九龙坡区域楼盘分析报告

九龙坡区域楼盘分析报告 2010-9-1 目 录 一、区情介绍 1.九龙坡区社经概况 2.九龙坡区市政配套建设 3.九龙坡区房地产开发状况 4.九龙坡区区域房地产市场综述 二、九龙坡区域楼盘分析 1.重庆市总体销售量分析 2.重庆楼市九龙坡区域成交分析 三、典型楼盘分析 四、区域在售楼盘情况分析总结 1、区域在售楼盘总体情况总结 2、区域在售楼盘总体情况分析 五、九龙坡区域楼市特点(优劣势) 六、重庆市九龙坡区域房地产市场趋势判断 一、区情介绍 (一)九龙坡区社经概况 1(九龙坡区概况 九龙坡区位于重庆西南部，地理条件优越，城市功能完备。水陆空交通便捷，是重庆的交通枢纽和物资集散地。九龙坡港是长江上游最大的水运联运港;成渝、川黔、湘渝铁路交汇于重庆南站;成渝高速公路起始段横穿辖区东西;李家沱长江大桥和鹅公岩长江搭桥紧连川黔、成渝公路。国道、市道、城市干道公路网四通八达。辖区内有重庆高新技术产业开发区和重庆九龙坡经济开发区。 2(经济概况 九龙坡区国内生产总值达到135.5亿元，仅次于渝中区位居重庆市第二位，比上年增长10.9%。其中人均GDP为18631元，排在第三位。九龙坡区具备较强的经济实力。 3(人口状况 九龙坡区现人口为73.26万人，其中农业人口24.11万人，占到总人口的33%。由于九龙坡区为重庆传统的工业发达区域，因此工业从业人员较多。 4(购买力水平 九龙坡区社会消费品零售总额为624319元，同样位居重庆市第二位，比上年增长13%，增长幅度较大。城镇居民人均收入8252元，居民购买能力一般，次于渝中区、沙坪坝区和南岸区。 (二)九龙坡区市政配套建设 1(杨家坪生态步行街的建成，使市民来此消费的休闲和景观感受别有风味。虽然起步较晚，但这也意味着能在别人的肩膀上高起点、高标准、高水平、高品位地实施城市化开发战略。在旧城改造上，建设集团、西南车辆厂、新华印刷厂、三峡油漆股份有限公司等大中型企业的搬迁都已纳上议事日程。这些企业的搬迁，意味着市民有了更为开阔的视野空间以及更多的活动场所，生活更为从容。 2(交通 轻轨交通流量大，速度快，清洁卫生，同时九龙坡滨江路起点在杨家坪直港大道，经鱼鳅浩，九龙坡深水码头，黄沙溪后，到渝中区菜园坝，与长滨路相接，全长8.6公里，预计总投资超过8亿元。该滨江路通车后，从杨家平到解放碑的车程可以缩短到20分钟。这条滨江路也将成为新的观光带和商业街。 (三)九龙坡区房地产开发状况 1(投资额 九龙坡区2002年房地产投资额312776万元，位于全市第一位。比上年增长28%。 2(施工面积及竣工面积 2002年九龙坡区施工面积4710306?，排在渝中区和渝北区之后位居第三，比起上年上涨30.9个百分点，其中住宅施工面积3385723?，上涨35.8个百分点。竣工面积为1688144?，上涨51.1%，其中住宅1247599?，大幅上涨61.3%。 3(销售和空置情况 2002年大渡口区销售面积1125858?，比上年增46%，其中住宅销售面积964697?，增长50.7%。空置面积542951?，比上年增长27.3%，其中住宅空置面积247863?，上涨61.3%。九龙坡区房地产投资及开发增长稳定，但住宅的空置率涨幅梢大。 (四)九龙坡区区域房地产市场综述 受土地供应的限制，九龙坡区的住宅上市量一直偏小，九龙坡区也是我市为数不多的几个供求平衡，甚至求大于供的区域之一。这就是该区物业保值，增值的最有力的保证。另外，随着轻轨的建成，轻轨沿线特别是紧邻轻轨近出口接点的楼盘房价将有极大的上扬空间。 1(杨家坪中心转盘: 尽管其开发空间和成本都是最高的，但众多开发商荏苒趋之若骛，目前中心转盘区域已经被以上海中心和斌鑫?世纪城为代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的实力开发商所锁定。 2(直港大道 其开发从上世纪九十年代中期珠江花园入驻到晋愉?上江城唱响直港绝唱，该片区的开发可以说告一段落，目前直港大道已是无地开发。 3(西郊路至毛线沟: 该片区目前的开发相对滞后，但后劲十足，目前有广厦经典等高端产品为代表。 4(杨九路: 包括杨家坪至摊子口，黄桷坪方向，这一片区基本未被开发过，九龙坡的 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 是将在这一片区打造成拥有自然山水园林的高尚中央居住区。 5(杨石路板块 石坪桥立交桥缓解了九龙坡区与其他区域之间的交通堵塞难点。道路两旁地块的价值凸现。现已有港城静园入住石坪桥区域，骏逸?新视界也已经抢先进驻该区域进行房地产开发。 二、九龙坡区域楼盘分析 (一)、重庆土地市场区域物业类型分布 总结:从图中可以看出，目前我市综合用地(韩住宅)面积最大，占总面积的39.71%，其次为工业用地，占24.46%，再次住宅用地，占24.43%，总体看来，住宅面积在总占用面积中依然占据了主体地位。 (二)、九龙坡区主要楼盘调查分析 通过对九龙坡区的市调调查了解，我们对九龙坡区主要住宅项目做了市场调查。下图为九龙坡区主要楼盘示意图，下面我们挑选一些具有典型意义的主要在售住宅项目进行分析。 目前九龙坡区在售的项目主要有华润二十四城、大鼎第一时间、金科VISAR国际、联发嘉园、保利心语花园、华宇春江花月、金源青国青城、中交丽景、恒大绿洲、丽水菁苑等。 1、重庆市总体销售量分析 ?1-5月重庆楼市数据分析 根据重庆搜房网新盘数据监控中心联合中国指数研究院、重庆领域机构得出的数据分析: 2010年1-5月重庆楼市销售套数统计(单位:套数) 1月 2月 3月 4月 5月 15907 11849 20416 27029 12461 搜房网新盘数据监控中心 从成交套数的数据来看，除开受春节影响的2月份11849套的成绩，5月份的成交套数出现明显的下滑，仅为12461，接近2月的水平。相对于4月份，环比下滑高达53.9%。可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。 2010年1-5月重庆楼市销售均价统计(单位:元/?) 1月 2月 3月 4月 5月 4951.44 5292.66 5685.58 6215.69 5468.49 搜房网新盘数据监控中心 成交均价的数据上来看，值得关注的地方依然是5月，5458.49元/?的均价依然是跌到了2月水平。环比下降12%。2010年的年中，楼市出现了量价齐跌的尴尬局面，下半年的楼市进入一个调控期的可能性非常大。从房价来分析，目前北重庆依然是价格高点，1-5月重庆楼市均价的最高点出现在3月的北部新区，达到了8750.58元/?，而最底的均价出现在1月份的巴南区，为3172.15元/?。 据搜房网新盘数据监控中心数据显示，上周(8.9-8.15)重庆楼市成交套数4188套，对比上上数据有小幅下跌，成交面积为35.32万平米，环比下降8.04%，成交金额为191662.36万元，周下跌15597.54万元，上周成交均价为5554元/?，环比上涨2.93%。总体情况和数字来看本周和上周的交易情况差距不大，而且成交套数依然保持了上涨趋势。商品房新批准预售面积已连续三周增长，本周供应量为43.80万平方米，环比增长6.21%。 (数据来源:搜房网数据监控中心 重庆网上房地产 中国指数研究院) ?重庆区域8月2日—8月8日成交量统计分析 (8.2-8.8)重庆主城区商品房市场略有波动，商品房成交4264套，成交面积38.41万平方米，环比下降5.02%;成交均价为5396元/平方米，环 比下降9.05%，从总体上看商品房成交量、价依旧维持高位。 8.2-8.8重庆主城成交数据 成交件数 成交面积(万?) 成交金额(万元) 成交均价(元/?) 4264 38.41 207260.36 5396 本期推出 套内均价 上周开盘信息汇总: 区域 楼盘名称 物业类型 房源信息 套数 (元/平方米) 户型面积为97-123平米沙坪坝区 富洲新城 高层 132 7075 三房 7号和17号楼，面积为巴南区 宗申动力城 高层 376 4800 68-108? 巴南区 典雅中央广场 小高层 156 6885 B1栋30-76平米户型 沙坪坝区 富力城 高层 215 6960 C2栋43-107?精装高层 沙坪坝区 龙湖东桥郡 别墅 24 14330 户型面积220-310平米 北部新区 复地天玺 高层 326 6740 70-130?2房-4房 41?、79?、85?、107 渝北区 泽科兴城 高层 60 6400 ?和113?一房到三房 户型 渝北区 御城华府揽胜 高层 138 7000 户型面积65-110?左右 2号楼，套内户型面积为九龙坡区 联发嘉园 高层 180 7200 40-88? 8.2-8.8楼市开盘项目共9个，推出房源共1607套。 其中巴南区的宗申动力城推出新房源最多，为376套，北部新区的复地天玺推盘量也达到326套，其它项目的开盘套数均不超过220套。 本周9个项目开盘均价差异较大，其中沙坪坝区的别墅项目龙湖东桥郡开盘均价达到14330元/平方米，远远高于其它项目;巴南区的宗申动力城开盘均价最低，为4800元/平方米;其它项目的开盘均价位于6100-7100元/平方米。 (数据来源:CREIS中国房地产指数系统) (8.2-8.8)重庆主城各区中，沙坪坝区成交面积最高，为9.87万平方米，占总成交量25.70%;其次是南岸区、北部新区、渝北区和巴南区，成交面积位于3.8-5.8万平方米之间(成交套数位于400-500套区间)，所占比重位于9%-16%之间;九龙坡区、北碚区、江北区、大渡口区和渝中区成交面积位于1.0-3.0万平方米之间(成交套数位于100-300套之间)，所占比重位于3%-8%之间;高新区成交量最低，为0.25万平方米，占总成交量的0.65%。 (数据来源:CREIS中国房地产指数系统) (8.2-8.8)重庆主城区商品房成交均价高位回落，5396元/平方米，较上周下降537元/平方米，环比降幅为9.05,。 (数据来源:CREIS中国房地产指数系统) (8.2-8.8)重庆主城十一区中，江北区成交均价最高，达到8473元/平方米;渝中区、北部新区、高新区的成交均价6000-7000元/平方米之间;渝北区、沙坪坝区和九龙坡区成交均价位于5000-6000元/平方米区间;巴南区和南岸区成交均价位于4000-5000元/平方米之间;大渡口区和北碚区成交均价相对较低，分别为3051元/平方米和3269元/平方米。 (数据来源:重庆网上房地产) 目前重庆楼市可售房源为92092套，可售面积9424854?，在重庆各个行政区中，住宅类均价北部高兴区成交均价最高，达到8262元/?，北碚区成交均价最低4291元/?，最高价区域相比最低价区域价格上涨92.5%。其中南岸区可售件数最多，为17867套，远远高于其他区域;高兴区可售件数最少，为3556件。 ? 重庆区域8月9日—8月15日销售量统计分析 近两周重庆楼市成交数据情况对比 成交套数成交面积成交金额(万时间 成交均价(元/?) (套) (万?) 元) 8.2-8.8 4264 38.41 207260.36 5396 8.9-8.15 4188 35.32 191662.46 5554 成交量分析: (8.9-8.15)单日成交套数走势 (8.9-8.15)重庆楼市单日平均成交629套，相对于上上周(8.2-8.8)的每日平均成交量609套，上涨了每天20套。其中周三(8.11)成交量最高为1072套，周日(8.15)成交量最低，为391套。其中有3天的成交量都超过了600套/天。总体成交情况来看和上周的区别不是很大。 (8.9-8.15)重庆楼市成交面积(面积:?) (8.9-8.15)重庆楼市日成交面积为5.34万平米，和上上周的日平均成交面积5.49万?相比，下跌了0.15万平米。周三(8.11)日成交面积为86156.21?，为上周成交最高的一天，周一(8.9)日成交面积为34011.64?，为上周最低。(8.9-8.15)平均每套的没交面积为84.96?，属于目前大户型的范围，新的房贷正常对于购房者购买大户型有一定的刺激作用，平均每套的成交价格为43.5万 (8.9-8.15)重庆楼市区域成交分析: (8.9-8.15)重庆楼市区域成交数据 成交套数成交面积成交金额(万区域 成交均价(元/?) (套) (?) 元) 渝中区 269 25715 14843.95 5772.48 大渡口区 194 13368 4127.27 3087.47 江北区 393 31732 15248.95 4805.55 沙坪坝区 768 59368 37839.22 6373.65 九龙坡区 412 35754 25813.07 7219.59 南岸区 536 36567 14532 3974.07 北碚区 77 6614.6 2693.33 4071.81 渝北区 655 59939 40561.11 6767.08 巴南区 245 22746 9757.45 4289.71 高新区 96 6647 3274.44 4926.22 经开区 86 6478.3 4690.27 7240.02 北部高新 334 25783 16722.96 6485.92 北部经开 339 43305 23711.29 5475.37 (8.9-8.15)重庆楼市的成交情况依然是北区唱主角，整个北重庆的成交量为1798套，占到总成交量的40.8%。目前由于两江新区等政策的影响，北区在楼市中唱主角的情况应该还会延续。沙坪坝区以768套成为上周楼市单区成交的第一，沙坪坝的强势离不开大学城对于这个区域的刺激作用，沙区成交的平均面积为77.71?。 成交面积方面渝北区以59939?居各区之首，平均成交面积为91.51?，成交均价6767.08元/?，从后面2个数据来看，渝北区明显高于套数第一的沙坪坝区。而成交金额的冠军同样被渝北区夺得，北区楼市的价格高，但成交火爆的现象依然在持续。九龙区的成交均价为上周最高，达到了7219.59元/?，西区多个高端项目的入市拉高了这个区域的房价。 从(8.9-8.15)的区域成交数据来看，大渡口、北碚、巴南区依旧是目前房价的洼地，但是鉴于目前重庆城建的加快以及规划的完善，这些地方的项目对于买房自住和投资方面看，也是值得考虑的。 目前重庆在售房源量: (数据来源:重庆网上房地产) 目前主城可售房源为91546套，其中南岸区可售房源最多，达到了17781套，远远高于其他区域。北碚区可售房源最少，为2703套。 (8.9-8.15)新办预售证情况: (数据来源:重庆网上房地产) (8.9-8.15)重庆新办理预售证18个，和上上周一致。 (8.9-8.15)重庆楼市开盘项目成交情况分析: 根据搜房网数据监控中心统计，(8.9-8.15)重庆楼市开盘放量的项目为11个，开盘房源超过2000套。在所有的开盘项目中，渝北区5个、南岸区4个、九龙坡区1个、北碚区1个。 (8.9-8.15)重庆楼市新推房源区域分布 渝北区以1064套成为上周放量最多的区域，南岸区以822套紧随其后。九龙坡和北碚区分别都只有一个项目放量，九龙坡高层协信天骄城项目推 出416套，北碚区的别墅鲁商云山原筑项目推出35套。 (8.9-8.15)重庆楼市开盘成交明细: 楼盘名称 所在区域 推出房源 成交情况 华港翡翠城 渝北区 5号楼户型面积为88-170?洋房 成交90% 4号楼，户型面积为70-107?两房鲁能星城 渝北区 成交102套 到三房，188套 锦江郦城 渝北区 7、8号楼，57-77?户型，532套 成交450套 5+1洋房3-6栋，户型面积145-205中渝山顶道8号 渝北区 销售1.3亿 ? 龙湖源著 渝北区 106-164?庭院电梯洋房，254套 成交254套 2#楼2-8层，户型区间39—46?，同景国际城 南岸区 成交120套 3#一层，共143套 5+1电梯洋房，179?和188?，本天景雨山前 南岸区 成交13套 周推出16套房源 亚太商谷 南岸区 17号楼30-44?，300套房源 成交297套 南滨国际 南岸区 29-69?江景房，363套房源 成交140套 推出310-330?原生别墅，35套房鲁商云山原筑 北碚区 成交35套 源 协信天骄城 九龙坡区 1314组团68--76?户型416套 成交326套 (本数据来自市场调研以及开发商内部提供，仅供参考) 上周开盘放量的楼盘，物业形态很齐全，高层、洋房、别墅都有推出。在洋房方面，备受楼市关注的龙湖洋房产品——龙湖源著推出的首批254套房源，当天全部售罄，成交额达到4亿，龙湖的品牌影响力还是非常强势;华港翡翠城5号楼开盘销售了90%的房源，其一期3批次房源将于9月推出，中渝的高端洋房产品山顶道8号成绩也非常不错，当天成交金额超过1.3亿。锦江郦城上周推出的7、8号楼以450套成为上周成交套数的冠军。别墅方面，北碚区的鲁商云山原筑上周推出的35套房源全部售罄。 ?重庆区域8月16日—8月22日销售量统计分析 摘要: 上周(8.16-8.22)开盘项目成交情况，其中鸿恩寺地王级项目保利江山明珠虽然已12000元/?的高价位推出，但是依旧取得了280套的销售成绩，优秀的区域价值和保利的品牌影响力是其热销的最大推动力 根据搜房网新盘数据监控中心数据显示，上周(8.16-8.22)重庆楼市成交套数5444套，对比上上周数据有大幅上涨，环比涨幅为25.91%，成交面积为48.64万平米，环比上涨29.99%，成交金额为284492.6万元，周上涨92830.1万元，上周成交均价为6045元/?，环比上涨9.18%。本周楼市出现了量价齐涨的局面，而且涨幅非常明显，成交面积48.64万平方米，较上周增长13.32万平方米，环比增幅为37.71%。从时间段上来看，可以算作即将进入“金九银十”的一个预热。套均成交面积为89.35平方米，较上周上升5.03?/套。 (数据来源:搜房网数据监控中心 重庆网上房地产 中国指数研究院) 成交套数成交面积成交金额成交均价时间 (套) (万?) (万元) (元/?) 8.9-8.15 4188 38.41 191662.5 5554 8.16-8.22 5444 48.64 284492.6 6045 成交量分析: (8.16-8.22)重庆楼市单日平均成交753套，相对于上上周(8.9-8.15)的每日平均成交量629套，每天成交平均上周122套。其中周三(8.18)成交量最高为1091套，周一(8.16)成交量最低，为391套。其中有2天的成交量都超过了1000套/天，并且有1天接近1000套。相对于上周的情况，涨幅非常明显。 (8.16-8.22)重庆楼市日成交面积为6.72万平米，和上上周(8.9-8.15)的日平均成交面积5.05万?相比，上涨了1.67万?。周四(8.19)日成交面积为87543.03?，为上周成交最高的一天，周一(8.16)日成交面积为35076.55?，为上周最低。(8.16-8.22)平均每套的成交面积为89.25?，这个数据较上周小幅上涨，平均每套的成交价格为53.95万元。 (8.16-8.22)重庆楼市区域成交分析: 成交套数成交面积成交金额成交均价区域 (套) (?) (万元) (元/?) 渝中区 160 16020 10627 6633.77 大渡口区 608 37548 12658 3371.07 江北区 465 54357 47522 8742.6 沙坪坝区 701 65501 40542 6789.59 九龙坡区 287 27066 14930 5516.26 南岸区 340 27282 15820 5798.64 北碚区 115 13466 9578 7117.42 渝北区 955 79565 47006 5907.87 巴南区 292 26645 13500 5066.68 高新区 207 20315 10798 5315.43 经开区 358 21058 12883 6117.96 北部高新 232 20692 14887 7194.8 北部经开 465 62445 35062 5614.79 (8.16-8.22)重庆楼市的区域成交分析方面，整体情况和上上周(8.9-8.15)的情况总体情况差距不大。渝北区销售情况最为火爆，销售套数955套、 成交面积79565?、成交金额47006万元。三北地区(渝北、北碚、北部新区)总销售2117套，占整个楼市销量的40.15%。上周销售套数排名第一 的沙坪坝区本周表现同样不俗，取得了销售套数701套，销售面积65501?，成交金额40542万元的成绩。 (8.16-8.22)各区域的成交均价方面，兼具传统的成熟区域和两江新区概念的江北区以8742.60元/?的均价为上周最高，而诸如保利江上明珠等高端项目的开盘销售对于房价的促进作用还是非常明显。值得注意的是，由于一些环境方面表现不错的项目(如北温泉9号)的带动下，北碚区在上周的成交均价达到了7117.42元/?，说明环境优良的宜居项目还是能够得到市场的认可的。 从统计来看，上周(8.16-8.22)只有大渡口区的成交均价低于5000元/?的价位(3371.07元/?)，但是轻轨建设和商业配套在这个区域都已经有了不小的规模，作为传统的价值洼地，大渡口的升值空间还是值得期待的。 目前重庆在售房源量: 根据最新统计，目前重庆楼市可售套数为92835套，相对于上周统计的数据还多出1000多套。南岸区可售套数最多，为18475套，北碚区最少，为2703套。 (8.16-8.22)新办预售证情况: (8.16-8.22)重庆新办理预售证16个，变更预售证项目1个。 (8.16-8.22)重庆楼市开盘成交明细: 楼盘名称 所在区域 开盘时间 成交房源 华宇金沙时代 沙坪坝区 8月21日 202套 龙湖花千树 沙坪坝区 8月21日 64套 旭辉朗香郡天鹅溪 渝北区 8月21日 70套 水木年华 渝北区 8月21日 130套 爱加西西里 渝北区 8月21日 280套 盛世明珠 渝北区 8月21日 243套 枫丹树语城 高新区 8月19日 200套 保利江上明珠 江北区 8月20日 280套 (本数据来自市场调研以及开发商内部提供，仅供参考) 上周(8.16-8.22)开盘项目成交情况，其中鸿恩寺地王级项目保利江山明珠虽然已12000元/?的高价位推出，但是依旧取得了280套的销售成绩，优秀的区域价值和保利的品牌影响力是其热销的最大推动力，相信保利江上明珠的热销，对于整个鸿恩寺区域的价值再度提升肯定有很大的促进作用，即将推出的东原D7区和华润置地中央公园都是非常值得关注的项目。 渝北区4个开盘项目的表现都非常不错，基本都达到了80%以上的销售率，爱加西西里更是借助近期的大力推广(如在线砍价活动等)取得了开盘销售280套的成绩。龙湖洋房花千树依旧延续这龙湖的销售传奇，本次的64套房源一经推出即告售罄。品牌开发商华宇的大盘——金沙时代的也有202套的销量，说明大品牌对于购房者还是很有影响力的。 主城30日成交922套均价6364元 2、重庆楼市九龙坡区域成交分析: (8.9-8.15)重庆楼市区域成交数据 成交套数成交面积成交金额(万区域 成交均价(元/?) (套) (?) 元) 渝中区 269 25715 14843.95 5772.48 大渡口区 194 13368 4127.27 3087.47 江北区 393 31732 15248.95 4805.55 沙坪坝区 768 59368 37839.22 6373.65 九龙坡区 412 35754 25813.07 7219.59 南岸区 536 36567 14532 3974.07 北碚区 77 6614.6 2693.33 4071.81 渝北区 655 59939 40561.11 6767.08 巴南区 245 22746 9757.45 4289.71 高新区 96 6647 3274.44 4926.22 经开区 86 6478.3 4690.27 7240.02 北部高新 334 25783 16722.96 6485.92 北部经开 339 43305 23711.29 5475.37 2010年上半年九龙坡区楼市成交数据 2009年8月-2010年,月九龙坡区价格趋势表 九龙坡区域销售情况分析: 1、从2010年上半年的销售数据看，九龙区楼市的价格和销售套数的数据看起来是比较正比的，量价的涨跌都比较平衡。相对于1月分的水平来说，九龙坡的涨幅还是比较明显，最高涨幅达到了53.16%。从整体价格来看九龙坡的销售均价在各区中并不是特别突出，仅高于大渡口和巴南 区和北碚区，房价在重庆主城区属中等偏下水平。 2、根据以上数据分析:九龙坡区8月2日—8月8日，在售房源量是10112套，均价在5377元/平米，成交套数为280套;8月9日—8月15日，在售房源量是9748套，均价在7219元/平米，成交套数为412套;8月16日—8月22日，在售房源是9937套，均价是5516元，成交套数是287套。由此可见，无论是成交量还是均价的水平都在持增长的趋势，而8月中旬间无论是套数还是均价水平成为制高点。这变相说明了，目前大家 都把眼光向北看的时候，西城区确实成为一个追求性价比的置业区域。 三、典型楼盘分析(其余表附) (一)、联发嘉园 第一部分项目介绍 ? 产品认知 联发嘉园属中型社区。项目总用地面积24126平方米，总建筑面积17万方，由6栋点式高层组成。容积率6 .00 、绿化率30%。一期规划为1、2、6号楼，6号楼已经售罄，1号楼基本售罄，只有18层有3套左右的特价房源销售，面积88平方米左右，价格6500元/平方米。8月7号加推2号楼，共34层，共推出房源299套。最低价6900元/平方米，最高价7300元/平方米，层差10元/平方米，动物园朝向房价高于中庭朝向价格，差价在100—200元/平方米。户型面积为40—110平方米一房到三房，户型比较齐全。3梯9户。2号楼销售情况理想，现只余14、24、27、28、32、33、34层等少量房源，其余已经基本销售一空。 ? 项目区位 联发嘉园位于重庆市九龙坡区西郊支路18号，动物园旁，属杨家坪核心商圈。 ? 项目交通条件 出门50米有832路公交，项目周边有通往主城各区的公交线路20余条，轻轨二号线经过联发嘉园。 ? 项目配套 小区配套:幼儿园、游泳池、极限运动场、篮球场、羽毛球场、社区超市。毗邻动物园，周边配套:教育、商业、餐饮、娱乐、休闲。 第二部分项目SWOT分析 ? 优势(S) 1、区位优势明显。项目属杨家坪商业圈，升值空间大。 2、周边配套齐全，有杨家坪商圈支撑。 3、毗邻动物园,对面桃花溪景观资源，可提供活动休憩场地。 4、交通便利，前面为公交枢纽站，轻轨2号线也经过与此。 ? 劣势(W) 1、人文资源一般，附近无名校。 2、周边居住氛围一般，密度大，居住档次偏低。 3、项目容积率偏高，绿化率偏低，舒适度不高。在电梯配比方面，3梯9户，过于拥挤。 ? 机会(O) 1、杨家坪商圈扩容，整片区域进一步繁华，多项政策利好早就良好的市场环境。 2、项目本身与周边恒大绿洲项目在户型差异化较为明显，具体体现在目标客户群各有针对。 3、9月份将会迎来房地产销售热潮，为项目的创造良好销售业绩带来了机遇。 ? 威胁() 1、国家调控政策不稳定，客户观望情绪严重，市场环境不确定因素不容乐观。 第三部分 营销分析 a、 竞争策略分析。项目在户型设计方面，面积配比为40—88平方米，与周边恒大绿洲100平方米以上的大户型形成产品差异化竞争，有效 的界定和锁定了目标消费群，一定程度上规避了恒大绿洲主力大户型的竞争。项目物业形态为高层，恒大绿洲物业形态为高层和小高层。 b、 营销渠道。营销渠道有广告投放、DM单宣传、报媒网络、手机短信等。 c、 销售策略分析。 1、 样板房作为一种营销手段能更好促进客户对项目的认可，本项目未设样板间，可能会对终端销售有一些影响。 2、 销售现场包装较为简陋，美观性不足;置业顾问为男性，亲和力欠缺，营销专业有一定问题，专业素养仍需提高。 3、 产品价格策略分析。项目开盘前期办理VIP客户登记，交5000元诚意金可抵20000元房款。认购后五个工作日内签约(8月9日—8 月13日)，可享受50元/?优惠; 如一次性付款，另可再享受100元/?优惠。现在优惠有折扣，但优惠幅度不详。从以上看，项目采用 认筹优惠吸引客户，取得了一定效果。从项目价格制定策略上看，最低价6900元/平方米，最高价7300元/平方米，因为是清水房，从总 体价格上看，定价过高，而产品本身无特别优势，品质不高。而竞争楼盘恒大绿洲，为精装房，价格在6500元上下，直接影响了产品竞 争优势。 从以上房价走势图可看出，5月份受到国家调控政策影响，5—6月份价格受到抑制，基本持平，6月份以后，价格开始有所下跌，直至8月份均价为7200元。从销售情况看，一期推出1、2、6号楼盘，自4月17号开盘为止，6号楼已全部售罄，1号楼基本售罄，只余18层的3套房源，平均每月的销售量200套左右。本月9号开始加推2号楼盘，目前已销售大半，只余14、24、27、28、32、33、34层个别房源，销售率达80%左右 。从价格上看，产品本身实行高开低走的价格策略，而8月份的销售业绩好于8月份之前的销售业绩，主要原因是新政之后价格略微下调，买主有所增加;2号楼产品户型为中小户型，结合产品自身的优势和区位优势更具有投资价值，在投资型和刚性需求消费者里较受青睐。尽管价格有所降低，销售率有所提高，但是这种高开低走的价格策略可能会影响后市的信心。 4、 销售情况。销售现场客户较多，看房者居多，但不乏已经促成成交签 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的，销售情况比较乐观。 ? 第四部分 总结: 1、 从综合素质来看，项目具有多项综合性优势，如配套齐备，地理位置优越，但是在社区规划方面，如容积率，绿地率方面存在局限， 而从单点上进行营销突破并没有明显突出，与附近竞争楼盘均能共享某些优势，如动物园，杨家坪商圈等，项目需要深度整合产品线的多 个亮点，形成属于自身的营销概念包装。 2、 重庆经济发展良好，整体市场发展潜力巨大，杨家坪经济繁荣，商圈扩容各种利好政策昭示了此地块的巨大升值价值; 3、 产品价格制定不合理，实行高开低走策略，这种策略面临着一定风险，由于之前的价格较高，对后市可能会造成一些影响。 4、 产品自身的优势以及杨家坪商圈的扩容等一系列利好政策，项目投资自住两相宜，产品价值将进一步得到体现。 (二)恒大绿洲 户型分析: 恒大绿洲分为A、B两区，全区共有小高层和高层两种形式的住宅一期和二期共推出了6栋小高层和3栋高层，共有14种户型，其中高层6种户型，小高层8种户型，面积在82-182平方米之间。 销售情况分析: 从恒大绿洲项目销售部了解到，该项目自开盘到现在均已售罄，目前各种户型均有且可选择余地相对较大，通过户型选较多的可选择性反应出该项目的销售情况并不是很理想。具体分析，临湖的10栋、12栋3楼以上已经销售完毕，目前剩余户型为3楼以下观景效果相对较差的户型，不临湖的单数7——21共8栋中，朝西面临甲宝山路的102平米三房消化较差，所剩户型较多。两房户型中89平米的二房(没有主卧转角阳台)由于首付两层的原因，销售要好于92平米的二房。但受项目自身定位以及总供给量较大的原因(有145套，占总供给的63%)目前二房亦有一定的量，二房去化约60%左右。需说明，该项目顶层户型由于设计了老虎窗拉平顶层，顶层起坡度较高，顶楼室内坚向空间具有较高的实用率，使得该项目顶楼户型销售情较好。 价格分析: 恒大绿洲，开盘均价为6500元/平米，起价为6800元/平方米，现在该项目整体均价、起价未有变化。价格唯一出现变化的是朝向差价和层差价，朝向差价均在200元/平米，层差10——20元/平米不等。 一、 区域在售楼盘情况总结分析: 1、区域在售楼盘总结 表一: 楼盘名华润二十四城 大鼎?第一时间 金科VISAR国际 联发嘉园 称 项目地九龙坡谢家湾正街47号(原袁家岗(轻轨站旁) 九龙坡渝中半岛黄杨路1号 九龙坡西郊支路18号(动物园老大门址 建设厂厂址) 旁) 均价 10000元/平方米 7300元/平方米 10000元/平方米 7200元/平方米 (元/(最低价7100元/平方米， ?) 最高价7850元/平方米) 建筑类高层 高层 高层 高层 别 面积区,,平米——,,平米 ,,(,,平米——,34.4平米——66.88平米 43.31平米——88.19平米 间 ,(,,平米 主力户单间 一室一厅单卫 单层: 单层: 型 二室二厅单卫 一室一厅一卫 一室两厅单卫 两室一厅一厨一卫 一室一厅单卫 跃层: 两室两厅一厨单卫 两室一厅一卫一厨 一室两厅单卫+可变空间 两室一厅两卫一厨 三室两厅双卫 楼层及项目一期分为A、B组团，AA区1、2号楼及商业裙楼组由1栋31层、1栋26层，1由6栋点式高层组成。1栋32层、6栋组团包括1、2、3、10、11成。1号楼为32层高层住宅，栋25层、1栋17F层塔楼式套数 31层、2栋34层。 号楼，B组团包括4、5、6、高层及1栋23层酒店式公2号楼为31层高层住宅。 本期在售2号楼，共34层，推出房源7、8、9号楼。6、9号楼均寓楼组成。 商业裙楼包括3层地下车库299套。40—110多种户型，一房到三为33层，3梯6户结构，目及设备用房和1层商业及社其中，单层49.07平米每层房，3梯9户。 前销售6号楼户型面积区配套用房。 3套、单层34.4每层8套、 30-40平方之间;22户/层/4单层54.38平米每层2套。B区由两栋高层组成。 部电梯。 3梯/层 目前在售B区住宅。 42平米共,,套、,,平米 共248套、,,平米共279 套、 ,,平米共31套 销售情华润二十四城目前在售房销售状况较好。目前在售B商务投资公寓30-70平米户一期推出1、2、6号楼盘，自4月17源为、小户型公寓6号楼，区2号楼，38——40平米的型现已基本售罄，60-68平号开盘为止，6号楼已全部售罄，1号况 月平均销售200套左右。即已售罄，目前在售的还有米一线江景豪邸(均为跃层楼基本售罄，只余18层的3套房源，将推出7号楼房源，8月2858、62、67、68平米，预计平均每月的销售量200套左右。本月9户型)，8月27日即将开盘。 日起接受7号楼特惠销售办号开始加推2号楼盘，共299套房源，9月份加推A区3号楼。 开盘成交180套，只余14、24、27、28、理。 32、33、34层房源，销售率达80%左右 。 促销手1、 小户型公寓6号楼1、 购房可享全款981、一次性付款9.8折，按1.项目开盘前期办理VIP客户登记，交 目前购房可享受全款995000元诚意金可抵20000元房款。认购段 折按揭99再折优惠。 揭9.9折优惠。 后五个工作日内签约(8月9日—8月13折的购房优惠。 2、 DM宣传单、折页、 日)，可享受50元/?优惠; 2、 7号楼购房1%开盘报媒、网络等。 2、如一次性付款，另可再享受100元/特惠权限时办理。 3、 定金交三万抵四 3、 DM单宣传、折页、万。 ?优惠。 报网广告。 4、总价基础上再优惠4000目前有优惠，优惠幅度不详。 元。 物管费 1.80元/平方米?月 1.30元/平方米?月 1.80元/平方米?月 1.80元/??月 车位 —— 251个 停车位比1:0.6 300元/月(暂租) 售价7800W-8500W 元/个 建筑风现代 现代 现代、简约、国际、商务 现代风格 格 总建筑430000平方米 55235.76? 97331平方米 171819平方米 面积 占地面130亩 6248? 97331平方米 24126平方米 积 总户数 3400户 687户 1672户 容积率 4.17 6.15 3.00 6(00 绿化率 50% 25% 30.01% 31% 开盘日2010-8月末7号楼即将开盘 2010-07-31 2010-06 2010-4-17 期 交房日,,,,年年底 2011-10-31 D座、E座2011年12月，2011-12 期 A,B,C座未明确。 开发商 华润置地(重庆)有限公司 重庆大鼎置业有限公司 重庆市金科实业(集团)有联发集团重庆房地产开发有限公司 限公司 物业管华润物业管理公司 重庆大鼎物业 金科一级物管 厦门联发(集团)物业服务有限公司 理 建筑规 中煤国际 建筑单位:重庆佳宇建设建筑单位:重庆住宅建设有限公司 (集团)有限公司 景观设计单位:中煤国际工程集团重庆划 景观设计单位:重庆展弘园设计研究院 林公司(金科集团下属全资 公司) 建筑设计单位:中煤国际工 程集团重庆设计研究院 项目优1、 项目地段优1、 项目交通便捷，轻1、地段好，处于三大商圈1、周边配套好(自身有配套外周边配 越，交通网络四通八轨2号线谢家湾轻轨站势 交汇处，项目升值空间大。 套齐全) 达，踞杨家坪“三环仅100米，40多路公交2、户型是比较有针对性的2、地段优势。本项目属杨家坪商业中 七横八纵“立体交通在此设站，24小时畅达设计，中小户型，消费对象心，十分钟可抵达杨家坪商圈，升值空 全城。2分钟杨家坪、3核心。 为投资性客户。 间大。 分钟动物园、12分钟解2、 项目为中国3、规划大型商业街以及综3、户型灵活多样。40—80平方的小户 放碑。 内地最具实力的品牌合性城市国际广场，必将吸型。投资居住两相宜。与周边恒大绿洲 发展商之一，在本地2、 主力户型小户型，引商家入驻，完善商务和生大户型形成产品差异化竞争，目标客户 有较高的知名度及认灵活多变，7300起价，活配套，到时还可吸引大部群主要为小型投资者及其过渡置业者， 可度，有一定的客户总价较低，交通便利，分投资客投资。 规避了风险。 较适合过渡居家和投资资源基础。 价值的小户型项目。 3、 项目为大社 区，定位高档住宅区，3、 项目位于渝中区、 产品品质佳、景观好、高新区和九龙坡的“黄 金交汇处”，地理位置优体量大、环境好。 越，升值潜力大。 4、 项目具有核 心优势，全国优质名4、优惠活动，定金交三万 校“谢家湾“小学设抵四万，吸引部分客户前来 立于此。 认购。 项目劣1、项目无任何优惠活动，1、 项目限制条件多，1、虽有规划配套，但目前1、临近马路的住户，有一定 均价1万元，较周边同质楼总体建筑规模小、影响情况并不成熟，周边生活环势 噪音，比较嘈杂。 项目建筑规划和环境打盘价格较高。 境尚不成熟，有待改观。 3、价格偏高。 造。 2、容积率略高，为4.17，2、项目不具规模，绿化较4、容积率高，绿化率低，居住舒适 在一定程度上限制了楼盘2、 项目虽然交通便小。 度低。 捷，但是位于城市干道，的品质和规划。 车流量和人流量较大，3、小户型过于单一。 对项目的居住环境有一 定程度的干扰，不适合 长期置业。 表二: 楼盘保利心语花园 华宇春江花月 金源青国青城 中交丽景 名称 项目九龙坡龙江路8号(在滩子口小学九龙坡黄杨路20号 九龙坡杨家坪九龙山锦龙路289号九龙坡九龙园区泛二郎双山大片区双地址 旁) (九龙美食街旁) 龙路2号(巴国城旁) 均价 5800元/平米 7188元/平方米 5700元/平方米 均价6800元/平方米 (元37平米1室一厅户 型均价为7800元//?) 平米 建筑多层，高层 高层 高层 多层(4-7层),高层(18-33层) 类别 面积78平米——98平米 37平方米——10455-85平米之间 60-103平米之间 区间 平米 主力单层: 1室2厅1卫1厨 单层: 单层: 户型 3室2厅2卫1厨 2室2厅1卫1厨 2室2厅1卫1厨 3室2厅2卫1厨 3室2厅1卫1厨 3室2厅2卫1厨 3室2厅1卫1厨 2室2厅1卫1厨 2室2厅1卫1厨 1室1厅11厨 楼层 11栋16-33层的高层塔楼。 共32—33层 由7栋轻欧式高层围合而成，除3号13栋高层围合而成两大组团，一组团 楼外,其余每栋建筑都有架空层目前共计11栋楼，14层-34层，标准层6-8在售6号楼33层2梯6户结构 户。4号楼33层3梯8户结构,11号在售3号楼31层2梯5户结构 楼30层2梯6户结构,12号楼33层2 梯6户结构. 销售74平米两房户型仅剩6号楼1层在售房源为北区13金源利青国青城目前在售3号楼房源中交丽景于8月21日推出5号楼， 房源，首付9万元起， 6号楼98为87平米和88平米三房，仅剩少量68-104平米房源已售罄，日销售量在情况 号楼 平米三房户型还有较多楼层选择，房源，5300元/平米起，均价5700元35套左右，加推房源待定。 目前仅余几十套房源，5380元/平/平米，月均销售量在180套左右，预 米起价，其余户型售罄。 计9月底加推4号楼50-68平米两房。 月均销售200套左右。 促销1、 6号楼98?舒适三房九1.在售房源目前均暂无其他优惠 暂无 可享受全款98折按手段 折清盘，5380元/?起。 揭99折优惠。 2、 DM单宣传、折页、报网 广告。 物管1.30元/平方米?月 1.5元/平方米.月 1.30元/平方米?月 1.80元/平方米?月 费 车位 停车位:1324个 地上车位:1251300个 605 总车位2000多个 个 比例:1:1 建筑现代 现代 欧式 现代风格 风格 总建259899平方米 260000平方米 130000平方米 906416平方米 筑面 积 占地57185平方米 48002平方米 27649平方米 212664平方米 面积 总户2069户 2600户 1031户 6524户 数 容积3.50 5.40 3.50 3.49 率 绿化45.10% 41.26% 33% 37.50% 率 开盘2009-09-28 2010-09 2010-08-21 日期 交房2011-12 2011-12-01 2011年内 日期 开发保利(重庆)投资实业有限公司 华宇集团?业瑞地重庆双发房地产开发有限公司 中交集团重庆两山丽景置业有限公司 商 产 物业保利物业 华宇物业管理有限重庆温馨源物业管理有限公司 中交物管 管理 公司 建筑—— —— —— —— 规划 项目1、 项目为中国内地最具实1、超高性价比的可1、项目自身配套完善，配有游泳池、1、地段优势。本项目位于九龙坡、大 力的央企品牌发展商之一，有变性户型空间，使居渡口、高新区的三区交汇之处2、项目优势 篮球场、购物商场等。 较高的知名度及认可度，有一家布置更加灵活方建成后，将是一个拥有2万以上居住2、由开发商建设一条小区公路，通往 人口复合型居住区。社区和周边配套定的客户资源基础。 便、实用。 杨家坪。 齐全，生活便利，居住氛围好。 2、 项目为大社区，定位高档2、项目教育配套完3、小区容积率低，地势坡势错落，舒 住宅区，产品品质佳、景观好、善，从基础教育到高3、交通发达。中交丽景位于“泛二郎适度较强。 等教育，皆可满足，—双山”大片区内道路网络发达，可体量大、环境好。 并有部分学校配有以快速到达主要通达九龙坡、大渡口、3、 总价低。 沙坪坝、渝中区、江北、南岸、渝北特色教学。 区等主城核心区域重庆各个主要商 圈。 4、性价比高，升值潜力大。 项目1、交通网络目前尚不完善，出行1、交通目前不便，1、虽有规划配套，但目前并不成熟。 1、中交丽景目前学校品牌不详。 劣势 不便。 公交车较少。 2周边居民区参差不齐，只有保利心 2、周边甚或配套尚2、周边配套不完善。 语花园为中高档次，居住档次不高。 不成熟，无医疗卫生3、户型较单一。 3、只有几班公交车，交通不方便。 设施。 表3: 楼盘名恒大绿洲 丽水菁苑 称 项目地九龙坡西郊支路12号 渝中半岛九滨路工农四村58号 址 均价 6800元/平米(预计) 10000元/平方米 (元/ ?) 建筑类高层 高层 别 面积区目前无房源在售，预计10月份加推102—136平米100平米、130平米 间 房源 主力户3房 三房 型 4房 四房 楼层 恒大绿洲分为A、B两区11F小高层1梯4户、26F3号楼共32层，标准层两梯六户;1、2、7号楼32层，标准层为一梯四户;4、5 高层2梯6户 号楼31层,标准层为一梯六户。 销售情目前恒大绿洲第一期推出,,——,,号高层住丽水菁苑前期已经交付使用，3号楼已经售罄 ，1号楼还没有开盘。目前在售2号 况 宅楼和,——,号小高层楼 楼，单周销售2800万，房源剩余200套左右。 盘均已售完。预计10月份加推102—136平米房源， 价格待定。 促销手,(每户均送,,,,元/平米装修。 1、 目前购房可享受全款95折按揭96折。 段 ,(享受折扣,(,折——,(,折不等。 2、 八月最高可优惠8万元 ,(每套优惠,,——,,,不等。 10月份加推房源的优惠尚未出。 物管费 1.50元/平方米?月 1.00元/平方米?月 车位 总数:2024个 比例:29:506 地上车位:116个 地431个 下车位:1908个。 建筑风现代 现代 格 总建筑460000平方米 285000平方米 面积 占地面91332平方米 80000平方米 积 总户数 —— 900户 容积率 3.99 3.45 绿化率 35.88% 41% 开盘日2010-10 2009-9-12 期 交房日2011年01月10日小高层交房。 2011-01 期 2012年01月10日高层交房。 开发商 恒大地产集团重庆有限公司 重庆乐信置业有限公司(代理公司:重庆林冠房地产顾问有 物业管金碧物业有限公司重庆分公司 重庆大正物业管理有限公司 理 建筑规—— 景观设计单位:重庆绿茵景观工程有限公司 划 整合推广公司:独立思考广告 项目优1、地理位置优越。恒大绿洲座落于杨家坪商圈，1、黄杨新城与九滨路渝中半岛与九龙坡的交界处，是九滨路、南北干道、嘉华隧 道大黄路、菜袁路、鹅公岩大桥、嘉华大桥等主干道和快速路交汇之处，地理位置势 十分钟可抵达杨家坪商圈，升值空间大。 优越。 2、项目周边设施配套完善，可享受杨家坪中心学 校、商业、医院、银行、餐饮等醇熟配套。 2项目占据稀缺的江景资源，具有一定小区规模的滨江社区，环境好，较适宜居住。 3、性价比高，总价较低。 项目劣1、周边居民环境良莠不齐，影响了项目的档次。 1、开发商实力不强，其市场的知名度和认可度不高。 势 2、地段优势显著，居住投资两相宜。项目主力户2、目前交通路线较少，出行不便。 型为大户型，较单一，流失了部分中小型投资客户。 3、周边社区配套基础设施不完善，欠缺成熟的生活环境，如学校、医院、商业等。 4、在售的2号楼以及未售的3号楼的户型单一，只有100平方米和129平方米的 大户型。 1、在售楼盘总体情况分析: (1)、在售楼盘销售属良好势头: 根据以上数据和现场调研情况来看，以上楼盘销售情况乐观，主要有以下几点: ?项目位置较好，周边配套设施完善: 以上楼盘主要环绕在杨家坪中心商业地区周边地段，或者轻轨2号线以及公交发达网络中心，所以交通发达，各项配套设施齐全，超市、步行街、商场、医疗等一应俱全。 ?现阶段以上楼盘多推出优惠政策: 有不少楼盘为加速资金周转推出优惠折扣，一定程度上促进了销售量。尤其以恒大绿洲优惠幅度最大，最高优惠85折，精装修，均价68800元/平米;而即将开展房交会的金科VISAR国际，将推出超性价比房源，最高优惠达93折。 ?名牌房企的抢滩放量带动了此区域的销售量。 金科、华宇、保利、华润等品牌房企的齐量抢滩九龙坡，大大增强了此区域楼盘的建筑水准和口碑效应，提高了整体区域楼盘的品牌价值，吸引了不少购房者的关注，从而带动销售量。 (2)、户型比较齐全，满足各种类型消费者的购房需求，价格稳中有升。 总体上看，中小户型和大户型在本区域基本占据半壁江山，大户型则占据主流。户型丰富、户型面积配比较合理满足了刚性需求置业者和小型投资者的青睐。VISAR国际、华润、大鼎、联发、金源利等主力户型均以中小户型为主;华润、保利、华宇、中交、金源利、丽水景苑主力户型则为80——140平米以上的大户型，主要从实用性和舒适度考虑到住家要求。而就市场反应来看，随着本区域内颇具经济实力的购房群体的增加以及改善性要求，自住用途的需求也将日益增加。另一方面，随着楼盘单价的不断提高，90平方米以下的中小户型的总价提升在一定程度成为购房者的分水岭，中小户型也越来越多地成为投资者的专属品。 (3)、销售均价7000元/?，市场接受度良好: 按照10个楼盘均价情况看，九龙坡10个楼盘中，均价达到10000元/平方米以上的楼盘有三个，分别是华润二十四城(6号楼公寓)、金科VISAR国际(朝江公寓)、丽水菁苑;均价在6000元——8000元/平方米的楼盘有5个，分别是大鼎第一时间、联发嘉园、华宇春江花月、中交丽景、恒大绿洲;均价在6000元/平方米以下的有2个，为保利心语花园和金源青国青城。此10个楼盘中价格最高的是:金科VISAR国际(商务公寓)均价在11000元/平方米左右，价格最低的是金源利青国青城均价在5700元/平方米左右;按目前销售情况来看，此均价在市场及客户接受范围之内。虽有部分楼价偏高，但可享受到楼盘优惠措施，则认为还算合理。如果楼盘自身规划、建设及配套方面有明显优势，则均价会更高，如华润二十四城项目。 五、九龙坡区域楼市特点(优劣势): 纵观九龙坡区域楼市，不难发现主要有以下几个特点: ? 从各个房企推出的楼盘来看，中小户型仍是九龙坡区的主力产品，在价格不断攀升的情况下合理的总价控制是关键因素;房地产市场供需旺盛，处于开发热潮; ? 区域内户型产品供需不平衡。主力户型分别是,房,,—,,?、2房,0-,0?和3—4房,,-130?的产品，而通过市调和数据分析得出，面积区间在,0-,0?的产品最容易被市场接受，其,,-130?的产品销售比较缓慢，这说明区域内普通住宅产品供需结构不平衡。 ? 由于九龙坡属于旧城，人流量大，交通发达，区域内政策、产业动向、市政建设及交通配套的成熟对本区域房地产发展非常有利，就目前来说，市政及交通配套基本体现出完善性，轻轨公交立体化交通能将人群以最快的方式输送至重庆各大区，大大提升区域内的人气。 ? 虽然杨家坪商圈经济繁华，但区域内环境较差，城建规划不合理，住宅档次较低，质量参差不全，近年来，由于住房供求量大高层才逐渐兴起; ? 重庆九龙坡黄家码头经历大刀阔斧的旧城改造及基础设施建设后，随着“宜居重庆”、“重庆向西、向北看”政策的兴起，重庆房地产住宅开发逐渐由市中心转向北部和西部区域，随着轻轨的规划，轻轨沿线如作为西部喉结的九龙坡区域房地产势必逐渐升温，房价也由此而上扬; ? 九龙坡区域的物业类型相对发达区域单调，如缺少别墅物业，洋房较少;但有历史性进步，渐趋齐全。如区域房地产发展经历由开始小高层时代到普通住宅混合产品时代到现在的以高层住宅为主体的时代。同时这也意味着区域内经济房展迅速人口密度逐渐增大，定位正在发生转变，目标客户群不再是单一的高层次人群，区域中小户型的突出不断体现吸引了越来越多普通购房者的眼球; ? 由于重庆市民较低的收入水平，九龙坡房价与江北、渝中区域相比，价格相对较低，但上涨潜力巨大; 六、重庆市九龙坡区域房地产市场趋势判断 ? 旧城改造以及“西部扩建”给九龙坡房地产业注入强大活力，具备一定的市场发展潜力; ? 轻轨的建设为九龙坡房地产的开发带来契机，轻轨带来的便利交通将大大缩短九龙坡区与渝中区的距离，直接导致轻轨沿线楼盘的升值和热销，如大鼎第一时间，间接也为九龙坡区整个房地产的发展带了机会和活力; ? 步行街的修建使九龙坡区城市面貌焕然一新，杨家坪步行街的修建直接影响到九龙坡区的商业格局，并大大改善九龙坡区城市形象，使杨家坪周边楼盘升值潜力突现，如斌鑫世纪城以及在建的华润二十四城等; ? 受土地限制，供应量将有缩减，由于受土地供应的限制，九龙坡区的住宅上市量一直偏小，2010年潜在新开楼盘不多，使得九龙坡区也成为了为数不多的求大于供的区域之一。这也为该区域物业保值，增值提供了最有力的保证; ? 房地产开发向杨九路等方向延伸; ? 中、低价位的商品房将成为市场偏爱的主角，尤其是80-100平方米一套的户型颇受欢迎。