农贸市场策划方案

农贸市场策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 东城新生活农副产品 交易中心 市场调查 策划方案 东莞圣锦房地产顾问有限公司 2010年5月8日 1 前 言 目前，随着东莞城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是处于本项目所在的东城区文华路，各类农副产品专业批发市场、零售部分市场已经经营得非常成功，这些项目产生了直接的竞争，因此在招商前，须对本项目各方面进行差异化包装，定位出特殊的卖点，方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。 2 为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位，我司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑设计及其它市场调研 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，为本项目建筑设计提出相关建议。调研的部分零售市场有:金沙市场、主山市场、樟村市场、花园新村市场、东城中心等市场;零批市场有:细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。 3 目 录前言 --------------------------- 23第一部分 市场大环境调研分析篇-------- 519第二部分 周边关联市场调查分析篇----- 2037第三部分 建设规模建议篇-------------- 3841第四部分 项目情境分析篇-------------- 4249第五部分 项目定位规划篇-------------- 5061第六部分 项目定价及招商策略篇-------- 6268 4 第一部分 市场大环境调研分析篇一、东莞市宏观背景分析1、经济状况 2009年东莞市生产总值(GDP)3763.26亿元，按可比价格计算，比上年增长5.3。其中第一产业增加值14.99亿元，增长5.1;第二产业增加值1771.77亿元，下降3.7;第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1。三大产业比例为0.4:47.1:52.5。在第三产业中，批发和零售业增长17.5，住宿和餐饮业增长8.8，金融业增长25.5，房地产业增长23.4，其他服务业增长13.5。人均生产总值达56591元，增长10.0 。 5 第一部分 市场调研分析篇 在固定资产投资总额中，基本建设投资464.07亿元，比上年增长18.0;更新改造投资212.88亿元，增长150.8;房地产开发投资277.66亿元，增长2.3。从产业投向看，投资集中在二、三产业。第二产业投资395.43亿元，其中制造业投资335.71亿元;第三产业投资698.04亿元。 6 第一部分 市场调研分析篇 东莞全年完成房地产开发投资277.66亿元，比上年增长2.3。商品房施工面积2223.4万平方米，增长11.3;竣工面积188.83万平方米，下降60.5;销售面积604.11万平方米，增长18.1，其中商品住宅销售面积585.68万平方米，增长25.2。全年商品房销售额353.17亿元，增长22.4，其中商品住宅销售额336.86亿元，增长36.9。 7 第一部分 市场调研分析篇2、社会政策 2-1、针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改 8 第一部分 市场调研分析篇 继 2007 年出台“ 国十五条”政策调控房地产市场后，由于房地产的增长速度及价格增长速度过快过高，2009年再次出台“国十一条”政策调控房地产市场，2010年初更是新政频出。2-2、东莞城镇建设规划 《 东莞市城市总体规划( 2000—2015 ) 》 提出将以 “ 一个中心连接东西两翼”的方向进行城镇建设，以市区、虎门、常平、塘厦为中心建设四大经济片区(详见下 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf )。 9 第一部分 市场调研分析篇 东莞城镇建设规划 东北经济片区 以市区为中心，包括石龙、茶山、 全市政治、经济、 文化中心、公路枢纽西南经济片区 珠三角高新技术产业基地之一，以虎门为中心，包括长 安、厚街等 外向型港口工业和出口贸易区、旅游中心镇 中北经济片区 以常平为中心，包括大朗、黄江等 全市铁路交通枢 纽、加工贸易区和外贸仓储中心镇 东南经济片区 以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、综合性加工工业基 地和旅游度假区凤岗等镇 10 2-3.项目评价项目位置:地处东城核心区域边缘，是理想的物流集散地，商业价值不言而喻。周边环境: 地处东莞市城郊结合区域，人气、商气鼎盛。文华路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件四通八达，但公交线路及停靠车站略少。 112-4 项目形象定位 2006年起商务部提出实施“双百市场工程”，商务部会同 财政部、国家税务总局等部门，力争用三年时间，通过中央 和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国一 半左右(约2000家)农产品批发市场的升级改造，使农产品 流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。 本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策，建设双 百工程，争做东莞农贸市场示范工程～ 122-5:项目区域业内现状 东莞市有580多个农贸市场，是名副其实的农贸市场大市，但随 着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进，传统的农贸 市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年，东莞市全面 铺开创建食品安全样板市场工作，在各镇街选定一个农贸市场进行 全面升级改造，以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了 《2007,2015年农贸市场发展专项规划》 。 132-6 东莞市全力推动农贸市场星级化进程一是提供政府支持;二是制定创建 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ;三是组织各分局抓好四项重点工作:第一，抽调人员组成专门工作组，进驻市场全程跟踪落实升级改造工作;第二，选准选好样板市场，摸清市场实际情况，找出与建设标准的差距，做好 规划，制订时间表，把握进度，有的放矢地按时推进第三，提前介入市场建设规划设计阶段，定期到拟建的样板市场进行业务指 导，及时了解和掌握组织实施情况;第四，引导市场开办者自觉、主动参与到样板市场建设工作中来，抽调责任心 14 强、业务精湛的工作人员具体跟进，确保创建工作有序进行。3.大环境分析3-1.政府宏观计划: 经过近三十年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。 同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，东莞市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配套工程建设。东莞将掀起一场农贸市场建设新“革命。 153-2.农贸市场正经历着三个转变:地 点——从室外到室内的迁徙;形 态——从简陋到精致的蜕变;经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。 163-3.农贸市场超市化趋势2007年，东莞市委、市政府郑重提出“完善农产品流通体系，引导企业提升经营档次，规范经营行为，在提升现有市场规模和档次的基础上培育一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化，具有多种服务功能、规范化的中高级批发零市场”。所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。 173-4.农贸市场的投资优势 东莞近几年商业形态同质化严重， 导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。 鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素，国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是东莞市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。 18 市场分析小结 根据项目的区域位置、交通及周边居住环境，本项目应充分利用交通区位优势、市场物流优势、农产品专项优势，而且充分运用国家、省、市各级政府对“ 菜蓝子工程”、“三农”问题、现代服务业的有关扶持政策，抓住发展机遇，导入现代物流理念和经营方式 ，在做大做强传统批发交易、零售的基础上，增强物流配载和农产品配送功能，整合区域资源，加强产业链延伸， 降低农产品物流成本，提升市场竞争力，形成现代新型农产品物流模式，成为具有东莞知名度和影响力的农副产品交易中心。 批发零售的农副产品市场 批发主要客户定位为:二级批发 19第二部分 周边关联市场调查分析篇 结合本项目的实际地理位置、业态组合及周边竞争环境，调查的项目均为东莞市内及省内周边的农贸市场，有传统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中: 零售区以光明、花园新村、东城中心农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区域的樟村农贸市场也在调查之列，主要考虑到租金的参考价值。 二级批发区以主山综合批发市场、金沙肉菜市场、细村、江南、果利来、信立、惠州等农副产品交易中心为参照。 20