资产评估说明

说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。重庆金地房地产土地资产评估有限公司2012年3月6日说明二关于进行资产评估有关事项的说明（本部分内容由委托方和产权持有者提供）关于进行评估有关事项的说明一、委托方暨产权持有者简介（一）委托方名称：开县文峰街道办事处联系人：王立丰联系电话：18983539909（二）产权持有者名称：中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部（简称中原油库）营业场所：开县新城南环路川心路口负责人：丁永奎经营范围：汽油、煤油、柴油批发、润滑油、石油器材、加油机及配件、日杂百货。二、关于评估目的的说明为委托方了解委估资产的市场价值提供参考。三、关于评估范围的说明此次资产评估范围为经开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可的各项资产：权属于中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木及测算因收购而所需的相关费用。具体明细见《资产评估清单》。四、关于评估基准日的说明本项目资产评估基准日为2011年12月19日。上述评估基准日是委托方为保证资产评估的及时性和合理性而选取。本项目取价标准均为评估基准日有效的价格标准。五、资料清单（一）产权证明文件复印件；（二）资产评估清查明细表（三）其他与评估资产相关的资料。资产评估委托方：开县文峰街道办事处法定代表人：产权持有者：中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部法定代表人：2011年12月19日说明三资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明资产清查核实的内容根据资产评估工作的要求，我们对委托评估的权属于中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木进行了实地查勘，现场清点并记录在册，对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。二、、资产清查结论在资产清查核实过程中，我们对评估范围内资产情况进行了了解和核实，对委估资产进行了抽查复核，对委估资产的法律权属给予了充分的关注。经过资产清查核实，评估人员认为固定资产能正常使用；未发现委估资产的产权纠纷情况。说明四评估依据的说明评估依据的说明我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方和部门法律法规，以及在评估中参考的依据或文件资料主要有：一、经济行为文件开县文峰街道办事处委托重庆金地房地产土地资产评估有限公司进行资产评估的《资产评估 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书》。二、主要法律法规及评估准则1、财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》；2、中评协发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估操作规范意见（试行）》；3、中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；4、《中华人民共和国物权法》；5、其他与本项评估有关的评估准则、规范。三、产权依据1、开府国用（1996）字第20-307号《国有土地使用权证》和房权证301字第2-04342号《房屋产权证》复印件；2、《资产评估清单》；四、采用的取价标准1、中国机械工业出版社出版的《2010机电产品报价 手册 华为质量管理手册 下载焊接手册下载团建手册下载团建手册下载ld手册下载 》；2、《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出版社2010版）；3、通过市场了解情况及向有关设备经销商询价取得的资料；4、《机电设备评估价格信息》；5、《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》；6、《重庆市建设工程造价信息》；7、2010年版《重庆市安装工程单位基价表》、《重庆市安装工程费用定额》；8、《重庆市人民政府办公厅关于印发《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》(渝办发[2011]123号)；9、渝府发[2000]76号文《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》；10、《重庆市土地级别册》（下册·主城外区县）；11、渝国土房管发[2000]315号文《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》；12、开县府发〔2008〕28号《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》；13、评估机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，评估人员现场查勘记录及搜集到的有关资料。五、参考资料及其他1、委托方提供的评估基准日《固定资产清查明细表》；2、评估人员搜集的产权持有者的历史经营情况资料、行业分析资料及其他参考资料。说明五评估技术说明评估方法的选择委估资产包括位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木；评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和资产的具体情况，确定采用相应的评估方法。一、房屋建筑物根据本次评估的目的，结合评估对象的特点和实际情况，对纳入资产评估范围的房屋建筑物采用成本法进行评估。（一）计算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 ：房地产评估价格=重置价格*成新率重置价格=前期工程费+建安工程费+建设单位管理费+利息+销售税费+新建登记及建筑面积测绘费+利润+不可预见费（二）评估技术参数确定原则：1、房屋建安工程费用的计取：调查重庆市类似工程造价，分析确定估价对象的建安工程造价。。2、成新率的确定本次评估成新率的测定以直线折旧法为主，并根据维修保养程度综合进行评定估价对象成新率。3、各项费用的计取：根据市政府颁布的相关文件规定；本市规划、建设、房管各主管部门的相关规定，确定各项费用的标准及额度。二、机器设备评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：评估值=重置全价×成新率重置全价=购（建）价+运杂费＋安装调试费＋基础费+资金成本成新率的确定综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%三、构（附）着物评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和构（附）着物的具体情况，采用重置成本法予以评估，即工程直接费加管理费及其他间接费用、资金成本、利润计算重置全价，再结合构（附）着物新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：评估值=重置全价×成新率构（附着物）重置综合价=工程直接费用+管理费用及其他间接费用+资金成本+利润四|、土地使用权根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象所处区域为新开发区，新征地较多，所以评估人员决定采用成本逼近法进行评估；同时委估宗地位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估；最后分析评估结果，作出评估结论。基准地价系数修正法：基本公式Ｐi＝Ｐ×（１+M+Ｋ+N）×S×Ｙ×Ｔ式中：Ｐi－－待估宗地修正后地价；Ｐ－－待估宗地所在区域基准地价；M－－成熟度修正系数；Ｋ－－待估宗地区域和个别因素修正系数；N－－土地使用权类型修正系数；S－－容积率修正系数；Ｙ－－待估宗地使用年限修正系数；Ｔ－－待估宗地期日修正系数。采用成本逼近法：基本公式土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益五、苗木评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和苗木的具体情况，评估人员根据其现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗其他合理费用，计算得出评估值。六、搬迁费及损失费根据渝办发[2011]123号文件有关规定，测算搬迁费及损失费。机器设备评估说明一、评估范围本次设备评估范围为开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可并经清查的设备，共21.5台（台、套、米），详见设备清查评估明细表。二、设备概况纳入本次评估范围的机器设备为中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部拥有的21.5台（台、套、米）器，截止评估基准日，储油罐及消防设施已多年未使用，送变电工程（配电）能够满足正常生产的需要。三、评估依据和参考资料（一）开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可的“固定资产-机器设备清查评估明细表”；（二）中国机械工业出版社出版的《2011机电产品报价手册》；（三）《机电设备评估价格信息》；（四）《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出版社2010版）；四、评估程序1、评估人员以各产品生产工艺为主线，通过现场查看、询问等调查手段，了解主要生产工艺过程以及主要设备在生产过程中的作用和生产使用状况。2、评估人员对“机器设备清查评估明细表”进行审核，根据设备明细清单与财务部门的固定资产明细账进行核对，务使账表相符。3、评估人员向资产占有方有关部门及人员搜集与被评估设备有关的资料。4、评估人员根据核对后的“机器设备清查评估明细表”与资产占有方设备管理人员一起，到设备放置现场进行逐台核对设备名称、型号、规格、制造厂商、制造日期等。5、评估人员向资产占有方设备管理人员了解设备的启用日期、运行情况、使用强度和设备的检修情况，检查设备的使用环境、使用条件和设备维护情况。6、评估人员在设备放置现场根据设备运行情况、外观成色及技术状态作好必要的记录，并向有关检修人员、操作人员了解设备有无隐患，运行日常记录，事故及安全检查记录等情况，采用整体鉴定的方法初步确定每台设备的成新率。7、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，依照《资产评估操作规范意见（试行）》的规定进行计算并确定评估值。五、评估方法评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：设备评估价值=重置全价×成新率1、机器设备重置全价的确定机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费、资金成本组成。主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场或生产厂家获取价格时，通过查阅《2011年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的购置价通过查阅《2011年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，其计算公式为：运杂费＝设备购置价×运杂费率。基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：基础费＝设备购置价×基础费率。安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：安装调试费＝设备购置价×安装调试费率。资金成本是指设备从订货到安装调试完成因占用资金而发生的成本，一般只对大中型的设备计算资金成本。对于订货合同中规定由供货商负责运输、基础建造、安装调试中的某项时，由于在购置价格中已含此项费用，则不计该项的费用。2、机器设备成新率的确定对于大型、精密、高价的设备，采用使用年限法和现场勘查评分法两种方法，再按相应的权重比例测算确定其综合成新率。采用现场勘查评分法是根据对设备的现场技术 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况，负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率或成新率的方法。一般设备成新率的确定采用使用年限法。六、评估举例评估示例一：变送电工程的评估说明1、设备概况变送电工程，1996建设，至今已经使用了15年。原项目包含企业的输送电力线设备和场内变电设备。经现场了解由于企业已经停产，这些设备均为闲置设备（照明线路不在此范围内）。由于变压器的安装与供电能电力相关，并且按照国家的相关规定收取一定的规费。故独立评估。将该项目分成两个部分：配电部分和线路部分分别评估，评估方法：采用重置成本法。配电部分的评估说明。配电部分包括：电力变压器和配电设备，如进线柜、出线柜、断路器等。其中变压器型号为S11-M-50。该变压器属油浸全密封式变压器。功率为50KVA。因设备拆迁需要给予一定的补偿，本次评估为补偿提供参考意见。二、重置全价的确定1、设备重置全价计算设备重置全价计算如下设备重置成本＝设备购价＋运杂费用＋安装费+ 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 费+管理费+监理工程费+相关规费2.1、设备购价经查询2011年机电报价手册报价，并考虑到组立及铁件等辅料，取购置价(含增值税)12000元。其中电力配电柜以及室内安装用配套器件等按标准配：进线柜、计量柜、电容柜、PT柜、出线柜及铜排等，取102000元。2.2、运杂费，运杂费是指从出厂到安装地的运输、保险、等发生的所有的费用，取运杂费率为5%。2.3设备安装费，设备安装费是措为安装设备所发生的人工、机械、材料等费用，根据评估规范取安装费率为30%。2.4设备基础费，考虑到室风安装，并需要作地沟等入室工程故将基础费率取5%。2.5设计费率，参考国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价格[2002]10号文，确认按3%。2.6管理费率，参考《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394号）文，取1.2%。2.7工程监理费用，参考国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知，取费率为2.99%。2.8电力政策性收费计算根据重庆市电力公司文件《渝电营[2007]2号》高压客户收费项目有：高可靠性供电费用高可靠性供电费用（含税价）表一：单位：元/千伏安用电受电电压等级线路类型高可靠性供电费用供电部门规划建设改造供电工程客户自建本级电压外部供电工程0.38/0.22千伏架空线270225电缆区40533710千伏架空线220160电缆区33024035千伏架空线170100电缆区225150110千伏架空线90电缆区135按上表高可靠性供电费用的收取标准：用电受电电压等级按10KV计算，线路类型架空线，客户自建本级电压外部供电工程:160元/KVA160（元）*50（KVA）=8000元（2）并网接电技术服务费10-35kV专用变压器并网接电技术服务收费（含税价）按下表序号工作项目收费金额500kVA以下500kVA及以上专线、开闭所出线1配电设计审查65598313102二次设计审查3283283283配电工程中间检查及竣工验收2368236823684接电前挂表施工准备及提供技术服务7507507505办理通电投运手续2622622626并网接电118417752237合计554764667255按上表500kVA以下专线开闭所出线，取费5547元（3）电力负荷管理系统客户端装置费电力负荷管理系统客户端装置费的收费标准为18180元/套。文件依据为重庆市物价局关于电力负荷管理系统客户端装置收费标准的复函（渝价[1998]381号）（4）电力综合收费合计=（1）+（2）+(3)=8000+5547+18180=31727元2.9资金成本，按建设期一年，银行一年期贷款利息为5.31%，假定均匀投入，则计算后取2.62%2.10设备重置全价设备重置全价=(12000+102000+34977+)×(1+5%+30%+5%+3%+1.2%+2.99%)=214,495.57元圆整后取214,000元三、成新率的确定(1)按理论成新率的确定该设备经济使用寿命为20年，该设备为1996年11月投入使用，至评估基准日，实际使用15.1年。成新率=(20-15.1)/20×100%=25%(2)现场勘察成新率的确定由于现场所见，其油罐已经停用多年，不能确定其实际情况，其实际实体与经济性贬值明显。因此现场勘察成新率40%,按现场勘察成新率40%确定。25*0.4+40*0.6=34%取35%４、评估净值评估净值＝重置价格×成新率＝214,000×35％＝74900元评估示例二：油罐的评估说明（设备序号：1）油罐设备评估说明（原资产名称：油罐安装材料（成型））机器设备评估明细表序号1(一)概况油罐，容量为400t，同类设备共4座，用于存放汽油。油罐1996年11月建造，至评估基准日已经投入15.1年，设备账面原值:1,337,342.73,未提供账面净值。由于没有取得该企业的设备技术资料和图纸，因而本次评估不能够详细了解其设备的详细参数，只能根据现场人员的介绍并做现场观察核实。现以其中一座为例，进行估算，再以此为基础计算出其他油罐价值，并通过加和得出结果。评估计算如下：该设备工程主要包括地面基础、罐体制作、防腐涂装、管道安装工程等4大部分。罐体制造材料按常规取A235A，内部结构件以按优质碳素结构钢为主，考虑罐体的承压和安全性，内设有支架圈梁均为优质碳素钢型材制造。由于罐体较大，搬运较困难，因此一般采取现场制造，其次就是罐体的内、外表面处理、防腐工程。经现场勘察，该罐体外观较差，锈蚀、未进行正常例保。(二)、重置成本的确定：1、重置全价构成设备重置全价由罐体主材费、制造费、辅材费、表面涂装费、管理费、设计费、监理费、资金成本等构成。该油罐为现场制作设备，因此不考虑安装费。其计算公式为：重置全价=罐体主材费+辅材费+制造费用+表面涂装费+设计费+建设单位管理费+监理费+资金成本2、重置全价计算表400t油罐计算表序号费用名称计算公式或说明费率费用金额（元）备注1主材费罐体材料　137,800.00　2辅材费（含工艺材料,焊接条）1*费率20.00%27,560.00含零配件费3表面处理及防腐塗层材料费面积*单价　8,800.00　4制造费（含人、机、工艺辅助材料费）(1+2+3)*费率80.00%139,000.00罐体制造,及管道安装、附件安装5小计　　313,160.00　6国内运杂费（1+2+3）*费率3%5,224.80材料运输费7安装调试费6*费率6%10,449.60基础费8设计费6*费率3.00%9,394.80计价格(2002)10号9建设单位管理费6*费率1.00%3,131.60财建(2002)394号10工程监理费6*费率2.99%9,363.48[1992]价费字479号11小计5～10项合计　350,724.28　12资金成本(6+12)×费率3.11%20,646.80　13油罐评估价11+12　370,000.00圆整　400t油罐计算的单价为370,000.00元同型号共4台，计算结果如下：合计：370,000.00×4=1,480,000.00元(三)、成新率的确定：(1)理论成新率该设备于1996年11月安装调试完毕投入使用，至基准日已使用近15.1年。根据资产评估参数手册并咨询相关专业人士，并考虑到该厂整体设备的利用年限，故设定设备经济寿命年限约为20年，则该设备理论成新率为：理论成新率=(20-15.1)/20×100%=25%(2)现场勘察成新率的确定由于现场所见，其油罐已经停用多年，不能确定其实际情况，其实际实体与经济性贬值明显。因此现场勘察成新率10%,按现场勘察成新率10%确定。成新率取10%。（四）评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率＝1,480,000.00×10%＝148000(元)七、评估结果经过全面清查工作，确定纳入本次评估的机器设备为21.5台（台、套、米），于2011年12月19日的市场价值为465550元（评估结果详细情况见固定资产—机器设备清查评估明细表）。构（附）着物评估说明一、评估范围根据开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部提供的构（附）着物评估申报明细表及估价人员现场查勘，纳入本次评估范围的构（附）着物包括厂区水池、围墙等。二、评估对象概况委估资产构（附）着物均位于汉丰镇中原村1社厂区内，主要为中原油库生产所需而修建，建成于90年代左右。经评估人员实地查勘结果表明，以上构（附）着物外观完好，维护管理均较好,均能正常使用。三、评估依据和参考资料1、开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部提供的“固定资产清查评估明细表”；2、部分构（附）着物施工协议、安装合同等；3、《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》；4、《重庆市建设工程造价信息》2010年第10期；5、2010年版《重庆市安装工程单位基价表》、《重庆市安装工程费用定额》。四、评估程序1、核查原始资料根据资产占有方提供的构、附着物评估申报表，核对工程量；收集有关施工协议，作到账实相符。2、现场勘察依据清查评估明细表、施工协议等资料，深入现场进行实地勘测，核实标定位置、数量、结构形式等。对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值。3、市场调查评估人员到有关部门进行调查咨询，并了解现行建筑工程基础定额。4、资料整理分析对市场调查所收集的资料进行整理分析，进行估价结果测算。5、整理汇总编写构（附）着物评估说明。五、评估方法评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和构（附）着物的具体情况，采用重置成本法予以评估，即工程直接费加管理费及其他间接费用、资金成本、利润计算重置全价，再结合构（附）着物新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：评估值=重置全价×成新率构（附着物）重置综合价=工程直接费用+管理费用及其他间接费用+资金成本+利润六、评估举例堡坎见《构（附）着物清查评估明细表》第4项概况据委托方与产权持有者两单位共同确认，堡坎（条石）共9146.26立方米，建成于90年代左右；经现场查勘外观完好，能正常使用。2、重置全价的确定构（附）着物重置综合价=工程直接费用+工程建设管理费用及其他间接费用+建设期资金成本+利润序号项目取费依据取费基数1工程直接费2429702（1）基价直接费2208820①直接材料费9146.26立方米2103639②土建及运输安装工程费用直接材料费的5%105182（2）综合费（1）×5%110441（3）劳动保险费（1）×5%110441（4）施工方承揽利润（1）×5.5%121485（5）定额管理费（（1）+（2）+（3）+（4））×1‰2551（6）税金（（1）+（2）+（3）+（4）+（5））×3%765362管理费用及其他间接费用工程直接费用×5%1214853利息6个月利率5.6％，均匀投入，建设期0.5年62394利润按1、2合计的5％127559合计重置综合价2684985（取整取300元/立方米）3、成新率委估资产修建于上世纪90年代，现外观完好，能正常使用；估价人员根据其实际维护保养情况，综合考虑其成新率为60%;4、评估值计算评估值=300×60%×9146.26=1646326元同上述相同方法，可得出其它构（附）着物的评估价值。七、清查、评估结果经过全面清查工作，确定纳入本次评估的构（附）着物于2011年12月19日的清查评估结果为3864000元（评估结果详细情况见固定资产—构（附）着物清查评估明细表）。房屋评估说明评估范围纳入本次评估范围的房屋为位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）。二、评估对象概况纳入本次评估范围的建筑物为位于汉丰镇中原村1社的建筑物，根据委托方提供的《重庆市房屋产权证》，共有建筑物面积1557.16平方米，此次评估是办公用房、水泵房、发油房等，根据现场查勘，房屋均是砖混结构，木门，铝合金窗，内刷白，外贴墙砖，层高约3米，房屋建于90年代，房屋维修保养一般。三、评估依据和参考资料（一）有关法律法规、政策文件和技术规范1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》；3、《重庆市建设工程造价信息》；4、2010年版《重庆市安装工程单位基价表》、《重庆市安装工程费用定额》；5、评估机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，评估人员现场查勘记录及搜集到的有关资料。（二）委托方提供的有关评估对象的资料1、《评估合同》；2、《房地产产权证明》3、其他相关资料；（三）受托估价方掌握的有关资料1、重庆市城市总体规划2、近期重庆市房地产市场交易资料3、估价对象所在区域的区位条件资料（四）估价人员实地调查资料1、评估对象权利状况调查资料2、评估对象所在区域交通状况、环境条件调查资料3、评估对象所在区域房地产销售价格调查资料4、评估对象位置、地形、基础设施调查资料5、评估对象土地现状及周边环境照片四、房屋评估工作过程一、房屋建筑物根据本次评估的目的，结合评估对象的特点和实际情况，对纳入资产评估范围的房屋建筑物采用成本法进行评估。（一）计算公式：房地产评估价格=重置价格*成新率重置价格=前期工程费+建安工程费+建设单位管理费+利息+销售税费+新建登记及建筑面积测绘费+利润+不可预见费（二）评估技术参数确定原则：1、房屋建安工程费用的计取：调查重庆市类似工程造价，分析确定估价对象的建安工程造价。2、成新率的确定本次评估成新率的测定以直线折旧法为主，并根据维修保养程度综合进行评定估价对象成新率。3、各项费用的计取：根据市政府颁布的相关文件规定；本市规划、建设、房管各主管部门的相关规定，确定各项费用的标准及额度。4、资金成本：按能形成独立生产的主要建筑物的建设周期计算资金成本，建设期间，资金按均匀投入计算。建设工期为1年以内(含一年)按6.56%利率.列表求取估价对象评估价格：序号估价对象费用名称住宅一楼面地价0二建筑工程前期工程费258.001建设工程规划综合费1.002勘测费、勘察成果审查费及设计费8.003施工图设计文件审查费1.044建设工程质量监督费1.335建设工程综合服务费1.826标底编制及工程预（结）算费工程2.607工程咨询策划费（可行性研究费）9.008工程监理费17.559环境影响咨询费10.0010建设项目环境影响评价费0.3311防雷工程设计审核施工监审费0.2012散装水泥专项资金0.6013建设工程安全文明施工措施费6.0014城市建设配套费150.0015人防易地建设费25.0016白蚁防治费12.0017保险费1.6318工程定额测定费0.9119招标代理费6.5020排污费2.5021绿化费用0.0022小区基础设建设费0.00三建筑安装工程费650.00四建设单位管理费22.101建设单位开办费和经营费用15.602建设单位临设费6.50五利息38.62　小计968.72六销售税费0.001销售费用0.002销售税费及附加、印花税0.00七新建登记及建筑面积测绘费1.151新建登记费0.652建筑面测绘费0.50八开发利润90.80九不可预见费29.06十重置价格1089.73十一成新率0.60十二积算价格653.84十三建筑面积1557.16十四风险调整系数0.00十五评估价格653.84十六评估总值101.81取650元/平方米六、评估结果经综合评定估算，此次评估的房地产评估总值为1012150万元。七、评估结果的特别说明房屋评估结果中不包含土地使用权的价值。土地使用权评估说明一、评估对象概述纳入本次评估范围的是开县石油公司的位于汉丰镇中原一社的一宗土地使用权，根据《国有土地使用证》证载用途为仓库、办公用地；实际开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通水（供水、排水）、通讯、通路、通气）、红线内“四通一平”（通电、通水（供水、排水）、通讯、通路、场地平整）；证载土地使用权面积12485.5平方米，使用权类型为划拨，无抵押他项权利登记。二、评估基准日二O一一年十二月十九日。三、价值定义本次所估地价的内涵是指：在估价基准日二O一一年十二月十九日，评估设定用途为工业；设定开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通水（供水、排水）、通讯、通路、通气）、红线内“四通一平”（通电、通水（供水、排水）、通讯、通路、、场地平整）；评估土地使用权面积12485.5平方米；使用权类型为划拨；无抵押他项权利限制，现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于估价基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。四、评估方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象所处区域为新开发区，新征地较多，所以评估人员决定采用成本逼近法进行评估；同时委估宗地位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估；最后分析评估结果，作出评估结论。五、评估依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国担保法》5、《中华人民共和国物权法》6、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；7、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》9、重庆市人民政府颁布的92号令《重庆市国有土地使用权有偿使用办法》10、渝国土房管发505号、渝国土房管发180号文《重庆市国土房管局关于进一步加强土地房屋抵押登记管理的通知》及《补充通知》；11、渝府发[2000]76号文《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》；12、渝国土房管发[2000]315号文《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》；13、《重庆市土地级别册》（下册·主城外区县）14、《重庆市地价指南》15、《重庆市国土房屋管理局关于印发重庆市国有经营建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》（渝国土房管发[2009]255号）16、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）17、开县府发〔2008〕28号《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》；18、评估机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，评估人员现场查勘记录及搜集到的有关资料。七、评估计算过程1估价思路根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象所处区域为新开发区，新征地较多，所以评估人员决定采用成本逼近法进行评估；同时委估宗地位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估；最后分析评估结果，作出评估结论。2基准地价系数修正法2.1基准地价成果介绍及内涵：根据渝府发[2000]76号文《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》，重庆市基准地价分商服业、住宅、工业三种用途，不同用途的基准地价参见重庆市国有土地使用权基准地价表。重庆市基准地价于2000年8月20日公布实施，其基准地价的内涵为基准日于2000年8月20日，城镇国有土地法定最高出让年限50年，土地开发程度为“三通一平”（即通水、通电、通路、平整场地），容积率为1条件下的平均价格。2.2评估思路根据宗地所在的土地级别、土地利用条件和开发程度，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素对地价影响程度的档次，再对照修正系数表中相应的档次，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时根据基准地价评估期日和使用年限分别对待估宗地的评估期日和使用年限进行修正，求得待估宗地在估价基准日的价格。2.3基本公式Ｐi＝Ｐ×（１+M+Ｋ+N）×S×Ｙ×Ｔ式中：Ｐi－－待估宗地修正后地价；Ｐ－－待估宗地所在区域基准地价；M－－成熟度修正系数；Ｋ－－待估宗地区域和个别因素修正系数；N－－土地使用权类型修正系数；S－－容积率修正系数；Ｙ－－待估宗地使用年限修正系数；Ｔ－－待估宗地期日修正系数。2.4地价测算2.4.1待估宗地所在区域基准地价（P）根据渝府发(2000)76号文件之规定，确定其基准地价。重庆市基准地价表单位：元/平方米、50年级别商业用地住宅用地工业用地1709016501350258801450120034490105098043590850750529506005506264047045072400410400819003603509160032030010130030026011980265220126502301851345019015014300165130152501501201623013811517200126110181681151051913210610220110102100由《重庆市土地级别册》（下册）查得，估价对象土地为重庆市工业12级地，基准地价为185元/平方米.50年。2.4.2基准地价评估期日修正系数（Ｔ）基准地价的基准日为2000年8月20日，委估宗地评估基准日为2011年12月19日，应根据地价指数进行期日修正。但《重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区外城镇土地级别的通知》（渝国土房管发[2007]779号）于重庆市2008年1月1日对主城区外土地级别进行了调整，已考虑了期日变化，故对期日修正系数不作修正。2.4.3年限修正系数的确定（Ｙ）土地使用年限修正系数公式:公式中：Y－－－使用年限修正系数r－－－土地还原利率为8.73％n－－－基准地价剩余土地使用年限（50年）m－－－估价对象评估使用年限（50年）估价对象为划拨用地，无需修正。2.4.4成熟度修正系数的确定（M）估价对象红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通气）、红线内“四通一平”（通上水、通下水、通电、通路、场地平整），根据规定确定其成熟度修正系数如下:成熟度修正系数为0。成熟度修正系数表土地开发程度修正系数三通一平（路、水、电、平整场地）0缺平整场地-0.12～-0.15缺通路-0.12～-0.15缺通上水-0.05～-0.07缺通下水-0.05～-0.07缺通电-0.10～-0.12通气+0.06～+0.08通讯+0.04～+0.062.4.5容积率修正系数的确定（S）实际容积率为0.12，根据规定确定其容积率修正系数为1。容积率修正系数表容积率修正系数1.01.001.51.252.01.502.51.703.01.883.52.054.02.214.52.315.02.405.52.486.02.566.52.637.02.697.52.758.02.818.52.869.02.919.52.96＞10.03.002.4.6土地使用权类型修正系数（N）根据渝国土房管发[2000]315号文《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》的规定，当委估宗地土地使用权为划拨时，修正系数为-0.25。2.4.7影响待估宗地地价因素修正系数及总修正系数（Ｋ值）估价对象为工业用地。依据重庆市基准地价修正体系，按照《城镇土地估价规程》，结合重庆市的实际情况，本次评估地产运用工业用地修正系数体系进行宗地地价评估。将影响待估宗地地价各因素条件，在对应的档次上确定每个影响因素的修正系数（Ｋi），详见宗地区域和个别因素修正系数表。Ｋ＝Ｋ1+Ｋ2+．．．．．．+Ｋn＝∑Ｋi式中：Ｋ1、Ｋ2．．．．．．Ｋn，分别为待估宗地在第1、2．．．．．．个别因素影响下的修正系数。表1工业用地地价因素修正系数说明表优劣程度影响因素优较优一般较劣劣内部交通条件区域内交通方便程度临主次干道有公路与主次干道通达有公路与次干道相通有公路至次干道2-5Km有公路至次干道5Km以上区域内部道路级别（宽度m）>158-155-8<5无对外交通条件距火车站距离（Km）<55-1010-1818-25>25距港口距离（Km）<55-1010-1818-25>25距机场距离（Km）<55-2020-3030-40>40基础设施条件动力能源保证度（%）>9085-9070-8560-70<60供水保有度（%）>9080-9070-8060-70<60排水设施完善度（%）排水畅通、常年不漫水畅通、年内有2-3次漫水偶尔阻塞、年内2-3次漫水偶尔阻塞、年内4-7次漫水偶尔阻塞、常年漫水通讯保有度（部/100m2建筑面积）≥210.50.2≤0.1产业聚集规划限制无限制条件个别类型受限制部分工业可布置工业可布置、受到极大限制不允许布置工业企业规模（建面M2）>10万3万-10万8千-3万3千-8千<3千环境质量企业自身有无污染源无轻微噪音噪音噪音及空气污染多种污染源区域内有无污染源无轻微噪音噪音噪音及空气污染多种污染源宗地坡度≤303-10010-15015-300>300表2工业用地地价因素修正系数说明表优劣程度影响因素优较优一般较劣劣交通便捷度区域内交通方便程度0.80.50.0-0.5-1.5区域内部道路级别0.80.50.0-0.5-1.0到火车站距离2.01.00.0-1.0-2.5到港口距离2.01.00.0-1.0-2.5距机场距离2.01.00.0-1.0-1.5基础设施条件动力能源保证率4.02.00.0-2.0-4.0供水保有度3.01.50.0-1.5-3.0排水设施完善度1.50.50.0-0.5-1.5通讯保有度2.01.00.0-1.0-2.0产业聚集规划限制2.01.00.0-1.0-2.5企业规模1.70.80.0-0.8-2.5环境质量区域内有无污染源1.00.50.0-0.5-1.5企业自身有无污染源1.20.50.0-0.5-2.0宗地坡度1.00.50.0-0.5-1.5表3宗地区域和个别因素修正系数表影响因素优劣程度说明优劣度分值%交通便捷度区域内交通方便程度临主次干道优0.8区域内部道路级别8一般0.0到火车站距离无差-2.5到港口距离无差-2.5距机场距离无差-1.5基础设施条件动力能源保证率%>90优4.0供水保有度%>90优3.0排水设施完善度%排水畅通、常年不漫水优1.5通讯保有度（部/100平方米）≥2优2.0产业聚集规划限制个别类型受限制较优1.0企业规模（建面平方米）2万一般0.0环境质量区域内有无污染源无优1企业自身有无污染源无优1.2宗地坡度10-150一般0合计82.4.8基准地价系数修正法测算结果将上述数据代入公式，则：P＝185×(1+0.0+0.08-0.25)×1×1×1＝153元/平方米3成本逼近法3.1、评估思路成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。3.2基本公式土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益3.3计算过程（1）土地取得费及相关税费(1)土地取得成本(Ｅa)土地取得费主要由土地补偿费、安置补偿费、附着物和青苗补偿费及其它费用构成，相关税费主要包括耕地开垦费、耕地占用税、土地有偿使用费、社会发展统筹基金及土地管理费等，但在评估中，不能简单地考虑以往征地时发生的实际费用，而应采用近期征用土地的重置费用。我们根据渝府发[2008]45号、重府发[99]第54号，开县府发〔2008〕28号并结合新土地管理法的相关内容，通过对该片区近年征用土地项目进行广泛的调查，并进行整理分析，得出估价对象土地取得费及相关税费。土地取得费及相关税费一览表序号计费项目计费依据计费标准费额(元／亩)备注1土地补偿费开县府发〔2008〕28号13000元／亩)+26000元/人50142按人均耕地0.7亩标准计算2劳动力安置补助费3耕地开垦费重府发[99]第54号令30元／平方米200004青苗补偿费开县府发〔2008〕28号1500元／亩1500一类蔬菜地标准5房屋、构附着物补偿费渝府发[2008]45号——200006住房安置费开县府发〔2008〕28号2000元/平方米673081.42人/亩，按30平方米/人计,安置房单价2000元/平方米7征地农转非人员养老保险统筹经费开县府发〔2008〕28号5000元／亩50008征地管理费渝价[2001]第346号令渝府[2001]第106号令不超过2.8%3279.00以上费用的2%9其它费用以上费额的2%3344.58包括奖励等费用10耕地占用税国务院令511号10-50元／m223333取35元／m2合计————193906.58即：291元／平方米(取整)（2）土地开发费T(包括红线外土地开发费Ｔ1和红线内土地开发费Ｔ2)土地开发费包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。本次评估所界定的土地开发费是指估价对象土地开发程度达到红线外“五通”（路通、通水（供、排水）、电通、电讯通、气通），红线内“五通一平”条件投入的费用。宗地红线外“五通”主要是指整个城市市政基础配套设施的辐射影响。房地产因市政设施配套完善状况，其土地价格受其影响，根据评估人员调查分析，周边区域的红线外开发费一般为30-80元/平方米，本次按平均水平计算。红线外开发费Ｔ1＝50(元/平方米)估价对象红线内土地开发程度为“四通一平”（路通、通上水、通下水、通电、通讯、场地平整），根据对周边地区类似地块开发整治资料调查，一般红线内“五通一平”费用约60-110元/平方米，本次评估取红线内开发费用为90元/平方米。本次评估取宗地土地开发费为：Ｔ1=50（元/平方米）Ｔ2=90(元/平方米)Ｔ=Ｔ1+Ｔ2=140(元/平方米)(3)投资利息(Ｒ)根据开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6.06%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：利息＝291×[（1+6.06%）-1]+140×[（1+6.06%）1/2-1]＝22元／平方米(4)投资利润(Ｇ)在城市土地的开发中，土地的投资利润可通过区域平均投资开发利润来确定：即土地投资利润率应与区域土地平均开发利润率一致，根据调查，区域内工业土地开发的利润率多在10%-15%左右，考虑到估价对象实际情况，本次取土地开发利润率(r2)为10%，其计算公式为宗地投资利润＝(Ｅa＋Ｔ)×r2＝(291+140)×10%＝43(元/平方米)(5)成本价格计算政府将农业用地开发成建设用地后，其成本价格(Ｐ1C)按下式计算：宗地Ｐ1C＝Ｅa＋Ｔ＋Ｒ＋Ｇ＝291+140+21+43＝495（元/平方米）(6)土地增值收益（土地所有权收益）土地增值收益是国家的土地所有权在经济上的体现，是由新用途与农业用途的土地收益差额来确定。国家将农业用地转变为建设用地，大大增加了土地收益，这部分增加的收益应归土地所有者拥有；其次宗地所在区域的投资环境、经济条件、产业性质、交通条件等因素变化，也会影响土地收益的变化，这部分增加的收益是由于土地性能的改变而带来的，同样也应归土地所有者拥有；再次土地经投资再开发后，改变了土地性能，使得土地的收益能力增加，该部分不归土地所有者拥有。土地增值收益（土地所有权收益），该部分由土地所有者拥有，相当于土地出让金，该地为划拨地，无土地增值收益。(7)宗地条件修正系数(η)由于成本逼近法估价结果为区域内同类土地平均价格，各宗地土地价格由于位置、个别条件不同，还需要对影响估价对象价格的个别因素进行修正。个别因素修正的主要因素包括临路状况、土地面积、土地用途、地块形状、地形、地质、个别开发条件等修正，根据评估人员现场踏勘，确定估价对象的个别条件及修正系数为工业4%。宗地条件修正系数表影响因素优劣程度说明优劣度分值%交通便捷度区域内交通方便程度临主次干道优0.8区域内部道路级别8一般0.0到火车站距离无差-2.5到港口距离无差-2.5距机场距离无差-1.5基础设施条件动力能源保证率%>90优4.0供水保有度%>90优3.0排水设施完善度%排水畅通、常年不漫水优1.5通讯保有度（部/100平方米）≥2优2.0产业聚集规划限制个别类型受限制较优1.0企业规模（建面平方米）2万一般0.0环境质量区域内有无污染源无优1企业自身有无污染源无优1.2宗地坡度10-150一般0合计8(8)宗地地价确定根据成本逼近法公式(2)，则估价对象土地使用权价格为：宗地单价=区域平均价（1+个别因素修正系数）=495（1+0.08）=535元／平方米3.4、地价确定基准地价系数修正法和成本逼近法测算的估价对象价格分别为：153元/平方米和535元/平方米。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格；基准地价系数修正法进行估价所依据的估价原则是替代原则，从估价途径上是通过修正地价影响因素条件的差异求取地价，所依据的比较修正基础是当地政府公布的一种用于对地价进行宏观指导、调控的基准地价。采用两种不同途径进行估价得到不同结果均具有一定的意义和客观依据。抵押物的价值应该是市场水平下的一个合理价值，估价对象虽然是个体，但其价值却代表了同类标的物的价值水平，该价值包括有形价值(比如基础设施建设等)和无形价值(内在的发展潜力等)。成本法是以实际发生的费用为基础，即成本法考虑抵押物的有形价值，对其无形价值的也考虑了，而对于房地产市场来说，发展潜力是最为关键的。基准地价虽然是政府公布价，但是以级别为基础的，价格的来源是有依据的，其价格水平也是基本合理的，它反映了级别内的一个相对合理的价格水平。对于同一个级别来说，有的区域基础建设较好，有的地方可能未开发建设，虽然现状条件不同，但只要是同一个级别其本身的内涵价值应该是差别不大的。综合以上分析，考虑到估价对象现实的状况、所在级别，所在区域的发展潜力，土地的价值会得到进一步的体现，故评估人员采用两种方法测算结果的加权平均值作为估价对象正常价格试算结果一览表基准地价系数修正法成本逼近法最终取值试算价格（元/m2）权重试算价格（元/m2）权重评估单价（元/m2）1530.45350.6380（保留到十位）4、评估结论评估土地单价：380元/平方米评估土地总面积：12485.5平方米评估土地总地价：474.45万元大写:肆佰柒拾肆万肆仟肆佰玖拾元整（人民币）苗木的评估评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和苗木的具体情况，评估人员根据其现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗其他合理费用，计算得出评估值。苗木的评估总值为280095元。搬迁费及损失费的测算（按货币补偿）序号费用名称计价基数标准计算依据金额备注(万元)1非住宅搬迁费1557.16（m2）40元/m2/次渝办发[2011]123号6.231次2非住宅提前搬迁奖励费1557.16（m2）非住宅20元/平方米·日渝办发[2011]123号93.330天3货币补偿补助费5756640(元)按被征收房屋价值的5%计算渝办发[2011]123号28.78　4损失补偿费5756640(元)如是货币补偿的，按被征收房屋价值的6%计算渝办发[2011]123号34.54　合计----------------162.85--说明六评估结论的说明论的说明在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在评估报告书约定的评估目的下