。比如房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。 　　第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需供应《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人担当。 　　由于买受人缘由，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 　　「释义」本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的商定。 　　范本还规定了出卖人在交付房产时应供应《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本（GF-95-0171）的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内担当保修；3、正常使用状况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出访用留意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰留意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装留意事项；6、门、窗类型，使用留意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得留意事项的说明；9、其他需说明的问题。　　「常见问题」由于目前商品房买卖多接受预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的生疏建立在开放商的宣扬、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣扬、虚假承诺几乎是全行业的惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简洁划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能供应验收证明和虽然能够供应验收证明但买方仍有异议）、买方不准时验收入住等。 　　「对策」交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其缘由却不一而足，解决的方法也就应区分分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程实行措施才能彻底避开，而接受快捷、平安的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、急躁解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对削减、避开交接纠纷产生意想不到的效果。 　　另外，针对实践中有些买方由于自身缘由未能按时交接标的房产的状况，建议在本条自由商定出商定：由于买受人缘由，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人担当，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。 　　第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。 　　因出卖人缘由，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人担当全部责任。 　　「释义」本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的商定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物全部权不能完全转移于买受人而应当担当的责任。 　　「常见问题」实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。 　　「对策」本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当担当全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人可以主见的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求具体签订瑕疵担保责任。 　　第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方商定达到（附件三）的标准。达不到商定标准的，买受人有权要求出卖人依据下述第种方式处理： 　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 　　「释义」出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的商定时，应担当的责任。范本供应的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照《消费者权利爱护法》第四十九条的规定做出的。 　　「常见问题」本条虽然提出以附件的方式明确商定装修标准，但实践中附加的商定过于笼统。如商定高级地板、豪华卫浴设备”等等，简洁导致纠纷。 　　「对策」装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体，比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等。 　　从开发商的角度讲，由于范本给出双倍赔偿”的处理方式过于苛刻，建议自行商定为：经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到商定标准，或赔偿差价。” 　　第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件： 　　1.　　　　　　　　　　　　　　　　　； 　　2.　　　　　　　　　　　　　　　　　　； 　　假如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 　　1.； 　　2.； 　　「释义」本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。 　　「常见问题」有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转，甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活，于是怨声载道，甚至实行过激的方式向开放商讨说法。出卖人的商誉自然大打折扣。 　　「对策」基础设施中有很多项目是政府或者处于垄断地位的企业经营的。他们的服务意识、工作效率还远不能令人满足。对此，开发商要有糊涂的生疏。要想使基础设施能够按承诺的期限交付，出了自身合理的规划工期、严守进度以外，还要留意与有关部门的协调、沟通。 　　第十五条关于产权登记的商定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理： 　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起　日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的　％赔偿买受人损失。 　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的　％向买受人支付违约金。 　　3 　　「释义」出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。 　　向房产主管机关申办产权过户登记（俗称办产权）是买卖双方共同的义务，需要双方各自供应相应材料，协调协作。出卖人应供应的证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度投资方案5、投资许可证（1991年4月16日以后需供应）6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需供应的证件有：1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件、4、单位购买商品房还需供应主管部门批文及投资许可证（1991年4月16日起） 　　「常见问题」需要留意的是本条商定的限并非买受人最终拿到产权证的时间，而仅仅是出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误生疏。 　　「对策」建设部《商品房销售管理方法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其供应的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款商定。 　　十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，依据《住宅质量保证书》承诺的内容担当相应的保修责任。 　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式具体商定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不行抗力或者非出卖人缘由造成的损坏，出卖人不担当责任，但可帮忙修理，修理费用由购买人担当。 　　「释义」本条是关于标的房产各部位保修期限的商定。具体的保修责任以《住宅质量保证书》〉的内容为准。《住宅质量保证书》规定：正常使用状况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行商定。　　「常见问题」商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡薄。 　　「对策」目前，有些开发商本着对客户负责的态度，也为了树立良好的企业形象，格外重视商品房交付后的保修、维护工作，并且成立了特地负责该项工作的售后服务”部门。这些都是格外有益的尝试。 　　第十七条双方可以就下列事项商定： 　　1.该商品房所在楼宇的屋面使用权2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权3.该商品房所在楼宇的命名权4.该商品房所在小区的命名权5.6. 　　「释义」关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原《商品房 销售合同 销售合同模板销售合同范本产品销售合同汽车销售合同商品销售合同 范本》（GF-95-1701）中，没有这方面的内容。随着社会的进展，商品房除了满足买方居住使用的主要功能外，又被赐予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称亲密相联，因而在肯定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观缘由。 　　「常见问题」绝大多数购房者尤其是个人，不了解本条的精确     含义。因此，开发商一般都毫不模糊的将本条的几项权利商定”为归出卖人全部。且不容更改。这种做法并不合理。 　　「对策」首先，作为一个负责任的开发商应将该条的精确     含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。 　　其次，该条款中楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划，由开发商保留该权利比较合理。但是，标的房产的外墙面本身就是房屋的一部分，其全部权自然应当归于买方，开发商品情形规定为归出卖人”有违公正原则。而楼宇屋面”就是俗称的房顶，假如标的房产不在顶层，这条根本无需商定，假如在顶层，也应归买方全部（否则，买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话）。 　　当然，买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时，也应当以不损害所在建筑的整体利益为限，并要遵守政府规划管理。 　　第十八条买受人的房屋仅作　　　　　　　　使用，买受人使用期间不得擅自转变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积担当义务。 　　出卖人不得擅自转变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 　　「释义」本条规定包含两方面的内容，一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准的用途全都。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑平安的作业。 　　另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和担当的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排解他人阻碍，义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。 　　「常见问题及对策」本条其次方面的规定模糊体现了民法中关于建筑物区分全部权的理论。由于我国现行民事法律中没有关于建筑物区分全部权的规定，《物权法》草稿中虽然已经弥补了这一缺陷，但在物权法出台之前，现实生活中涉及建筑物区分全部权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分全部权的部分内容做出规定，虽然在理论上不甚合理，但有助于解决现实问题。 　　第十九条争议解决方式： 　　因履行本合同发生的一切争议，由当事人双方协商或调解解决，协商调解不成，从以下两种方式中选择一种（在所选项下打？，如选择仲裁方式，请注明具体仲裁委员会）： 　　1.提交　　　仲裁委员会仲裁。（　）　　2.依法向人民法院起诉。（　） 　　「释义」：争议解决途径。对于法院起诉，绝大多数买受人来讲比较生疏。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼，有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、仲裁实行一裁终局制；3、仲裁一般不公开进行。4、便利、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构，当事人不自动履行裁决的，由法院强制执行。 　　「常见问题」当事人选择仲裁时，经常消灭不规范的商定。 　　「对策」选择仲裁处理，必需明确、规范写明所选仲裁机构的名称。 　　其次十条本合同未尽事项，可由双方商定后签订补充协议： 　　其次十一条合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 　　其次十二条本合同连同附件共　　　页，双方各执份。送份，具有同等法律效力。 　　「释义」其次条至其次十三条是关于合同附件和补充合同的商定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同的内容，双方可依据标的房产的具体状况做出商定。 　　「常见问题」补充合同内容与范本商定不全都，附件制作不规范。 　　「对策」补充合同的内容与范本不全都的，假如补充合同违反了法律、行政法规强制性规定，该补充条款无效；假如补充合同有效，也应当将合同范本的二十一条删除，并注明以补充合同为准。 　　附件可以实行直接在范本的相应位置书写的方式也可以接受粘贴相应内容的方式（平面图一般实行粘贴方式），无论实行何种方式都应留意在附件上由双方当事人签字或盖章。 　　其次十三条本合同自双方签字盖章之日起生效。 　　其次十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。 　　「释义」：合同的生效及备案。商品房买卖合同理论上属于诺成性合同。向主管部门备案不是合同生效的要件，只是行政管理的一种措施。 　　「常见问题」经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前，将购买的房屋转让给他人。并要求开发商改合同”，即把原合同销毁，改由新的买受人与开发商直接签订合同，房产证直接办到新买受人的名下。 　　「对策」虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中，房产管理部门不允许所谓的改合同”。由于这种做法将事实上的两次交易（开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人）伪装成一次交易（开发商卖给新买受人），规避了税费，是违法行为。因此，建议开发商拒绝客户改合同”的要求。诉讼法HYPERLINK"http://s.yingle.com/y/"法律常识期望对您有所挂念，HYPERLINK"http://s.yingle.com/"赢了网建议大家遇到问题依据实际状况进行推断，必要时可寻求HYPERLINK"http://s.yingle.com/"在线法律救济的挂念。来源：（《商品房买卖合同》逐条祥解http://s.yingle.com/l/ss/532597.html）精彩推举：因合同纠纷提起的诉讼，由何地的人民法院管辖http://s.yingle.com/l/ss/562534.html油烟机多次被堵竟因邻居讲风水所为http://s.yingle.com/l/ss/562533.html西藏自治区高法为西南旱灾群众献爱心http://s.yingle.com/l/ss/562532.html人民法院对行政诉讼的管辖http://s.yingle.com/l/ss/562531.html海南省地方国营文昌糖厂诉林尤标借款纠纷案http://s.yingle.com/l/ss/562530.html特殊的地域管辖是如何规定的http://s.yingle.com/l/ss/562529.html当事人一方人数众多如何进行诉讼http://s.yingle.com/l/ss/562528.html从一起案件谈设立任意诉讼担当制度http://s.yingle.com/l/ss/562527.html托付执行的内容http://s.yingle.com/l/ss/562526.html湖南男子输官司心存不满殴打法院工作人员被拘http://s.yingle.com/l/ss/562525.html什么是无独立恳求的第三人http://s.yingle.com/l/ss/562524.html托付诉讼代理人应遵守的规定(2017最新)http://s.yingle.com/l/ss/562523.html刑法中重婚罪的管辖权归属http://s.yingle.com/l/ss/562522.html鞍山中院设立‘开放日’深化推动‘阳光司法’http://s.yingle.com/l/ss/562521.html民事诉讼代理人查阅案件材料的权利http://s.yingle.com/l/ss/562520.html北京二套房公积金贷款首付比例提高至不低于4成http://s.yingle.com/l/ss/562519.html托付诉讼代理人的代理权限和诉讼地位http://s.yingle.com/l/ss/562518.html试析我国民事诉讼调解程序构建http://s.yingle.com/l/ss/562517.html民事诉讼中的第三人指什么http://s.yingle.com/l/ss/562516.html女友拒绝在新居结婚儿子状告亲父代理购房无效http://s.yingle.com/l/ss/562515.html对经济确有困难的当事人供应司法救助的规定(2017最新)http://s.yingle.com/l/ss/562514.html仲裁当事人http://s.yingle.com/l/ss/562513.html自行和解不能替代执行和解http://s.yingle.com/l/ss/562512.html申请劳动争议仲裁应留意什么http://s.yingle.com/l/ss/562511.html从本案看原告选择诉讼恳求的重要性http://s.yingle.com/l/ss/562510.html洛阳规定医疗纠纷索赔不超5000元可‘私了’http://s.yingle.com/l/ss/562509.html艾滋病误检致人名誉财产受损要赔偿http://s.yingle.com/l/ss/562508.html投资人对多个被告提起证券民事赔偿诉讼的，应当如何确定其管辖法http://s.yingle.com/l/ss/562507.html各级法院的管辖权是什么http://s.yingle.com/l/ss/562506.html简易茅厕粪坑溺死女孩法院认定房东应担当责任http://s.yingle.com/l/ss/562505.html庭前阶段的管辖权异议http://s.yingle.com/l/ss/562504.html车辆减值损失应予赔偿http://s.yingle.com/l/ss/562503.html哪些人可以作为被代理人http://s.yingle.com/l/ss/562502.html陕西汉中交警在高速大路上拦车罚款引争议http://s.yingle.com/l/ss/562501.html自诉案件中可以追加被告人http://s.yingle.com/l/ss/562500.html当事人选任鉴定人制度http://s.yingle.com/l/ss/562499.html什么叫当事人http://s.yingle.com/l/ss/562498.html‘掌掴女童大事’透露出的社会公德焦虑http://s.yingle.com/l/ss/562497.html如何进入执行程序http://s.yingle.com/l/ss/562496.html强收执行汇划费银行遭开罚款单http://s.yingle.com/l/ss/562495.html民事调解书的结构http://s.yingle.com/l/ss/562494.html法官可依据高度盖然性原则认定职务表见代理http://s.yingle.com/l/ss/562493.html电击致高位截瘫起诉合伙人赔偿http://s.yingle.com/l/ss/562492.html自由心证的界限与限制http://s.yingle.com/l/ss/562491.html当事人主义下人民法院调解制度的重构http://s.yingle.com/l/ss/562490.html仲裁当事人的权利http://s.yingle.com/l/ss/562489.html丈夫生前举债养家遗孀应负清偿责任http://s.yingle.com/l/ss/562488.html最高院对于民事诉讼的管辖如何规定http://s.yingle.com/l/ss/562487.html执行回转的条件http://s.yingle.com/l/ss/562486.html原告在哪种状况下可以撤诉http://s.yingle.com/l/ss/562485.html南昌严禁‘拉链路’新铺道路5年内不得开挖http://s.yingle.com/l/ss/562484.html当事人可能担当的常见民事诉讼风险提示有哪些http://s.yingle.com/l/ss/562483.html不愿出庭的证人所写证明材料是否有效http://s.yingle.com/l/ss/562482.html民事执行程序中常见问题之我见http://s.yingle.com/l/ss/562481.html民事诉讼当事人无需举证证明的事实http://s.yingle.com/l/ss/562480.html庭后阶段的管辖权异议http://s.yingle.com/l/ss/562479.html产前检查次次正常产下畸形儿状告医院http://s.yingle.com/l/ss/562478.html《瞧这一担挑》影视剧创收两家影视公司争盈利http://s.yingle.com/l/ss/562477.html自愿、合法调解原则http://s.yingle.com/l/ss/562476.html变更抚养关系纠纷案http://s.yingle.com/l/ss/562475.html外国法院的判决或裁定怎样才能在我国得到承认和执行http://s.yingle.com/l/ss/562474.html什么是民事诉讼的共同管辖http://s.yingle.com/l/ss/562473.html民事诉讼中哪些案件由中级人民法院管辖http://s.yingle.com/l/ss/562472.html被执行主体的变更和追加http://s.yingle.com/l/ss/562471.html人民法院冻结、划拨存款遵循的要求http://s.yingle.com/l/ss/562470.html债务人失踪的执行案件应如何处理http://s.yingle.com/l/ss/562469.html情侣共同出资买房散伙后男方诉求房屋增值款http://s.yingle.com/l/ss/562468.html法院调解应坚持的基本原则争辩http://s.yingle.com/l/ss/562467.html丈夫病故保险拒赔农妇诉请获得支持http://s.yingle.com/l/ss/562466.html广西特大干旱致200万人饮水困难蔗糖减产近一成http://s.yingle.com/l/ss/562465.html从四方面完善被害人恳求抗诉程序http://s.yingle.com/l/ss/562464.html浅议民事抗诉法律关系的特殊性http://s.yingle.com/l/ss/562463.html一起简洁的民事纠纷案件http://s.yingle.com/l/ss/562462.html业主新购捷豹车遭毁损物业未能供应监控成被告http://s.yingle.com/l/ss/562461.html课间被同学推下4楼5年后索精神赔偿http://s.yingle.com/l/ss/562460.html不当冠名，使大理男同酒吧胎死腹中http://s.yingle.com/l/s