股权转让项目资产评估报告

股权转让项目财产评估优选报告股权转让项目财产评估优选报告PAGE/NUMPAGES股权转让项目财产评估优选报告股权转让项目财产评估报告以下内容摘自财产评估报告书，欲认识本项目的全面状况，应认真阅读财产评估报告书 全文 企业安全文化建设方案企业安全文化建设导则安全文明施工及保证措施创建安全文明校园实施方案创建安全文明工地监理工作情况 。为北京××置业有限公司拟转让其拥有的武汉××置业有限公司(以下简称"武汉××")股权给北京××商厦股份有限公司(以下简称"××商厦股份")事宜，北京××财产评估有限责任公司接受××商厦股份的拜托，对股权转让所波及的武汉××置业有限公司的所有财产和有关欠债进行了评估，为股权转让之经济行为供给价值参照依据。依据国家有关财产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必需的评估程序，本公司的评估人员对拜托评估的财产及有关欠债实行了实地勘查、市场检查与询证，对项目所波及的武汉××置业有限公司所有财产及有关欠债进行了评估。本次评估主要采纳成本法。依据以上评估工作，得出以下评估结论：在基准日20xx年11月30日连续经营的前提下，武汉××置业有限公司评估前账面财产总数为30977.14万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为10000.00万元，调整后账面财产总数为30977.14万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为10000.00万元，评估后资产总数为30579.71万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为9602.57万元，净财产评估减值为397.43万元，减值率为3.97%。项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%流动财产192.7992.7992.72-0.08-0.08长久投资20.000.000.000.00固定财产330884.3430884.3430486.99-397.35-1.29此中：建筑物40.000.000.000.00机器设施50.990.990.85-0.14-13.92在建工程630883.3530883.3530486.14-397.21-1.29无形财产70.000.000.000.00此中：土地使用权80.000.000.000.00其余财产90.000.000.000.00财产总计1030977.1430977.1430579.71-397.43-1.28流动欠债114037.044037.044037.040.000.00长久欠债1216940.0916940.0916940.090.000.00欠债总计1320977.1420977.1420977.140.000.00净财产1410000.0010000.009602.57-397.43-3.97本项目评估基准日为20xx年11月30日，所揭露的评估结论仅对武汉××置业有限公司股权转让之经济行为有效，财产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，超出一年，需从头进行财产评估。评估报告的使用者应注意特别事项对评估结论所产生的影响。法定代表人：孙××注册财产评估师：孙××注册财产评估师：齐××北京××财产评估有限责任公司二○○六年三月二十天北京××财产评估有限责任公司3武汉××置业有限公司股权转让项目财产评估报告书武汉××置业有限公司股权转让项目财产评估报告书××评报字(20xx)第033-3号一、拜托方与财产据有方简介(一)拜托方：北京××商厦股份有限公司1.公司名称：北京××商厦股份有限公司2.注册地址：北京市××区××南路50号3.法定代表人：徐××4.注册资本：人民币24920万元整5.公司种类：有限责任公司6.经营范围：销售百货、针纺织品、包装食品、副食品、粮食(限零售)、饲料、工艺美术品、珠宝金饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工(不含危险化学品)、电子计算机软硬件及外面设施、传真机、挪动电话、寻呼机及配件、饮食炊事机械、制冷空调设施、劳保用品等。(二)财产据有方：武汉××置业有限公司1.公司名称：武汉××置业有限公司2.注册地址：武汉市硚口区大通巷16号3.法定代表人：罗志伟4.注册资本：人民币壹亿元整5.公司种类：有限责任公司6.经营范围：房地产开发、商品房销售;物业管理;承接装饰工程及技术咨询建筑及装饰资料、五金交电、制冷空调设施、机械电器设施、仪器仪表销售国家有专项规定的项目经审批后方可经营。二、评估目的为武汉××置业有限公司拟股权转让事宜，北京××财产评估有限责任公司接受××商厦股份的拜托，对股权转让所波及的所有财产及有关欠债进行了评估，为股权转让之经济行为供给价值参照依照。三、价值种类及定义本次评估所采纳的价值种类是市场价值。国际评估准则对市场价值的定义为：市场价值是自发买方与自发卖方在评估基准日进行正常的市场营销以后，所达成的公正交易中某项财产应该进行交易的价值估计数额，当事人两方应各自聪明、慎重行事，不受任何逼迫压制。四、评估范围和对象评估范围包含：武汉××置业有限公司的所有财产及有关欠债。评估对象：流动财产、机器设施、在建工程、流动欠债、长久负债。公司供给的总财产账面值为30977.14万元，总欠债为20977.14万元，净财产为10000.00万元。机器设施：包含办公家具、空调解电脑;在建工程：为已办完征地拆迁的硚口区中山大道242号项目的土地，及桩基工程。土地面积为16880.29平方米、获得方式为出让、用途为商业、土地级别为二级、使用权截止日为2044年6月10日。五、评估基准日本项目财产评估基准日是20xx年11月30日。所有财产均为基准日实质存在的财产。此基准日是由评估拜托方及财产据有方联合此次的经济行为共同议论后确立的。六、评估假定和限制条件本报告是成立在以下评估假定下：1.假定委估财产为连续经营，即评估财产目前的用途和使用方式等状况不变;2.假定土地使用权的状况与假定的土地使用权状况一致。3.本次评估采纳假定开发法进行评估，其包含但不限于规划建筑面积、规划容积率等采纳的是公司供给的由武汉市规划和领土部门审批的数据，以上数据为本次评估结论成立的前提条件。公司申报及本报请假定的土地使用权有关数据(包含但不限于)如下：土地使用权种类：出让土地使用权土地用途：商业服务用地土地使用权停止期：2044年6月10日土地开发程度：宗地红线外六通、通路、通水、排水、通电、通信、通气)，红线内场所平坦土地规划容积率：5.5七、评估原则(一)依照独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界扰乱和拜托者企图的影响;(二)依照客观性原则。评估人员从实质出发，经过现场勘探，在掌握翔实靠谱资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依照;(三)依照产权益益主体改动原则。即以委评财产的产权益益主体改动为假定前提，确立其在评估基准日20xx年11月30日的现行公允价值;(四)依照财产连续经营的原则。依据被评估财产目前的用途和使用方式等状况连续使用，确立相应的评估方法、参数和依照;(五)依照代替性原则。评估作价时，假如同一财产或同种财产在评估基准日可能实现的或实质存在的价钱或价钱 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 有多种，则采纳以较低的价钱为基准。不充分考虑因为特别交易行为、交易背景对交易价钱的影响;(六)依照公然市场原则。即评估的作价依照和评估结论在公然市场存在或成立;(七)保护财产据有者及投资者合法权益的原则。八、评估依照(一)行为依照1.武汉××置业有限公司董事会决策;2.北京××商厦股份有限公司与北京××置业有限公司的股权收买协议;3.财产评估业务商定书。(二)法例依照1.国务院1991年91命令《国有财产评估管理方法》;2.国家国有财产管理局国资办发(1992)36号《国有财产评估管理北京方法实行细则》;3.国办发[20xx]102号《国务院办公厅转发达政部对于改革国有资产评估行政管理方式增强财产评估监察管理工作建议的通知》;4.中国财产评估协会中评协[1996]03号《财产评估操作规范建议》(试行);5.财政部财评字[1999]91号文《财产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;6.财政部财会[20xx]43号文《实行《公司会计制度》及其有关准则问题解答》;7.财政部财企[20xx]20号文对于印发《财产评估准则-基本准则》和《财产评估职业道德准则基本准则》的通知;8.《中华人民共和领土地管理法》(1999年1月1日);9.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1日);10.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号;11.领土资源部《对于印发的通知》(领土资发[20xx]255号);12.《湖北省土地管理法实行条例》;中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-20xx)中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-20xx)15.《公司会计准则》、《公司会计制度》;16.有关法律、法例、通知文件等。(三)产权依照1.土地使用权证;2.财务付款凭据。3.其余产权证明文件。(四)取价依照1.湖北省城建厅"鄂建(20xx)44号文《湖北省建筑安装工程花费定额》";2.建设部建标[20xx]38号《全国一致建筑安装工程工期定额》;3.湖北省建设厅"鄂建(20xx)066号《全国一致建筑工程基础定额湖北省一致基价表》";4.湖北省建设厅"鄂建(20xx)200号《全国一致安装工程估量定额湖北省单位估价表》";5.湖北省武汉市20xx年11月《工程造价信息》;6.评估对象所在地区地价改动指数检查资料;7.评估对象所在地区近期土地获得、开发花费等标准;8.评估对象所在地区的区位条件资料;9.联合商情(20xx.11);10.财产据有方供给的其余有关资料等;11.评估基准日银行贷款利率;12.其余与评估有关的资料。九、评估方法本次评估采纳成本法，依据不一样的财产类型，分别采纳不一样的方法进行评估。(一)对于流动财产的评估1.对非实物性财产，经过抽核查实财务凭据，查对银行对账单和询证函等资料，对各项财产进行核实，对非实物性财产进行评估。主要财产的评估方法以下：(1)对现金的评估采纳清点倒推的方法其倒推的计算公式为：基准日现金评估值=清点日库存现金清点调整后的账面数基准日至清点日现金支出数-基准日至清点日现金收入数(2)对钱币资本的评估是在查阅了每笔存款的银行对账单，对未达账项与调理表进行查对，并对数额较大的银行账户进行函证的基础上，剖析确立评估值。(3)其余应收款是依据应收款项的业务内容、整体的账龄状况、形成原由、债务人信用状况、回收的可能性，并联合询证函回函状况，剖析确立评估值。2.对存货的评估，采纳重置成本法：对存货等实物性财产，经过清点，对财产数目及质量进行清点，而后以成本法确立实物财产的评估值。(1)存货财产清点公司存货为在用低值易耗品，采纳实质成本入账。依据公司供给的存货清单，评估人员存货进行了清点清点，清点数目，核实能否真切存在。(2)存货评估值确实定公司在用低值易耗品账面价值为五五摊销后的余额。经现场勘探认识在用低值易耗品的使用状况，依照市场重置价乘以成新率确立评估值。3.待摊花费待摊花费为装饰费，评估人员核实了有关花费发生的凭据及摊销过程，依照核实后账面值确认评估值。(二)对于机器设施的评估1.概略公司申报的机器设施为公司办公用的家具、空调，电子设施为办公用电脑。2.评估方法本次评估采纳重置成本法。计算公式为：评估值=重置全价*成新率归入本次评估范围内的设施主要为一般的办公设施、家具的评估方法介绍以下：1.重置全价确实定(1)办公设施及办公家具主要从市场上、《UDC联合商情》等资料上采集查问设施价钱。对于此中在二手市场可询到价的旧设施，采纳市场法进行评估。2.成新率确实定主要经过对设施使用状况的现场勘探，并依据各种设施的经济寿命年限，综合确立其综合成新率。3.评估值确实定将重置全价和成新率相乘，得出评估值，进而对基准日机器设施的重置净价作出公允估值。即：评估值=重置全价*成新率(三)对于在建土建工程的评估1.概略本次评估的范围和对象为武汉广联信置业有限公司位于硚口区中山大道242号的在建土建工程。包含土地和已竣工的桩基工程。(1)土建工程在建土建工程为硚口区中山大道242号大厦的桩基工程，截止基准日已达成地基勘察和桩基工程。工程包含钢筋混凝土支护桩600根及打桩需要的其余配套工程。(2)土地为已办完征地拆迁的硚口区中山大道242号项目的土地。土地面积为16880.29平方米、获得方式为出让、用途为商业、土地级别为二级、使用权截止日为2044年6月10日、规划容积率5.5。2.评估方法(1)土建工程本地建工程采纳重置成本法评估。为防止财产重复计价和遗漏资产价值，联合本次在建工程特色，针对在建工程和详细状况，采纳以下评估方法：动工时间距基准日半年以上的在建项目，将实质支付的工程款项中不合理支出剔除，付款进度与形象进度相般配，再依照各种花费的价钱改动幅度进行调整，并加计资本成本，得出在建工程评估值。(2)土地因本次拜托财产为土地使用权，土地使用权为出让方式获得。依据土地使用权的特色，评估采纳假定开发法进行评估。假定开发法原理介绍：假定开发法是指在假定土地的开发是依照公司供给的资料及本报告定义的土地使用权定义进行的前提条件下。以展望的估计开发达成后不动产正常交易价钱为基础，扣除估计的正常开发成本及有关专业花费、利息、收益和税收等，以价钱余额来估量待估土地价钱的方法。其公式为：地价=房地产价钱-建筑费-专业费-不行预示费-利息-税费租售花费开发商合理收益。(四)对于流动欠债和长久欠债的评估对于欠债项目中的短期借钱、对付账款、其余对付款、对付薪资、对付福利费、其余应交款、长久借钱等项目的评估，我们依据公司提供的各项目明细表，对各项欠债进行核实后，判断各笔债务是不是公司基准日实质担当的，债权人能否存在，并以基准日实质需要支付的欠债额来确立评估值。评估计算的详尽数据请阅读财产评估说明和财产评估明细表。十、评估过程本次评估过程介绍以下：(一)接受拜托在20xx年2月，拜托方确立北京××财产评估有限责任公司为本项目的财产评估机构。(二)制定评估 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 1.明确评估目的、评估基准日、评估范围和对象，初步认识及委估财产地址散布状况、财产种类的有关状况。2.依据财产评估规范要求，部署财产评估申报表、财产评估资料准备清单。3.依照本次拜托评估财产的特色以实时间上的整体要求，拟订资产评估工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，确立项目构成员。4.评估人员以电话交流、电子邮件的形式指导公司申报财产评估明细表，及对申报资料进行解说。(三)财产清点在公司照实申报财产并对委估财产进行全面自查的基础上，评估人员对归入评估范围内的财产进行了全面清点。清点内容主要为核实财产数目、使用状态、产权及其余影响评估作价的重要要素。财产清查时间为20xx年2月15日2月19日。实物财产清点过程以下：1.指导公司有关的财务与财产管理人员在财产清点的基础上，按照评估机构供给的"财产评估明细表"、"土地状况检查表"、"资料清单"及其填写要求，进行登记填报，同时采集被评估财产的产权归属证明文件、财务付款凭据等状况的文件资料。2.初步审察财产据有方供给的财产评估明细表评估人员经过查阅有关资料，认识波及评估范围内详细对象的详细状况。而后，审察各种财产评估明细表，检查有无填列不全、财产项目不明确现象，并依据经验及掌握的有关资料，检查财产评估明细表有无漏项等。3.现场实地勘探经过与公司有关财务及财产管理人员的交流认识，获悉财产散布及种类后，对机器设施、电子设施、在建工程及在用低值易耗品进行现场的实地勘探工作。4.增补、改正和完美财产评估明细表依据现场实地勘探结果，进一步完美财产评估明细表，以做到"表""实"符合。5.核实产权证明文件对评估范围的土地使用权进行检查，以确认做到产权清楚。(四)评定估量联合委估财产状况确立评估方法，明确评估参数和价钱标准，开始评定估量工作。并进行自审，依据自审状况进行改正、完美。(五)汇总、审察、递交征采建议稿进行评估结论剖析、撰写说明与报告。在报告提交拜托方前，公司内核委员会对报告进行最后复核。评估报告书于3月14日出具征采建议稿。(六)提交报告依据拜托方及财产据有方有关建议，并征得公司内核委员会同意，对评估报告进行改正、完美，3月20日将正式报告提交拜托方。十一、评估结论依据国家有关财产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，并执行必需的评估程序，北京××财产评估有限责任公司对武汉××置业有限公司股权转让所波及的武汉××置业有限公司的所有财产及有关欠债进行了评估。本次评估主要采纳成本法。依据以上评估工作，得出以下评估结论：在基准日20xx年11月30日连续经营的前提下，武汉××置业有限公司评估前账面财产总数为30977.14万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为10000.00万元，调整后账面财产总数为30977.14万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为10000.00万元，评估后资产总数为30579.71万元，欠债总数为20977.14万元，净财产为9602.57万元，净财产评估减值为397.43万元，减值率为3.97%。财产评估结果汇总表单位：人民币万元项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%流动财产192.7992.7992.72-0.08-0.08项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%长久投资20.000.000.000.00固定财产330884.3430884.3430486.99-397.35-1.29此中：建筑物40.000.000.000.00机器设施50.990.990.85-0.14-13.92在建工程630883.3530883.3530486.14-397.21-1.29无形财产70.000.000.000.00此中：土地使用权80.000.000.000.00其余财产90.000.000.000.00财产总计1030977.1430977.1430579.71-397.43-1.28流动欠债114037.044037.044037.040.000.00长久欠债1216940.0916940.0916940.090.000.00欠债总计1320977.1420977.1420977.140.000.00净财产1410000.0010000.009602.57-397.43-3.97本评估结论是反应评估对象在本次评估目的下，依据公然市场原则确立的现行价钱，没有考虑未来可能担当的抵押、担保事宜，以及特别的交易方可能追加付出的价钱等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其余不行抗力对财产价格的影响。目前述条件以及评估中依照的连续经营原则等发生变化时，评估结果一般会无效。十二、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平易能力所能评定估量的有关事项(包含但不限于)：(一)评估结论是北京××财产评估有限责任公司出具的，受详细参加本次项目的评估人员的执业水平易能力的影响。(二)由武汉××置业有限公司供给的与评估有关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、 财务报表 财务报表免费下载29财务报表附注模板下载小企业财务报表下载关于企业财务报表分析excel财务报表下载 、会计凭据、财产明细及其北京××财产评估有限责任公司15武汉××置业有限公司股权转让项目财产评估报告书他有关资料，是编制本报告的基础。拜托方、财产据有方和有关当事人对付其供给的以上评估原始资料的真切性、合法性和完好性担当责任。(三)对公司存在的可能影响财产评估值的瑕疵事项，在公司拜托时未作特别说明而评估人员已执行评估程序仍没法获知的状况下，评估机构及评估人员不担当有关责任。评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。十三、评估报告基准日期后重要事项评估基准往后，若财产数目及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不可以直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或从头评估。在评估基准日至评估报告提出日期之间，还没有发现其余对评估结论造成较大影响的重要事项。十四、评估报告法律效劳(一)本评估报告的结论是以在产权明确的状况下，以连续经营为前提条件;(二)本报告书所揭露的评估结论仅对被评估财产和北京××置业有限公司部分财产转让之经济行为有效，财产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年，当评估目的在评估基准往后1年内实现时，可将评估结论做为本经济行为所波及财产价值的参照依照，超出1年，需从头评估;(三)本评估报告在评估机构盖印和注册财产评估师署名后，拥有法律效劳;(四)本报告书的评估结论仅供拜托方使用，报告书的使用权归委托方所有，未经拜托方允许，我公司不会任意愿别人供给或公然。北京××财产评估有限责任公司16武汉××置业有限公司股权转让项目财产评估报告书十五、评估报告提出日期本报告书提交拜托方的时间为：20xx年3月20日。法定代表人：孙××注册财产评估师：孙××注册财产评估师：齐××北京××财产评估有限责任公司二○○六年三月二十天财产评估报告书备查文件目录一、有关经济行为文件二、财产据有方财务报表三、拜托方与财产据有方营业执照复印件四、产权证明文件复印件五、拜托方与财产据有方许诺函六、财产评估人员和机构的许诺函七、北京××财产评估有限责任公司资格证书复印件八、××财产评估有限责任公司营业执照复印件九、项目参加人员名单及其资格证书复印件参加本评估项目的主要人员名单一、现场负责人：齐××中国注册财产评估师二、评估人员