资产评估师资产评估讲义

PAGE/NUMPAGES第一章总论考情分析　　本章考客观 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，分值一般在5分左右。在考试中应重点关注资产评估的特点，资产的分类、评估的价值类型、目的、评估的假设和原则。本章教材相对去年没有变化。本章历年考题分值分布单项选择题多项选择题合计2007年3分6分9分2008年3分2分5分2009年2分2分4分　　主要考点（难点或重点）：　　1.资产评估基本要素和特点　　2.资产的特点及分类；　　3.资产评估价值类型及其划分 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、适用范围　　4.各种资产评估假设的内涵和实质　　5.资产评估各种原则内涵及其应用第一节资产评估及其特点　　一、资产评估的定义　　（一）资产评估的概念　　专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。　　（二）资产评估要素　　1.评估假设　　假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。　　2.评估原则　　资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系　　3.评估的依据　　指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 协议等　　4.评估的程序　　整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。　　5.评估的主体　　指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；　　6.评估的客体　　指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；　　7.评估基准日　　确定资产价值的基准时间　　8.评估的（特定）目的　　指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择　　9.评估的价值类型　　对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；　　10.资产评估方法　　确定资产评估价值的手段和途径。　　资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。　　二、资产—评估的客体　　（一）资产的含义　　资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。　　资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。　　（二）资产的基本特征　　1.必须是经济主体拥有或者控制的。　　2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源　　3.资产必须能以货币计量。　　【例1.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（　），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。　　A.历史成本　　B.历史收益　　C.预期成本　　D.投资收益[答疑编号1147010101]『正确答案』D　　（三）资产的分类　　1.按资产存在形态分类　　按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。　　有形资产是指那些具有实体形态的资产　　无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。　　2.按资产与生产经营的关系分类　　按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。　　经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产　　3.按资产能否独立存在分类　　（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。　　（2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产；　　（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。　　商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。　　4.按资产是否具有综合获利能力分类　　（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。　　单项资产是指单台、单件的资产。　　整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。　　（2）单项资产和整体资产的关系　　企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。即1＋1≠2　　（四）资产的价格和价值　　1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。　　2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。　　3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。　　三、资产评估的种类和特点　　（一）资产评估的种类　　1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：　　（1）评估：　　类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务与产权变动主体。　　（2）评估复核　　指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。　　（3）评估咨询　　一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。　　2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为　　（1）完全资产评估　　严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估　　（2）限制性资产评估。　　没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。　　3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为　　（1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估　　（2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估　　（二）资产评估的特点　　1.市场性　　（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。　　（2）评估结果经得起市场检验。　　2.公正性　　（1）定义：　　公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。　　（2）公正性的表现有两点：：　　一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的.具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；　　二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础　　3.专业性。　　（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成　　（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上　　4.咨询性　　⑴资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力　　⑵评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。　　四、资产评估的功能和作用　　（一）资产评估功能　　最基本的内在功效和能力：评价和评值　　（二）资产评估的基本作用　　1.咨询的作用　　是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力　　2.管理的作用。　　特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失　　3.鉴证的作用　　鉴证包含鉴别和举证两个部分　　资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证第二节资产评估的假设与原则P23-28　　一、资产评估假设　　资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。　　（一）交易假设　　1.含义：　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。　　2.意义：　　（1）为资产评估得以进行创造了条件；　　（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。　　（二）公开市场假设　　1.含义：　　（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。　　（2）公开市场的含义：　　指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。　　（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。　　（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。　　2.使用条件　　凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。　　3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。　　（三）持续使用假设　　1.含义：　　持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。　　2.使用条件　　持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。　　3.分类：　　该假设细分为三种情况：　　在用续用；转用续用；移地续用；　　（四）清算假设　　清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。　　清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。　　二、资产评估的原则　　（一）资产评估工作原则　　1.独立性原则　　评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系；　　独立性原则包含两层含义：　　（1）评估机构的独立性；　　（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位；　　2.客观公正性原则　　客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。　　3.科学性原则　　科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：　　（1）遵循科学的评估标准；　　（2）以科学的态度制定评估 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；　　（3）采用科学的评估方法进行资产评估；　　（二）资产评估经济技术原则　　在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。　　1.预期收益原则　　是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。　　是收益法中收益额确定的重要基础前提　　2.贡献原则　　（1）是预期收益原则的一种具体化；　　（2）主要适用于：　　构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。　　3.替代原则　　作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。　　这是市场法评估的理论基础；　　4.供求原则　　假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。　　是对替代原则的补充；　　5.评估时点原则　　评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。第三节评估目的和价值类型　　一、资产评估目的P16-19　　（一）资产评估目的分类　　1.资产评估目的分为　　一般目的和特定目的。　　一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。　　2.资产评估一般目的　　（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。　　（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。　　（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：　　它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。　　3.资产评估的特定目的　　（1）含义：　　资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。　　资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。　　（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：　　①资产转让。②企业出售。　　③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。⑥中外合资、合作　　⑦企业清算。　　⑧担保。⑨企业租赁。　　⑩债务重组。　　引起资产评估的其他合法经济行为　　（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用　　1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。　　资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。他是评估时必须首先明确的基本事项。　　2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。　　3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。　　（1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。　　（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。　　二、资产评估的价值类型P9-16　　（一）资产评估的价值类型的含义　　资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。　　不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。　　不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。　　（二）资产评估的价值类型的分类　　1.对资产价值进行合理分类的目的　　（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引；　　（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果；　　2.主要分类标准及结果　　（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：　　重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格　　（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括　　公开市场价值、继续使用价值和清算价值　　（3）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括：　　市场价值和市场价值以外的价值。　　资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。　　（4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。　　资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。　　（三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值　　1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准　　（1）资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。　　（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。　　（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。　　2.市场价值　　（1）定义　　《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”　　根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。　　（2）市场价值有区域性；　　（3）市场价值是整体市场认同（P15）　　市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。　　【例2.单选题】（2008年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（　）而言的。　　A.市场整体　　　　　B.市场中每一个市场主体　　C.某一市场主体　　　D.某一类市场主体[答疑编号1147010301]『正确答案』A　　3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）　　（1）定义　　凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。　　（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同（P16）；　　只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的；　　（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型　　①在用价值：　　企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形　　②投资价值：　　资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值；　　注意投资价值与投资性资产价值区别；　　投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。　　③清算价值　　④残余价值：　　机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数　　（4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类　　①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）　　②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）　　③法律法规或者合同协议中规定的价值　　4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值）　　①以税收为目的的资产评估　　应该根据税法等相关法律法规选择评估结论的价值类型，例如课税价值。　　课税价值：评估对象根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所具有的价值；　　相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。　　②以保险为目的的资产评估业务　　应该根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型，例如课税价值。　　保险价值：评估对象根据保险合同或协议中规定的价值定义所具有的价值　　相关法律、法规和契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型。　　③以财务报告为目的的资产评估业务　　会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本　　在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。　　④已抵（质）押为目的的资产评估业务　　应该根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型，例如抵押价值。　　相关法律、法规及金融监管机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物物评估结论的价值类型。　　⑤以拆迁补偿为目的的资产评估业务　　应该根据相关法律、法规及有关管理机关的规定选择评估结论的价值类型，例如拆迁补偿价值。　　拆迁补偿价值，指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。　　相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为拆迁物评估结论的价值类型。　　三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系P19-23　　1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。　　其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。　　其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。　　2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）：　　（1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的　　（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态　　（3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件　　以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础　　【例3.多选题】（2008年考题）资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在（　）。　　A.影响资产评估对象的具体用途　　B.影响资产评估结果的具体用途　　C.影响资产评估的基础条件　　　　D.影响资产的运作条件　　E.影响评估对象的功能[答疑编号1147010302]『正确答案』B、C　　3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径。　　（1）资产评估中的公允价值的相对性　　对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。　　资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。　　（2）市场价值在资产评估中的作用　　①市场价值是资产公允价值的坐标。　　资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果；　　而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值。　　我们可以从以下4个方面来理解市场价值对公允价值的意义　　◇市场价值是正常市场条件下的公允价值　　◇市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值　　◇明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值　　◇明确了市场价值，有利于把握公允价值　　②市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的。　　4.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。　　（1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。　　（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。第四节资产评估与会计和审计的关系　　一、资产评估与会计和审计的联系　　（一）资产评估与会计的联系　　1.特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论；　　2.资产评估需要参考会计数据资料；　　（二）资产评估与审计的联系　　1.资产评估中资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。　　2.根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。　　3.在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。　　4.审计审核会计资产计价要大量运用资产评估技术和方法。　　二、资产评估与会计和审计的区别　　（一）资产评估与会计的区别　　1.基本职能不同　　会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能；　　资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。　　2.资产确认和计价不同　　会计记账和算账中的资产确认和计价有相当部分仍然可以可靠计量的历史成本为依据的。　　资产评估中的资产确认和评价主要是以资产效用和市场价值为依据。　　3.运用的方法不同　　会计中的资产计价方法主要采有核算方法。　　资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。　　4.基本目标不同　　会计工作的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务。　　资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。　　（二）资产评估与审计的区别　　1.特征不同　　审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。　　资产评估是市场经济充公发展，适应资产交易，产权变动的需要，旨在为委托人与相关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。　　2.专业原则不同　　审计人员贯彻公证、防护和建设三大专业原则。　　资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。　　3.专业知识基础不同　　审计工作是会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，　　而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程外技术方面的知识，也是其重要的组成部分。　　4.工作标准不同　　审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，　　而与资产评估却是大相径庭，例如市场价值与历史成本等。第二章　资产评估的基本方法考情分析　　本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。本章历年考题分值分布单选题多选题综合题合计2007年8（6）分0分0分8分2008年6（5）分0分3分（第2题部分）9分2009年5（3）分0分0分5分　　　　主要考点（难点或重点）：　　1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等　　2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式　　3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理　　4.资产评估方法的选择　　资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第一节　市场法　　一、市场法含义　　1.定义：　　利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。　　2.市场法的理论依据：　　替代原则　　根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。　　3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。　　二、市场法的基本前提　　应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：　　1.要有一个活跃的公开市场；　　2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动；　　资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：　　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。　　（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。　　三、市场法的基本程序及有关指标　　（二）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：　　1.选择参照物　　关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；　　同时注意：参照物应该选择3个以上；　　2.在评估对象与参照物之间选择比较因素　　选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。　　3.指标对比、量化差异；　　4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；　　5.综合分析确定评估结果　　一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢。　　（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。　　（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽　　可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。　　注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。　　（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：　　1.资产的功能。　　资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。　　2.资产的实体特征和质量。　　资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。　　资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。　　3.市场条件。　　主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。　　一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。　　4.交易条件。　　交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。　　四、市场法中的具体评估方法　　市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。　　（一）直接比较法　　1.基本原理：　　利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。　　2.优点：　　该方法直观简洁，便于操作。　　3.适用条件：　　对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。　　4.基本计算公式为：　　（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致　　评估对象价值＝参照物合理成交价格　　（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致　　公式：　　①评估对象价值　　＝参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值　　②　　③评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数　　原理：　　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。　　⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致　　①方法一：　　公式　　评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n　　这里修正系数的计算公示如下：　　　　原理：　　各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。　　②方法二：　　公式　　评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n　　原理：　　分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。　　5.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致或者完全一致　　直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：　　（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】　　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。　　（2）市价折扣法　　①原理　　以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。　　②数学式表达　　资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）　　[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。[答疑编号1147020201]『正确答案』资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元）　　注意：　　从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。　　（3）功能价值类比法。　　①定义：　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。　　换句话说：　　功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。　　②分类　　根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：　　Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法　　数学表达式一般表述为：　　　　所以：被评估资产评估价值＝参照物成交价格×　　Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法　　数学表达式一般表述为：　　　　[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。[答疑编号1147020202]『正确答案』资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）　　[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。[答疑编号1147020203]『正确答案』资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）　　（4）价格指数法（物价指数法）　　①定义　　价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。　　②物价（价格）指数的各种表述方法：　　Ⅰ、定基物价指数：　　是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1（教材102页）。年份该类设备实际均价定基物价指数=当年实际物价/基年物价定基价格变动指数=（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%　　200051.5103%=51.5/50*100%3%=（51.5-50）/50*100%200153106%=53/50*100%6%=（53-50）/50*100%200254108%=54/50*100%8%=（54-50）/50*100%200355110%=55/50*100%10%=（55-50）/50*100%200456112%=56/50*100%12%=（56-50）/50*100%200557.5115%=57.5/50*100%15%=（57.5-50）/50*100%　　Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系　　某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数　　Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系　　　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数=112/106=105.66%　　Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系　　物价指数=1+物价变动指数　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%　　Ⅴ、环比物价指数（记作等，教材41页公式2-7-2，103页公式4-3）：　　本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。　　　　Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材40页公式2-6-2，61页）　　本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。　　环比物价指数=1+环比物价变动指数年份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比变动物价指数1999100　　　　2000103103=103/1003%=（103-100）/1002001106102.9=106/1032.91%=（106-103）/1032002108101.9=108/1061.89%=（108-106）/1062003110101.9=110/1081.85%=（110-108）/1082004112101.8=112/1101.82%=（112-110）/1102005115102.7=115/1122.68%=（115-112）/112　　③价格指数法在评估中运用的计算公式为：　　　　　　④适用条件　　评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长　　举例：大家看教材41页的几个例题　　【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：[答疑编号1147020204]『正确答案』　　【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：[答疑编号1147020205]『正确答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）　　（5）成新率价格调整法。　　①原理：　　参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。　　②计算公式为：　　　　6.直接比较法使用频率高的方法　　（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）　　=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）　　[例2-7]　　（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。　　（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。　　[答疑编号1147020301]　　（3）评估过程。　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。　　②搜集有关的评估资料。　　A.搜集待估土地资料。　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见教材表2-1。　　③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。　　则各交易实例的交易情况修正率为：　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。　　（大家注意，按照我们读题目，相当部分同学会做如下理解：）　　评估价值=交易实例A的价值=交易实例D的价值　　评估价值=交易实例B的价格（1+2%）　　得　　　　评估价值=交易实例C的价值（1+3%）　　得：　　　　分别得到A、B、C、D的交易价值修正为被评估对象的价值的修正系数（称为交易情况修正系数）：100/100,102/100,103/100,100/100　　（教材的解法）如下理解：　　认为被评估资产的价值是公正交易的价格，把公正状态视作标准值，为100，参照物的价格处于不公正的交易情况的。将其价格视作相当从正常交易条件下的价格调整到实际不公正的交易情况下的价格，认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数，有　　　　评估价值：交易实例B的价值=被评估价值（1-2%），得:　　　　于是修正系数是100/100（1-2%），而不是100（1+2%）/100　　评估价值：交易实例C的价值=被评估价值（1-3%），得:　　　　于是修正系数是100/100（1-3%），而不是100（1+3%）/100　　我们怎么理解这两种做法的不同：　　前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）。　　上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。　　④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。　　评估价值=交易实例的价值×（1+间隔月份数×1%）　　或者说：　　评估价值/交易实例的价格={100×（1+间隔月份数×1%）}/100　　交易实例A,B,C,D分别间隔6、7、12和10个月　　即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。　　特别注意：本题关于价格的变化是平均每月上涨。　　⑤进行区域因素修正　　交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。　　本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。　　即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比.　　⑥进行个别因素修正。　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：　　年限修正系数=（1-0.0994）÷（1-0.0676）　　=0.9006÷0.9324　　=0.9659　　⑦计算待估土地的初步价格。　　交易实例A修正后的单价为：　　　　交易实例B修正后的单价为：　　　　交易实例C修正后的单价为：　　　　交易实例D修正后的单价为：　　　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果。　　土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）　　土地评估总价为：600×948=568800（元）　　（2）价值比率法　　　　①成本市价法　　基本原理　　以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。　　计算公式　　　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）（2-11）　　特别注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除.　　②市盈率倍数法　　基本原理　　以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。　　主要适用对象　　企业价值评估　　计算公式　　　　所以：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润（2-12）　　（二）间接比较法　　1.原理　　（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值　　（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。　　2.适用条件：　　不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似第二节　收益法　　一、收益法的基本含义　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。　　从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。　　二、收益法原理讲解　　如果你朋友欠你钱2000元， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 归还,方案一:现在就全部归还，方案二:现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？　　（一）货币时间价值的含义　　指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。　　（二）相关概念　　1.复利　　每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年。（但是本教材基本上都是年度的概念）。　　2.现值　　现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。　　3.终值　　终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。　　现实生活中称之为本利和。　　4.年金　　（1）定义：　　年金的符号为A，它表示在某一时间序列（本教材基本上都是年度）内每次等额收付的金额。　　（2）特点：　　每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。　　（3）分类：　　①普通年金（后付年金）：　　指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金。　　②预付年金（先付年金）：　　从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。　　③递延年金：　　是指隔若干期后发生（m≥1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。　　（三）现金流量图　　　　横轴表示一个从零开始到第N个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。　　　　（四）货币时间价值的计算　　1.复利终值　　已知现值F，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。　　　　F1=P+P·i=P（1+i）　　F2=P（1+i）＋P（1+i）i=P（1+i）2　　……　　Fn=P（1+i）n　　将（1+i）n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。　　2.复利现值　　已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值p　　　　F1=P+P·i=P（1+i）---------------------P=F1/（1+i）　　F2=P（1+i）2---------------------------P=F2/（1+i）2　　……　　Fn=P（1+i）n-----------------------------P=F2/（1+i）n=F2*（1+i）-n　　把（1+i）-n称为复利现值系数，用符号（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。　　　　3.普通年金现值　　　　利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P。　　P=A（1+i）-1+A（1+i）-2+…+A（1+i）-n　　这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：　　　　把　　　　称为年金现值系数，用符号（P／A，i，n）表示。　　　　【例1.计算题】某人于第一年末存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设折现率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?　　[答疑编号1147020401]『正确答案』P＝2000（P／A，6%，10）＋5000（P／F，6%，3）　　＝2000×7.3601＋5000×0.8396　　＝14720.2＋4198＝18918.2（元）　　4.永续年金现值　　永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值为：　　　　5.递延年金现值　　递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式，它也是普通年金的一种特殊形式。　　　　上图中前m期没有发生支付，称为递延期。图中第一次支付在第m+1期末发生，连续支付到n期。　　方法一：假设在递延期内每期均收付款项A　　P=A*[（P/A，i，m+n）—（P/A，i，m）]　　方法二：两次折现的方法　　P=A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）　　【例2】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。年现金流量110002l0003l000410005200062000720008200092000103000　　分析：在这一实例中，1年～4年的现金流量相等，可以看做是求4年期的年金现值，5年～9年的现金流量也相等，也可以看做是一种递延年金，第10年的可以看作一