xx市存量房项目评估实施方案

xx市存量房项目评估实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 xx市地方税务局关于建立房产评估机构备选库开展存量房计税 价格评估系统基础数据调查评估服务采购项目 实 施 方 案 一、项目背景 根据xx市《关于开展推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》及xx市地方税务局关于建立房产评估机构备选库开展存量房计税价格评估系统基础数据调查评估服务采购项目《竞争性谈判文件》的要求～为顺利做好存量房计税价格评估系统基础数据收集工作～根据“xx市中心城区评估区域划分表”及有关内容和信息标准～对存量房信息进行系统的调查。 二、工作内容及具体要求 为了做好xx市中心城区存量房计税价格评估系统基础数据调查、评估服务～按照统一的方法、标准～对评估区域内的存量房,住房,开展现状调查并采集相关信息数据～同时出具准确的批量评估报告。因此～明确以下主要工作内容和工作方法: ,1,住宅房地产价格影响特征因素的确定 根据住宅的性质～结合xx市房地产市场的实际情况～确定影响住宅房地产价格的特征因素～并编制特征值系数表和特征值说明表。 ,2,调查表格的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 准备 在确定了影响住宅房地产价格的特征因素后～设计出适合调查、方便录入的调查表格。 ,3,收集资料 工作人员按照调查表格实地采集存量房样本信息～并拍摄样本点照片。采集过程中～按统一要求对评估区域内存量房,住房,逐幢采集基础 1 信息。对于规范性小区～照片包括小区入口、楼栋外观、栋号、小区门牌号四张照片。对于非规范性小区～照片包括周边状况～楼栋外观、门牌号等照片。 ,4,资料整理 对于收集的资料首先进行录入。然后汇总整理～补充修改相关内容。 ,5,楼栋标准房的评估 资料整理完毕后～将样本点价格通过楼层修正、面积修正、朝向修正统一成为楼栋标准房。楼层修正系数和面积修正系数分别按多层和高层编制两套体系。 ,6,楼栋标准房的验证。 设定全市标准房～通过样本点的特征系数推算出样本点所在的楼栋标准房～与通过样本点计算出的楼栋标准房相比较～在限差范围内～通过验证。 ,7,出具评估报告 按照统一的要求出具评估报告～在经过内部审定通过后～提交专家组验收。 ,8,提交信息数据并存档 按照统一的格式要求对通过验收的信息数据提交电子文档。 三、采集评估范围 “xx市中心城区评估区域划分表”所指定的区域～本次评估以街道为划分标志～具体调查分区待中标后划分～如下: xxxxxxxxxx 四、人员组织安排 针对该评估项目体量大、工作任务重、精度高等特点～若能获得本次 2 评估业务～我公司将组织评估精干力量～成立以公司法人何键牵头～主任估价师施向东挂帅的项目部～根据工作任务成立若干个估价组和1个后勤保障组～对估价师、估价员进行明确职能划分和任务分配～并进行全面的技术培训～项目组织机构图如下: 图1 项目组织机构图 xxxxxxxx xx市存量房评估项目部 项目负责人 技术负责人 后评评评评评 勤 估 估 估 估 估 1 2 3 4 n 保 组 组 组 组 组 障 …………… 组 3 项目负责人:负责项目总体安排～包括人、财、物统筹安排和总协调。 技术负责人:对项目评估进行全面的指导和监督～对项目数据及报告质量进行审核。 后勤保障组:协助项目负责人做好内外衔接～为评估作业解决后顾之忧。 评估组:由四名成员组成～确定一名房地产估价师或土地估价师为组长～其余组员负责拍照、信息采集等工作。 表1 项目组人员配置明细表 序号 姓名 职称 工种 在本项目中的岗位 1 估价师 项目负责人 2 估价师 技术负责人 3 协调人员 后勤保障组组长 4 协调人员 后勤保障组副组长 5 协调人员 后勤保障组组员 6 估价师 7 估价师 8 估价师 9 估价师 10 估价师 11 估价师 备选组长 12 估价师 13 估价师 14 估价师 15 估价师 16 估价师 17 估价师 18 估价助理 19 估价助理 备选组员 20 估价助理 4 序号 姓名 职称 工种 在本项目中的岗位 21 估价助理 22 估价助理 23 估价助理 24 估价助理 25 估价助理 26 估价助理 27 估价助理 28 估价助理 29 估价助理 30 估价助理 31 估价助理 32 估价助理 33 估价助理 34 估价助理 35 估价助理 36 估价助理 37 估价助理 38 估价助理 39 估价助理 40 估价助理 41 估价助理 42 估价助理 43 估价助理 44 估价助理 45 估价助理 46 估价助理 47 估价助理 估价助理 48 估价助理49 估价助理50 备选组员 51 --- 估价助理 52 --- 估价助理 5 序号 姓名 职称 工种 在本项目中的岗位 53 --- 估价助理 五、评估流程及工作进度安排 根据项目特点～为确保评估质量～按照PDCA循环～本项目评估流程 图如下: 图2 评估流程图 现场采集,1、现场查勘、记录、拍照， 2、市场调查 前期准备,1、工作摸底,划分片区 2、分配任务到组 3、印制资料 4、人员培训 评估测算,1、组内人员核实测算结果 2、各组交叉审核测算结果 3、技术指导审核测算结果 内部核查数据,1、查缺补漏 2、核实测算结果真实客观性 表4 工作进度安排表 提交数据 资料归档 6 根据以上评估流程图及本次评估体量大、任务重、精度要求高、时效性强等特点～本次评估作业根据所承接标段任务情况～初步进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 安排 序项目实施内容 时间计划及安排 号 阶段 工作摸对纳入本次数据采集工作的区域进行全面摸1 底、资料预计1周 底，预计工作量，分配人员，印制资料 印制阶段 人员培训2 全员培训 1天 阶段 按既定的 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ，分组分片区进行现场数据 数据采集采集，并调查市场数据;根据现场采集数据及3 预计30—60天 评估阶段 市场调查结果进行样点价格测算;对测算成果 进行审核。 内部核查公司内部对数据进行全面核查，查缺补漏，并4 预计10—20天 数据阶段 进一步核实测算价格的客观真实性 提交数据向采购方提交数据，在提交过程中对采购方提5 预计10天 阶段 出的问题作出解释及修改 如下: 表2 评估作业进度安排表 六、评估质量控制 为做好此次评估～向业主,采购方,提供合格的数据～我公司将采取以下措施确保评估质量: 1、根据评估对象的特点和技术难点、招标文件和合同的有关要求～建立由技术负责人牵头的质量控制组～制定比较完善的《评估质量保证措施》。 2、评估作业前～组织全体参与人员参加培训～系统讲解技术难点和关键的评估质量控制点。让所有参与人员明白各自所肩负的质量职责。 3、作业过程中～严格按照《评估质量保证措施》进行作业～对于作 7 业过程中遇到的技术难点～及时向技术负责人反馈～技术负责人在第一时间召集相关人员拿出作业方案。 4、作业过程中～各个评估组应主动接受各级监督机构的检查和业务指导～对于发现存在的问题～积极协助监督组进行改正。 5、在完成某一阶段的评估任务后～首先由评估组对该阶段的成果进行审查～自评合格后～由公司一级管理层对该阶段的评估成果进行审查验收。 图三 存量房评估质量控制流程图 根据项目特点和合同要求,编写 《项目质量保证措施》 工作开始前,对所有评估参与人员进行全面交底, 以便明确各自的质量责任和工作内容 严格按照交底书和《项目质量保证措施》, 开展存量房评估工作 在完成某一阶段工作后,各评估小组对 所有数据进行阶段性验收 不 合 格 自评合格后,各评估小组向项目质量控制小组 申请阶段性验收 待所有评估工作完成后,评估公司向甲方,业主， 提交验收申请,并经甲方,业主，验收 质量验收合格,提交各类数据资料 8 七、评估成本控制 为了有效控制评估成本～项目部拟采取以下措施: 1、建立成本控制小组～明确项目负责人是成本控制第一人。 2、严格执行公司的各项财务 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ～严格审核各项开支～做到帐物相符。 3、对此次评估需要采购的各类物品～做好市场调查～做到质优价廉～并且采购后做好发放和管理。 4、在工作中～认真做好项目分工和工作安排～加强协调～提高工作效率～在确保评估质量的基础上缩短评估工作计划进度。 5、严把质量关～杜绝不必要返工而造成的进度和成本损失。 八、需要配合的部门及提供的资料 本项目工作任务比较繁重～需要的资料比较多～涉及到多方关系～因此需要以下各级部门提供相应资料: 1、地税局～全面协调～全程提供相应资料。 2、国土局～需提供基准地价资料。 3、公安局～做好本项目开展的通报工作～协调进入小区进行调查拍照。 4、民政局～提供城区最新街道名明细表以及新老街道名对照表。 5、房管局～提供最近一年的房地产交易价格申报数据。 6、街道居委会～做好本项目的宣传协调工作。 Xxxxxxxxxxxxxx 2012年4月 9