2013年4月第2周市场快报

房地产市场快报 主办单位：营销管理中心 2013年 4月第 2周 （4月 8日-4月 12日） 【宏观政策】 ................................................................................... 2 u 住建部：年内出台外地人申请保障房条件................................................................... 2 u 北京 4月 8日起二套房首付提至七成........................................................................... 2 u 北京拟将部分商品房纳入限价房管理 .......................................................................... 3 u 上海住房保障分配供应新政 5月 1日起实施............................................................... 3 u 北京保障房“四合一” 全市统一申请审核................................................................. 4 【行业资讯】 ......................................................................................... 5 u 统计局：3月 CPI同比上涨 2.1% ................................................................................. 5 u 仲量联行：房价将稳定增长 商业泡沫难持续............................................................. 5 u 秦虹：下一步政策调控的两个方向 .............................................................................. 6 u 王石：万科将随客户进军加拿大及美国 ...................................................................... 7 【楼市行情】 ......................................................................................... 8 u 3月百城住宅均价同比上涨 3.9%.................................................................................. 8 u 北上广深清明楼市演绎别样行情 .................................................................................. 9 u 国五条细则温柔落地 3月郑州商品房市场量价齐升................................................ 15 u 3月郑州住宅市场成交火热 销量达到 2011年来最高值.......................................... 16 【行业观点】 ....................................................................................... 18 u 秦虹：房地产企业未来四个变化与趋势 .................................................................... 18 u 21世纪时评：作为与不作为 ....................................................................................... 18 【房企动态】 ....................................................................................... 20 u 房企今年一季度销售爆发式增长 ................................................................................ 20 u 房企“后台”竞争： 触角探入学校 .......................................................................... 21 2 【宏观政策】 u 住建部：年内出台外地人申请保障房条件 观点地产网 2013-04-10 4月 9日，住建部发布的《关于做好 2013年城镇保障性安居工程工作的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》提出加 快落实年度建设任务。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成 470万套、新 开工 630万套。 《通知》还要求，各地要适当上调收入线 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，有序扩大住房保障覆盖范围。今年年底 前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。 同时强调严肃住房保障工作纪律，严禁以任何形式向住房不困难的家庭提供保障性住 房。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。对督促检查、专项 检查和审计中发现问题的，要督促市县制定措施限时整改。 u 北京 4月 8日起二套房首付提至七成 观点地产网 2013-04-08 4月 7日，北京住房公积金管理中心公布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的 通知》，4月 8日起根据职工住房和收入情况对贷款实行差别化政策，以更好地解决中低收 入职工基本住房需求。 《通知》要求，购买首套 90平方米以下自住住房的，根据个人信用等级，贷款最高额 度上浮不超过 30%；购买 90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，贷款最高额度不再 上浮，且不超过 80万元；购买经济适用房的低收入职工，贷款额度不受月收入限制。 同时就贷款首付款比例和利率，《通知》指出，借款申请人购买第二套住房的贷款首付 款比例不得低于 70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的 1.1倍。 人均月收入超过北京市职工月平均工资 3倍(含)以上的，其月还款额原则上不低于其月 收入的 50%；月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴 存额，使住房公积金全部用于住房消费。 另于 4月 7日晚间，中国人民银行营业管理部亦发布了《关于调整北京市差别化住房信 贷政策的通知》。 《通知》 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 70%，比但没有涉 及贷款利率的调整。 3 《通知》还明确，新老政策的划分界限以网签时间为准，自 4月 8日起，网签的购房人 申请商贷按上述新规定执行。 《通知》同时指出，对在住建委房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信 用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款 比例不低于 60%的政策。 由此，自 4月 8日起，网签的北京二套房购买人，无论是申请公积金贷款还是商业贷款， 首付比例均提至七成。但名下无房且有一笔房贷记录或一条公积金提取记录的二套房公积金 贷款申请人，首付仍为六成；名下无房且有一笔房贷记录的二套房商贷申请人，首付也仍为 六成。 u 北京拟将部分商品房纳入限价房管理 观点地产网 2013-04-10 4月 10日消息，北京市住建委主任杨斌公开表示，目前北京正在研究限价房序列管理 的具体细则，部分适合自住、改善需求的商品房将纳入该序列，并对购房人的资格和再上市 条件进行限定。 “北京今年国五条细则中提出“逐渐将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理。” 这是北京国五条细则中提出的本市 2013年房价控制目标。 杨斌表示，为实现这一目标，北京制定了五大措施：保证今年的土地供应量不低于前五 年的供地平均量；增加“限房价、竞地价”地块的供应；坚持限购；提高二套房首付款比例 和二手房交易差别化税收；加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和 周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，不核发预售许可证，或不给予成交资格备案。 杨斌同时表示，限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自注改善型中 等收入“夹心层”的住房需求。部分适合“夹心层”的商品房，将纳入该管理序列，而什么 样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中,并将很快 落地。他又解释，满足“自主、改善性”的商品房，原则上讲是指中小套型、中低价位的商 品房，购房人依靠收入和贷款能大体承受房价。 u 上海住房保障分配供应新政 5月 1日起实施 观点地产网 2013-04-12 4月 11日，上海市房管局相关负责人在住房保障分配供应政策通气会上宣布，上海住 房保障分配供应新政将自今年 5月 1日起实施。 据介绍，该新政有针对性地调整了各类保障房的申请条件，实现了降门槛、广覆盖、分 层次的细化升级。 4 其中，廉租住房的申请条件就得到了一步放宽。如 3人家庭，新政将人均月收入和人均 财产的准入上限调至 2100元及 8万元，上调比例分别为 31.25%及 60%。而按原政策人均月 可支配收入在 1600元及以下、人均财产 5万元及以下家庭，才具备申请资质。 此外，2人及单人家庭，申请条件则将再行放宽 10%，人均月收入达到 2310元、人均 财产 8万元以下的都能申请。 同时，新政还调高了廉租房租金补贴单价，以及对实物配租进行了多层次的细分。 租金补贴单价方面，将考虑不同收入家庭住房支付能力的差别，按照“收入低、补贴多”， “收入高，补贴少”的原则予以补贴。 而实物配租的细分，中心城区廉租住房房源将继续“只租不售”，并优先供应给残疾、 大重病等“八类”特殊人群及家庭。近郊大型居住社区等地的房源，则开放给所有廉租家庭 配租。申请家庭租赁居住满 3年后，可以申请购买。 u 北京保障房“四合一” 全市统一申请审核 观点地产网 2013-04-12 4月 11日，北京市住建委下发通知要求，从 4月 19日起，北京的四类保障房（即廉租 房、经适房、限价房和公租房）将不再分类申请，而是在全市范围内实行按照现行公租房准 入标准统一申请、审核。 《通知》指出，保障性住房申请家庭，统一填写《北京市保障性住房申请家庭情况核定 表》，并递交相关证明材料。符合廉租住房保障条件的，在提出保障性住房申请时，应同时 提供符合廉租住房条件的相关证明材料，由街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门在 《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》中做相应标注和说明。 然后按照《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》（京建法〔2011〕25号） 规定的公共租赁住房准入标准、审核程序进行审核，审核通过并获得备案资格的家庭，纳入 住房保障范围。 同时《通知》强调，要完善保障性住房分配政策。一是按照统一申请审核政策备案的家 庭，分配实行租售并举，以租为主。先通过配租公共租赁住房予以保障，待有可配售房源时， 按照届时北京市出售型保障房政策进行配售资格核定并组织配售。 二是鼓励各区县结合自身实际，加大工作创新力度，对轮候公共租赁住房超过一定期限 的家庭，可以采取扩大租金补贴范围，由轮候家庭承租社会存量房源等方式解决。 三是统一申请审核政策实行前已备案的轮候家庭，仍然按照原方式进行保障，在轮候期 间，可通过配租公共租赁住房或其它方式解决过渡需求。 北京市住建委住相关负责人表示，统一申请之后，标准更加直观，申请家庭只要符合标 准就能进入保障体系。 5 资料显示，截至 2012年底，北京约有 13万户轮候家庭等待保障房。根据政府工作 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ， 这一人群需求将在十二五期间彻底解决。 【行业资讯】 u 统计局：3月 CPI同比上涨 2.1% 观点地产网 2013-04-09 4月 9日，国家统计局公布的 2013年 3月份居民消费价格变动情况显示，2013年 3月 份，全国居民消费价格总水平同比上涨 2.1%，环比下降 0.9%。其中，城市上涨 2.0%，农村 上涨 2.2%；食品价格上涨 2.7%，非食品价格上涨 1.8%；消费品价格上涨 1.7%，服务价格上 涨 3.1%。 3月份，全国居民消费价格总水平环比下降 0.9%。其中，城市下降 0.9%，农村下降 1.0%； 食品价格下降 2.9%，非食品价格上涨 0.1%；消费品价格下降 1.3%，服务价格持平（涨跌幅 度为 0）。 在各类商品及服务价格同比变动情况中，居住价格同比上涨 2.9%。其中，住房租金价 格上涨 3.7%，水、电、燃料价格上涨 2.2%，建房及装修材料价格上涨 0.9%。 u 仲量联行：房价将稳定增长 商业泡沫难持续 观点地产网 2013-04-10 “目前大家共同关注的焦点是刚刚出台的‘国五条’，尤其是各地方细则公布后，关于 这方面的讨论和说法也已经很多。今天我们希望专门针对广州的‘国五条’细则，给大家一 个更详细更全面的解读。”在 4月 9日的媒体见面会上，仲量联行广州战略顾问部总监唐文 杰以此作为开场白。 房价将稳定增长 4月 9日，仲量联行发布《2013年第一季度广州房地产市场回顾》研究报告。报告指出， 在二月份颁布的“国五条”大幅增加了未来二手住宅的购房成本，导致更多潜在需求趁地方 细则正式公布前入市，一季度广州市二手住宅市场的交易量大幅上升。 仲量联行数据显示，一季度前两个月广州市二手住宅交易约 87.4万平方米，是去年同 期 43万平方米的两倍。 不过，唐文杰指出，广州“国五条”细则公布后，对于后市的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 与预期，以及购房者 心理的影响尤为值得关注和注意。 6 毫无疑问，“国五条”的出台向市场传递出中央坚持调控房地产市场的强烈信号。仲量 联行认为，目前中国经济和房地产市场环境不及 2011年，政策调控空间有限，“国五条” 力度小于“国八条”，主要是对预期的管理，属于国家的一种“预调”。 唐文杰进一步指出，二手房个税从全额的 1%变为差额的 20%，这条政策看似严厉，但执 行难度较大。房屋购入价及卖出价核实难度大，阴阳合同将成为普遍现象。“对购房者心理 影响将大于对市场的实质影响。”而且，该政策亦明确了扩大房产税的信号，对投资者心理 造成一定压力。 在“国五条”细则中重点强调的限价政策，唐文杰对此表示，虽然是国家稳定房价的行 政手段，但对于开发高端、高价的项目必然有一定影响。 关于后市的预测，仲量联行认为，在商品房住宅市场，中小型商品房供应将增大，市场 仍以刚需为主，2013年一手商品房交易量及价格将稳定增长。 商业泡沫难持续 值得注意的是，报告中指出，由于限购持续，商业开发力度加大，加剧了商业地产的竞 争，促使开发商向商业地产转型。 “限购政策刺激供应量持续走高，成交量将趋于稳定。”仲量联行表示，2013年的商 业存量土地将陆续被开发，供应量也会持续走高。 而且，市场供大于求凸显，商业办公室以投资为主的物业，需求存在一定刚性，投资者 将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧。仲量联行预计，2013年 成交量趋稳。 另一方面，随着供应量的持续增长、成交量稳定，供求关系出现失衡，导致成交均价出 现下滑。“开发商急需消化库存，价格因此出现松动。” 仲量联行预计，随着商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间放大，2013年成交均 价会小幅下滑。 关于商业地产后市，仲量联行也指出，50平米以下物业仍是市场热销产品，商业办公 市场仍以中小型投资客户为主。 值得一提的是，近些年备受关注的有关“商业地产泡沫”的问题，唐文杰认为，短期来 看，商业地产必将出现泡沫。不过，中长期来看，商业地产这种泡沫化的嫌疑只是整个商业 地产发展过程中的片段，并不会长期持续。 u 秦虹：下一步政策调控的两个方向 观点地产网 2013-04-11 7 2013年 4月 11日，观点地产新媒体主办的 2013城市观点论坛贵阳行开幕，住建部政 策研究中心主任秦虹出席会议并发表了演讲。 秦虹在演讲时表示，到 2020年之前，中国的房地产业仍然面临着新的发展空间。因为 城镇化的进程还没有结束，消费结构升级所带来的无论是住的需求还是对商业、服务、旅游 等需求还远远没有满足，所以到 2020年之前房地产业仍然是面临着增长的空间，这是没有 悬念的。 那么，当前的房地产市场的发展实际情况是什么？秦虹认为，第一，房地产现在的供应 能力足够大；第二，现在的城镇人均住房面积已经处于不低的水平；第三，中国现在城镇居 民新房居住率很高；第四，中国住房发展最大的问题就是不平衡。第一就是住房资源占有不 平衡；二是速度不平衡。 所以，秦虹认为，下一步政策一定是会在供求双向对市场进行调节。一是更有效率地控 制投机性的需求，如果不控制这样一些需求，那么不平衡问题就会越来越严重；二是要满足 新型城镇化下的住房需求，就是政策一定会保护刚需。 秦虹强调，无论今天的行政手段、明天的经济手段，一定会沿着这个方向进行控制。不 让多占有住房的继续多占有，让那些没有房子的，住不好房子的家庭尽可能改善住房，来缩 小不平衡。 u 王石：万科将随客户进军加拿大及美国 观点地产网 2013-04-07 王石于 4月 5日在公开场合表示，不少万科的客户将移民海外，其中 30%是选择北美 为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。 王石表示，万科集团把业务扩展到北美的其中一个原因是，中国政府对房地产市场所采 取的措施，其中是 3月 30日公布的“国五条”，在京、沪、粤等大城市的房地产市场实施严 厉调控。“国五条”要求各地按照保持房价基本稳定的原则，制定新建商品价格控制目标、 本地户籍的单身人士限购一套的规定、提高二套房贷首付款比例等。 王石强调，新政策不但令外国投资者感到混乱，就连发展商也无所适从。他批评政府不 能只用临时性的控制楼价措施，而是该透过市场的力量限制楼价上升。同时，他更重申，中 国房地产市场正出现泡沫。 据悉，万科今年 2月与铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司， 共同开发美国旧金山富升街 201地块(201 Folsom Street)的高层豪华住宅公寓项目。该项目是 万科在北美市场的首次投资，由铁狮门负责管理。 据了解，该合资项目为两栋相连的高层住宅楼，一栋 37层，另一栋 42层，共包含 655 套单位，与铁狮门开发的另一处双栋高层公寓无限阁隔街相望。无限阁之前以每套单位 60 万至 600万美元的价格售出，并成为美国 2009年最快售罄的房地产。 8 同时，该合资项目总投资约为 6.2亿美元，其中万科将投资 1.75亿美元，铁狮门提供 7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%。 【楼市行情】 u 3月百城住宅均价同比上涨 3.9% 经济参考报 2013-04-02 中国指数研究院 4月 1日发布 3月“百城价格指数”，百城住宅均价同比上涨 3.9%， 连续 10个月上涨且涨幅扩大。市场分析认为，在各地“国五条”细则落地执行后，一线城 市楼市将率先降温，三季度房价或出现环比下跌。 环比看，3月全国 100个城市(新建)住宅平均价格为 9998元/平方米，环比上涨 1.06%， 连续 10个月上涨，涨幅相对 2月扩大 0.23个百分点。 同比看，3月全国 100个城市住宅均价同比上涨 3.9%，连续 10个月上涨，涨幅相对 2 月扩大 1.42个百分点。 从北京、上海等十大重点城市来看，一线城市继续领涨。新建住房方面，北京环比上涨 2.85%，同比上涨 11.29%；广州环比上涨 2.11%，同比上涨 11.7%；深圳环比上涨 2.03%，同 比上涨 9.3%。二手住房方面，深圳环比上涨 3.51%，同比上涨 19.21%；广州环比上涨 3.07%， 同比上涨 19.11%；北京环比上涨 2.85%，同比上涨 22.14%。 市场情况显示，自 3月 1日国务院“国五条”细则出台以来，购房者抢搭政策“末班车”， 导致交易量井喷，多地 3月成交量创新高。 据北京住建委网签数据，3月北京二手住宅网签总量达 43780套，环比上升 332.5%，同 比上升 294%，创单月新高。 21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，上海 3月新建商品住宅成交 1.27万套， 环比上升 190%，创近 40个月新高。搜房深圳二手房最新统计数据显示，深圳 3月二手房成 交 18375套，环比上升 378.5%，创 2年来高点。 链家地产副总裁林倩表示，3月成交量爆发，是对后市的透支，透支程度超过以往历次 调控。预计北京 4月成交量不足万套。 中原地产市场总监张大伟认为，地方版“国五条”细则落地执行后，将在短期内抑制市 场需求。若政策能够持续严格执行，一线城市房价或在三季度出现环比下跌。 9 u 北上广深清明楼市演绎别样行情 中国证券报 2013-04-08 清明节前多地“国五条”调控细则陆续落地，令节日期间的一线城市楼市新房和二手房 市场走出了别样行情。中国证券报记者在京沪广深一线城市调查时发现，北京、深圳、上海、 广州的二手房交易均出现下滑，北京更是呈现“断崖式”下跌。新房市场则保持着节前火爆 的成交氛围。 业内人士指出，地方调控细则出台后，部分二手房市场需求向新房市场转移，加上此前 的集中过户已经透支了未来一段时期的需求，直接导致二手房交易量大幅萎缩，市场调整在 所难免。但北京等地新房市场需求依旧坚挺，部分开发商并不担心楼盘的销售情况，甚至有 意推迟楼盘入市，预计未来新房价格仍会保持稳定。 北京 业主加价售房 买家犹豫观望 北京清明节期间二手房成交遭遇“高台跳水”，成交量出现明显下滑。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据，3月 31日至 4月 5日，由于供求萎缩以及更多 购房者陷入观望，使得这一期间的二手房成交量环比前一周大幅下跌 68%。与 3月前三周的 火爆行情相比，二手房在月底的突然降温与北京调控细则的出台直接相关。 “假期里我每天至少要打几十个电话，全是给之前登记要买房或卖房的客户，不过买主 非常少。”位于北京北三环的一家房产中介门店的经理表示，清明假期他和同事们都没有休 息，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣传”。“我们在比较繁华的街边、购 物中心、小区附近都设了展板推介产品，可是真正来咨询的人并不多。这个月的业务会很难 做。” “因为涉及到个税的问题，降价出售的几乎没有。很多卖主都加价了，还有一些本身不 涉及缴纳 20%个税的房源卖主也趁机加了价。所以不少买家有点犹豫。”该中介经理坦言， 他现在最主要的任务就是找到更多买主去看房。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京细则出台后，买卖双方的心态已由之前的争 取快速成交，变成观望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“细则落地前，购房需求集中 释放，已经基本透支了未来半年左右的需求。”胡景晖预计，未来半年内，北京二手房交易 量或保持低位，个别区域的房价有望小幅松动。 与二手房相比，楼市细则的落地对新房市场的影响显然更小。一些原本计划购买二手房 的购房者将选择的目光投向了新房市场。从清明假期的推盘来看，不少新房项目并没有赶在 假期时间推盘，一些已经拿到预售证的项目也选择了节后开盘。 由于北京市房地产交易系统进行升级调整的原因，3月 31日至 4月 7日期间北京暂停 了购房资格申请、审核及网上签约，因此无法从数据上直观体现假期的销售情况。不过，中 国证券报记者在实际走访中发现，由于前期蓄客充足，部分假期开盘的项目销售依旧火爆。 10 清明假期，位于望京区域的金茂府(楼盘资料 业主论坛)项目开盘，推出的两栋楼在开 盘不久后便售罄。“我们这次推出的户型面积都在 200平方米以上，均价差不多是每平方米 49000元，高层的在 52000元，稍微差一点的大概在 47000元。”售楼处销售人员对记者表 示，项目在开盘前已经排号，积累了足够的客户。 清明假期前，北京市有多个楼盘推盘，成交活跃。但假期各个项目明显放缓了推盘速度， 部分已经拿到预售证的新盘则选择了节后推盘。根据北京市住建委的信息，清明假期仅有金 茂府一宗项目拿到预售证。而在节前，观音寺北里、华贸奥苑等多个项目拿到了预售证。其 中，华贸奥苑选择在 4月 15日开盘。 “北京细则要求新建商品住房价格和去年保持稳定，但一般项目的开盘价会越来越高， 所以对我们来说，现在的定价比较敏感。”一位正在南城推广项目的开发商表示，虽然新房 销售并没有受到明显影响，但是地方政府对涨价项目很关注，在审批上也更加严格。公司目 前对推盘节奏控制得更加谨慎。 人气楼盘大念“拖”字诀 “细则落地后，有些人盼着市场能有所降温，开发商也不着急开盘，等着购房者觉得房 价继续涨的时候再开。所以，你看周边几个楼盘都没拿预售证。”位于北京大兴区南六环外 天宫院地铁附近的保利首开熙悦春天(楼盘资料)的销售经理王鑫对中国证券报记者说。 北京调控细则出台后，商品房预售审批或较以往更为严格，报价过高的楼盘可能面临政 府部门“价格指导”。加之二手房市场因 20%个税政策而急剧萎缩，新房市场变得更为复杂。 清明节期间，中国证券报记者实地探访了北京大兴、房山等郊区新盘的销售情况。王鑫 介绍，现在和政策出台前，来看房的人数没有太大变化。“我们 40个置业顾问，这几天每 个人每天接待超过 20个购房者，政策对刚需人群影响不大。” 一街之隔的金融街融汇，预计 4月底开盘的两栋楼，房源有 600多套，但目前办卡排号 的人数已达到 3000多人。“现在我们已经停止办卡排号了，来看房的人想买也买不了。” 售楼员说。一位看完了样板间的苗女士感慨：“平均 5个人抢一套房。”目前该盘的均价是 18000元/平方米，但开盘价要到 4月下旬才知道。 附近的中国水电云立方(楼盘资料)三期有 4栋楼，共 390多套房源，清明节 3天每天售 楼处接待的看房者都超过 100人。置业顾问李晓静表示，目前其均价为 17500元/平方米。 但能买到房的几率相比金融街融汇更低。“从 1月至今，来登记的人数超过 1万人。但要办 卡排号的话，4月中下旬才可以。”李晓静表示。 更有甚者，为了限制意向购房者人数，开发商自行提高购房门槛。在房山区良乡附近的 长阳半岛紫云庭，预计 4月上旬开盘，房源只有 100多套，目前均价在 22000元/平方米。 但开发商要求存款达 50万元以上的人才有资格摇号选房。 事实上，今年以来，由于项目供应量偏少，供需矛盾一直没有得到有效缓解，北京新房 市场持续火爆。据链家地产数据统计，今年一季度北京入市的新盘为 28个，环比去年四季 度的 67个，大幅下降 58.2%。 11 在走访过程中中国证券报记者还发现，很多人气火爆的楼盘基本上都没有取得预售证， 而且开盘时间一拖再拖。“现在政策刚出来，开发商得看看市场反应，再据此调整项目销售 计划也是正常的。”王鑫分析，“现在房子不愁卖，每个新盘只要开盘基本都会‘日光’。 开发商不着急拿预售证，说白了就是等着涨价。” 二手房市场因征收 20%个税而急剧萎缩和供需矛盾仍然较大的情况下，新房价格上涨不 可避免。“假如我现在去拿预售证，报给建委的价可能不超过 19000元，但推迟到 5月甚至 6月，报价涨到 20000元以上获批的可能性也很大。因为建委控制的价格是不能明显高于同 区域的楼盘成交均价。”兰德咨询总裁宋延庆表示。 王鑫透露，金融街融汇原本打算 3月份开盘，后来看到办卡排号的人数超过预期，又延 后至 4月底，但目前预售证还没有拿到。“估计月底也够呛，有可能拖到 5月。因为周边几 个楼盘也都没拿预售证，没打算尽早开盘。” 上海 新房市场火爆 开发商悄然提价 上海“国五条”细则落地没让二手房市场明显降温，却助推了新房市场的涨价势头。 清明假期，上海各个在售新盘都相当热闹，着急购房的刚需脱离二手房市场，立刻转投 新房市场。“我就犹豫那么两分钟，理想的房子就被别人选走了。”在嘉定区一处正在销售 的新盘现场，李小姐向中国证券报记者抱怨。嘉定区是上海新房供应量最大的区域，近期也 出现了难得的热销场面。 新房的旺销使得开发商跃跃欲试进行提价，清明前开盘的小上海新城与农房西郊半岛开 盘均价上涨 5%，两天去化率依然超过八成。预计将在 4月加推的前滩合生一号定价在 4万 元/平方米左右，而去年底该项目定价还只是 3.3万元/平方米。虹口区内环大盘瑞虹新城价 格从去年开盘时的 4万元/平方米涨至如今的 5万元/平方米。 即便是浦东一处销售平平的高端楼盘，售楼员仍然表示，上海细则的发布，会让新房项 目涨价预期增强。数据显示，4月预计开盘的 48个项目中，仅有 3个项目明确有优惠，华 润佘山九里、日月光伯爵天地和锦绣逸庭。 随着上海细则公布，改善型买家入市步伐明显加速，上海中高价位房源入市的步伐也在 加快。其中，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家)2009年拿下的长风地王项目——中海 紫御世家，是中海紫御豪庭的别墅项目，4月份将首次开盘推出 29席房源，面积 360-688 平方米，均价预计 10万元/平方米，总价在 3600-6880万元/套之间。 同时，二手房市场悄然发生变化，“满五唯一”的房源变得十分紧俏，价格有所上涨， 其他房源“转售为租”的则明显增多。“因为我的房子是‘满五唯一’，天天接到中介电话， 问我的房子多少钱才肯卖，有买家等着要买。我想等等再看，暂时不卖，中介就守在我家门 口，恨不得‘切腹自杀’。”准备以小换大的业主殷先生告诉中国证券报记者，现在成熟小 区二手房房源紧缺，“满五唯一”的房子真是一房难求。 12 中原地产浦东一家分店经理表示，自 3月下旬起，每天出租房源挂牌量都在上升，租赁 量随之上升，特别是上海细则出台后，日均租赁量相比前期上涨 30%左右。不少眼见新政降 临追赶“末班车”无望的二手房业主，转而投入租赁市场。 中国房地产学会副会长陈国强表示，二手房市场面临个税调整之后，会影响到市场的成 交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。原本希望通过二手房来解决自身住房问 题的一些人群，会部分转移到新房市场。 广州 担忧政策后手 观望情绪浓厚 清明小长假第一天，广州国土房管局公布了 3月份的楼市数据。3月广州 10区新房成 交呈量价齐升。其中，网签均价 16817元/平方米，同比上升 34.9%，环比上升 3.2%；网上 签约 7131宗，同比增加 50.7%，环比增加 60.3%。至此，广州新房价格已连续 5个月同比涨 幅超 10%。在这 5个月中，广州房价从 1.3万元/平方米涨到 1.68万元/平方米。广州市房 管局称，价格抬升为中心城区高价盘成交大幅上涨所致。去年下半年以来，广州商品住宅量 价齐升，调控形势严峻，但仍有决心有信心完成今年房价控制目标。 然而清明期间市场的反应却冷热不均，从广州开发商推新盘力度到市场交投活跃程度， 均表现出浓厚的观望情绪。 新房市场并未有专门针对清明期间的打折或优惠出现，4月推出折扣楼盘的数量和优惠 的力度基本与 3月保持一致。数据显示，4月广州在售住宅项目（包括洋房和别墅）一共有 327个，推出优惠的项目有 163个，占比为 49.84%，优惠楼盘个数与 3月份持平。 有部分开发商担心，前三个月广州新房价格不断创新高，政府要完成今年的房价控制目 标，压力不小。如果未来房价继续上涨，政府很可能会推出更为严厉的调控政策。 二手房的成交热度在清明期间也有所降温。在 20%个税政策的威慑下，广州 3月的二手 房网签量超过 7600套，同比暴增 3倍多，环比暴增 4倍多。仅 3月 31日当日广州二手房网 签量即超过 300套。整体市场供需两旺促使 3月二手房价格出现一定幅度的上升。合富置业 的成交数据显示，3月二手住宅成交均价为 18080元/平方米，环比 2月出现 2.9%的升幅。 不过，随着广州细则的落地，二手房交易量开始暴跌。据阳光家缘网数据显示，4月 1-2日 广州二手房日均网签量回落到100套甚至更低的水平，远少于3月任何一个工作日的网签量。 中国证券报记者走访房屋中介了解到，在 4月刚刚过去的几天里，交易量下滑七成多， 一些中介下滑甚至接近九成。 中原地产市场部某资深研究员分析称，二手房的成交量已在 3月份提前透支，接下来成 交量肯定会暴跌，不过，在更严厉的“靴子”落地之前，房价走势会较为平稳，甚至小幅上 涨。而一旦“靴子”落地，房价可能会有下跌，但是加上转让税，最终购房者承担的房价还 是上涨的。而对于一手房价未来的走势，该研究员称，未来为控制房价过快上涨，政府很可 能延迟发放高端楼盘的预售证、增加郊区低价盘的供应，通过一减一增来将价格调下去。 深圳 推盘潮延续 房价或难上涨 13 严厉程度低于预期的深圳“国五条”细则公布后，几近疯狂的深圳二手房市场骤然降温， 而本就平稳的新房市场依然不温不火。但是，新一轮的房地产调控已经对深圳楼市买卖双方 的交易心理产生影响，随着未来深圳二手房市场的进一步降温以及大量新盘的入市，深圳房 价今年的走势或已定调。 4月 7日，深圳房地产权交易中心清明节假期后的第一个工作日，再也看不见节前人声 鼎沸的喧闹场面。深圳规划国土委的数据显示，4月 1日至 4月 3日间，深圳二手房的成交 数量分别为 146套、209套、245套。而在三月的最后一周，二手房的日成交量几乎每日都 保持在 1000套以上。由于深圳房地产权交易中心的极限日受理量为 900套，每日超过 1000 套的二手房成交使得交易中心忙碌异常。而细则出台之后每日 200套左右的二手房成交意味 着深圳房地产权交易中心的工作负荷大大减轻。 “3月的二手房成交已经将未来几个月的二手房需求透支，我们预计近期深圳二手房成 交将大幅减少。”深圳中原住宅部执行董事刘锦萍对中国证券报记者表示。不过刘锦萍还表 示，深圳的“国五条”细则为未来调控政策加码预留了空间，不排除如果房价大涨深圳随时 出台更严厉调控政策的可能。 与二手房市场的骤冷骤热不同，深圳的新房市场始终保持着平稳。就在二手房过户几近 疯狂的时候，深圳的新房市场却始终不温不火。世联地产数据显示，2013年 3月，深圳新 房成交面积 35.59万平方米，同比上涨 18.6%，成交均价为 19645元/平方米，环比下跌 4.8%。 而 3月深圳新增的新房供应为 44.29万平方米，超过了当月成交。事实上，早在去年下半年， 深圳新房市场就掀起一波推盘潮。当时多位深圳地产人士就表示，预计政府有可能在 2013 年两会之后推出新的调控政策，“抢跑”成为当时深圳楼市主题之一。开发商这一心理也导 致深圳的房价一直保持平稳。 事实上，深圳新房新房市场的推盘潮还在持续。深圳本地媒体用“全线出击”来形容 4 月深圳的新盘市场。4月深圳开盘或加推的楼盘超过 40个，巨大的供应以及深圳通过“窗 口指导”方式实施的“限价令”，使得深圳今年房价不再具有大幅上涨的预期。 重庆 新房销售平稳 重庆市 3月 30日出台了“国五条”调控细则，要求主城区新建商品住房价格增幅低于 城镇居民人均可支配收入实际增幅，并明确了对出售自有住房按规定应征收个人所得税的政 策。自 3月 31日至 4月 6日的一星期内，重庆二手房交易量大幅下降，新房交易量和价格 则基本保持平稳。 部分中介门店零成交 4月 6日至 7日，中国证券报记者走访了位于重庆主城区的江北区和南岸区的部分房产 中介，看到门店里非常冷清，很少见到看房者。中介表示，细则出台后的一个星期内，二手 房交易量降低幅度普遍至少在 50%以上，一些门店甚至零成交。 江北区钢运房产某门店销售人员介绍，3月 30日后看房的人与之前相比减少很多，4 月以来还没有下单的，至今成交为零，来咨询的客户都很少。在户型上，看房者了解小户型 14 的居多。而 3月平均每天有 2至 3人下单，最火是 3月 5日至 20日，成交量环比增幅接近 50%。 江北区中先地产某门店销售人员介绍，自 3月下旬开始购房者下单就减少了，3月 30 号后看房的人比之前减少了三分之二左右，到目前还没有下单的，看房者更倾向于小户型。 非免税房的价格基本平稳，但免税房的价格有上涨。 在南岸区，部分中介向中国证券报记者表示，细则出台后看房人数大幅下降，有的门店 下降幅度达 90%，不少门店从 3月 31号至今都没有下单的，看房的人中关心小户型的人较 多，但房源却是大户型的较多。 这些房屋中介透露，目前买方和卖方对价格的分歧明显增大，3月时讨价还价的情况不 是很多，但新政细则出台后双方都比较坚持自己的报价，经常发生双方为价格争执很久的情 况，导致成交难度加大。 在一家中介门店，一位看房者表示，自己主要看的是能免除征收 20%个税的房源。至于 税费由谁承担，看房者表示，最终由自己承担的可能性大。 根据房屋中介销售人员透露，20%的税收由谁承担主要是买方与卖方私下商量，但从实 际情况看，基本上都是转嫁到买房者上，还有部分卖方就直接把税收部分加进了房价里。 个税计征标准仍待细化 中国证券报记者从重庆江北区土地房屋权属登记中心了解到，新政后一周来办理过户的 人数相对 3月份少了一半以上。南岸区土地房屋权属登记中心相关工作人员表示，3月每天 放号达 100多个，大厅是人山人海的，但这一周过户的数量寥寥无几。 江北区土地房屋权属登记中心负责税收的工作人员向中国证券报记者表示，将严格按照 20%的征收标准执行，如果房屋原值和装修发票等金额无法确定的，将依照相关标准进行评 估计算。 不过根据部分房屋中介人员透露，目前税务上关于如何征收 20%的操作细则还很不明 确，买卖双方只是把相关材料提交上去，但具体该怎么征收，征收多少，他们和交易方都不 清楚。 中国证券报记者采访了重庆部分主流的开发商，细则出台后新房销售价格和成交量与之 前变化不大，目前开发商尚无调整销售价格和折扣等政策的计划。 某房产开发公司人士表示，从重庆近两年的购房人群分析，绝大多数属于刚需，投资型 和投机型的购房者已经非常少。此次政策打压了二手房市场，对新房市场而言，将原来计划 购买二手房的人群驱进新房市场的比例将大于因转让成本增加而放弃购买新房的比例，因此 政策对新房市场影响很小。 15 u 国五条细则温柔落地 3月郑州商品房市场量价齐升 搜房网 2013-04-11 贯穿 3月的热点新闻为“新国五条”，对此市场呈现出二手房交易爆棚、新房市场量价 齐升的局面。郑州的国五条细则赶在 3月的最后一天温柔落地——针对 20%个税征收、限购 范围扩大、提升二套房首付比例及利率三大焦点问题只字未提，对市场影响甚微，看涨成了 购房者的普遍心理预期，预计 4月份郑州楼市将延续 3月量价齐升的火爆局面。 3月郑州商品房成交量逼近百万，为 97.01万㎡，达到 2011年来市场成交的峰值，环 比上涨 138.94%，同比上涨 50.33%；本月商品房供应面积 64.71万㎡，供求比仅为 0.67， 供不应求态势较为明显，为 2011年以来供求比最低值；成交均价 8207元/㎡，环比上涨 3.13%，同比 2012年 3月上涨 12.73%。 2011-2013年 3月郑州市商品房供销价走势图 商品房库存——近两个月库存略有下滑 以 2010年底为基底，郑州市商品房库存截止 2013年 3月为 749万㎡，近两个月市场略 显供不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地 下室其他物业）市场，约为 479.75万㎡，占比 64.1%，较上月上涨 3.3个百分点，未来库 存消化压力非常大。 16 郑州市商品房库存走势图（以 2010年底为基底） 商品房各物业成交面积——住宅销售占据 76.7%比重 郑州住宅一直是市场主力，本月商品纯住宅销售面积占整体比重的 76.7%，较 1月份比 重略有下滑；经适房项目本月由于备案项目较多，备案面积占比达 10.3%，比重有所提升； 而办公、商业物业成交面积比重则相对较为稳定，维持 8%、5%左右。 郑州市 3月份商品房各物业成交面积比例图 u 3月郑州住宅市场成交火热 销量达到 2011年来最高值 搜房网 2013-04-11 随着国五条的颁布及郑州细则的温柔落地，一系列不具有杀伤力的条文对购房者产生的 影响甚微，郑州住宅市场丝毫不减火热态势，3月成交量为 84.45万㎡，环比上涨 136.62%， 同比上涨 53.32%；成交均价 7416元/㎡，较上月有所下滑，环比下跌 2.12%，同比上涨 18.45%， 主要由于本月经适房多个项目集中备案，备案面积达 10万㎡，占比较大，拉低成交均价。 17 2011.3-2013.3月郑州商品住宅供销价走势图 注：2012.6月销售量为 1-25日累积量 数据来源：郑州市房管局 （注：之前数据为郑州市 6大区数据，2013年起为郑州市 8大区数据） 商品住宅库存——库存进一步下滑 郑州市住宅市场截止 2013年 3月份库存量约为 269.05万㎡（以 2010年底为基底）， 库存进一步下滑，库存压力持续减弱。 郑州市商品住宅库存走势图（以 2010年底为基底） 数据来源：郑州市房管局 18 【行业观点】 u 秦虹：房地产企业未来四个变化与趋势 2013年 4月 11日，观点地产新媒体主办的 2013城市观点论坛贵阳行开幕，住建部政 策研究中心主任秦虹在大会发表演讲时表示，下一步的发展过程中，房地产企业有四个需要 注意的方面。 秦虹指出， 第一，要做好趋势判断。未来十年的城市发展一定是分化的格局，这就意 味着未来城市房地产发展一定是不均衡的。做好了趋势判断，即使营销手段差一点，企业管 理能力差一点，也不影响赚钱，只是赚多和赚少的问题。如果趋势判断错误，再高明的营销 技巧，再好的设计，也要在市场碰壁。 第二，要采取谨慎的投资策略。因为未来房地产的发展和过去十年可能会出现不同的格 局。过去十年是单边上涨的格局，在哪投资都赚钱，未来不一定，所以要谨慎。 第三，实施多元化战略，企业依实力不同选择不同的多元化。如果不是大的企业，没有 大的能力，也要做多元化，比如可以在产品的多元化上下工夫。 第四，关注房地产直接融资趋势。房地产是个资金密集行业，离开了钱什么事都办不成， 企业发展需要极大的资金。下一步，如果在间接融资不烦琐的时候，直接融资可以为企业的 发展奠定基础。 秦虹强调，未来发展这种取向是非常明确的，希望企业在直接融资方面做好储备和研究， 以便把握直接融资的技术和手段来应对未来在资金方面可能会出现的一些问题。 u 21世纪时评：作为与不作为 最近，运营商可能对微信收费的问题，成为网民关注的热点。有人援引“德国微信收费”， 试图表明我国针对微信收费并非世界首创。人们总是选择性失明，只愿看到对自己有利的现 象。为什么不比较一下，同是在德国，他们实行的是 12年免费教育，2010年以前甚至连大 学都是免费的？ 德国调控房地产的做法，有些人就更不愿意比较了。德国是房价最低的西方发达国家之 一。他们不仅管房价，也管房租。德国有 60%的人租房住。法律规定，房东不得随意涨房租， 即使连续 15个月内没涨过价，其涨幅一般不得超过 10%，3年内房租涨幅不允许超过 20%。 而且，德国房租收入要缴纳 25%的所得税。 据国家统计局 4月 9日公布的数据，3月份全国 CPI同比上涨 2.1%，住房租金上涨 3.7%。 我看到有些人说，新国五条出台后，房租是稳定的。但实际上，仅今年 3月与去年底相比， 很多城市的涨幅超过 10%。如果时间放得更远一点，涨幅就更可观了。 19 一位朋友告诉我，2009年他在北京北三环外和平里附近，租住了一套 80平方米房子， 月租是 4800元。去年底这套房的租金已涨到 7000元，涨幅接近 50%。如你所知，这远不是 涨幅最高的。按照德国的法律，3年房租涨幅超过 50%已构成犯罪，但我国的房东把钱装入 口袋安然无恙。 就整个房地产市场而言，真正实现了市场化的，是二手房租售市场。房子售价多少，租 金几何，全由买卖双方协商。说是协商，其实北京等城市的买家一直处于弱势地位，还价 5 万就算不错，而卖家涨价动辄就是 50万，所有的税还是买家扛。 多年来，政府部门一直对房屋租金放任自流。也许，他们心里认为，你租不起一套，可 以租一间，连一间也租不起，就合租，如果平房都租不起，就租地下室。比起其他大事来， 这实在是小事一桩。租客们最多是发点牢骚，而不至于影响社会稳定。 但我必须指出，政府部门对房租市场的放纵，是一种不作为的表现。按照我们中国人的 传统心态，总是尽一切可能买套属于自己的房子，在一个城市里常住却不得不租房的，基本 是比房奴还弱势的群体。我有些想不通，保障房政府会管，商品房价格政府也会管，为何唯 独不管房租？想起西南财经大学和人民银行 2012年 5月共同发布的《中国家庭金融调查报 告》，我国城镇自有住房拥有率高达 89.68%——租房占比刚超 10%，社会话语权可以忽略不 计。 主管部门曾经号召，年轻人不要都踮着脚尖去买房，租房也是解决住房问题的途径。但 请设身处地想一想，房东如果不高兴，第二天就赶你走；房东如果高兴了，第二个月就涨价 30%——做这样毫无安全感的房客，你愿意么？请不要只停留在喊口号上。 该管的不去管