2014年2月第4周市场快报

房地产市场快报 主办单位：营销管理中心 2014年 2月第 4周 （2月 22日-2月 28日） 【宏观政策】 ................................................................................... 2 u 中行：房地产贷款业务正常开展 .................................................................................. 2 u 楼继伟称将房产税个税改革作为未来推进重点........................................................... 2 u 国土部将出台征地补偿等条例 ...................................................................................... 3 【行业资讯】 ................................................................................... 3 u 杭州降价启示录：楼市去化危机临近 .......................................................................... 3 u 楼市悲观预期蔓延 信贷收紧加剧购房者观望情绪..................................................... 6 【楼市行情】 ................................................................................... 7 u “剪刀差”割裂楼市 大范围降价言之尚早................................................................. 7 u 郑州：房企抢跑小阳春 .................................................................................................. 9 【行业观点】 .................................................................................. 12 u 21世纪时评：为了提醒的惊吓 ................................................................................... 12 u 观点一周评述：阻击“地王”与“降价潮” 重现................................................... 14 【房企动态】 .................................................................................. 15 u 拆掉思维的墙：互联网如何颠覆房地产业？............................................................. 15 u ＂足球效应＂发酵 恒大地产多元化帝国雏形隐现................................................... 17 u 中国最大房企万科进军纽约 打造曼哈顿新地标....................................................... 19 u 杭州万科陷补偿风波 价格战蔓延 .............................................................................. 20 2 【宏观政策】 u 中行：房地产贷款业务正常开展 观点地产网 2014-02-26 2月 26日，就近日兴业银行收紧部分房贷引发市场波动，中行对外 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 态，目前中行房 地产信贷政策保持稳定，公司、个人房地产贷款业务正常开展。 中行表示：2014年，中行将继续保持房地产贷款平稳发展，合理把握投向，重点支持 经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目；积极支持居民家庭 购买首套自住商品住房。 有消息称中银监近日已要求各家银行做好房地产信贷政策对外传播工作，稳定市场预 期。 同日，交通银行、建行、招商银行及平安银行均向外公布，未调整房地产信贷政策。其 中，交行在官网公告称，近期未调整房地产信贷政策，并指一贯严格执行国家房地产政策， 稳健开展房地产相关融资业务。 建行则发公告称，今年房地产信贷政策保持平稳，没有调整和变化，将继续严格控制房 地产开发贷款总量，优化信贷结构。此外，招行表示近期未调整房地产信贷政策。平安银行 也做出表态，该行房地产信贷政策没有发生变化。在个人房贷业务方面，平安银行的房贷业 务仍在正常开展。 u 楼继伟称将房产税个税改革作为未来推进重点 观点地产网 2014-02-24 2月 23日，财政部部长楼继伟在二十国集团(G20)财长和央行行长会议上，表示将房产 税和个税改革作为未来重点推进的对象；这是十八届三中全会后，财政部门首次明确了财税 改革的重点税种。 楼继伟表示，未来中国在继续推进增值税改革的基础上，还将重点推动两项税收改革： 一是房产税改革，加快房产税改革立法进程。二是个人所得税改革。 去年底召开的十八届三中全会提出要“加快房产税立法并适时推进改革”。楼继伟在三 中全会后也曾透露，下一步，房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环 节税收，配套推进清费立税。 中国财税法学研究会会长、北京大学财税法研究中心主任刘剑文表示，按照这一改革方 向，我们需要先建立相关的配套系统：一是不动产登记制度，政府要先掌握每个人有多少套 房子，才能在保有环节征税；其次是制定并颁布《资产评估法》，建立专业的房产价格评估 3 体系，对房产的价值进行确认；此外，还应有科学完善的救济制度，对房产相关的纠纷进行 专业的处理。 至于各界关切的房产税立法工作，全国人大财经委法案室副巡视员翟炜此前在接受媒体 采访时也透露，国务院房产税立法工作已经展开，希望在 2014年底前在国务院内部形成一 个统一意见，并提请全国人大审议。 u 国土部将出台征地补偿等条例 经济参考报 2014-02-25 24日，国土部网站发布消息称，相关司局正在研究起草“农村征地制度改革”、“集体 建设用地使用权流转”等有关的一系列条例。 国土部政策法规司司长王守智表示，未来将“重点做好农村集体土地财产权实现方式和 土地审批制度改革方面的立法。”他说，将继续配合有关部门加快推进《土地管理法》修改， 同时配合有关部门研究起草《农村集体所有土地征收补偿安置条例》，同步配套研究起草《集 体建设用地流转条例》，推动《国家土地督察条例》制定工作，以及加快研究起草《不动产 登记条例》等。 具体到维护被征地农民权益方面，耕地保护司司长严之尧表示，下一步还将开展征地制 度改革试点，“目的在于使征地范围得到合理的缩小、土地征收程序更加规范、被征地农民 生活水平得到有效提高，国家、集体、个人利益协调同步增长”。 【行业资讯】 u 杭州降价启示录：楼市去化危机临近 21世纪经济报道 2014-02-27 “一开始只是德信·北海公园因为尾盘清盘有小幅度的降价，但没想到的是，紧跟着德 信·北海公园旁边的项目也跟风降价了，随后就引发了一连串楼盘降价以及业主维权事件。” 中国指数研究院杭州分院研究总监高院生在接受 21世纪经济报道记者采访时表示。 高院生称，杭州此次出现部分楼盘降价是因为库存达到了历史峰值。中国指数研究院数 据显示，截至 1月 31日，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅可售套数、面积分别高达 81155 套/1055.76万平方米，环比上涨 5.96%/5.78%，再创历史峰值。 类似杭州这样高库存的城市并非个案。 据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积 49295万平方米。2012及 2013 年全国住宅待售面积增幅逼近 40%，远远超过住宅的销售增速。从全国市场来看，存量压力 确实在增大。 4 中原地产研究中心统计了 16个城市的可售量，除 4个一线城市当前存量低于 1年前， 其余城市库存量均比 2012年末水平高。 库存危机 据搜狐焦点网杭州站统计，截至目前，杭州约计有 6个楼盘出现了不同程度的降价，降 幅在 3400元/平方米-5000元/平方米之间不等，约计在 8折。比如，最新降价的德信北海公 园从最初的 19000元/平方米直降至目前的 15800元/平方米。 率先降价的德信地产营销总监杜盛认为，降价有一定的市场、库存因素考量，但降价主 要与集团的百亿战略有关。他所说的百亿战略是指在销售额和新项目获取方面都达到百亿。 高院生告诉记者，杭州降价项目主要分布在库存量较大的区域。据其监测，杭州楼市具 有明显的区域不平衡特点，供不应求的市区很难降价。 据中国指数研究院数据统计，杭州目前住宅库存突破 1000万平方米大关。其中 1月份 萧山区可售房源体量从上月的 16.23万平方米增至 20.35万平方米，环比增幅超过 25%；余 杭区库存量增长 3.58%；主城区可售房源涨幅仅为 0.34%。 高存库伴随的往往是成交疲软。2013年 10月份以来，杭城住宅成交持续下降。在库存 持续攀升，去化速度减慢两方面力量作用下，楼市库存出清周期持续延长，长达 16个月， 创 2013年以来最高值，开发商压力持续加大。 21世纪不动产集团市场总监桑豫峰据此分析，很显然，杭州商品房库存面积的增幅远 远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠 加在一起，给市场传达的讯号就是，供应巨大，而需求有限，开发商不可能对此没有感觉。 而最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，因为他们是最脆弱的， 如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临，最快倒下的也将是这些企业。 桑豫峰表示，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场 观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影 响，甚至传递到北京等城市。而这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响，从 而导致房地产市场出现全面观望情绪。但是，也不必过分夸大杭州少数楼盘降价的效应，至 少目前尚未看到形成区域性降价潮的迹象。 中原地产分析师张大伟称，若按最近 6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周 期，各类城市近期都呈现延长的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最 大。这一结论与我们对市场的直观认识相符，即一线城市整体供不应求，存量压力小；而三 四线城市供大于求，存量压力大，其中青岛、福州等地可售面积消化周期超过 12个月。 张大伟认为，2014年楼市出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会 陷入整体低迷。杭州降价预示着 2014年楼市整体分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下， 房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能 在最近再次出现降价。 5 降价难以全面扩散 纵观房地产多个历史周期，降价往往具有强烈的传导效应。 搜狐焦点杭州站做了一项有关“消息说杭州楼市开降了，这个时候你会买房吗？”的调 查。结果显示，有 49%的人表示“不买”；有 40%的人表示“会观望，再降点再买”。 高院生认为，杭州率先降价将影响购房者的消费心理以及开发商的推盘策略。对于杭州 即将到来的楼市传统销售旺季，他相信，开发商在定价上会相对偏低。 张大伟认为，杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市，会对购房者心理造成非常 大的影响，虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐块型出现。目前来看，声称杭州降 价等是楼市崩盘，确有误导市场、耸人听闻的嫌疑。但随着房价持续暴涨，市场警告信号可 能会愈加频繁。中国经济不能承受楼市崩盘，但绝不能忽视已经次第出现的市场明确警告。 中金房地产分析师宁静鞭分析称，房地产行业层面的大范围降价，过去 10年发生过三 次，第一次是 2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕；第二次是 2008年开年万科亮出 打折降价旗号；第三次是 2011年 5、6月份北京通州开始降价。过去三轮大降价时点，都是 通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。以 2007年末-2008 年为例，A股上市开发商净负债率维持在 80%-100%之间。 这次自杭州开始的价格调整，背景因素虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指 标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张。目前信托发行利率仅 9.64%，低于 2011年末的 10.66%，预期 2014年集合信托到期额 1140亿元，低于 2013年信 托到期额的 2150亿元，仅部分本地开发商 1季度面临还款压力。 宁静鞭认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于 2011年 4、5月的 通州，有“房价见顶”的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还 是要等到供应上来的 2014年 3季度。 市场将分化 业内人士普遍认为，未来各城市房地产市场将呈现分化状态。 国家统计局近期发布的数据也可以看出，房价环比下跌的城市在逐步增加。1月，全国 70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有 6个，除了上个月的温州、韶关外，又有哈 尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列。 二手住宅价格环比下降的城市有 13个，比上月增加 8个，环比持平城市达到 9个，比 上个月增加 8个。至此，2014年 1月二手住宅环比上涨的城市数量为 48个，比上月减少了 16个。值得注意的是，北京二手住宅价格自 2012年 5月以来首次出现环比下降。 链家地产分析师张旭认为，北京和杭州两个城市代表了市场的两种典型变化。北京属于 供需矛盾较大的特大型城市，二手住宅市场十分成熟。去年四季度，市场转淡，受到信贷政 策及市场观望情绪的影响，业主挂牌价下调，议价空间上涨，今年 1月份二手住宅价格出现 6 环比下调。杭州新房市场的调整则更为明显。虽然此次降价风波不同于 2011年底房企因资 金链条吃紧而被迫降价，但在情况相近的城市间，具备传导效应。 张旭认为，在信贷政策不会明显放松的情况下，这种市场的自发调整，要比单纯的依靠 行政手段调整所产生的影响面更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三四 城市，价格调整的趋势还将延续，而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能 力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。 中原集团研究中心分析对比了全国 40个主要城市最近五年（2009-2013年前 11个月） 的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近 五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的行情，5年累计供地销 售比仅为 81%；而二线及三四线城市土地供应过剩，均明显高于 100%。 分时间段看，二线城市在 2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而 三四线城市则在 2011年达到峰值。2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住 宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。 分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、 长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四个一线城市明显低于平均水平，均处 在供应不足的状态。 城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续 增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；部分二线省会城市对周边人口也有吸引力，能 在一定程度上平衡供地过多的风险；那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二 三四线城市，中原集团分析师张海清认为，未来房价下跌的可能性极高。 值得注意的是，据降价的德信地产营销总监杜盛称，此次降价的约 200套尾盘，获得了 400组认筹，公司认为达到了预期目标，也试探出了市场的底线。 u 楼市悲观预期蔓延 信贷收紧加剧购房者观望情绪 证券日报 2014-02-24 有意购房的人群中，选择在马年伊始“马上有房”的比例并不是很高。信贷紧缩、房地 产大佬的悲观预期，都在搅动着房地产市场的信心。 中原地产研究部发布的最新统计数据显示，2014年 2月春节后，截至 22日，新建住宅 商品房部分仅成交 979套，二手房住宅仅成交 3543套，合计成交不足 5000套，相比 2013 年同期跌幅超过一半。 与往年年初相对宽松的信贷环境相比，今年一直处于较紧状态的信贷政策，加剧了部分 购房者的观望情绪。有消息称，南京一家专业房产网站对 19家银行进行了房贷摸底。其中， 招商银行回应基本不做房贷业务，其余大多数银行首套房贷款执行基准利率，还有个别银行 采取了上浮政策，最高上浮 30%。 7 另据消息人士透露，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并且暂停 房地产供应链金融业务。对此兴业银行表示，春节前确有相关通知下发，但强调此次业务窗 口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地 产信货。 与此同时，专家与房地产大佬们对 2014年的房地产形势也充满了悲观情绪。 兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委近日首次开始从趋势上看空房地产。经济学 家马光远也预测今年房价下跌是大概率事件。马光远担心的是，已经极度依赖房地产的中国 经济，能否承担房价下跌的风险。 所谓“春江水暖鸭先知”，虽然土地市场的拍卖如火如荼，但是房地产大佬已经有些“坐 不住”了。2月上旬，香港新鸿基宣布新盘大降价，此外还给买家额外的税收优惠，旗下某 项目单价相当于同比下跌近 45%。同时，内地传出恒大地产将启动大范围降价的消息。 万科董事会主席王石认为 2014年楼市“非常不妙”。连一向看多房地产市场的华远地产 董事长任志强也改口称，今年房价涨幅将大幅度下滑，他还警告其他房地产商，对今年房地 产太乐观会“很危险”。 【楼市行情】 u “剪刀差”割裂楼市 大范围降价言之尚早 中国证券报 2014-02-25 在杭州个别楼盘降价及兴业银行暂停部分房地产贷款业务的消息影响下，周一地产股大 幅下挫。对于习惯了追涨的购房者和资本市场来说，这两则利空消息可谓当头棒喝。尽管消 息源并非出自核心城市，但其传递出的一个重要信号：房价上涨乏力。 房价大范围下跌的现象会出现吗？分析人士指出，在整体流动性温和可控、房企资金并 不紧张的情况下，价格异动只是区域市场的自我调整。停贷也是个别银行的风控行为，很难 出现大规模蔓延。但这些信号也同时表明，部分城市和区域的房地产投资已接近饱和，房地 产业将进入低增速的发展阶段，不同地区的房价水平将表现出“剪刀差”的分化格局。 大范围降价言之尚早 2014年以来，刚经历了丰收年的房地产市场十分不平静。年初，大量三四线城市房屋 过剩的现象被媒体集中曝光。随后，香港楼市又曝出楼盘降价现象，联想到李嘉诚将资金撤 离内地楼市的举动，以及王石对今年楼市“非常不妙”的表态，房地产市场正弥漫在一股悲观 情绪中。 近期杭州、常州部分项目降价，以及兴业银行停贷风波，被看做是第二波调整的迹象。 在连续两波利空消息袭来后，业界越来越担心，这些零星的降价会否演变成全行业的大规模 调整？ 8 中金公司发布的 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 对过去十年历次大范围降价进行了梳理。报告称，过去十年间，行 业层面的大范围降价共发生过三次：第一次在 2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕， 这次降价导致 6个月内中原上海二手房价指数下调 13%；第二次是 2008年初，万科率先喊 出打折降价的口号；第三次在 2011年 5、6月份，降价肇始于北京通州的部分项目，虽有蔓 延，但行业的整体降幅并不大。 上述报告表示，过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商 面临资金压力而调整价格。相比之下，当前并不具备房价大规模调整的条件。 该机构认为，这次杭州出现的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但在大环境上， 通胀指标、整体流动性还是温和可控的，开发商资金面也并非极端紧张。因此，本次降价实 属区域市场供应端出现问题的结果，短期难以扩散。这种观点也是各家机构的主流观点。 事实上，除温州等个别城市外，当前大部分热点城市的房价仍处在上涨通道中，一线城 市甚至具备强劲的上涨动力。就在杭州出现“打砸售楼处”前一天的 2月 20日，位于北京丰 台区西局村的一宗地块入市交易，抛开配建部分，商品房土地的楼面价格超过 5万元/平方 米，再现“面粉贵过面包”的局面。同时，位于北京东南五环外的万科公园里项目，拟开盘价 格将超过 3万元/平方米，房价维持在较高水平。 华远地产董事长任志强表示，仅 1月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱 的问题，更不可能出现需求一日消失的现象。他还强调，去年土地供给增加会短期改变市场 供求关系，但并未改变预售远大于竣工的比例关系。当前市场仍处于供不应求的局面。 开发贷尚未全面收紧 金融机构往往对市场环境的变化较为敏感。兴业银行对房贷业务的调整，最容易引发信 贷政策收紧的联想。由于银行是房地产业重要的资金来源之一，若房地产开发贷款、按揭贷 款等被中断，无异于对房地产业“釜底抽薪”。 在对兴业银行调整房贷业务的解读中，多数业内人士分析认为，此次调整的心理影响要 大于实质意义。瑞银证券的报告表示，上述银行目前仅暂停房地产夹层融资业务和房地产供 应链金融业务，开发贷、住房按揭贷款并未受到影响。由于销售回款和开发贷仍是开发商最 主要的资金来源，因此上述调整对大部分开发商的资金链影响有限。 据国家统计局数据，2013年，房地产开发企业到位资金 122122亿元，同比增长 26.5%， 增速比 2012年提高 13.8个百分点。“大部分企业都不缺钱。”北京某上市房企负责人向中国 证券报记者表示。 除兴业银行外，目前尚未发现有其他银行收紧房地产开发贷的消息。多数机构的分析认 为，包括银行信贷在内，房地产融资环境不会骤然收紧。其理由在于，增加供应是未来的楼 市政策着力点，而供应主要体现在两个方面——土地供应和信贷供应。 一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，市场主导配置资源是未来政策的主流方 向。除非宏观经济环境发生大的变化，否则信贷政策不会有实质性调整。他表示，个别银行 对信贷风险进行评估和管控，并不意味着整体行业也采取同样的办法。 9 事实上，从去年下半年开始，房地产业的融资环境一直在放松。除 IPO开闸之外，从去 年年底开始，万科、恒大、越秀地产等一些房地产企业又陆续进驻银行业，进一步夯实了其 资金基础。此外，REITS等房地产融资渠道开闸预期强烈，并可能在近期真正获得松绑。 上述专家表示，以抑制需求为目的、行政色彩浓厚的限购手段虽引发不少争议，但按照 主管部门的定调，在市场供应真正补位之前，这些手段无退出的可能。因此，如果此时收紧 开发贷等信贷政策，势必会影响市场供应的增加，同时也使多年限购的努力变成“无用功”。 降速料成今年关键词 历史的某些细节总是呈现出惊人的相似。在此前的几轮房价大跌之后，房价很快就进入 报复性上涨周期。针对此次个别楼盘降价风波，多数受访者表示，楼盘价格下跌的个案不会 蔓延，但零星的降价行为仍折射出未来的发展趋势。 中金公司的报告认为，房地产业的“黄金十年”已过去，行业蛋糕无法再做大，市场将分 化。在“需求供应双促、少调控”的政策环境下，未来三五年，行业将实现“软着陆”。 近期，不少三四线城市曝出“空城”现象，凸显了这些区域房地产投资饱和的局面。与此 同时，十八届三中全会提出“严格控制特大城市人口规模”的思路，决定了一二线城市的市场 空间也较有限。在这种情况下，房地产行业的高增长时代无疑将结束。中金公司的上述报告 指出，2014年行业的主题词是降速。 任志强近期对行业的提醒同样指向上述问题。他表示，根据去年的数据和宏观经济运行 趋势，在现有政策条件不变的情况下，销售、价格、投资三个增幅都会下降。据悉，在制定 今年投资计划时，不少房地产企业已较为谨慎。 在“蛋糕无法做大”的同时，区域分配不均的局面将加剧。北京中原地产市场研究部总监 张大伟表示，经历了过去十年的粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显， 一二线城市仍处于供不应求的状态，三四线城市的过剩风险则持续累积。 他表示，杭州等地项目价格出现调整，也预示着 2014年楼市分化将愈加剧烈，房价出 现调整的可能性越来越大，特别是库存严重、人口增长放缓或负增长的城市都有可能再次出 现降价，房价走势将出现“剪刀差”的分化格局。 u 郑州：房企抢跑小阳春 河南商报 2014-02-27 2014年开年以来的楼市颇不平静，一边是杭州楼市降价成风，引发老业主围堵，不少 业界大佬也表态“形势不太妙”；一边则是土地市场“大干快上”，广州、郑州等地地块接连 拍出高价。 这一出“冰火两重天”的楼市情景剧让不少购房者心里打鼓，到底是买还是不买呢？业 界人士分析，就郑州楼市而言，目前仍然是供不应求，刚需支撑着楼市发展，降价的可能性 10 并不大。在此背景下，河南商报启动“新春第一展”，3月 21日~23日，第十三届河南品牌 地产展将为购房者奉上一场置业盛宴。 疑问：楼市调整在即？ 马年伊始，出乎很多人的意料，与 2013年房地产行业一路高歌、“势不可挡”的态势形 成鲜明反差的是：1月房价涨幅放缓，杭州部分楼盘价格跳水，兴业银行暂停部分房地产融 资业务等。这些消息深深地触动了房地产行业最敏感的两条神经：降价和紧贷。 一边是杭州等城市的降价，一边是银行收紧融资的担忧，2014年房地产行业出现拐点 的形势似乎日益清晰。而且有业内人士分析，相信分化的格局将愈发明朗，部分地区房地产 市场面临深度调整的可能性越来越大。 2月 24日，国家统计局发布了 1月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示， 新房价格下降的城市呈扩容态势，除温州和韶关外，新增了杭州、包头、济宁和哈尔滨，达 到了 6个。分析家说，杭州和其附近城市常州的房价下跌意味着，这些地方的住房供过于求， 这种情况可能扩大到更多、更大的城市。 更有多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资 金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商 则逐步被“排挤”，需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行 表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能会慢慢凸显。 在此背景下，不少购房者相信，楼市转折点越来越近，降价只是时间问题。 看法：郑州离转折还有距离 “郑州离降价还很远，两三年内你很难看到。”对于郑州楼市是否会步杭州楼市后尘的 疑问，一位业内专家直截了当地说。 在他看来，郑州是河南乃至中原地区核心城市，目前又有郑州航空港区的快速建设，从 经济、政治等多个方面来看，不仅具有不可替代性，对于资本、人才也具有极大的吸引力， 而这恰恰是楼市的需求基础。 据他分析，从 2012年初的反弹开始，郑州楼市的限购、限贷政策并没有放松，但楼市 成交量却直线上升，房价也大幅反弹，这也证实了“刚需支撑楼市”的判断。而且，郑州都 市区建设的加快推进，人口大量涌入，也支撑着郑州楼市持续稳定上行。 事实上，不少业内人士持此类观点，河南财经政法大学城市研究所主任刘社判断，单看 郑州的话，除非有政策上的大变动，短期内市场仍将保持稳定，最起码上半年不会出现大的 变动。 而从记者了解到的信息来看，虽然受到春节淡季影响，目前郑州的市场依然火热。不少 楼盘的认筹和客户来访量都维持在高位，从各售楼部得到的信息来看，优惠也并没有比之前 扩大，这也从侧面反映了房子不愁卖的现状。 11 机会：房企发力小阳春 判断楼市的真正走向，“小阳春”很关键，所以，不少开发商都铆足了劲儿，想抓住上 半年这个卖房的好时机。 据悉，2014年 3月郑州预计有 17个楼盘入市，其中 14个住宅项目，3个商铺项目。 从区域和比例上来看，各个区域的开盘体量差别不大，大部分区域都有 1~2个不等的项目开 盘。 而对于购房者来说，“小阳春”历来是买房的好时机，大量新盘入市让选择更加丰富。 激烈的竞争会伴随花样繁多的促销措施，这也给购房者提供了机会。 事实上，回顾过去几年的购房经历，不少人可以用一句话总结：“错过了，就真的错过 了。”从 2012年初的触底反弹开始，2013年郑州楼市从“小阳春”到“红五月”，再到后来 的“金九银十”，楼市成交量一直高位运行，房价也在蹭蹭上涨。 虽然错过了最好机会，但房子仍然要买。在不断上行的房价通道里，对于购房者而言， 早出手可能是最好的选择。在这个契机下，河南商报应时而动，抓住 3月楼市“小阳春”的 传统旺季，于 3月 21日~23日，在河南人民会堂前广场举办河南商报第十三届河南品牌地 产展。 活动将汇集郑州楼市一线品牌开发商以及所有在售热点楼盘，以最佳房源和最大优惠， 为购房者送上一场置业盛宴。 房企：“新春第一展”值得期待 “目前，招商工作正在火爆进行，不少开发商已经预定了展位。”日前，第十三届河南 品牌地产展组委会负责人通报了展会招商情况。据该负责人介绍，由于商报房展会举办时机 恰当，效果出彩，自举办信息发出之后，各开发商就开始了激烈的展位预定，位置较好、面 积较大的展位，甚至出现了多家争抢的局面。 事实上，近年来房展会渐呈泛滥之势，有业内人士曾开玩笑说：“有些房展会还不如菜 市场，菜市场上大叔大妈还会买点东西，逛房展会的大叔大妈都是来捡废瓶子和废纸的。” 所以说，衡量房展会的效果不仅要看到展人数，更重要的是能否吸引最具购买力和有购买意 愿的看房者，在这一点上，商报房展会遥遥领先。 “有购买力的看房者”为什么会来商报房展会呢？这首先是由河南商报读者群决定的。 一直以来，河南商报的客户都是以经商、涉商、喜商的人为主，这部分人的消费能力无疑是 巨大的。 另外，河南商报随着发行力量的稳步壮大，在近年连续推出的“CEO”免费看报、万份 商报进机关、高档社区文化行和商报高端报架等一系列活动，以及商报官方微博、微信、商 报双 I版的推出，都再度提升了商报读者的档次，之前的十二届河南品牌地产展，火爆的场 面、巨大的成交量是最有力的证明。 机构视点：楼市分化加剧 整体崩盘概率小 12 时下人们对房地产行业存在的风险保持着高度的警惕和担忧。国内住房市场虽然有住房 刚需一族的鼎力支持，但是有需求并不意味着没有泡沫。 中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，毋庸置疑的是楼市分化进一步显现，这 主要分为两个方面。从地域来看，一线城市楼市依然坚挺，大幅度降价销售的可能性不大； 二线以及三、四线城市则面临较大的压力，主要因为地区经济发展尚不足以聚集人口，青年 人对一线城市仍然抱有希望，心生向往。因此一线城市房价下跌不太现实，这也是不少大型 房企在 2013年开始大肆逃离三、四线城市，转而向一线城市发展的原因所在。 “春江水暖鸭先知”。其实不少房企对市场风险的转变早已有所察觉，并采取一些或保 守或进取的策略来应对。万科开始进军商业地产、养老地产，并入股徽商银行，一方面走多 元化道路，另一方面为企业未来的商业模式探索道路，城市运营服务商可能是其未来的一个 突破口；万达已经在文化产业、电影行业做得如火如荼；恒大的“恒大冰泉”矿泉水在业内 不太看好的氛围中，毅然持续推出，并做起了旅游地产项目等。 香港楼市一向被看做内地楼市的风向标，但两地依然有较大的不同点。香港不同于内地， 人们可以零首付入住，全部用按揭贷款来买房，因此当香港房价下跌，房产价值抵不上支付 的贷款时，人们选择弃房的比例较大。内地则不同，首套房三成首付，二套房七成首付，人 们购房的成本较高，一般都是经过深思熟虑才下定决心买房，因此整体风险尚在可控范围内。 就温州来看，温州房价暴跌后，弃房比例不到 3%。另一方面，得从人口和购房心理来看。 中国第三个人口高增长阶段为 1981—1990年，如今 1990年前后出生的人口到了适婚年龄， 婚房的刚性需求存在，不管“90后”再怎么个性鲜明，“有房总比没房好”似乎是一个颠覆 不了的真理。因此，总体来看，楼市风险有，但是整体崩盘不太可能。 【行业观点】 u 21世纪时评：为了提醒的惊吓 这几天，地产界的人见面，有个必谈话题。杭州和常州少数几个楼盘大降价，兴业银行 限制某些类型房地产贷款，这两个事件几乎同时发生，究竟意味着什么？是偶然发生的个案， 还是某个更大事情即将到来的前兆？ 我也被要求在不同场合跟朋友分享了自己的看法。此处不惮重复。 表面来看，兴业所为是个个案。前几年兴业银行开展房地产贷款业务相当激进，拜楼市 迅猛上涨之赐，兴业收获颇丰。但去年中央审计地方债务，整顿影子银行，传达出一个明确 信号，流向房地产的资金将受到更严格的监管。 在这种背景下，兴业暂停房地产夹层融资、供应链融资和房地产开发贷款，属于银行业 务的自我收缩和调整。如果其他银行对房地产相关融资更加谨慎，房地产业务的信贷质量也 很高，就根本没有必要把嘴里的肥肉给吐出来。事实上，除兴业之外，目前还没有看到其他 银行跟进限制房地产贷款。 13 但杭州和常州的楼盘降价，则很难说是单纯的个案。相信大家都看到了杭州去年土地出 让的数据，以及二手房库存以及新增商品房供应规模的巨大。德信北海公园和天鸿香榭里等 项目都位于主城区之外，定价又偏高，去化速度当然慢。 开发商又是小公司，不在商业银行优先放贷的名单里，一旦出现到期需偿付的资金压力， 降价就是必然选择。而杭州这样的城市，楼盘降价只是千儿八百地降根本没用，降 10%-15% 才管用，所以一降就是数千元。顺便说一句，那些打砸售楼处的购房人，应该强烈谴责，丝 毫不值得同情。 而常州，关注房地产新闻的人应该不会陌生，去年已有媒体报道过常州的鬼城现象。鬼 城，要么是建了房子没人买，要么是买了也没人住，本质上都是供过于求。雅居乐星河湾这 个项目，定价不是一般的高，是高得离谱。你说你是比肩浦东星河的豪宅，常州人不买账， 开发商当然着急。据说它打了 6折以后，也还没亏本，看来有些豪宅实在是暴利。 之所以说兴业是个案，是因为全国性商业银行里，还没有发现其他银行在房地产贷款业 务方面跟兴业一样激进。但银行的共同点是，对房地产贷款业务是从紧从严了。君不见，去 年 12月第二次钱荒以来，房地产贷款就没松过。年初贷款一般会放松的惯例失效了。 大公司、好项目没问题，银行可能求着你贷，但那些郊区项目，你卖得越不好银行越不 敢给你贷款。它们从来都是锦上添花而不肯雪中送炭。别看新年伊始地产商就继续高价抢地， 2014年的流动性偏紧的趋势将会持续，成本也更高。 为什么说杭州和常州的降价并非偶然？因为，供应量巨大的城市绝不限于这两个城市， 而去化缓慢的也绝不止降价的那几个项目。在流动性偏紧的背景下，倘若消费者观望持续时 间较长，去化率上不去，扛不住的楼盘会越来越多。 1-2月本来就是房地产的淡季，成交缓慢是正常的。我相信一直到 3月底，还会陆续有 楼盘加入降价的行列。降多少，取决于楼盘所在城市和定价。热点城市郊区楼盘降价的压力 更大。但现在还没有看到少数楼盘的降价将蔓延成一轮区域性降价潮的迹象。如果到 4月中 旬，楼市交易还不能好起来，就会有更多楼盘降价。那时整个就不乐观了。 然而，就目前而言，我同意任志强的话，房地产市场的预期还没有发生逆转。也就是说， 在影响房地产的基本因素方面，房地产调控的政策没有变化，货币政策没有变化，土地出让 政策没有变化，支撑商品房基本需求的城市化也没有中止，那么有理由相信，房地产市场仍 处于上升的通道，只是投资增速、销售速度、房价涨幅都在放慢。 将兴业和杭州常州降价事件视为引发楼市崩盘的黑天鹅，固然严重夸大，但千万不要感 叹说只是虚惊一场。它们在提醒，信贷从紧，有些城市，就不要去抢地了，其他城市，也尽 量不碰地王。如果已开盘，3个多月去化率还只有 10%，就赶紧降价吧。 文章写完就看到新快报的消息，广州也有一些楼盘降价促销，有的项目实行 8.8折优惠， 而敏捷地产位于番禺的某项目，售价从原来的 1.3万-1.4万元/平方米，直降至 9000多元。 14 u 观点一周评述：阻击“地王”与“降价潮” 重现 阻击“地王”与“降价潮”重现，同时成为了上周最受关注的事件。 上周五，广州迎来其马年的首场土拍会，广钢新城首批共 5宗地块以公开竞买方式集中 出让，总出让价达 155亿元。 5宗地块的争夺持续了 2个多小时才最终尘埃落定。最终中海地产以 95.98亿元连夺三 地块，金融街以 29.94亿元拿下荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南 AF040405地块，珠海华 发则以 29.15亿总价拿下最后一宗地块。 与以往不同的是，此次广钢新城 5宗地块出让均采用“定地价、竞配建”的竞拍方式，即 地块出让价格已确定为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。 显然，选择这样的方式包含了政府控制地块溢价，避免出让产生新一轮“地王”的意图。 但在广州当天成交的 5宗地块中，其中 3宗还是先后刷新了荔湾的单价地王 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 。 无独有偶，就在同一天南京国土局也发布了《关于土地出让模式调整的说明》，明确今 后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，同时明确中小套 型商品住房比例，全市 90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于 50%。 有分析认指出，除了“地王效应”外，促使了南京国土局调整“土地出让模式”的直接原因 就是 2013年地王频出的南京房价“疯涨”。 不过，就在大家还在对广州、南京调整土地拍卖方式防止土地过热影响楼价大涨议论之 际，另一重要的城市杭州传来了楼盘纷纷降价的讯息。 据市场反馈，日前杭州一个前期热销楼盘，祭出了近 4000元/平方米的降幅；而在微博 上统计的 2014年杭州首轮降价楼盘汇总中，其中降幅最高项目，由 25000直降至 20000。 现在，关于杭州降价的原因，主流的说法是因为库存与日俱增，而杭州的购买力早在温 州爆发民间借贷危机后就已大打折扣。 统计数据显示，到 2014年 1月底，杭州商品房库存达到 120476套，创下历史新高。2 月 19日，杭州房存量稍有回落至 11.97万套，但这仍是 2007年以来的最高存量指标，更远 远的超越了去年杭州市区整年的成交量。 而更具爆炸性的说法则直指，杭州再现“降价潮”的根本原因是因为整个市场层面受到新 一轮银行信贷紧缩、出现“钱荒”的影响。 市场认为，当下银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提 高。再加上部分开发企业过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售面临周转率下降、资金 面短缺的危机，因此急于拿地“换仓”摆脱即将面临的危机。 15 然而，让市场更加忧虑的则是“杭州降价不会是孤案，未来会有更多的市场区域和更多 的项目出现降价甩货狂潮。” 【房企动态】 u 拆掉思维的墙：互联网如何颠覆房地产业？ 21世纪经济报道 2014-02-20 2014亚布力中国企业家论坛闭幕式上，万通控股董事长冯仑说：“我来的前一天去了小 米，所有人都在创新和研究互联网怎么样影响和改变房地产。” 自称勤奋的冯仑去过全世界最“牛”的地产公司，他认为自己了解房地产行业的创新、 路径、瓶颈。“这个天空我非常清楚，有几片云怎么走，什么时候下雨我是知道的。”他说。 但小米公司却让冯仑感觉有点“懵”。并非偶然，冯仑演讲前两天，万科总裁郁亮也带着团 队到小米参观，此前还考察了阿里巴巴和腾讯。 最传统的行业、最难改变的人正在遭遇新的头脑风暴：互联网究竟能改变什么？ 来自互联网的触动 一个毫无餐饮行业经验的人开了一家餐馆，菜品只有 12道，在北京只有两家分店；仅 两个月时间，就实现了所在商场餐厅坪效（每坪的面积可以产出多少营业额）第一名。非官 方数据显示，绿茶单位坪效大约是 100元，将太无二大约 60元，而这家餐厅是 200元。 这家名叫雕爷牛腩的餐厅，VC（风险投资）投资 6000万，估值 4亿元人民币。简洁， 极致；以网络营销为主，微博引流兼客服，微信做品牌；形成粉丝文化，越有人骂，“死忠” 就越坚强；专门团队每天做舆情监测。 一个淘品牌，2012年 6月在天猫上线，65天后成为中国网络坚果销售第一，至今累计 销售额超过 3亿元，并再次获得 IDG公司 600万美元投资。“三只松鼠”不仅提供了可吃的 坚果，还附带了许多不能吃的部分：卡通包裹，开箱器，封口夹，垃圾袋，微杂志，卡通钥 匙链，小玩具，还有湿巾等。 充满神奇色彩的小米，只用了 3年时间，估值达到 100亿美金；联想，用 30年时间， 港股市值 100亿美金；诺基亚，拥有 140多年历史，目前市值 146亿美金。小米董事长雷 军近日在接受采访时公开表示，小米 2013年年增长率超过 140%，如果按照这个速度，5年 以后，小米有机会做到 3000亿的营业额。增长速度远超万科。 互联网是诞生奇迹的行业。元论是雕爷牛腩、三个松鼠还是小米，它们虽然分属不同的 行业，但又惊人地相似，皆拥有互联网思维。它们给传统行业带来的启示是什么？ 郁亮总结说，小米做着再传统不过、再红海不过的手机、电视机（生意），却在短期内 取得了巨大的成功。“可能未来对手不是我们现在所谓的对手，也可能是完全不知道的人在 16 做我们的对手，这一点最让我们抓瞎。所以我觉得我们的行业还真的需要改变。与其被别人 革命，不如革自己的命。”郁亮发现，阿里所代表的互联网企业，最重要的思想是平台、生 态系统。海尔作为一个传统企业，也在用移动互联网思维改造自己，把公司变成一个平台。 郁亮也在思考把万科变成一个平台，变成所有万科人的平台。 变革之间 互联网正在冲击所有行业，对于房地产行业早已有潜移默化的影响，但颠覆式的改变并 非在朝夕之间完成。 融科智地是联想控股投资于房地产行业的全资子公司，这家与互联网离得最近的公司从 母公司继承而来的是规范、模式还有精神。融科智地相关负责人对 21世纪经济报道记者表 示，IT行业基本上是国内管理运营最成熟的一个行业，联想母公司的一些方式和模式对融科 做房地产有深刻的影响。 该负责人认为，融科地产区别于其他房地产企业的能力是系统策划，用做 IT的专业精 神来运作房地产。比起传统的房地产公司，融科更注重客户对产品的细微意见和建议。以联 想董事长柳传志称许的千章墅项目为例，从户型内部空间到建筑外立面，再到园林设计，以 及物业服务方面，都会听取客户意见后作出相应调整和改变。但传统的生产方式仍难改变， 甚至在短期之内，开发商仍站在强势的那一方。 另一家和互联网公司离得较近的企业——北大资源集团，正在打造一款名叫“资源家” 的网络社区平台。在方正集团董事、总裁、北大资源集团董事长余丽看来，互联网正在颠覆 一切。“资源家”是为了整合整个北大的资源，将北大和方正旗下教育、健康、金融、购物、 生活资源整合到一起，让居民足不出户就能体验和享受到教育 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 、金融超市、健康医馆、 智能社区、线上阅读、远程购物等服务和资源。 余丽向 21世纪经济报道记者透露，在平台开发过程中，技术部门并没有意识到，从长 远角度看，平台如何实现更高的效益、如何通过地产业务来促进其他业务的发展，但她认为， 有一天，这个平台可能会给方正金融、方正医疗带来更多的客流。届时，北大资源有可能成 为方正集团旗下其它兄弟企业的大客户。 21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，电商对房地产的冲击，没有大家想象的那么 大。不过，小米们大幅度的创新意识，确实值得房地产企业学习，毕竟房地产已经很多年没 有进步了。如果继续沿袭过去的发展模式，虽然市场仍很庞大，但房地产企业的增长天花板 已经看得到。创新，有可能帮助先进的房企跨入到新的量级新的空间。 互联网对房地产的改变仍是局部的。从营销层面来看，一些开发商利用电商蓄客的方式 已相当娴熟。在后期服务方面，龙湖、世茂、绿城等很多企业都在尝试搭建网络平台。其中， 花样年旗下的彩生活服务平台正在筹划分拆上市。 在产品打造层面，兰德咨询总裁宋延庆也观察到了一些变化。他告诉 21世纪经济报道 记者，擅于打造产品的中海地产，在某项目中只设计了两种户型，项目仍旧大卖。一般开发 商的做法是提供多种户型，抱着总有一款户型打动消费者的目的做项目。但中海的做法却是 17 简单和极致，不过还没有在全国范围内推广。在商业地产领域，也有一些公司研究大数据。 万达正在努力搭建电商平台。 《决胜移动终端》是龙湖董事长吴亚军最近给同事们推荐的 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 目。在万科集团副总裁毛 大庆看来，地产人士是固执、保守而又难以被改变的人士。而眼下在地产界中流行的风潮是， “用互联网思维武装自己”。 u ＂足球效应＂发酵 恒大地产多元化帝国雏形隐现 大河网 2014-02-24 从 2月 17日起，恒大足球队球衣的胸前广告由恒大冰泉换成东风日产“启辰”品牌， 恒大获取一份价值 1亿元的胸前广告赞助合同。这意味着，经历了疯狂烧钱的足球逐渐进入 自我造血的阶段。 此前有投资者表示，恒大地产一直重金投资足球俱乐部，导致市场对公司盈利能力的担 忧。但如今，足球已成为恒大近年来最成功的一笔投资。光大证券房地产分析师竺劲向《每 日经济新闻》记者表示，投资足球大大提升了恒大全国化品牌形象，助力其加快周转及全国 化扩张。 事实上，在强大的品牌效应推动下，