XX小区物业服务方案

XX小区物业服务 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 第一章  本物业管理项目的管理特点 一、物业概况 XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号。 小区占地面积：47337.00㎡，容积率：2.89，绿化率：30%，建筑密度：35%，总建筑面积：100084㎡，由多层1-10幢，小高层11、12、13幢，14、15幢综合办公楼组成，共计15幢楼宇组成，形成半封闭式商住小区。 配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。 配套设备有电梯7部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。 二、本物业项目管理的重点和难点 经过我司“XX小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物业管理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下： （一） 消防管理 “XX小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好的维护管理，秩序维护制度不落实，业主（租赁/使用人）防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验，对好小区的消防工作我司将采取以下措施： 1． 严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统（包括：自动消防系统、消防箱、灭火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系统所存在的故障； 2． 建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主（租赁/使用人）签订《消防责任书》，并实施必要的奖罚措施； 3． 建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁/使用人）共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系； 4． 经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域内的火险隐患； 5． 定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。 6． 对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对消防因素的考虑；严格按照国家相关消防法规审查相关图纸；力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段，为日后的消防管理创造有利条件。 7． 对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服务中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并要求企业向业主单位提出相关申请。同时，对消防通道门的钥匙管理采取分人分岗制，消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控中心，确保紧急情况中能快速打开消防通道门。 （二） 秩序维护管理 秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主（租赁/使用人）所关注的工作，必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区与周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外开放等因素，容易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对小区的物业特点，我们准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控制人员的进出；实行区域性人员出入的限制性管理；进一步完善周界防护设施；在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度，无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维护。 （三） 机电管理 小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主（租赁/使用人）正常生活、工作的最根本条件。对设备加强日常的维护保养，则是保障设备始终处于良好运行的重要手段。 我司在对中高档物业的管理实践中，积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在对本小区管理过程中我司将依据2011年度小区集成提升改造计划的顺利实施，移植先进的设备管理模式，并根据小区设备的实际情况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之有效的管理制度，达到设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟采取以下管理机制： 1． 定人定机机制：将重要的机电设备的管理责任分配给具体的工作人员，把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，以保证设备的正常运行状态。 2． 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保小区所有机电设备的正常运行； 3． 不均衡管理：针对小区业主（租赁/使用人）的工作时间合理安排设备的维护保养，基本做到不影响业主（租赁/使用人）的正常生活、工作和学习，真正实现我公司倡导的“零干扰服务”。 （四）节能降耗 综合办公楼和高层建筑小区每天的运行成本很高，能耗费用居高不下，将会给业主（租赁/使用人）带来较沉重的负担；在保证小区物业管理收费水平不高于同档次物业的收费标准的前提下，通过有效的节能降耗措施降低费用成本，以确保小区高水准的管理服务及小区各项使用功能的实现。 1.电能的降耗：在保证光照度的前提下，合理设置照明设备（如：节能灯、触摸开关、声光控开关等）最大限度地减少电能的损耗。 第二章  拟采用的服务理念与管理方式 第一节  服务理念 我司将严格按照ISO9001(2000)国际质量管理体系的要求，结合公司“首问负责制”、“网络一站式服务”等多项先进的管理服务模式,来保证管理体制的科学性、管理服务的优质高效性、管理质量的稳定性；以满足业户对服务质量和服务功能较高的需求，为业户创建一个秩序维护、舒适、快捷的工作环境。 一、一站式服务： 设置服务接待中心，公示24小时服务电话。用户只需要向物业服务中心或拨打一个24小时热线电话，即可解决服务需求中的一切问题。无须找其他部门和记住其他电话，真正体会到细致服务。 二、时效迅捷： 对业户的服务工作统一实行时效工作制。所有的维修、保养、应急处理均在公开承诺的时间内完成或有处理结果。 三、首问负责制： 业户的所有咨询、投诉、求助均能得到第一个接受询问的每个管理工作人员的答复并彻底解决。 四、网络信息服务： 拟定近期将通过已建立的公司网站或楼盘论坛，与业户建立快速、便捷的信息传递管道，将各种管理服务信息及时传达给用户，业户也可通过网络将物业管理服务的需求和投诉告知物业管理公司。 五、换位思考： 与服务对象换个位置，站在对方的利益角度，思考服务对象的需求并以此指导服务行为。 第二节  管理方式 一、“三位一体”的运作模式 实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管运行模式。  监督机构——XX小区产权单位 通过行使以下权利，对本公司及服务中心的管理行为进行监督。 1.审核服务中心提交的月度管理计划报告，审议物业服务中心主任的工作述职报告； 2.组织对管理工作的抽检、检查，审核管理效果； 3.评审物业项目的管理状况、交流意见； 4.即时就管理中的问题向服务中心或公司投诉； 5.对管理中出现的重大问题进行审议。 责任机构——物业管理公司 是“XX小区”管理目标的最终责任人，负责对本物业项目管理状况的整体监控和指导，就“XX小区”物业项目管理状况对委托管理单位负责。 执行机构—“XX小区”物业服务中心 是“XX小区”物业管理的具体实施机构，对委托管理单位和公司负责。确保物业管理服务的各项工作达到既定目标。 二、“物业服务中心”窗口服务体系 建立物业服务中心的运作体系，即将物业服务中心的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，以保证物业服务中心对外形象的统一化。业主（租赁/使用人）及客户所有的服务需求申请及投诉建议均由中心负责受理，物业服务中心将在第一时间内分类处理，传达到各职能部门，由各部门负责进行各项事务的具体解决；物业服务中心所有需发布的管理服务信息亦通过该中心传达、反馈给各业主（租赁/使用人）及客户。 三、程序化、标准化的流程式作业： 编制作业指导文件，建立各项服务作业流程，各项服务都按规定程序严格进行，工作质量都按设定的标准予以衡量、考核。 四、服务承诺的时效工作制 对业主（租赁/使用人）的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：所有对外的服务工作，均将在向业主（租赁/使用人）公开承诺的时间内完成或有处理结果。 五、有备无患的秩序维护预案制： 针对治安消防重点、难点和小区物业的秩序维护特点，在实际管理开始之前就预先设立秩序维护防范应急预案制度，对可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确保秩序维护工作的万无一失。 六、体贴入微的零干扰服务制 将认真解决因自身的工作给业主（租赁/使用人）造成的二次干扰的问题。努力将二次干扰降至最低。给业主（租赁/使用人）一个宁静、舒适的工作环境。 七、收支透明的财务公开制 将定期向产权单位公开财务收支帐目，接受公开咨询。 八、主动征询意见的回访工作制 物业服务中心将依照自己的标准作业规程对所开展的服务工作结果，定期走访业主（租赁/使用人），虚心接受业主（租赁/使用人）的建议、批评；重大决策、措施均会在事先通报给业主（租赁/使用人）。 公司采用抽查的方式，定期向业主（租赁/使用人）寄出意见征询表，直接向业主（租赁/使用人）了解基层物业服务中心的实际情况，并将业主（租赁/使用人）反馈的意见也作为项目负责人绩效考核的一项指标。 九、认真负责的首问负责制 第一位接受业主（租赁/使用人）咨询、投诉、求助的服务人员，负责将业主（租赁/使用人）的问题跟踪、落实到完成为止。 十、以业主（租赁/使用人）为中心的不均衡管理 各项服务工作均依照工作的轻重缓急和业主（租赁/使用人）的生活规律进行统筹安排，不均衡、有所侧重地安排工作，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主（租赁/使用人）的每一分钱，持续满足业主（租赁/使用人）的各类服务需求。 十一、自觉接受监督的工作计划和述职汇报制度 实行主任定期向产权单位对接部门提交管理服务工作计划和工作述职报告制度，征求各方面的意见，主动接受该部门对物业服务中心工作的监督检查。 十二、严格的内部质量考核机制 集业主（租赁/使用人）投诉、需求咨询、适时反馈、运行协助、实时监控、应急实施、跟踪服务、评价考核于一体，以相对独立、客观、公正、的角色，对各物业服务中心实行督导工作。公司质量物业服务中心在物业服务中心设一级质量管理员，赋予投诉调查、跟踪检查、统计分析、监督处罚、考核 评定等明确的职权，根据服务中心的各项制度开展具体工作；为保证各项服务工作质量达标，由公司质管部门负责通过明查暗访以及直接向服务对象了解情况等方式，对物业服务中心的各项工作进行定期与不定期相结合的工作质量检查，发现各种质量不达标、行为不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的问题，及时予以纠正。每月定期举行一次专项工作质量考评活动，以促进服务中心始终保持良好地运行状态。定期组织召开物业联席会，对工作中存在的普遍性问题进行讨论，调整不合理的管理程序，变事后改进为事前控制。 十三、AB岗工作制 物业服务中心在合理设置工作岗位、完善工作职责的基础上，在相近岗位之间实行顶岗或备岗的制度。当A岗（主办）因故不在岗时，由B岗（协办）按既定程序顶岗，及时处理根据工作性质须限时办理的一般性事务和紧急事务。 十四、延长服务时段的错时工作制 物业服务人员实行错时工作制。上、下班时间分别提前或推后各30分钟，并根据具体情况，合理延长错时工作时段，以满足业主（租赁/使用人）的服务需求。 第三章  管理服务的基本内容 第一节  综合管理 一、基础管理工作内容 1. 在“XX小区”建立本企业的形象识别系统：服务理念、形象规范（统一专业着装、佩戴明显标志、语言力求规范、服务讲求文明）、现场标识（告示、标牌）等；做到服务规范，工作严谨； 2. 管理人员100%持有行政主管部门核发的物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗； 3. 应用计算机、智能化设备等管理手段，提高管理效率； 4. 设置“服务中心”，公示服务联系电话实行24小时服务接待。“服务中心”作息时间不受周末及节假日限制，住户有事随时恭候，随到随办；适应业主（租赁/使用人）需求，开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目； 5. 为“XX小区”投保公众责任险； 6. 采取多种形式如走访住户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等及时掌握业主（租赁/使用人）满意度；有效投诉处理率100%； 7. 每年进行一次满意度测评，并对薄弱环节持续改进； 8. 建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主（租赁/使用人）资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）； 9. 适应业主（租赁/使用人）需求，组织、开展宣传活动； 10. 建立健全财务管理制度，并每半年公布一次收支状况。 11. 参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的一级标准制定适合本物业项目需要的各项管理制度和服务标准，并对各项服务工作制定相应的作业措施和考核办法。 二、接受产权单位监督的方式 1、每月收费开票前公布半年度水、电费及公摊水电费报表； 2、每半年公布一次管理服务费收支情况财务报表； 3、每年进行不少于一次的业主（租赁/使用人）意见征询调查。 4、定期向产权单位对接部门提交管理服务工作计划；定期向产权单位对接部门做工作进展述职报告。 三、信息反馈系统 为保证物业公司与业主（租赁/使用人）之间建立良好的沟通，我司将建立多途径的信息渠道，如：通过设立服务中心及公司24小时值班电话，开放公司网站，尽最大可能的与业主（租赁/使用人）住户保持紧密联系。 第二节  房屋管理 一、服务内容： 1． 房屋外观管理：根据本物业小区的整体规划，认真维护小区外观形象； 2． 建立健全房屋检查、维修、保养工作制度和工作记录； 3． 实施店铺招牌、广告牌的统一管理；限制易产生噪音、油烟污染的行业经营，以保障小区周边环境的整洁、美观、安宁； 4． 妥善解决小区秩序维护与公共场所对外经营的矛盾，统筹考虑小区文化中心、美食广场、网吧的适度经营；并加强对上述设施的维护、保养。 5． 建立完善的装饰、装修管理规定，加强装修的监督管理，制定详尽的装修申请、审批、验收程序，以减少人为因素对房屋结构、外观的损害； 6． 建立制止违章建筑搭建的应急处理方案，妥善处理个别利益对公众利益损害的问题。 二、服务措施 （一）房屋修缮管理 在接管“XX小区”时，将组织相关人员对楼宇外墙、内部结构、小区配套设施进行详细地查勘、鉴定，建立房屋权属清册。掌握房屋设施情况，确定楼宇容易发生问题的重点部位，并定期检查房屋共用部位的使用状况。发现问题，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向产权单位对接部门提出报告与建议，根据产权单位的决定，组织进行维修。合理安排年度修缮费用，审核修缮方案和工程预决算，与施工单位签订施工 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，监督施工单位按规定要求施工，确保施工质量，组织竣工验收。 （二）房屋建筑公共部位日常管理 在小区主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路标；各楼层及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 通过加强日常的巡查监管，制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为；制止违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的行为。 每日巡查2次各层门户、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护。 （三）房屋建筑公共部位日常养护    1．及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损； 2．楼内墙面涂料定期粉刷； 3．每月对楼宇主体及管道、沟渠进行检查，发现问题及时修复。 （四）装修管理 按照装修管理有关规定和业主（租赁/使用人）公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（租赁/使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，办理装修申请手续，与业主（租赁/使用人）及装修公司签订装修管理 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。 每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构秩序维护及拆改共用管线等损害公共利益现象以及违反〈装修管理规定〉的，及时劝阻，必要时报告有关主管部门；制止任何私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的行为，对各单元装修工程进行验收。 三、制止违章建筑的应急预案： 当发现小区业主（租赁/使用人）或物业使用人违反相关规定，有占用小区公共通道、搭建违章建筑物、破坏房屋结构、改变楼宇外观的行为，管理人员应及时到达现场，首先应制止现场施工人员的作业，以减少违章行为的进一步扩大，采取的措施包括：劝阻、发整改函、没收工具、强制性停水、停电等。管理工作人员应及时与责任人（业主（租赁/使用人）、物业使用人或施工负责人）联系，向责任人告知停止其施工的原因，并向责任人讲解政府的相关规定，讲明维护公众利益的要点，尽量劝说其终止违章行为。在劝说无效的情况下，应及时向城管部门汇报所发生的违章情况，由政府部门出面处理。 四、房屋建筑公共部位维护、养护和管理标准 1．楼层、房号有标志明显，一层通道内设立消防指示平面图和路标，无标志破损、漏装现象； 2．小区内共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；门窗、灯具、开关等功能良好；无堆放废料、杂物及违章占用等现象； 3．房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；涂料墙面，无脱落、无污渍； 4．外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象； 5．室外广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；保持整洁统一美观，无秩序维护隐患或破损； 6．无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象； 7．房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋结构秩序维护或损害公共利益的现象； 8．实施房屋巡查制度，每日巡查2次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护； 9．空置房每月巡视1次，做好巡查记录，发现门窗损坏、锁被撬、 异味等异常情况及时通知产权单位，并采取必要的紧急处理措施。 第三节  公共部位设备、设施管理 一、服务内容： 1． 建立设施设备管理制度； 2． 建立或完善共用设施设备台帐； 3． 保证设施设备的日常运行； 4． 对各种设施设备进行维修保养； 5． 接受住户请修。 二、服务措施： （一）建立健全设备管理制度 1．制定各项符合楼宇设备运行要求的值班、交接班制度、设备操作人员的岗位责任制、设备三级维修保养制度 2．建立共用设施设备台帐及技术资料档案。 3．导入我司完善的设备设施运行、维修、操作模式，建立完整的设备设施运行、维修记录表单体系； 4．采用日常保养、定期维护与大中修（改造）计划相结合、自己维保与委外专业维保相结合的维修保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 5．容易危及人身秩序维护的设施设备有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障均制订相关的应急处理预案。 （二）设备设施运行管理 1． 推行“设备定号、管理定人、保管定组”的三定管理原则。对各种设备进行实时监控管理； 2． 在日常的操作中，定时将各种设备运行情况记录在案；作到管理期间运行记录完整、齐全。 3． 保持各种设备房整洁、有序； 4． 定时开关楼宇公共部位照明系统； 5． 保证正常供电、供水。 （三）设备设施维修保养 1． 定期对设备设施进行巡查，属于小修的及时修复，属于大、中修或更新改造的及时编制维修计划，报告产权单位对接部门审定； 2． 定期对设备检查、清洁、润滑；并记录在案； 3． 定期对电梯、管线、消防、智能化系统等设备、设施进行巡视，发现问题，及时解决； 4． 实行24小时报修值班制度； 5． 委托有资质的电梯公司对电梯进行定期专业性保养，每次检修保养完成进行验收确认； 三、设备管理标准 （一）设备综合管理 1． 设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生； 2． 水、电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范； 3． 工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定； 4． 共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整； 5． 设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求； 6． 设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响； 7． 设施设备标志齐全、规范，责任人明确。 （二）供电设备维护保养 1. 高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检； 2. 严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施； 3. 限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知住户。 （三）弱电系统维护保养 1. 按工作标准规定时间定期检测维护，及时排除故障，保证各弱电系统正常工作； 2. 监控系统、消控系统、小高层防盗门禁系统等设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 （四）消防设施保养 设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （五）电梯维护保养 1． 电梯24小时正常运行。秩序维护设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁； 2． 电梯秩序维护许可证、年检报告、维修保养合同完备； 3． 委托专业的维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备； 4． 维护保养前告知业主（租赁/使用人），并尽可能减少对业主（租赁/使用人）正常工作、生活的影响； 5． 维修、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行情况，建档备案； 6． 轿厢内警铃、风扇、三方通话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准，层门开闭灵活；自动性能良好。 7． 电梯运行出现故障时，维修人员在规定时间内到达现场维修；运行出现险情时,有排除险情的应急处理措施。 （六）给排水系统维修保养 1. 建立供水、用水管理制度，积极协助住户安排合理的用水和节水计划； 2. 定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑、冒、滴、漏现象； 3. 按维保计划定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水登记证及卫生许可证、水质化验单、操作人员健康/合格证齐全； 4. 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生，无二次污染；水池、水箱周围无污染隐患； 5. 限水、停水按规定时间提前通知业主（租赁/使用人）/用户； 6. 排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生； 7. 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案并严格执行。 （七）通风系统维护保养 1. 每天巡查一次，每半年保养一次； 2. 机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响； 3. 各开关处于“自动”状态。 （八）照明设施 楼道灯等每周巡查一次，随坏随修；每季保养一次； （九）监控系统 每天巡查两次；每月保养一次，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。 （十）业主（租赁/使用人）请修 请修项目15分钟内响应；及时率达99%以上，合格率达100%以上；急修项目6小时内解决；小修项目24小时内解决；预约报修按双方约定时间到达现场；回访率90%以上。 （十一）防避雷系统 每周巡查一次；每季进行一次保养；每年进行一次接地电阻测试，系统完好率100%。 第四节  环境卫生的维护 一、服务内容： 1.负责小区共用场所、绿地、主次干道、房屋共用部位的保洁； 2.负责垃圾的处理、收集、清运，做到日产日清； 3.确保雨、污水管道的通畅，定期清掏化粪池； 4.加强二次供水设施设备的管理，保证水质符合卫生防疫标准； 5.定期对鼠、蟑、蚊蝇、蚂蚁进行消杀以及其它虫害的预防； 二、服务措施： “XX小区”为下沙出口加工区企业政府指定廉租型小区之一，住户需要安宁、清洁、舒适的居住环境。为保证日常公共区域的保洁工作不影响正常的生活秩序，我司将采用“零干扰”保洁服务措施，在每天住户上下班之前进行主要通道的门面保洁，人流量少时进行各部位精细保洁作业的方式。 1．作业管理措施：制订详细的保洁工作计划，其中包括：保洁部位、工作频率、保洁方式等；实行定人分区清洁负责制；每天有专人对保洁作业质量进行检查、督导。 2．制订详细的日常保洁工作时间流程： 1）上午：7：00-8：00  下午：13：30-16：00  外围公共场所、主次干道、绿地、楼梯通道及门、电梯轿厢的清洁、拖洗； 2）上午：8：00-8：30  下午：2：30-3：00  收集垃圾，清洗垃圾桶； 3）上午：8：30-11：00  下午：3：00-4：30  各楼层电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦；公共部位门窗、信报箱及电梯轿厢保洁保养； 3．保洁作业内容 1） 在园区庭院合理设置果皮箱，并进行垃圾分类收集；作到日产日清。垃圾每天清运两次，垃圾桶每天清洗一次，并保持清洁、无异味。 2） 物业主管及领班每天对公共区域的保洁进行不少于两次的工作检查，发现不合格项当天督促进行整改，并复查整改结果，直到达标为止。 3） 加强各管道的疏通，每年疏通一次；雨水、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，半年清掏一次，发现异常随时清掏； 4） 及时清除道路积水。 5） 制定二次供水管理制度，每年清洗消毒水箱、水池不少于二次。 6）根据季节及有害生物的生长特性情况制订消杀计划，定期进行蚊虫、蟑螂、鼠和白蚁消杀工作；传染病高发期每天对公共场所，电梯轿厢喷药消毒。 三、服务作业标准 1.有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁； 2.工作要求达到以下标准： 1） 无杂物、垃圾、积水、污渍，目视干净； 2） 天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍； 3） 玻璃门窗无灰尘、污渍、水渍、手印，玻璃透亮； 4） 墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、乱张贴； 5） 人行、车行通道干净，无污迹； 6） 楼梯台阶面干净，无杂物、污渍； 7） 公共部位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象； 8） 管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹； 9） 灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰； 10） 管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘； 11） 垃圾、果皮桶无满溢现象，桶内外无污渍。 3. 水质符合卫生防疫要求；达到二次供水合格单位标准。 4.雨、污水管道无堵塞；雨、污水井底部无沉淀物，内壁无粘着物；井盖无污迹；化粪池无积物浮于面上，出入口通畅； 5.电梯轿厢四壁干净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴； 6.灯具、天花板无明显灰尘；地面干净、无污迹。门轨无灰尘、砂土； 7.店铺管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象； 8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜的现象； 9.房屋外墙无污染（限定2.5米可触摸处）； 10.地面、墙面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，无粘附物，无灰尘。 12. 小区内目视无苍蝇滋生地；无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%； 四、台风、暴雨期间保洁应急方案： 1．依台风、暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及准备。 2．及时清理小区内各类杂物及垃圾； 3．检查清理屋顶、地面雨水沟、管、渠。清除所有可能造成管道堵塞的东西； 4. 台风、暴雨期间巡视小区各主要管道的排水情况，发现堵塞及时疏通； 5. 台风、暴雨过后及时清理各部位的垃圾、杂物。 第五节  绿化养护和管理 一、服务内容： 1.加强绿化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病虫害防治、除草等； 2.对老化、死亡、非人为损坏植物及时补种或更换； 3.负责小区园林小品的养护； 二、绿化日常养护 1. 制定小区绿化管理制度，合理配置绿化作业人员，实行岗位责任制；根据季节变化制订每月的绿化管养计划； 2. 利用现有条件进行植物种植绿化，布置草树木品种和数量； 3. 在保证现有绿化水平的档次上，合理选种和配置； 4. 在适当的地方公告植物名称、产地、种植季节、生长特征和管理办法等； 5. 根据季节的变化，适时摆放盆花，美化环境； 6. 定期对植物进行培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌木修剪成型； 7. 对枯死的植物及时补种或更换； 8. 定期喷洒药物，预防病虫害； 9. 保持绿化地清洁； 10. 维护栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施； 11. 每月月底前做好《——月绿化工作计划/操作记录表》，交管理人员存档； 12. 物业服务中心物业主管负责对绿化工作进行作业指导、日常巡查、不定期抽检，并记录于《绿化工作检查表》。发现不足之处应及时督促改正，组织返工，保持小区内环境整洁。 三、养护质量标准 1. 保证绿化的各项指标达到绿化居住小区规范标准； 2. 绿化充分，植物配置合理，作到黄土不露天； 3. 作到花草结合，常绿树与落叶树结合，乔木与灌木相结合，建筑小品与艺术雕塑品的配置相结合，做到植物常青，花常开； 4. 盆花摆放整齐、美观，与周边环境相适宜；按时予以更换； 5. 大型灌木修剪及时，美观； 6. 园林植物达到：健壮生长保持良好状态。树冠完整、美观，修剪适当，主侧枝分布匀称，内膛不乱，通风透光，树木无钉栓、捆绑现象。叶子健壮：叶色正常，叶大而肥厚、在正常的条件下不黄叶，不焦叶、不卷叶、不落叶，叶上无虫卵、虫网、灰尘；枝干健壮：无明显枯枝、死杈、枝条粗壮； 7. 草坪覆盖率应基本达到100％；草坪杂草控制在10％以内；生长茂盛；每年修剪2次以上；无病虫害。草地纯度达90%。 8. 保持绿化地清洁，草坪和灌木林内不留物、不积水、不死苗、不被偷窃，保持花草树木良好生长。 9. 行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，妥善解决树木与电线、建筑物、交通等之间的相互影响。 10. 栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油饰。 11. 绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占现象，无人为损坏； 12. 行道树树干上无刻画的现象，树下距树干2米范围内无堆物堆料、搭棚设摊、圈栏等影响树木养护管理和生长的现象； 13. 绿地不改变使用用途和破坏、践踏、占用现象； 14. 绿化垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段做到随产随清，其它地区和路段做到日产日清； 15. 植物公告牌设置合理，字迹清晰，无损坏； 16.《绿化工作计划/操作记录表》记录完整，齐全。 四、绿化防台风应急预案： 1.依台风、暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及准备。 2.巡查小区各类植物，对树冠较大的植物进行必要地修剪；必要时对高大性植物进行加固、培土； 3.清除枯枝、杂物； 4.检查清理绿地排水沟渠； 5.台风、暴雨后及时清理被损坏的残枝、落叶，扶正倾斜的树木； 第六节  治安防范 一、服务内容： 1．实行24小时值班及定时巡逻秩序维护作业； 2.对出入小区的外来人员实行询查、登记管理； 3.对搬出小区的物品实行严格控制； 4.发生紧急事件，及时到达现场实施救助； 二、服务措施 1.门卫值勤 秩序维护管理将是本项目的管理重点，我们坚持“人防、技防”相结合的原则，在小区东面设1个主出入口，北侧设次出入口（自由港工地：遇紧急情况时开通），对小区实行“全封闭式管理”；小区出入口24小时均设有秩序维护员执勤，密切注意责任区域的进出人员，杜绝外来闲杂人员进入楼宇。 秩序维护员执勤实行立岗值勤，主动于业主/住户打招呼、问好。每天重点时间（7：00-9：00、11：00-13：00、17：00-19：00）主要出入口实行双岗值勤，其他时间加强小区内外的巡逻检查。 对外来访问人员的管理，采用不同时段、不同方式的控制办法，以避免可疑人员混入小区。上下班高峰时段密切注意进入小区的人员，对形迹可疑的主动上前询问；非高峰时段，来访人员需经内部对讲等形式得到相关住户的许可后方予放行，并采取被访人员确认回单的管理措施。经确认可以进入的人员，均需在《来访人员登记表》上登记后方可放行。对装修、家政人员实行临时出入证管理。 对搬出楼宇的物品进行严格控制，查验《物品放行单》或业主（租赁/使用人）亲笔签发的物品放行清单无误后放行，并记录于《物品出入登记表》。 2.巡逻检查 针对“XX小区”居住人员多、流动性大，小区周界围墙低，易发生外源性偷盗案件的情况，我司将合理设定秩序维护员的巡更路线及时间（每2小时来回巡查一次）；认真检查、严密巡视。设备房、消防楼梯间等重点区域实行每小时一次的重点巡查，进一步加强楼宇及周边的秩序维护管理；巡查中发现有住户门未锁或门有撬动的痕迹时，留守一人把守保护现场，同时与业主（租赁/使用人）联系到场查看，以确认是否有被盗的事件发生；巡查中还将检查楼宇治安状况及防火、防盗设施、大门锁具及周边区域、设施等情况，对形迹可疑的人进行盘查，必要时检查其所带物品；制止本管理区域范围内的打架斗殴等违章事件。检查情况记录于《巡逻记录表》。巡逻人员要求规范着装，对讲机、警械佩戴齐全，如遇治安案件高发期，将部分调整为便衣巡逻。 3．消防、闭路电视监控管理 实行24小时值班，密切观察各系统的运转状态；发现情况，及时通知相关人员到达现场处理事件。电视监控录像保留时间为1个月，遇特殊情况予以长期保存。 工程维修人员负责对楼宇自控系统、通讯系统进行监控维护。发现故障及时处理；保障各系统始终处于正常运行状态。 4.突发事件处理 当发生管辖区域内发生的盗窃、匪警、火警、水浸、突然停电等各类突发事件时，依照《突发事件处理预案》，充分利用小区消（监）控室的作用，结合社区居委会警务室110联动管理模式，迅速、果断进行处理，积极参与救护和抢险,保护业主（租赁/使用人）/用户的人身及财产秩序维护。突发事件发生后，应记录在《突发事件记录表》上。 三、治安突发事件的应急救助预案： （一）、匪警应急处理预案：秩序维护人员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段侵害公共财产及业主（租赁/使用人）人身财产秩序维护的犯罪行为时，要切实履行秩序维护人员职责，制止犯罪行为。当发生突发案件时，应立即通过通讯设备呼叫求援，并设法制服犯罪嫌疑人，同时通知管理中心封锁出事地点出口。收到求援信号的秩序维护人员，要立即赶到现场。若犯罪嫌疑人逃跑，一时又追捕不上，应看清人数、衣着、相貌特征及所用交通工具等，并及时报告主管，重大案件要立即拨“110”报警。做好案发现场的保护工作，无关人员不得擅自进入现场、移动任何东西。记录受害人所提供的情况，包括被抢（盗）物品及有关线索、怀疑对象等。对犯罪嫌疑人遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理,切不可将秩序维护人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。现场如有人员受伤，要立即设法送医抢救。 （二）酗酒滋事处理预案 1．酗酒者（或神经失常人）酒后滋事，应分情况予以对待；如有呕吐物，请保洁员（保洁员不在时应亲自）清扫，不得索取费用。 2．对狂暴、攻击型的应有效制止，并留至通道处，但须注意不得伤及人员，提防其自残。 3．设法通知其家人、所在单位或直接护送至所在单元。 4．疏散围观闲杂人等，避免堵塞通道。 5．损坏物品的应保留现场，并请其家人或所在单位确认，污染环境的，通知保洁员立即扫。 6．对非攻击型的应诱导或扶送其尽快回到所在单元。 7．保护其随身携带物品，以免丢失并提醒其亲友、同仁清点。 （三）伤、病意外处理预案 1．小区内有业主（租赁/使用人）、住户伤病求救必须立即安排人员协助处理，必要时报告上级。 2．立即协助报“120”救护电话，或通知医疗救护中心；协助没有亲友、家人的的伤、病者赴医疗救护中心。 3．伤、病者有休克现象，应将他平放在空气流通的地方，不要让人群围观，以免妨碍空气流通。 4．如没有受过训练，不可擅自抢救，而应耐心等待救护车到达。 5．设法通知伤/病者家属。 （四）闲杂人等滋扰处理预案 1．发现闲杂人员进入小区，应尽可能地调用监控电视镜头予以监控或录相。 2．保卫人员应上前礼貌地询问，如是探访小区内业主（租赁/使用人）的，应予指引。 3．发现不良举动的，应予以制止、劝离，必要时向“110”报警。 四、服务标准： 1．交接班制度完善，有工作及交接班记录；交接班必须在正点上班前十五分钟完成； 2．岗位设置合理有序，将各主要通道全部纳入保卫视线； 3．重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，能及时发现和消除不秩序维护因素； 4．值勤服务标准： （1）仪容仪表：身着公司制服上岗、规范整齐、工具佩戴规范； （2）文明值勤：训练有素，言语规范，认真负责； ——主动向住户问好或行注目礼，保持善意的微笑； ——如有行动不便的业主（租赁/使用人）应主动搀扶； ——保持周围环境美观； ——拒绝推销人员进入楼幢单元； ——对外来人员礼貌的要求对方出示证件，非本楼宇的人员在验证并登记后予以放行；登记时间在一分钟内完成；如来人不能出示证件时，礼貌的要求对方同所访单元的联系，经证实并确认后，方可放行；当来人无法说出要访的业主（租赁/使用人）姓名或单元号时，当值人员礼貌的谢绝其进入； 5．结合小区特点，制定有效的秩序维护防范措施，重点部位配有秩序维护监控设施的，实施24小时监控；对货物(产品、设备)出门实行严格的登记制度； 6．成立紧急事件救护组织，始终处于紧急事故反应状态；发生紧急事件五分钟之内到达现场； 第七节  消防管理 一、服务内容 1．实行24小时消防监控值班； 2.建立义务消防组织，定期进行消防演练； 3.定期对消防设施设备进行检查、登记测试，保证设施设备完好无损，可随时启用； 4.保证楼宇、小区干道消防通道的畅通； 5.向业主（租赁/使用人）、住户宣传消防安全知识； 6.发生各种突发事件，及时予以救助。 二、服务措施 1.执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定行之有效的消防秩序维护管理制度； 2.消防报警实行24小时监控管理； 3.定期进行消防训练，同时发动业主（租赁/使用人）参与消防秩序维护演练，提高全社区居委会的消防安全意识。 4.健全消防组织（如组建小区义务消防员），建立消防责任制，与各业主（租赁/使用人）签订《消防安全责任书》； 5.加强消防教育宣传工作，利用小区宣传栏内或新增LED显示屏不定期地传播消防法规，防火知识，并定期邀请市、区消防队前来举办消防知识讲座，重点加强服务人员的消防实战演练，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 6.对各层消防箱、灭火器每月检查一次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。业主（租赁/使用人）装修时，与施工单位签订《消防安全责任书》并要求其配置灭火器，并有巡逻的秩序维护员监管。 三、各种突发事件处理预案 （一）火灾处理预案 当消防报警主机发出火警信号时，应立即通知秩序维护巡视员到现场确认。一旦火警被确认后，监控中心当班人员应迅速拨通“119”火警电话，讲明火灾地点、着火楼层、燃烧物质、联系电话等情况，做好火警过程记录。并指派专人到交通路口引导消防救援车辆、消防人员到现场扑救火灾。监控中心通知配电室值班人员关闭相应楼层总电源。服务中心主管接到监控中心的报告后，应成立临时灭火指挥部，制定灭火方案。迅速组织保卫人员、义务消防员、广大员工到火灾现场扑救火灾。当消防队接管消控中心指挥作战时，我方将积极配合，做好统一指挥的协调工作。工程人员负责保护好电梯及其它主要设备。监控中心通过相应楼层的消防广播，通知非工作人员迅速撤离火灾现场，在主要通道处设专人引导疏散，让楼内人员尽速经秩序维护通道疏散到秩序维护地方。 监控中心值班人员将电梯迫降至一层，消防电梯进入消防状态，火灾时，人员疏散时应走消防通道，禁止乘坐电梯。火源初起时，应迅速用手提灭火器按操作方法将初火扑灭。 火势凶猛时，扑救人员应穿好消防服，听从指挥，进行扑救。如着火点的喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃管，使其喷水灭火，启动排烟系统。用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，打开阀门，然后击碎报警按钮红色玻璃罩，对准火源喷出水柱。火灾扑灭后，应注意对现场全面清查，防止死火复燃。协助市消防监督机构查明火灾原因。 在确保人身秩序维护的前提下做好贵重物品转移工作。现场若有人员被困，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，又无钥匙开门的情况下，则由服务中心领导决定是否破门进入房间扑救，事后由服务中心负责向用户做解释工作。 （二）突发性水浸事故处理预案 1.  当接到业主（租赁/使用人）或巡视人的水浸报告后,监控中心/物业服务中心应立即指派人员前往现场调查。抵达现场后，应查明原因，关闭有关水阀。若下水道堵塞，应立即疏通。 2.  如有用电设备浸水应立即切断电源，以防漏电伤人。 3.  经调查确认水灾，应立即将电梯升至浸水楼层之上暂时停用，将止水袋堆放于电梯厅门口或需阻止水浸入的地点。 4.  若业主（租赁/使用人）单元内浸水，记录事情发生之始末，应尽快联系业主（租赁/使用人）采取相应应急措施，并要求业主（租赁/使用人）签字确认。 （三）电梯困人解救预案 A.确定轿厢位置 1．监控中心运行人员获悉电梯困人后，应立即通知专业人员，并告知受困梯号及楼层。 2．如监控中心运行人员无法确定轿厢位置，专业人员可依据楼层指示或小心开启层门观察，确定电梯受困楼层。 3．专业人员到达该楼层后，应先安慰受困乘客保持镇定，并告诫乘客不可将身体依靠在轿门上。 4．专业人员用层门机械钥匙打开电梯层门察看轿厢位置。 5．轿厢停于接近电梯厅门口位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用人力打开电梯轿门后，协助乘客离开轿厢。 B.移动轿厢规程 轿厢远离电梯厅门口位置时，应先将轿厢移动至就近的电梯厅门口平层位置；移动轿厢的方法如下： 1．专业人员利用对讲或其它方式通知轿厢内乘客保持镇静，并 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 轿厢可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外或倚靠在轿门上以免发生危险。轿厢门如处于半关闭或开启状态，应先将其完全关闭。 2．专业人员进入机房关闭故障梯电源，把松闸扳手装在制动电磁铁上，将盘车手轮套在曵引机后端，一人压下松闸扳手，一人转动盘车手轮，使轿厢朝正确方向移动，移至最接近平层位置为止。 3．专业人员用对讲通知保卫人员打开层门和轿门，救出被困乘客。 4．救出被困乘客后，专业人员应关好层门和轿门，并做好记录。 （四）停电处理预案 A. 供电部门检修停电：当值人员接到供电部门调度室的停电通知后，应提前24小时通知业主（租赁/使用人）。 B.突发性停电：如事先未接到供电部门通知而突然停电，工程值班人员应先检查线路，外线故障依第5.6.3条款外线突然停电处理程序进行，内线故障依第5.6.4条款内线故障处理程序进行。 2．局部停电的应依5.6.4.1条款处理，并立即恢复供电，不能马上排除故障的应向停电区域业主（租赁/使用人）（住户）解释原因，并组织力量继续排除故障，直到恢复供电。 3．业主（租赁/使用人）单元内跳闸或越级跳闸的应及时在十五分钟内赶赴现场查明跳闸原因，排除故障后予以恢复供电，并向业主（租赁/使用人）说明原因和用电注意事项。 4．处理完毕，应做好记录。 （五）台风、大暴雨应急处理预案 1．依台风、大暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及准备。 2．巡查窗户、门窗关闭情况；必要时玻璃窗户用胶布贴成米字图形。 3．提醒业主（租赁/使用人）、住户事先做好预防准备。检查各户阳台、窗台处是否存在物品易于坠落的现象，并帮助住户采取防护措施。 4．准备止水沙包。 5．检查清理屋顶、地面雨水沟、管、渠。 6．必要时事先订购食物、应急照明等器具用品。 7．留意电台、电视台等媒体的气象及交通预报。 8．告诫楼内人员勿接近易出现高空坠物的场所，并予明显标识。 （六）煤气泄漏处理预案 1．首先立即报告上级，报告“110”。 2．进入现场要冷静沉着，脚步放轻，严禁穿金属鞋、钉鞋进入事故现场。 3．严禁在煤气泄漏事故现场内打电话、开关电气开关、拍照片等易引爆煤气的举动；严禁有铁锤、铁锹、铁棒等撞击的举动。 4．严禁在煤气泄漏现场内抽烟，点燃打火机和一切明火举动。 5．电梯勿在煤气泄漏之楼层停靠。 6．迅速关上煤气总闸并打开门、窗，让空气流动，。 7．抢修、抢险工作一律由煤气公司专业人员进行。 四、服务标准 1.消防控制中心24小时有人值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用； 2.每年模拟火灾操练1-2次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 3.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种问题； 4.制订突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，无火灾秩序维护隐患； 5.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 6.管理期间无因本公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。 第八节  车辆管理（详见附件一） 第九节  辖区文化及特色服务 一、辖区文化活动建设 （一）机构设置： 为丰富“XX小区”社区居委会的文化生活，物业服务中心将订立社区居委会文化活动制度，物业服务中心人员负责提供人力方面的支援，协助产权单位、社区居委会做好小区社区居委会文化活动。 （二）活动内容： 1．宣传教育活动：物业服务中心在小区主要路口设置宣传栏，每月至少出一期板报，向住户宣传国家政策、时事政治、生活常识、消防知识；并配合街道、派出所、居委会，开展各种形式的宣传教育活动； 2．娱乐性活动：每年在制订年度经营计划时，根据社区居委会文化活动的需要，在活动经费方面给予充分考虑，协助社区居委会每年举办不少于两次的大型娱乐性活动； 3．知识性讲座：根据住户的需要，聘请专业人士开办如：插花、生活安全常识等知识性讲座。 三、积极配合协助相关单位开展各种便民服务措施： 为满足住户不同的消费需求，物业服务中心将积极配合街道、派出所、居委会以及其他公众服务机构为住户提供多种便民服务和有偿性服务。 1．配合街道开展创建文明社区居委会活动；协助街道搞好小区内、外的环境卫生，配合社区居委会做好计划生育宣传、管理等工作； 2. 配合公安派出所做好社区居委会户籍及外来人员的登记及小区治安管理等工作。 3.在条件成熟的情况下与银行签定委托结算业务协议，配合银行为住户开办付款委托业务，每月水、电、煤气、管理费通过银行代扣，以方便住户的缴费。并协助商业、邮电部门开展多项便民服务。 4.物业服务中心将为业主（租赁/使用人）住户开办社区居委会商务中心、家政服务中心、24小时特约有偿服务，内容包括： （1）无偿服务项目： 01、代订牛奶；              02、代叫出租车； 03、代订报纸、杂志等报刊；  04、介绍保姆、代请家教； 05、协助街道、派出所、居委会办理各种事务性工作。 （2）有偿服务项目： 01、水电安装及维修；    02、排水管道安装改造； 03、下水道疏通；        04、家用电器安装、维修； 05、洁具安装及维修；    06、厨房（浴室）漏水处理； 07、维修铝合金门窗；    08、更换各种锁具； 09、代购生活用品；      10、家庭保洁及各种清洗服务； 11、室内外绿化；        12、盆花租摆服务、房屋中介服务。 第十节 档案管理 (一)档案资料分类： 物业服务中心负责小区档案的整理、归档工作；根据档案内容分别建立健全以下各类档案： 1.  物业竣工验收档案：其中包括：结构、建筑、电气、消防、给排水等竣工图纸、设备安装及验收资料； 1. 业主（租赁/使用人）资料档案：其中包括：交房验收资料、住户家庭资料、居住人口变化情况等； 2. 日常管理档案：其中包括：装修档案、暂住人口档案（由社区警务室提供）、公共设施设备档案、财务档案、文化活动档案、各种往来信函及文件、住户意见调查表、服务回访表、住户投诉记录及处理情况、重大事件记录、收费资料等； 3. 设备档案：其中包括：各种设备运行记录；设备资料等； 4. 值班记录档案：包括：秩序维护、中控消控、外来人员出入登记、物品出入登记、车辆出入登记等。 (二)档案保管： 本着秩序维护、完整、保密、查阅方便的原则，指定专人负责管理。 (三)档案管理标准 1.各类档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便； 2.各类档案分类设专柜保管。 第十一节 物业管理服务收费帐务管理 1.实行明码标价收费（其中包括：管理服务费、装修垃圾清运费、车辆管理费、代收代缴的水电费、维修资金等）；并严格按照委托合同收费标准执行； 2.定期向产权单位公布半年度水、电费及公摊水电费报表； 3.定期公布管理服务费的收支情况，自觉接受产权单位的监督。 第四章  管理人员配备（合理性） 一、物业服务中心组织架构图 XX房产（产权单位） XX物业服务部 物业服务中心 现场综合管理队 工程维修组 客户接待组 系统维护 工程维修 工程运行 财 务收费 行政事务     消监 控 档案管理 保洁绿化 车 场管理 秩序维护 二、岗位分析与人员配置说明 根据“XX小区”小区布局，本着“合理配置、一专多能”的原则，小区物业服务中心共设置三个部门，各类岗位人员共计：35人； 其中：客户接待组：3人（含项目主任） 工程维修组：2人 现场综合管理：30人 三、各岗位配置说明： 客户接待组 主任：1人，负责XX小区物业服务中心各项事务，检查监督各岗位人员工作情况以及考核； 接待管理员：2人，负责物业服务中心各项行政性事物；其中包括：收费、档案管理、投诉处理、业主（租赁/使用人）意见征询、保洁作业质量检查等； 工程维修组 工程维修（含1名高配工）：2人，负责小区设施设备运行操作、维修保养等工作。 现场综合管理部 综合主管：1人，负责小区安保与保洁工作的事务性管理 保洁员（含领班）：15人，负责小区内外各责任区域的卫生保洁等工作。 秩序维护队长：1名，负责秩序维护队内部协调工作，积极开展培训及考核，定期上报工作计划完成情况，处理小区突发或物业主管交办的其他任务； 秩序维护领班：2人，负责班组岗位安排，主抓班内事务，处理上级交办的其他任务； 秩序维护员：12人，负责小区秩序维护等日常工作； 岗位细则：东侧出入口门岗：实行三班24小时不间断值勤；早、中班重要时段设门岗2人，其他时间加强小区内外的巡视，夜班设1人；主要负责出入口人员、车辆、物品进出的管理。 路面停车车管员：实行二班16小时值勤，每班1人；负责车辆进出、行驶、停放的管理。 巡逻岗：实行三班24小时不间断值勤；早、中班各常设1人，小区人流量少时，门岗调节增加1人加强巡逻，夜班2人负责小区内外各楼层的巡逻检查以及发生意外事件时的现场处理工作； 消防、监控值班员：每实行三班24小时不间断值勤，每班设1人；负责消防报警系统、电视监控系统的值班；发现异常通报各相关岗位人员到场处理事件。 第五章  物资装备计划（资产折旧） 我司承接本物业项目后将配备以下物资装备： 项目 序号 名 称 数 量 单 价 合 计 年摊销额 备  注 行 1 打印机 1台 2,200 2,200 418 固定资产 公 4 电脑 3台 4,000 12,000 2,280 用 5 档案、资料柜 3个 10,000 10,000 1,900 品 6 空调 1台 2,000 6,000 1,140 　 7 各类标识牌 整体 20,000 20,000 3,800 　 8 公告提示栏 整体 20,000 20,000 3,800 　 9 客户服务接待桌 整体 2,000 2,000 380 　 10 更衣柜（亚光六门更衣柜） 40套 700 28,000 9,333 递延资产 　 11 电话 2台 200 400 76 固定资产 　 12 办公桌椅 4套 500 2,000 380 　 13 饮水机 1台 200 200 38 安 1 对讲机 9台 1,000 9,000 1,710 递延资产 保 2 应急灯 5只 50 250 83 固定资产 装 3 雨具 10套 100 1,000 333 备 4 橡胶警棍 5根 25 250 83 设 1 75型室内疏通机 1台 2,000 2,000 380 固定资产 装 3 潜水泵 1台 2,200 2,200 418 备 4 1.5米铝合金梯 1部 165 165 55 递延资产 　 5 3米铝合金梯 1部 165 330 110 　 7 万用表 2部 125 250 83 　 8 电流表 3块 100 300 100 　 9 摇表 1部 300 300 100 保 1 吸尘器 2台 2,200 4,400 836 固定资产 洁 2 吸水机 1台 5,600 5,600 1,064 工 4 翻斗车 2辆 550 550 184 　 6 洗地机 1台 5,000 5,000 950 　 7 雨具 10套 50 500 167 合            计 132,895 29,821 　 注：（1）固定资产按5年折旧，残值为5％；递延资产摊销按3年计。 第六章  经费收支预算（物业服务费调整） 一、2012年度管理费支出预算： 序号 项目 人数 计算式 年/元(含年终奖金） 备注（12个月工资） (一）员工支出 1 主任 1 5000元×14个月 70,000.00 78,000.00 2 综合主管 1 3500元×13个月 52,000.00 48,000.00 3 客服 1 2100元×13个月 27,300.00 36,000.00 4 工程维修员 2 2500元×13个月×2人 65,000.00 84,000.00 5 秩序维护队长 1 2500元×13个月 32,500.00 33,600.00 6 秩序维护领班 2 2300元×13个月×2人 59,800.00 62,400.00 7 秩序维护员 12 2200元×13个月×12人 343,200.00 331,200.00 8 保洁领班 1 1800元×13个月×1人 23,400.00 24,000.00 9 保洁员 14 1700元×13个月×14人 309,400.00 285,600.00 总人数 35 人员工资小计 982,600.00 982,800.00 (二)社保、福利 1 社保 33人×440元×12个月 174,240.00 　 主任、综合主管共2人×34.6% 43,596.00 　 2 节假日加班 35人×（1310元/月.人÷21.75天×3倍）×11天÷3 23,188.51 　 3 福利 主任 1人× 2000 元/人/年 2,000.00 　 综合主管 共1人1000 元/人/年 1,000.00 　 基层人员33人× 500 元/人/年 16,500.00 　 4 高温 200元/月×4个月×35人 28,000.00 　 5 制服 主任、综合主管1000元/人/2年×2人 1,000.00 　 客服800元/人/2年×1人 400.00 　 秩序维护员500元/人/2年×15人 3,750.00 　 工程400元/人/2年×2人 400.00 　 保洁300元/人/2年×15人 2,250.00 　 6 餐费 200元/人/月×5人 12,000.00 　 小  计 308,324.51 　 （三）保洁、绿化费用 1 绿化养护 按2元/年.平方米 50,000.00 　 2 生活水箱清洗 500元/次*2次/年 1,000.00 　 3 化粪池清理 500元/车*4车/年 2,000.00 　 4 生活垃圾清运 a、住户：1454户*50元/户.年，b、商铺及 办公楼：25元/桶*2桶/天*365天 87,700.00 　 5 日常保洁耗材 500元/月*12个月 6,000.00 　 小    计 146,700.00 　 （四）办公费用 1 通讯费 （按1200元/部/年*1部电话计算） 1,200.00 　 2 网络费 每年 　 3 办公用品 元/年 1,200.00 　 4 固定资产更新 　 　 　 5 资产折旧费 固定资产按5年折旧，残值为5％；递延资产摊销按3年计 5,000.00 　 6 其它 活动经费 0.00 　 小    计 7,400.00 　 （五）设施设备维护费 1 电梯年检费 7部×800元/（部·年） 5,600.00 　 2 电梯维保费 7部×5000元/（部·年） 35,000.00 外包发生的电梯保养费、电梯易耗材料更换费、电梯保养耗材费 3 灭火器的灌装 1000只*40元/只 5,000.00 　 4 消防系统年检费 　 　 由产权人支付 5 消监控培训费 800元×2本 0.00 　 6 消防系统维护 综合估算 1,000.00 　 7 监控系统维护 综合估算 1,000.00 　 8 供电系统维护 综合估算 1,000.00 　 9 排污系统维护 综合估算 1,000.00 　 10 零星维修材料费 500元/月*12个月 6,000.00 　 11 生活用水系统维护 综合估算 500.00 　 小    计 56,100.00 　 （六）其他 1 物业服务费 按一至五项和的5%提取 75,056.23 　 2 税金 按一至五项加物业服务费和的5.7%提取 89,842.30 　 小    计 164,898.53 　 二、物业服务费调整后优化服务质量提高服务标准 服务内容 优化前 优化后 责任人 日常管理与服务 1、未公开服务电话及保修电话； 公开服务电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成 张洪东 2、未及时回复业主投诉或意见； 对业主或使用人的意见或投诉在24小时内答复处理； 3、财务账目未进行公式； 建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。 4、物业信息档案不够齐全； 建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案 5、满意度调查不够及时； 每年四次与小区的业主或使用人进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 6、秩序维护人员专业技能不高； 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 7、小区进出车辆登记不够及时； 主出入口24小时值班看守、8小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 8、秩序维护人员晚间巡视不够及时 秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。 9、应急处理预案不明晰； 在监控中心张贴火警、防台、防汛等应急预案，每年应组织2-3次的应急预案演习。 10、车辆停放管理不到位； 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 11、路灯破损或不亮； 路灯、楼道灯完好率不低于95%。 12、雨水管道堵塞； 园区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及进清掏。 13、铁栅栏围墙维修及时性； 围墙每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 14、应急疏散标示设置不够明确 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 15、消监控系统不稳定 监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常； 公共区域绿化养护服务 16、绿化内杂草较多； 每年清除杂草五遍以上，杂草面积不大于10%。 17、草坪补种不及时； 草地生长正常，斑秃黄萎低于8%。 18、绿植未施肥； 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增施追肥1遍。 公共区域清洁服务 19、垃圾收集点周围有异味； 垃圾收集点每日清理2次，周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 20、果皮箱表面未清洗； 果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 21、小区公共区域除四害； 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。 第七章  管理规章制度（租务管理） 一、房屋出租及租赁人管理规定 1.产权单位将其房屋租赁给企业单位，必须与租赁人签订租赁合同前通知到物业服务中心且在合同中包含物业服务费用收缴和水电费押金办法事宜条款，并到物业服务中心办理报备手续，应向物业服务中心提供本次租赁合同的原件一份备案。 2.房屋租赁合同必须注明各项费用的实际承担者，包括整幢出租内的公共照明灯具、消防器材、门窗、卫生归其租赁单位负责落实维修、更换、维护。 3.房屋租赁人在入住本小区前应持租赁合同及物业使用人身份证，到本小区物业服务中心办理入住登记手续及水电表底数确认，与租赁企业负责人或单位宿舍管理员达成一致；该租赁企业宿舍管理员应提供一寸免冠照片两张及身份证复印件一张及联系方式备案，物业服务中心需明确岗位职责、要求及注意事项。 4.租赁企业（使用人）入住后应遵守本小区的各项管理规定；并承担与产权单位同样的全部义务和责任。 5.本小区管理者有随时检查本小区物业使用人出入证件的权利，应给予配合。 6.房屋租赁单位应明确租赁及退租流程办法，合同变更应及时书面形式通知物业服务中心，做好退费等事项的安排。 7.建立小型租赁企业或散户租赁管理办法，如未配置宿舍管理员的，在租赁合同中明确该项，由物业服务中心面向社会招聘该岗位，由产权单位及社区居委会进行监督认证，经实务培训后上岗，所产生费用有承租企业、个人分别承担。 8.物业服务中心协同房产公司租赁租及社区居委会警务室人员每月1-2次，展开宿舍内部人员暂住证件、消防、卫生等检查工作，发现违章、违规行为，一是口头责令整改，二是抄报该企业后勤部门，抄送产权单位为主。 第八章  拟定管理目标与承诺 总体目标 我司将全面导入ISO9001质量管理体系，在秩序维护保障、设备管理、服务内涵等方面不断创新，通过专业化、规范化的物业管理服务，力争两年内使“XX小区”达到省级物业管理示范和谐小区标准。 服务承诺 我司接管本项目时，将对小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，接管验收手续齐全。管理人员、专业操作人员均按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书持证上岗。根据“XX小区”的特定需求，制定完善的物业管理方案，建立健全质量管理、财务管理、档案管理等各项制度。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。公示24小时服务电话。急修15分钟内、其它报修按约定时间到达现场，并有报修、维修和回访记录。每年至少开展1次业主（租赁/使用人）对物业服务的意见征询活动，满意率达到90%以上。努力提供优质服务内容，包括房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；公共设施的使用管理、维修和更新；绿化、环境卫生管理服务；路面停车的管理； 维护公共秩序；物业维修、更新费用的管理；物业档案资料的保管和移交等；根据业主（租赁/使用人）需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。 各分项管理指标： 为保证本项目质量管理目标得以实现，我司特制定了以下各分项服务承诺指标： ◆ 房屋及配套设施完好率：98% 承诺标准：楼宇外观无破坏，立面整洁，无改变使用功能，公用设施及通道无随意占用。 测定依据：完好、基本完好房面积/建筑物面积×100%≥98% ◆ 房屋零修、急修及时率：99% 承诺标准：接到急修通知15分钟内到达现场，零修及时完成，不超过4小时。 测定依据：已完成零修急修数/总零修急修数×100%≥99% ◆ 维修工程质量合格率：100% 承诺标准：维修工程符合质量标准，无二次返工现象。 测定依据：质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100% ◆ 绿化完好率：98% 承诺标准：花草树木按季节习性长势良好，修剪及时，园艺造型巧致新颖。 测定依据：完好绿化率/总绿化面积×100%≥98% ◆ 保洁率：99% 承诺标准：垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。 测定依据：保洁达标面积/保洁总面积×100%≥99% ◆ 道路、车场完好率：95% 承诺标准：道路畅通无阻，地面平坦整洁，排水流畅，无随意占道和改变使用功能。 测定依据：道路、车库完好面积/道路、车库总面积≥95% ◆  化粪池、雨水井，污水井年堵塞率：≤2% 承诺标准：井盖完好，无丢失无损坏，无移位，盖合良好，井内无垃圾杂物。 测定依据：化粪池、雨水井、污水井堵塞天数/365天×100%≤2% ◆  排水管、明暗沟完好率：98% 承诺标准：排水管及明暗沟无跑冒滴漏，明管表面干净整洁。 测定依据：完好、基本完好排水管、明暗沟数/排水管、明暗沟总数×100%≥98% ◆  公共照明灯完好率：95% 承诺标准：灯具完好无损、夜间照明正常，表面干净整洁。 测定依据：完好灯具数量/灯具总数量≥95% ◆  公共文体设施、雕塑、小品完好率：95% 承诺标准：无损坏、干净整洁。 测定依据：完好、基本完好设施数量/总设施数量×100%≥95% ◆  设备完好率：98% 承诺标准：系统运行正常，无事故隐患。 测定依据：设备正常运行时间与设备应运行时间比≥98%             Σ设备应运行累计时间-设备故障累计时间    设备完好率 = -------------------------------------×100%                     Σ设备单机应运行累计时间 ◆  业主（租赁/使用人）投诉处理率：100% 承诺标准：业主（租赁/使用人）投拆能及时有效解决，用户基本满意。 测定依据：处理投诉次数/投诉总次数×100%=100% ◆  业主（租赁/使用人）综合服务满意率：90% 承诺标准：绝大部分业主（租赁/使用人）满意，社会口碑良好。 有效调查表满意份数/回收有效调查表总份数×100%≥90% ◆  档案建立完好率：98% 承诺标准：档案齐全，管理完善，简便易查。 测定依据：完好档案数量/应建档案数量×100%≥98% ◆  服务人员培训合格率100% 承诺标准：培训合格再上岗。 测定依据：培训合格员工/物业服务中心上岗员工×100%。 XX经济开发区XX物业管理有限公司 XX小区物业管理处 二○一二年七月九日