项目融资在商业房地产中的应用

2007年10月 第28卷 第5期 基 建 优 化 OPrIbu7.Ar10N OF CAPITAL CONSIRUCIION Oct Vbl.二 .2007 .28No. 5 项目融资在商业房地产中的应用 戚 蕊 (广东达安 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 项目管理有限公司，广州 510052) 摘 要:文章从项目融资的概述和商业房地产在我国的发展现状入手，阐述了项目融资在商业房地产开发中应用的可行 性，进而 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 了商业房地产项目融资中的主要模式以及存在的问题。 关键词:项目融资;商业房地产;融资模式 中图分类号:F293.3 文献标识码:A _ 文章编号:1000 -7717(2007)05一0123一02 The Application of Project Financing in the Business Real Estate Q1 Rui (Guang Dong Da一An Project Management Limited Company, 510052, Guang2hou) Abstract:The paper first explains the meaning of project financing and the development status quo of business real estate, and then expounds the applied feasibility of project financing in business real estate, finally explains the main financing model and questions in the business real estate project financing. Key words二project financing; business real estate; financing model 1 项目融资概述 1.1 项目融资的概念 项目融资(Project Financing)广义上讲是指针对项目的资 金筹措形式，狭义上讲，是指借款人原则上将项目本身拥有的 资金及其收益作为还款资金来源，而且将项目资产作为抵押条 件来处理，是一种具有无追索或有限追索形式的融资活动川。 1.2 项目融资的特点 项目融资并不是“为了项目”来融资，而是“通过项目”进行 融资，也就是以项目的资产、产品或服务的收益抵押进行融资。 主要有以下几个特点: (1)项目导向性。主要是依赖于项目的收益和资产而不是 依赖于项目的投资方或发起人的资信来安排融资，这是项目融 资的最大特点。 (2)有限追索性。贷款人可以在项目的某个阶段或者在一 个 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的范围内对项月借款人进行追索。除此之外，项目出现 任何问题，借贷人均不能追索到借款人除了项目以外的任何形 式的资产。 (3)风险共担性。项目融资的有限追索性导致与项目有关 的各种风险以多种形式在项目相关人之间进行分担。应该承 担多大的风险，取决于项目利益相关人的风险承受能力以及其 对项目的预期回报。 2.1‘商业房地产在我国的发展现状 从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明，2002年，随着中国加人世贸，国内商业地产的资金比重陡 增11.8%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开 (见图1)[210 2960.16 300 2500 2000 1500 1000 50 04810.0 1003.17 2二 ...曰曰日炭舔‘ 2匕 ..曰电曰 创户 气}v 商铺销售面积 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 2 商业房地产概述 图1 2.2 商业房地产开发的特点 (1)投人资金大。投资规模大、投资回收期长是房地产开 发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中 心、特色商业区、shopping mall等的建设一般都需要大量的资 金，而且，商业房地产经营一般还要经过2一3年的过渡期，需 要有雄厚的资金准备。任何一家商业房地产开发公司，能否介 人商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它 在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资 金的能力和使用资金的本领。 收稿日期 作者简介 2007一04一29 戚 蕊(1981-)，女，助理工程师，从事工程项目咨询工作。 万方数据 124 基 建 优 化 第28卷 (2)高风险、高收益性。其收益主要来源于租金收人，而能 否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许 多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的 不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边 经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会 对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在 使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业 房地产经营的风险相当大。 商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商 业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用 资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分 散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致 命的打击。 3 项目融资和商业房地产的结合 3.1 项目融资和商业房地产结合的可行性 目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业 经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金 积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融 资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传 统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等， 其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用 期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企 业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散(3)。而项 目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业 房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和 风险屏蔽的作用。 3.2 商业房地产项目融资过程中应注意的问题 (i)如何实现有限追索。追索的形式和追索的程度，取决 于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计。 应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资 结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务 状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业 房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。 (2)如何分担项目风险。风险分担是项目融资的突出优 点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三 方间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实 力和在项目开发中的利益对比。 (3)如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本。商 业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获 得前期税收上的利益。 (4)如何实现投资者对项目百分之百的资金要求。项目融 资中股本资金的注人方式比传统的公司融资更为灵活，但在设 计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流 量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而 且还可以满足股本资金部分融资的要求。 (5)如何处理项目融资与市场安排之间的关系。对于一般 的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的 一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此， 在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。 (6)如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战 略。长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出 于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策仅仅把融资当作是 一个过渡，所以时间不会太长。 3.3 商业房地产项目融资的模式 商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的 方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式。 3.3.1项目公司融资模式 ‘由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义 建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投 资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协 议组建项目公司，并注人一定的股本资金;第二，项目公司作为 独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，安排项目融资，建设经营并拥有项目;第三，项目融资安 排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为 贷款银行提供完工担保。 3.3.2 项目子公司融资模式 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合 资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能 需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目 的债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型 的融资;第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。 3.3.3 项目合伙制融资模式 通过项目公司安排项目融资的优点:法律关系较简单，便 于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷 款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和 经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司 负债型融资，可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件， 项目资产的所有权集中在项目公司，便于管理，管理上较灵活， 项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而 将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目 融资也有一些缺点:缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资 的各种要求，主要表现在:在税务安排上和债务形式选择上缺 乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投 资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债 务形式。 4 结束语 商业房地产随着我国第三产业的不断发展会呈现出快速 上升的趋势，项目融资在商业房地产中的应用是一种必然的趋 势，但在具体的操作过程中会出现许多的问题，例如相关的风 险如何合理分担，相关的法规如何完善等，这都是在以后的发 展过程中所必须关注的。 【参考文献l [1]卑莞华，沈建明.现代项目管理导论〔M].北京:机械工业 出版社，2003. 【幻 陆凌一，李小军，潘鸿.中国房地产产业地图【M].上海: 上海人民出版社，2004. [3]项歌，王学英.商业房地产投资[M].上海:上海远东出版 社，2003. 万方数据