小周教你二手房买卖违约纠纷中的法律知识

www.zhoudao.cc教你二手房买卖违约纠纷中的法律知识2009年以来，遏制房价过快增长的“国十一条”、“国十条”、“新国八条”、房产税、加息等一轮又一轮房地产调控政策相继出台，“限购”、“禁购”、“限贷”等政策陆续实施，上海与深圳的“325调控新政”以及杭州今日公布的购房新政，让各地政策调整前已经签订的现房、期房、二手房买卖合同在履行中出现了大量法律纠纷，在调控政策下，当事人的哪些行为属于情势变更，哪些行为属于恶意违约，又有哪些行为属于双方均无过错情况下合同解除？今天，我们就从专业律师的角度，运营典型案例来解析纠纷，同时普及一些二手房交易的法律常识。【案例一】房价大涨下的卖方恶意违约纠纷“房价飞涨，我的房不想卖了或坐地起价，可以吗?”日前，某一线城市基层法院对一起二手房买卖中，因房价上涨恶意违约的案件进行宣判，判决被告李某继续履行合同并支付违约金30万元。2015年11月，张某与李某签订了《二手房买卖合同》，以500万元的价格购买了李某名下的房产，当场支付定金30万元，并约定在2016年2月15日办理过户和资金托管手续。谁知合同签订后，房价开始大幅上涨，张某购买的房产均价眼看也要突破5万大关。张某正窃喜这次买房大赚了一笔，没想到李某对房子动起了歪脑筋。“最近出差人不在，下周一定去网签。”“啊呀不好意思，我在开会走不开。”眼看拖延战术不奏效，李某又开始了苦肉计：“老张啊，我得了场大病，花了好多钱，这房贷是还不起了，你看……”张某再三催促，李某还是以各种借口拒绝办理偿还贷款、过户和托管手续，甚至提出解除合同，张某便将李某诉至法院，要求李某继续履行合同并予以赔偿。经审理，法院认为原告张某与被告李某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示，依法成立、有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则履行合同权利义务。在本案的房屋买卖合同关系中，原告的主要合同义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。被告李某经原告催告后未履行协助房屋过户义务，并提出解除房屋买卖合同，其行为已经构成违约。最终法院支持了原告张某诉请，判决合同继续履行，并判令李某赔偿违约金30万元。【案例二】政策调控下二手房交易中买方违约纠纷2016年3月18日，辛某和邹某在居间人某地产公司门店签署《二手房买卖合同》，约定：辛某向邹某购买本案争议房产，转让价格为人民币860万，登记价格填写为700万人民币；辛某在本合同生效后3日内向邹某支付定金人民币100万元；定金之外的剩余款项760万人民币进行资金监管；邹某必须配合办理监管手续，签署一切相关文件；涉诉房产处于抵押状态，辛某同意邹某委托担保公司融资赎楼；税费全部由买方负担；过户递件手续需在2016年5月30日前完成、、、、、、、、、、、。合同签署后，辛某依约将100万定金打至邹某银行银行账户内。3月25日，深圳突然宣布房产新政，将外地购房人的社保期限延长至3年。辛某由于其社保才刚刚满1年，不符合购房资格。3月26日，辛某向邹某发出《解除合同通知书》，要求解除双方签署的房产交易合同。3月28日，邹某向辛某邮寄《督促履行合同通知书》，要求继续履行合同，不同意退还100万定金。辛某无奈，聘请律师诉上法院，要求确认二者之间合同已经解除，退还定金。一审法院认为，二者签署的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。但其中约定登记价格填写700万元人民币之条款，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。法院认为，本案争议的焦点是“325新政”能够成为合同解除的原因。根据庭审查明的事实，辛某属于限购的对象，无法实现房产过户，不是适格的购房人。新政的出台，任何人都无法预见，继续履行显然不可能。故合同不能履行的原因是由于双方对合同履行中出现新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致合同必须解除。合同解除，定金应予以返还。遂判决：1、解除双方所签订的《二手房买卖合同》；2、邹某于本判决生效之日起10日内向辛某返还100万元人民币。二手房买卖合同违约纠纷维权技巧2015年上半年至今，伴随着一线二线城市房价的节节攀升，二手房市场交易量不断增加，各类二手房买卖纠纷也居高不下。法院审理了一大批二手房买卖纠纷相关案件，针对上述现象结合实例案件，作出如下提示：1、冷静决策房屋买卖中，无论是买方还是卖房，在签订买卖合同时一定要保持理性，不能因楼市的热潮而头脑发热做出“激情购(售)房”的决策。买方应合理评估自身的经济状况与还贷能力，在经济实力允许的范围内选择适合自己的房屋。如果是置换型购房，则应在新购入住房前为原房屋的出售预留出足够的时间，避免出现因前后手交易衔接不顺而引发资金链断裂并导致违约。卖方则应正确看待房产价格的市场波动，在做出售房决策前进行充分的论证与考量，避免在房价暴涨时因心理不平衡而做出毁约之举。2、理性签约买卖双方在签约前一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，尽可能全面地预见各种意外情况和易引发争议的因素，对相关内容在合同中做出明确约定。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，房屋产权系共有的应要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托手续;对于交易房屋还有抵押贷款未还清的，在买卖合同中要明确约定抵押权注销的方式、时间及未按时注销的违约责任等。同时，对于房屋交付时间、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 以及房屋过户的时间等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 也都应作出明确的约定。另外，对于买方而言，不要通过签订阴阳合同的方式来避税，此类合同不仅违反行政法规，而且容易引发民事纠纷。3、诚信交易坚持依法交易，诚信履约。合同一旦签订，对于买卖双方均具有相应的法律约束力，任何一方对于合同义务的违反都将承担相应的法律责任。买方有按期支付房款的义务，而卖方则应根据合同的约定履行按期交付房屋、协助过户等义务。在房价快速上涨时期，卖方尤其不能背离诚信，寻找各种借口拒绝履行合同义务，否则一旦进入诉讼，将被依法认定为违约，如果合同具备履行条件，则卖方不仅要继续履行合同、还要多付违约金;即便合同不具备履行条件，卖方也需要按照房屋差价来赔偿买方损失。总之，恶意违约的失信行为终将得不偿失。4、合法维权一旦房屋交易过程中发生争议，双方应尽量通过协商解决减少双方的损失。协商不成的，对于守约一方尤其应注意保留相关证据，并采取积极主动的维权 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 。例如，在与对方进行交易过程中形成的合同文本、收据、支付凭证、备忘录等书面材料应妥善保管，双方交涉过程中所形成的短信、邮件、微信等资料也应注意保存。另外，一旦发现对方违约，应采取有效的方式进行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦纠纷进入诉讼阶段，上述证据将有助于还原事实并确定违约责任。在二手房买卖中，还应注意以下几点：1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权（福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）；9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！二手房纠纷如金额较小，不建议走诉讼程序，诉讼成本太高，应尽量双方协商解决！如必须诉讼解决，可委托专业律师操作即可！但费用成本，时间成本，都要慎重考虑！