商品房买卖
合同
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中定金条款
《商品房买卖合同中定金条款》
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作者: 日期:2014-07-15
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》: 第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据以上法律条文的规定，对以上法律条款分析如下: 第一，要有明确关于定金的约定，一般在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。第二，如果认购书、意向书并没有最终确定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，认购书仅约定在何时何地商定正式合同，这种认购时支付的定金应认定为签约定金。在双方有依约按时至签约处协商签定合同事宜的情况下，即可认定没有违约。而如果开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。在这里，不能把认购书、意向书中约定的定金性质认为作购房定金。如因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。
商品房的认购、订购、预订等
协议
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具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，认购书实质上已是一个购房合同，而任何一方违约均应当承担违约责任，可以适用定金罚则惩处违约方。www.quanfawang.cn
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