投资环境分析报告(DOC 74页)

PAGEPAGE1内部资料注意保存先导区学习2009年第7期（总第7期）长沙大河西先导区管委会综合管理部2009年6月4日本期导读dsa调研报告——长沙河西河东投资环境分析报告综合管理部纪工委——长沙大河西先导区节约集约用地调研报告国土规划部——以建设大型商业中心、星级酒店群和国际生态休闲会所为突破，集聚人气、加快先导区现代服务业的发展项目建设部——充分发挥先导控股三大平台作用努力提高投资收益水平投融资部（长沙先导投资控股有限公司）编者按：按照中央和省、市委要求，从2009年3月至8月，先导区在管委会各部门、单位集中开展深入学习实践科学发展观活动，目前，各项学习实践活动正在积极、紧张地进行中。各部门针对先导区发展的客观实际和一些关键性问题，进行了深入调研，形成了各具特色的调研报告。为进一步加强全体干部职工对先导区当前发展情况的了解，使这次学习实践活动取得实实在在的成效，本期《先导区学习》特将各部门的调研报告予以刊发，供大家学习参考。长沙河西河东投资环境分析报告综合管理部纪工委长沙大河西先导区（以下简称“先导区”）的建设和发展进入了一个新的历史时期，客观准确了解大河西地区投资软环境现状，发现存在的主要问题，研究有针对性的对策建议，对促进先导区又好又快发展具有重要意义。为此，根据管委会主要领导指示，先导区管委会综合管理部、纪工委与市委政研室组成联合调研组，对长沙河西河东投资软环境进行了深入调研与比较分析，并在此基础上提出了有针对性的对策建议。一、调研基本情况从3月底至4月中旬，集中20天的时间，对高新区、经开区、芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区，市委宣传部、市优化办、市房产局、市商务局和市工商联等部门与企业进行了实地调研。本次调研，秉承软环境优化“立足河西建河西，跳出河西看河西”的原则，重点选取政治法制环境、经济商务环境、社会文化环境等三大方面的指标。这三大方面彼此联系互动，构成软环境的整体。调研主要采取三种方式。一是召开座谈会。邀请全市范围内不同区域、不同规模、不同行业和不同所有制形式的100余家企业及各区有关职能部门参加座谈；二是问卷调查。对参与座谈的企业现场发放调查问卷90多份，收回有效调查问卷71份；三是个别沟通咨询。对部分在河西河东都有生产经营点的企业进行重点个别沟通咨询，听取 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 建议。二、投资软环境的重要意义投资环境是一个区域所具有的对投资活动有影响的一切因素的有机综合。投资环境又称投资气候，泛指影响投资者的资本投向以及资本运行和效益的各种因素和条件的综合系统。投资环境是一个地区经济社会发展进步的标志，好的投资环境是一笔巨大的无形资产。对外可以增强影响力、吸引力和竞争力，对内可以凝聚人心、鼓舞斗志、激发创业热情。投资环境的优劣直接关系着投资者的信心度，关系着投资是否安全、能否有效运行，同时也决定着区域经济发展的快慢，是否能实现全面、协调、可持续科学发展。在市场经济体制下，政府促进经济发展的主要职责就是优化、改善经济发展的软硬环境。区域间经济竞争的成败最终也取决于软硬环境的优劣。环境优可以放大投资效益，环境差可以抑制投资效益，先导区的事业要获得成功，就必须创造在全国领先的软硬经济环境。投资环境可分为硬环境和软环境。硬环境又称环境硬件，是指与投资活动直接相关的物质条件。如基础设施、区位优势、自然资源等；软环境又称无形环境，其内容广泛。既包括政治、法律和经济，还包括人们的观念、风俗和习惯，以及政府机构行政办事效率等。目前，在投资硬环境短期内难以改变和既定的情况下，软环境的重要性在投资环境中的重要性越来越突出。在很大程度上，硬环境要通过软环境来激活，软环境可以提高或降低硬环境的吸引力。因此，软环境在投资环境中更加活跃，更加处于核心地位，树立“软环境是第一生产力”的理念十分必要。三、河西河东投资软环境比较通过调查发现，近年来长沙投资环境总体上有很大进步，但硬环境进步的速度要快于软环境进步速度，或者说软环境建设总体落后于硬环境的建设。同时，从河西河东投资环境比较看，河西整体差于河东。表1给出了投资者对河西、河东两个地区软环境主要评价指标的综合满意度分析。数据表明，投资者对河东的满意度（6.24）比河西（6.05）略高。下面将主要根据表中的数据结合调研的内容对河西、河东两地区的投资软环境进行全面比较分析。表1河西、河东软环境主要评价指标及综合满意度得分对比河西满意度河东满意度河西满意度河东满意度政治法制环境6.156.41经济商务环境5.946.19政策环境6.646.96商务基础设施5.746.04行政环境5.96.18社会基础设施5.926.16思想理念5.966.36市场环境5.866.24法制环境6.096.12诚信环境5.926.28社会文化环境6.066.12人力资源环境6.166.06教育科研环境5.965.68生活环境6.126.48舆论环境5.485.78软环境综合满意度6.056.24文化环境6.686.48注：满意度总分为10分（一）政治法制环境比较1．政策环境。从表1综合满意度对比看，投资者对河东、河西地方政策的稳定性和连贯性满意度都较低，但河东稍优于河西，主要由于地方领导层变动幅度、频率较大，不同的领导不能很好地将招商引资政策和条件延续下去，导致政策变动过于频繁，朝令夕改，令投资者不甚满意。从河西河东的政策环境问卷调查统计表（参考附图表3）看，河西政策环境满意度为56.4％，较差率为43.6％，而河东满意度为62％，较差率为38％，河西总体上比河东差。2．行政环境。河东优于河西。主要反映在政务公开、行政许可等方面存在严重的“三低”（透明度底、办事效率低、行政效能低）现象，政府还没有完全树立起为企业服务的理念而令投资者失望（参考附图表4）。问卷显示：政务公开和透明度方面，河西地区满意度评价为57.8％，河东地区为74.5％；行政许可承诺时间方面（以政府门户网站对外公开承诺时间为准），岳麓区行政许可审批承诺时间略高于其他四区（参考附图表5）。一些企业还反映，即使河西设立先导区，行政效能有较大提高，但总体仍不尽如人意。问卷显示，在两大类投资环境评价指标上，政务环境和行政效能（政务公开和政策透明度、融资便利度、行政审批效率、工商税务等部门执法效能）、产业综合配套（物流配套、中介服务、融资便利），经开区都远优于高新区。3．思想理念。河西地区相对滞后，主要体现在两个方面：一是执政理念不新。相当一部分领导和干部对先导区建设心存疑虑、徘徊观望、目光短浅、信心不足，在行政管理模式上寄希望于回归传统，在利益的取舍上满足于短期和眼前，盲目追求政绩和片面追求GDP的观念普遍存在。二是创新意识不强。调查表明（参考附图表6）：居民敬业、创业精神方面，河西满意度为53.8%，河东为60.9%；社会诚信度方面，河西为38.5%，河东为48.9%；开放意识方面，河西地区为57.5%，河东地区为63.6%。4、建设施工环境。相较河东而言，河西的建设施工环境和拆迁成本优势没有如同原来设想的那样得到较好发挥和体现，有些方面甚至差于河东。调查显示：建设施工环境维护方面，河西的满意度为53.8%，河东为58%；拆迁效率和难度方面，河西的满意度为42.3%，河东为45%。据此次调查，目前先导区的大部分拆迁和建设施工项目存在或多或少的阻力，高新区几乎所有项目都存在当地居民的建设阻工、强揽工程、拆迁纠纷问题。5．法制环境。两地在地方法规完备性上评价总体较差。投资者普遍反映地方现有法律法规的完备速度不能跟上长沙经济发展的速度，包括在商业网点的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、行业竞争的约束、招商引资政策的优化等经济领域存在无法可依或有空可钻的现象，一定程度上损害了市场经济的公平竞争，造成了无序、恶性竞争。但从河西、河东居民法制观念、司法纠纷处理效率（参考附图表6）两项问卷看，河西居民法制观念满意度高于河东近10个百分点；司法纠纷处理满意度河西也略高河东。（二）经济商务环境比较1．市场环境。市场环境一般表现为市场规模的大小和市场外向度、市场化程度的高低。从调研情况看，河西市场环境差于河东。差距主要表现在市场规模和市场外向度，市场化程度差距不大：一是市场规模河西明显偏小。衡量市场规模大小的主要指标，即社会消费品零售总额比较显示，河西远低于河东，如2008年岳麓区社会消费品零售总额是88.6亿元，而其他四区分别为芙蓉区（284.4亿元）、雨花区（237.5亿元）、开福区（225.5亿元）、天心区（151.6亿元）。二是市场外向度上河西略差于河东。如招商引资方面，2008年岳麓区实际到位省外境内资金322.2亿元，其他四区与岳麓区差距均在3亿元以内，外商直接投资到位资金岳麓区为2.31亿美元，稍低于其他四区，但宁乡、望城县合计（2亿美元）低于长沙县（2.29亿美元）。图1河西与河东市场规模比较柱形图2．社会服务环境。社会服务环境反映政府综合管理水平和服务业发展的状况，是社会稳定、有序、健康、方便的良好体现，主要包含医疗服务、教育服务、商业服务等要素。河西整体社会服务环境比较滞后，基础教育资源、高等级宾馆餐饮和大型商业卖场等都难以支撑河西经济社会未来的高速发展。此次调查问卷显示（参考附图表7和8）：在商业、餐饮服务便利方面，河西地区的满意度评价为34.6％，而河东地区为73.3％；医疗卫生服务方面，河西地区的满意度评价为57.5％，而河东地区为65.2%；教育服务方面，河西地区满意度评价为61.5％，而河东为65.1％。如基础教育资源（中小学校、幼儿园、特殊教育学校），河西地区（岳麓区）共计66所，河东地区共计253所；长沙市三星级以上酒店共计72家，其中五星级酒店10家，河西岳麓区、高新区三星级以上酒店4家，其中四星级2家，五星级酒店还是空白，而河东地区三星级酒店以上53家，其中五星级酒店8家；河西地区除荣湾镇商圈分布有通程百货和新一佳等大型卖场外，其他区域均是中小型商业卖场，世界500强零售商如家乐福、沃尔玛、麦德隆和全国大型商业卖场都没有在河西地区设店，河西大部分区域都存在购物不便问题。3．诚信环境。诚信是市场经济的基本规则，良好的诚信环境是吸引投资者的关键因素，诚信环境主要包括政府部门在投资者、企业和市民中的诚信形象，企业（包含中介机构）与市民的诚信行为等。从调研情况看，目前河西河东的诚信环境满意度评价都不高，其中河东为48.9％，河西相对更低，为38.5％。存在的问题主要体现在二个方面：一是政府的“公信力”需要进一步提高。如已出台招商政策、承诺优惠条件不能兑现到位，政策的多变和制定政策的随意性，行政执法的多头管理等现象还在一定程度上存在，影响了政府的诚信形象和权威性。二是中介机构的二政府现象比较严重。相当一部分中介机构是职能部门的二级单位，或与职能部门有紧密利益关系，导致在执业过程中实施垄断经营，不追求服务质量，不以企业为核心，而是为私利损坏投资者利益，也影响了政府职能部门在投资者心目中的公正形象和公信度。4．人力资源环境。河西与河东相比，在中小学教育、技工人才培养等方面不占优势，但在高等教育、专业技术类等高端人才方面优势明显。表2河西河东高校数量比较学校数量河西河东中小学（含技工学校）66所253所高等学府（重点大学）31表32008年河西河东硕士以上毕业人数毕业人数河西河东硕士2272人568人博士371人100人5．商务基础设施环境。商务基础设施环境的好坏直接影响企业生产经营的效率和成本高低，是投资者决定投资意向的重要考量指标。从比较看，河西地区的商务基础设施明显差于河东地区（参考附图表9），主要表现在二个方面：一是物流、中介服务体系、企业融资、产业链条等产业服务环境较差。此次调查问卷显示：在物流配套方面，河西地区企业的满意度为53.8％，而河东地区为76.7％；在中介服务体系方面，河西地区满意度为46.2％，河东地区为58.1%；在融资便利度方面，河西地区满意度为46.2％，河东地区为51.2％，尤其是经开区企业对融资便利度的满意度达到85％左右。二是水、电、气、邮等基础设施环境较差。问卷显示：电力供应方面，河西地区企业的满意度为65.4％，河东地区为71.1％；水供应方面，河西地区满意度为61.5％，河东地区为77.3％；生产经营交通条件方面，河西地区满意度为57.7％，河东地区为79.1％；公交条件方面，河西地区的满意度为37％，河东地区为57.8％，高新区80％以上的受调查企业反映公共交通条件极差，严重影响了这一地区的生产生活。同时，在调研座谈中，河西地区企业，尤其是相对偏远的企业普遍反映河西水压、电压、气压低，停水、停电、停气或因水压、电压、气压低而影响企业生产和居民生活的现象比较多，河东地区企业对这一现象的反映相对较少。如污水处理方面，河西地区污水综合处理管网不完善，目前，河西地区只有岳麓污水处理厂1个，2009年3月才投入试营运，望城泵站则2009年3月才完工。四、产生的问题与原因分析目前河西投资环境上的不足给先导区建设主要带来了五个方面的问题。（一）拆迁成本过高拆迁成本高的原因是一“高”一“低”两因素所致。“高”表现在拆迁成本高，拆迁成本高导致开发商建设成本高；“低”表现在基础设施配套程度低、商贸配套程度低、生活服务配套程度低，从而导致河西地区人气不足、生活不便，加之河西地区经济基础相对薄弱，购买力低，致使河西房地产销售价格低。这一“高”一“低”致使河西投资回报低，投资商投资欲望不强。导致拆迁成本高的原因有两个。一是拆迁任务重、拆迁量大、拆迁时间紧；二是拆迁模式存在弊端。弊端体现在拆迁主体多元化，岳麓区根据属地原则负责拆迁事宜，先导区负责拆迁政策的制定、资金的提供，双方的利益诉求并不完全一致，导致拆迁进度缓慢。河西（以先导区拆迁为样本）目前农村集体土地拆迁均价约为40万元/亩，税费12万元/亩，合计约为52万元/亩，按照55％比例的实际可用地量折算，目前先导区范围内真正可用来出让的土地的实际前期征拆成本约为70万元/亩。在进行基础设施综合配套以后，先导区范围农村集体土地的实际成本约达到100万元/亩左右；河东单位面积土地征拆成本与河西基本相同，同样约为100万元/亩，但由于河西人口密度比河东低，即人均土地占有量高于河东地区，因此按照可比价格计算，河东实际土地征拆成本低于河西地区，而且在土地出让价格上，河西比河东平均约低40％。河西平均每亩的土地增值收益要比河东地区低50万元以上。（二）强揽工程难以遏制强揽工程主要由于观念落后和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 上的弊端两个原因造成的。落后观念主要是三个方面。一是当地农民思想观念中“强龙不压地头蛇”的观念，造成强揽工程有恃无恐；二是乡村两级干部“肥水不流外人田”的观念，造成对强揽工程现象自由放纵；三是部分县区领导干部的地方保护观念，造成对强揽工程“睁一只眼，闭一只眼”。制度弊端表现在两方面。一是财政考核制度的不合理。当前的财政考核制度仍偏重于县区GDP、财税收入等指标的考核，而岳麓区历史上就存在财力不足问题，经常是“寅吃卯粮”，上年度财税靠下年度来透支，致使岳麓区经常有很大的内在动力扶持当地建筑企业的发展，以此增加地方GDP和财政收入；二是干部政绩考评制度的弊端。当前干部绩效考核仍以财税指标、GDP等指标为主，不是结合两型社会特征以绿色GDP来考核，使得干部为了自身的利益，虚报GDP和财政收入，以求保住自己的乌纱帽，不能、不敢、也不愿“还庐山正面目”。（三）项目推进难度大项目推进难度大主要原因有三个方面。一是同时开工的项目多、时间要求急、项目本身难度大、上级领导要求高，尽管岳麓区政府选派了1000多名干部全力推进项目建设，由于以上客观原因的存在，收效依然不理想；二是与拆迁政策有关系。过去拆迁以60号令为主，现在适用的是103号令，而103号令真正大面积推开是从岳麓区开始的。但是，103号令又缺乏详细的实施细节，造成了拆迁工作的被动。同时，现行拆迁政策导致拆迁主体的期望不一致。就岳麓区而言，希望拆迁能尽快完成，政策的把握就相对宽松；就先导区而言，希望拆迁成本控制在最低限度，政策的把握就相对严格。这样一“松”一“严”，就导致拆迁时间延误、推迟；三是与体制有关系。目前，先导区在行政管理体制上存在三个需要处理的矛盾：一是先导区管委会与市直部门的关系。目前通过市政府及各部门行政授权的方式已基本理顺。二是先导区管委会内部各部门的关系。经过一年的磨合与探索也已基本理顺。三是先导区管委会与高新区、岳麓区、望城县、宁乡县的关系。第三个关系的处理目前确实存在诸多问题，核心是先导区管委会相对两区两县，其定位究竟是一个领导管理机关，还是协调服务机关，或者是与他们平行的开发建设实施主体。目前的现状是没有一个十分明确的定位，从而在先导区范围内实际上形成了几个利益主体，产生了一些矛盾。（四）产业发展速度缓慢产业发展不容乐观，主要表现在五个方面。一是产业发展思路模糊、定位不准。当前岳麓区也在大力发展工业，这与高新区产业结构趋同。岳麓区在发展第三产业过程中，又只是发展唯一的房地产业，没有着眼于现代服务业的发展，三产业结构十分单一；二是缺乏全局性战略性的重大项目。目前高新区产业发展的最大弊端在于缺乏全局性战略性的重大项目，小项目带动效应弱。产业发展的历史表明，“抓大项目大发展，抓小项目小发展，没项目不发展”，这是一条被实践证明了的真理，如2008年高新区虽然有200家外资企业，但总投资额只有275亿元，而经开区只有110家外资企业，但总投资额达到了347亿元；三是高新区的“政策区”特性明显。高新区原来实行的是“一区四园”政策，税收完全归高新区支配，旱涝保收，没有压力，也没有动力。而实际上属于麓谷的产业项目并不是很多；四是高新区自身体制的弊端。高新区对东方红和雷锋镇实行的是托管模式，而高新区自身的社会事务管理功能又不完善，导致拆迁拆不下，项目铺不开。（五）比较优势不能充分发挥大河西拥有先行先试的制度优势、拥有山青水美的自然环境优势、拥有丰富的人文旅游资源优势、拥有人口密度相对稀少的土地利用优势等，但是从目前的情况看，这些优势并没有得到充分释放、放大。现阶段尤为突出的是土地利用优势没有得到充分发挥，土地不够问题非常严重。先导区虽然有1200km2的规划用地，但建设用地只有382km2。其中，望城县100km2、宁乡县55km2，先导区不能分享；高新区、岳麓区建设用地217km2，已开发建设95km2，农民居住用地37km2，只有85km2属可供开发建设用地，除去高新区雷锋镇40km2（工业用地出让收益不在先导区）、含浦科教园30km2，先导区可用土地不到20km2，其中除去45%的配套用地，最终先导区可利用的土地只有10km2左右。同时，先行先试的体制优势没有附之以具体的、可操作性的政策措施；河西地区干部思想解放的深度、力度、效度还不够；对两型社会建设特征吻合的思想、文化、理念重视程度还不够等问题也还普遍存在。五、提升河西投资环境的对策建议（一）理顺行政体制深化先导区行政管理体制创新，近期应着重解决三个问题：一是坚持市委、市政府在先导区成立之时确定的“五统一”原则，明确凡属于与“五统一”原则相违背的有关文件规定不再执行，今后也不再开任何政策口子。二是在行政区划体制难以调整的情况下，学习借鉴天津滨海新区的办法，成立具有领导权威的，在市委领导下的大河西先导区党委，作为先导区范围内的领导核心，类似于我党解放战争时期所组建的“前敌委员会”，实行“集事权而免纷争”，统一指挥调度建设大河西先导区这一大战役。在目前的中国，不依靠政治优势的发挥和推动，经济建设是很难取得成功的。三是明确先导区核心区内先导区管委会、高新区管委会、岳麓区政府的职责。先导区管委会除行使“五统一”管理权限外，主要承担核心区范围内的基础设施建设和片区开发；高新区管委会主要承担辖区内高新技术产业和规模工业企业的引进培育和服务；岳麓区政府主要承担行政社会事务的管理。在此基础上，合理划分三区的财政投入责任和分配权益，真正实现权力责任对等、财权事权匹配。（二）加强土地管理要完成大河西先导区规划确定的宏伟目标，需要的资金量是巨大的，而市财政按现有的财政体制所能提供的资金是非常有限的，远远不能解决先导区建设所需要的巨额资金。先导区建设的资金无论是近期还是长远，必须依靠土地收益来筹集，所以，必须管好、用活土地。必须统一土地市场，先导区建设的成败取决于土地管理利用的成败，要坚持按照长发〔2008〕13号文件精神，由先导区管委会统一实施土地开发利用的管理、审批和储备工作；必须严格实行集约节约用地，防止土地粗放式经营，要突出规划的引导作用，从建设用地的源头严格把关，认真审查调整各类相关规划和用地 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，强化土地利用总体规划的整合控制作用；必须依法严格清理闲置用地，挖掘土地存量空间，发挥土地存量效益；必须加大配套设施的投入，尽可能提升土地的价值，防止土地贱卖和土地收益流失；必须坚持改革的思路，盘活农村集体建设用地，增加城市建设用地，在全市率先探索城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的实施机制；必须坚持“谁投资谁受益、谁受益谁投资”的原则。在土地的开发利用上，做到权责一致，投资主体和收益主体一致，实现先导区土地开发利用的可持续发展。（三）明确发展重点一个地区的产业发展，只有在区域经济分工中，发挥自己的比较优势，在产业链中占据有利地位，才能赢得竞争。针对先导区范围内的不同行政主体的不同情况，因地制宜，合理定位各自的产业发展目标，不能不分主次、重复建设、恶性竞争、眉毛胡子一把抓。鉴于托管体制的严重弊端，可以一方面改变托管制度，或者增强高新区的社会事务管理权限，以保证社会事务和经济发展不脱节。在发展的突破口上，必须全力把滨江新区打造成为河西地区城市元素的聚集地和城市扩张的辐射源。新区的发展都是通过突出发展某一地区来聚集城市元素，实现元素在区域内的裂变，带来新城扩张的，像浦东的陆家嘴、深圳的罗湖，就是这类地区。河西先导区必须从滨江新区开始突破，通过营盘路、劳动路、南湖路、湘府路、人民路等过江通道的建设，通过滨江新区、麓山景区、洋湖垸片区等重点片区的开发，使湘江两岸的承载能力、城市景观、城市价值实现均衡，力促在这些方面西岸超越东岸，河西地区的地理劣势才能转化为地理优势。在产业发展的空间布局和结构调整上，必须积极发展自然资源消耗小、技术含量高、增值能力强、发展潜力大的“两型”产业，逐步形成主导产业突出、产业链完整、产业配套能力强、服务功能完善的产业结构。必须在长株潭的产业分布中，培育自己具有竞争力的优势产业，占据产业链的高端。通过在滨江新区和岳麓山周边地区大力发展商贸、餐饮服务业和旅游、会议、会展、金融等现代服务业，在高新区大力发展高新技术产业，打造成中部地区的产业研发中心和现代科技城，在望城、宁乡县大力发展先进制造业，形成先导区合理的产业布局和独具特色的产业优势。（四）加强基础设施配套建设先导区要成为真正意义上的新城区和宜居区域，必须加大基础设施建设的投入力度，弥补河西与河东地区基础设施条件的距离，确立河西基础设施配套的比较优势，以提升土地的潜在价值。在交通基础设施建设方面，加快路网铺设速度与密度，加强综合管网的配套建设，合理提高公共交通站点与线路的分布密度和覆盖范围，畅通河西河东过江交通的肠梗阻顽疾；进一步完善水、电、气等公用服务设施的承载功能；在其他公共生活服务基础设施尤其是基础教育资源方面，逐步增加中小学校等的数量，提升综合服务能力，以提升河西宜居程度的影响力。通过加大对基础配套设施的投入，提升土地价值，使河西目前地价、房价低迷的状况有一个大的改观。（五）打造高端生活区把河西打造成高层次人群的消费、旅游目的地。引导高端消费人群到河西定居，消费。大力新建河西与河东的快速交通通道，把河东高端人群多往河西引，提出“河西高品质生活的理想地”的宣传口号。做好整体规划，在河西建设一些针对白领、金领等高层次人群的服务、休闲娱乐场所，如高等会所、俱乐部等，提高服务“附加值”、“含金量”，不简单复制河东模式，力求错位发展。同时明确大河西旅游产业发展的定位，以大视野树立大旅游思想，将大河西旅游融入长沙市的整体发展中。充分发挥省会城市中心功能和长沙市文化底蕴深厚的特征，整合优势，凝聚湖湘历史文化资源和中部各地旅游精品，凝炼创新大河西旅游新形象。（六）加强干部队伍建设必须建设一支能与其承担的使命相适应的干部队伍，通过提升干部队伍的素养来创造先导区的环境优势和竞争优势。事在人为，不能推动人的观念的改变，不能激发干部干事业的激情，先导区这一宏伟事业是很难取得成功的。要把管事和管人结合起来，先导区管委会要成为大河西先导区建设的有力推动者，必须成为先导区干部群众思想观念转变的有力推动者。没有思想观念的领先，就没有先导区发展的领先。要通过思想教育，通过用人导向，在先导区范围内推动干部队伍思想观念的转变，在全区各级干部中形成全心全意服务项目建设、全力以赴推动城市价值提升、千方百计提高整体竞争能力的共识，培养一支志存高远、眼界开阔、胸怀全局、敢闯敢干的干部队伍，共同担负起建设大河西这一光荣而艰巨的历史使命。附图表1河西河东经济发展基本状况比较1芙蓉区雨花区天心区开福区岳麓区望城县宁乡县长沙县国民生产总值（GDP）（亿元）2006272.215.2％310.111.5％159.515.2％170.715％154.215.8％117.815.1%169.315.1%23017％200733216.7％367.212.5％196.217％209.516.7％191.617.7％144.816.7%207.215.3%287.918.2%200839715.8％4359.6％25615.5％253.315.5％25516.6％194.116.1%282.416.0%369.617％人均GDP（万元）20066170015.1％6260712.57%350464.6%410533700416422135842940720077480021.2%7040612.46%4284621.4%503604445720324166753651624.2%2008872471060305612652568506452801122659地方财政收入（亿元）200610.725.9％10.2828.2%9.4431.7%10.1825.7%7.3421.9%7.396.4816.316.3％200715.9122％12.6823.34%12.4331.5%13.0127.8%9.0923.9%9.768.4321.330.8%200816.3216.1415.816.2611.4311.4310.95城镇居民人均可支配收入（元）20061469413.3％1453112.1%1276611%1364511.6%1390711%1163213.5%106751363213.5%20071881117%1689916.3%1454313.9%1593716.8%1605415.4％13390121871583416.2 %20081925019053165791813617960无无三次产业构成（比例）20060.6：15.4：84.00.9：51.4：47.70.7：34.4：64.92.1：27：70.91.7：34.9：63.416.7：57.1：26.219.5：52.2：28.312.5：62.2：25.320070.6：16.2：83.20.9：50.9：48.20.6：34.8：64.61.9：26.9：71.21.6：37.6：60.815.3：59.4：25.318.1：54.3：27.620080.5：15.9：83.60.8：51.5：47.70.5：40.2：59.31.7：27.3：711.4：45.0：53.614.5：63.2：22.317.8：57.3：24.9固定资产投资（亿元）2006104.594.5％132.0718.4％171.9330.7%166.726.7%123.0425.7%90.1625.8%105.13100.525.8％2007111.226.3％164.9324.7％231.6837.1%239.143.4%162.3832%121.19146.282008121198319317.2215162194附图表2河西河东经济发展基本状况比较2芙蓉区雨花区天心区开福区岳麓区望城县宁乡县长沙县人口数（个）20063818004.3‰502609.51‰4291044158001.3‰4167155.34‰20073965005215006.28%4211364160854310135.56‰2008省外境内到位资金（亿元）200627.0565.292626.26200731.4219.3%31.6231.012008320.8323.5324.9321.1322.2221.9222.4271.7外商直接投资到位资金（万美元）20061800040%2103868%2100063%1499420072180021%222445.7%22436200542008274612597726424266192313199121014822945社会消费品零售总额（亿元）2006193.1717.0%163.3317.0%100.2617.7%146.717.1%61.8816.3%2007230.4619.3%195.3219.6%122.8622.5%181.123.6%73.218.3%2008284.423.4％237.521.6％151.623.4％225.524.5％88.621.1％34.715.9％84.622.857922.2％附图表3长沙河西河东政策环境比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）5.税费优惠政策156010402657.81942.26.企业发展扶持政策1661.51038.52964.41635.67.政务公开和政策透明度1557.81147.13574.51225.58.融资便利度1246.21453.82251.22148.8河西地区56.4%优良率43.6%的较差率河东地区62%优良率38%的较差率附图表4长沙河西河东行政效能比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）9.行政审批效率、成本1869.2830.83274.41125.610.政务服务态度2076.9623.13577.81022.211.司法纠纷处理效率1661.51038.52561163912.工商、税务等部门执法效能1869.2630.83775.51224.513.建设施工环境维护1453.81246.22458.51741.514.拆迁效率、难度1142.31557.718452255河西地区59.6%优良率40.4%的较差率河东地区65.4%优良率34.6%的较差率附图表5行政许可审批承诺时限比较表（网上承诺，单位：天）芙蓉区雨花区天心区岳麓区开福区建筑工程施工许可7无251510环境影响报告评价23503510530建设项目污染防治设施竣工验收无17103060污染物排放许可证无772020道路货物运输经营许可155153015三类机动车维修经营许可无51515无行政事业性收费许可证15无557食品卫生许可477106030公共场所卫生许可477106047个人独资企业登记无无51010个人合伙企业登记无无51010附图表6长沙河西河东人文环境比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）26．居民法制观念1453.81246.22044.42555.627.文明意识1453.81246.22251.22148.828.敬业、创业精神1453.81246.22860.91839.129.开放意识1557.71142.32863.61636.430.社会诚信度1038.51661.752248.92351.1河西地区51.5%优良率48.5%的较差率河东地区53.8%优良率46.2%的较差率附图表7长沙河西河东宜居程度比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）15.生态环境质量2180.8519.23577.81022.216.子女教育就学1661.51038.52865.11534.917.医疗卫生条件1557.71142.83065.21634.818.社会治安状况1453.81246.22963153719.公共交通条件103717632657.81942.220.商业、餐饮服务便利934.61765.43373.31226.7河西地区54.2%优良率45.8%的较差率河东地区67%优良率33%的较差率附图表8河西河东生活服务配套比较表河西地区（不含望、宁）河东地区合计芙蓉区雨花区开福区天心区基础教育资源（所）6625340975858高等级酒店宾馆（家）五星级无82321四星级2156522三星级232121028附图表9长沙河西河东能源与配套比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）21.电力供应1765.4934.63271.11328.922.水供应状况1661.51047.13477.31022.723.物流配套1453.81246.23376.71023.324.生产经营交通条件1557.71142.33479.1920.925.中介服务体系1246.21453.82558.11841.9河西地区56.9%优良率43.1%的较差率河东地区72.5%优良率27.5%的较差率编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE1页共NUMPAGES1页第PAGE\*MERGEFORMAT1页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT1页附图表10长沙河西河东营运成本比较调查问卷统计表河西地区（高新、岳麓）河东地区（经开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）1.土地、房产价格/租金成本1453.81246.22554.32145.72.劳动力成本1765.4934.62248.92351.13.水、电、气成本104015601941.32758.74.税费成本1557.71142.32354.81945.2河西地区52.9%优良率47.1%的较差率河东地区49.8%优良率50.2%的较差率长沙大河西先导区节约集约用地调研报告国土规划部作为“两型社会”的先行区、长沙市乃至长株潭区域发展的重点区域，长沙大河西先导区在探索“两型社会”建设路子中将发挥举足轻重的作用，将成为区域经济社会发展的推动器和科技创新基地。纵观全国其它许多地方土地利用管理，重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划的问题仍未得到有效解决。为保证经济可持续发展，提高土地资源持续保障能力，缓解土地供需矛盾，先导区必须按照落实科学发展观和建立资源节约型社会的要求，避免建设过程中走外延无序扩张、用地粗放的老路子，建立集约高效、复合利用的土地利用模式。按照学习实践科学发展观活动中学习调研阶段的有关安排，2009年4月我部组织对先导区节约集约用地情况进行了调研，现将有关情况汇报如下：一、先导区土地资源利用现状（一）土地利用结构与分布先导区包括岳麓区，望城县的坪塘镇、雷锋镇、乌山镇、雨敞坪镇、莲花镇、含浦镇、白箬铺镇、黄金乡、高塘岭镇、星城镇，宁乡县的夏铎铺镇、历经铺镇、金洲乡、玉潭镇、城郊乡，总面积119819.13公顷，其中农用地88909.53公顷，建设用地24785.45公顷，未利用地6124.15公顷。（二）土地利用特点1、建设用地以居民点及独立工矿为主。先导区建设用地总面积为全区土地总面积的20.69％，比例较低。而居民点及工矿用地占建设用地总面积的88.15％，为各类建设用地中最大的土地利用类型。2、农村居民点布局松散。受自然条件的影响，先导区农村居民点布局松散，村庄周围空坪隙地较多，土地利用不够充分。先导区部分城镇的规模还偏小，集聚效应难以发挥，用地效率较低，局部地区还存在重复建设现象。3、城乡土地利用未统筹。进城农民保留了自己的农村宅基地和责任田。同时在城镇工作、生活必然要使用城镇用地。城乡土地缺乏互动的结构，农村建设用地闲置低效利用状况无法改变，制约着城乡的协调发展。（三）存在的主要问题1、统一的土地利用格局尚未建立。由于先导区成立时间短、规划范围广、协调难道大、区划调整遗留问题多等因素，先导区还未形成统一的土地利用局面，在体制上难以做到集约节约用地。2、集约节约用地共识仍未形成。节约集约用地目前很大程度上还停留在文件上和试点区上，尚未成为全社会的共识，尚未成为企业和个人的自觉行为。没有用地者的自觉遵守、主动参与，节约集约用地只能是各级政府及国土部门一厢情愿的事。3、集约节约利用总体水平仍然偏低。长沙市土地集约节约利用水平在全省各市州中居较高水平，但是和国内发达城市相比，集约利用水平还存在着较大的差距。以单位建成区土地GDP产出为例，长沙仅分别为上海、深圳、武汉的43%、30.2%和61.4%。就大河西先导区而言，集约用地水平与河东有较大差距，2005年，芙蓉区单位建设用地二、三产业GDP为731.10万元/公顷，用地产出率最高；其次是雨花区，用地产出率为454.86万元/公顷；而宁乡县用地产出率只有38.91万元/公顷，为全市最低水平，粗放经营观念在先导区仍然普遍存在。4、闲置和低效利用土地现象较为突出。过去几年，为了加快城市建设，促进经济发展，各地或多或少实行了以地融资的政策，开发区为了招商引资等，造成了部分土地的无效扩张，影响了土地资源利用效率的整体提升。5、农村建设用地数量大、利用粗放，用地浪费严重。由于历史原因和南方居住的特点，长沙农村人均建设用地规模明显偏大，一户多宅或一家多户的情况较为普遍，农村土地管理措施的不到位，使农村成为土地利用效率最为低下的重点环节，而先导区的城市化水平比河东低，节约集约利用问题也最为严重。二、先导区土地资源利用综合分析（一）优势1、政策优势。先导区享受财税政策、土地政策、投融资政策等重大政策支持，很大程度上促进先导区土地投资强度的增长和土地产出效率的提升。财政政策方面，先导区实行“一级财政、独立金库”的财政体系；从2008年起先导区新增的地方财政收入市级实得部分10年全部留给先导区；市财政连续5年、每年安排2亿元专项资金，引导支持先导区的开发建设；中央、省参照天津滨海新区给予先导区财政扶持和税收优惠政策。土地政策方面，一是先导区享有市级土地审批权，实行一级土地储备，设立独立的土地储备（交易）中心。二是争取增加先导区农用地转用指标200平方公里，相当核减基本农田保护面积。三是争取省以五年为单元批准用地 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，2008年一次性批回先导区5年50平方公里建设用地供应计划和年度计划，授权先导区分年实施转用征用审批。四是争取先导区建设占用耕地及基本农田实施跨市异地补充和补划；开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩政策试点。投融资政策方面，以财政投入为引导、市场投入为主体，区内水、电、气、路等基础设施建设全部实行市场化运作。其他政策方面，争取先导区享有项目环评、高新技术企业认定以及部分重大项目的省级审批权限；争取省把有关制度创新和改革开放方面的重大举措安排在先导区先行先试；省、市重大产业项目集中向先导区布点；城市轨道交通等重大基础设施建设项目向先导区延伸；区间干道和区内主干道纳入省、市重点工程予以支持。2、区位优势。先导区是长株潭城市群发展的核心地带，长株潭城市群的发展为先导区的建设提供了有力支撑。长株潭城市群和长沙市的飞速发展，有利于先导区整合长株潭尤其是长沙的土地、资本、技术、人才等资源，站在更高的区域角度与其它区域的城市展开协作与竞争，为先导区带来发展的外在动力。近年来，长沙市坚持以改革创新推动发展，在转变经济发展方式、优化产业结构特别是节约集约用地、加强节能减排、环境治理等方面不断深化体制机制的创新，取得了积极成效，积累了一定经验，为先导区的土地集约利用提供了有力支撑和良好条件。3、产业优势。长沙市作为我国中部地区的区域中心城市，拥有特色鲜明的优势产业。长沙市第三产业具有较高的发展水平，在国内处于领先地位，在国际上也享有一定声誉。经过多年不断发展，工业领域初步形成了以食品、电子、机械三大支柱产业，并形成了一批在本行业内有国际竞争力的知名企业和品牌，同时拥有轻纺、化工、建材、医药、汽车、冶金、机床、电子、煤炭、造纸、印刷等20多个行业，工业体系较为完善。长沙市的产业优势为先导区的产业发展产生重大辐射、提供重要参考，有利于先导区产业布局的优化和发展的成熟，有利于先导区集约利用水平的提高。（二）劣势先导区各类公共设施现有规模较小、档次较低，与经济社会发展的要求还有差距，广大农村地区基础设施建设滞后。各类公共设施用地普遍偏紧，与其相应的配套设施不完备，这些都在一定程度上制约了各类公共设施的发展和完善。同时，公共设施的规划和建设缺乏宏观调控，发展不均衡、分布不够合理的现象仍然存在，致使两极分化效应明显。居住用地开发与公共设施建设的联系不够紧密，公共设施开发有些滞后，居住小区内公共设施规划建设管理水平还有待提高。（三）机遇1、全国形成土地节约集约利用的共同意识。2005年7月7日，《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》提出，要研究提出节约集约用地的政策措施，重点研究提出城镇建设节约利用和集约利用土地的政策措施，以及交通基础设施建设集约利用土地的意见。近年来，关于城镇土地节约集约利用研究在全国广泛开展，资源节约型社会的理念逐渐深入人心。2、建设“两型社会”国家级示范区的战略机遇。“中部崛起”战略、“泛珠三角”区域合作战略的实施，为处于中部地区和“泛珠三角”区域的长沙市带来了发展机遇。而湖南省委、省政府实施优势地区优先发展战略，“两型社会”国家级示范区的发展战略，已把长沙市大河西先导区作为省域乃至中部发展的重中之重。（四）挑战先导区目前的经济社会发展水平低，土地集约利用现状不容乐观。随着“两型社会”示范区的成立，先导区的经济社会将高速发展，建设用地将快速扩张。但是由于缺乏“两型社会”示范区建设的经验并且先导区集约利用底子比较薄弱，使得快速发展中容易造成盲目的外延式无序扩张，造成大量用地的浪费和用地标准的缺失。因此协调好经济社会的快速发展和节约集约用地，转变发展方式注重内涵式发展，注重发挥土地的经济、社会、生态综合效益是先导区建设开发中的重要挑战。三、土地集约节约利用的对策和建议目前先导区正在加快推进“两型社会综合配套改革实验区”建设，但经济的发展必须要有土地作为支撑。土地集约节约利用既是“两型社会”建设的要求，更是先导区建设发展的需要，要做到既保护耕地，又保障经济发展，节约集约用地是一条永恒的主线。加强土地利用的领导先导区建设的成败取决于土地管理利用的成败。先导区规划区域包括高新区管委会、岳麓区、望城县和宁乡县的部分乡镇，按照长发（2008）13号文件，先导区统一制定土地开发利用的管理、审批和储备工作。加强土地利用的领导，就是先导区所有用地均由先导区土地储备（交易）中心统一征转、统一储备、统一安置补偿、统一供应土地，强化政府对土地一级市场的垄断，做到一个管子进水、一个池子蓄水、一个口子出水。（二）突出规划的引导作用抓好节约集约用地，首先要从建设用地的源头严格把关，从严控制。要认真审查调整各类相关规划和用地标准，各类建设规划不能随意确定用地规模，强化土地利用总体规划的整合控制作用，统筹安排，该调的调，该减的减。各类建设用地的标准，也要按照节约集约用地的原则重新审改，超标准用地的，坚决予以核减或不予供地。在新一轮土地利用总体规划编制中，必须突出耕地保护和节约集约用地的原则，强化区域、产业、基础设施建设的土地利用空间控制作用，从严控制建设用地规模，开辟建设用地新空间，将建设用地的需求转向城市存量用地、未利用地和建设用地的结构调整上来，提高保障经济发展用地的能力。在控制建设用地供应总量的同时，加强农用地转用的规模、速度、结构的控制和引导，合理安排城乡建设用地的数量、节奏和时序，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。加强土地利用总体规划的实施管理，规划一经确定，不得擅自修改，如需修改需报原规划批准机关批准，提高规划的权威。（三）建立节约集约用地指标控制标准一是全面推进产业用地评估。建立区域用地项目信息库。项目单位通过填报“工业投资项目基本信息表”，详细反映项目的产业、投资、占地、容积率、生产工艺、能耗、环保、是否多处占地等情况，作为项目供地联合会审、办理供地手续及项目后评估的依据。引入产业评估办法和标准。建立工业项目评估指标体系和评分模型及软件，制定先导区工业项目的用地标准，进一步提高先导区工业外资的质量和水平。根据产业发展需要和执行效果，及时对评估办法和标准进行完善调整，提高评估方法的实用性和科学性。推进新增工业项目产业评估工作。通过评估从严控制土地指标，做到好中选优，确保重点和优质项目落户，既保障发展，又集约用地。四是建立工业区和工业项目后评估机制。对投资商承诺的投资强度、产出水平、建筑容积率、生产工艺、建设进度、综合效益