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专业至上服务至诚Professional·Sincere苏州（城市）房地产市场周报（2019.10.21-10.27）TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关目录CONTENT01宏观政策信息02土地市场信息03一周数据快报04住宅产品走势05各类产品走势06商品住宅新开盘07经典案例分析PART01宏观政策信息本周暂无本周暂无PART02土地市场信息本周共6宗挂牌地块，位于常熟，均为涉宅用地面积出让建筑面积起报价起报楼面价市场指导价网上竞价中止一次性报价有效区间保证金序号地区地块位置宗地编号用途容积率建筑密度挂牌日期拍卖日期(㎡)年限（㎡)（万元)（元/㎡）（元/㎡）价格（元/㎡）（元/㎡）(万元)尚湖镇永安路北侧、中兴南路1常熟2019B-02153822住宅70210764430%282002620269029592959301384602019.10.212019.11.19东侧常福街道深圳路南侧、柳州路2常熟2019A-02268001住宅701.510200225%1083501062210907119981199812216325052019.10.232019.11.13东侧古里镇文学街南侧、金湖路西3常熟2019B-01844094住宅701.77496025%4824064356608726972697401144802019.10.232019.11.21侧海虞镇通周路西侧、海洋泾路4常熟2019B-0192822商业400.6169335%5103012////1602019.10.232019.11.21北侧辛庄镇繁华路西侧、长盛路北住宅、5常熟2019B-01549891701.88980425%4555050725208572957295833136652019.10.252019.11.26侧教育辛庄镇繁华路东侧、新阳大道6常熟2019B-01648963住宅701.25875628%317605405555061056105621695302019.10.252019.11.26南侧本周暂无新土地成交地块面积出让年限建筑面积成交总价楼面价市场指导楼面价竞得单位地块位置编号用途容积率建筑密度成交日期溢价率（㎡）（年）（㎡）（万元）（元/㎡）（元/㎡）//////////////PART03一周数据快报本周住宅市场新增供应11.15万方，整体成交呈现量价齐跌供应面积成交面积成交价格物业类型供应环比成交环比价格环比（万㎡）（万㎡）（元/㎡）本周商品住宅成交17.17万㎡，环比下跌6.33%，成交均价21701商品住宅11.15▼33.15%17.17▼6.33%21701▼2.69%元/㎡，整体呈现量价齐跌。住宅供应方面，本周新增供应11.15万方，供应项目为新区城铁南普通住宅11.15▼23.42%14.00▼6.17%21559▼0.31%山楠、吴江汾湖碧桂园国风云樾、吴江运东四季春晓、相城活力岛别墅0▼100.00%3.17▼7.04%23854▼6.68%中粮天悦。本周非住宅产品40年酒店式公寓新增1.69万方；非住宅成交方面商业0———0.55▲52.78%18310▲0.64%40年酒店式公寓呈现量价齐升，办公产品呈现量升价跌；商业产品40年酒店式呈现量价齐升。1.69———1.59▲43.24%14339▲1.41%公寓整体来看，住宅成交方面量价齐跌，市场有所回落。办公0———0.28▲55.56%10884▼11.51%数据来源：铎铎PART住宅产品走势04及成交结构本周住宅新增供应11.15万㎡，成交量价齐跌，市场有所回落本周关键数据：本周新增供应11.15万平米，成交量17.17万平米，环比↓6.33%；均价21701元/平米，环比↓2.69%全市住宅每周走势40.0026330300002460423360226082263522596224062233522989223022153921730214522144522182213882133621565217012500021116208592094420699206352100720975212702124220590203862118520354212162053930.0019637198882015620051193221987320208202392000020.00150001000010.0050000.0004.1-4.76.3-6.97.1-7.79.2-9.81.7-1.131.28-2.32.4-2.102.25-3.33.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.147.29-8.48.5-8.118.26-9.19.9-9.151.14-1.201.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.15-4.214.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.236.24-6.307.15-7.217.22-7.288.12-8.188.19-8.259.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎90-120㎡刚需刚改产品市场热销，200-300万成交为主，成交均价2-3万/㎡10.21-10.27住宅成交户型结构图10.21-10.27住宅成交总价结构图10.21-10.27住宅成交均价结构图0.59%0.59%0.00%4.65%8.78%13.73%0.22%12.10%90㎡以下150万以下1.5万以下14.10%90-120㎡150-200万12.99%13.58%1.5-2万㎡120-144200-300万2-3万㎡23.84%22.29%144-2003-4万300-500万33.58%30.18%37.49%200㎡以上41.11%4-5万500-800万30.18%5万以上从成交结构段上看，90-120㎡户型段去化508套，占全市37.49%的份额，120-144㎡户型段去化409套，占全市30.18%的份额，90㎡以下户型段去化191套，占全市14.10%的份额，是市场占比最大的三个户型段。从成交总价段上看，200-300万总价段占比全市30.18%的份额，300-500万总价段占全市23.84%的份额，150-200万占全市22.29%的市场份额，是市场占比最大的三个总价段。从成交均价段上看，2-3万均价段占比全市41.11%的份额，1.5-2万均价段占比全市33.58%的份额，是市场占比最大的价段。数据来源：铎铎本周签约主力集中吴中热点板块，上榜项目多以价格优势实现快速去化本周商品住宅成交面积前十位面积套均面积均价楼盘名称板块套数（平米）（平米）（元/平米）路劲大湖世纪吴中环太湖12218.021378917104龙湖中锐景粼天著新区枫桥7295.284317023579旭辉公元萃庭吴中胥口6648.8699620990中南紫云集吴江太湖新城5999.845111821334仁恒园和相城活力岛5910.084313727996天地源拾锦香都吴中木渎5310.054113017253旭辉公元弘庭吴中胥口51514611222506中海上园湾园区青剑湖5081.623514536564旭辉宽阅新区浒通4831.363713126393新希望锦麟九里吴江南部新城4099.871625611426数据来源：铎铎PART各类产品走势05及成交结构本周普通住宅成交14万㎡，当前均价21559元/㎡，整体量价齐跌本周关键数据：本周供应11.15万平米，成交量14万平米，环比↓6.17%；均价21559元/平米，环比↓0.31%全市普通住宅每周走势40.0027206300002541322308222102226022002221102252122089220222162525000210972073120758210902136721123209962072820968206512128121052214942155930.0020564199252007719799202172029220419197011977519971200142017119210190591954019502187122000020.00150001000010.0050000.0004.1-4.76.3-6.97.1-7.79.2-9.87.29-8.41.7-1.131.28-2.32.4-2.102.25-3.33.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.148.5-8.118.26-9.19.9-9.157.15-7.217.22-7.281.14-1.201.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.15-4.214.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.236.24-6.308.12-8.188.19-8.259.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎本周普宅共4个项目供应，路劲大湖世纪位于成交榜首面积套均面积面积套均面积(平均价本周供应前十板块套数本周成交前十板块套数（平米）（平米）（平米）米）(元/㎡）中粮天悦相城活力岛37791.72282134路劲大湖世纪吴中环太湖12218.021378917104南山楠新区城铁31257.38276113旭辉公元萃庭吴中胥口6648.8699620990四季春晓吴江运东28539.7530992中南紫云集吴江太湖新城5999.845111821334碧桂园国风云吴江汾湖13923.2215789旭辉公元弘庭吴中胥口51514611222506樾----------仁恒园和相城活力岛5910.084313727996天地源拾锦香吴中木渎5310.054113017253----------都----------旭辉宽阅新区浒通4831.363713126393----------中海上园湾园区青剑湖5081.623514536564----------禹洲嘉誉山新区浒通3686.643510519140东渡悦未来朗----------吴江震泽3922.623511210321庭数据来源：铎铎本周别墅产品无新增供应，成交3.17万㎡，整体成交量价齐跌本周关键数据：无新增供应，成交量3.17万平米，环比↓7.04%；均价23854元/平米，环比↓6.68%全市别墅每周走势9.0027449271013000025284256062532626178255628.0024467241402461824627243192387924498239912433923906238542251323182231482264022799225502343223135233052261822718225442320322493220262170421842222822244621488250007.00205242131620603213826.00200005.00150004.003.00100002.0050001.000.0004.1-4.76.3-6.97.1-7.79.2-9.81.7-1.131.28-2.32.4-2.102.25-3.33.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.147.29-8.48.5-8.118.26-9.19.9-9.154.15-4.218.12-8.181.14-1.201.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.236.24-6.307.15-7.217.22-7.288.19-8.259.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎本周别墅产品无项目供应；碧桂园云栖安缦集中签约，客户接受度高面积套均面积面积套均面积均价本周供应前十板块套数本周成交前十板块套数（平米）（平米）（平米）(平米）(元/㎡）----------碧桂园云栖安园区青剑湖3925.112515735469缦----------龙湖中锐景粼新区枫桥3637.941919126654天著----------九龙仓天曦相城东北片3208.681817820857----------东方臻圆吴江汾湖2278.75828510173----------世茂铜雀台园区双湖1454.67436435950----------盛泽御园吴江盛泽1380.85623017229----------禹洲雍泽府吴江盛泽1317.42718818795----------国瑞熙墅吴中木渎1225.84430629710----------花样年碧螺湾吴中环太湖1170.69523417604----------碧桂园十里江吴江汾湖1101.03255112977南数据来源：铎铎本周商业产品无新增供应，成交0.55万方，整体量价齐升本周关键数据：本周无新增供应，成交量0.55万平米，环比↑52.78%；均价18310元/平米，环比↑0.64%全市商业每周走势181231824418193183104.501781017397200001605916513162441647316506161004.001513815125150831486614362143151456914744147053.50138641405913814136951418613083126911287615000123581253312630119783.0010990101942.509209908492797815100002.0072721.5047071.0050000.500.0004.1-4.76.3-6.97.1-7.79.2-9.81.28-2.32.4-2.102.25-3.33.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.147.29-8.48.5-8.118.26-9.19.9-9.151.14-1.207.22-7.288.19-8.251.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.15-4.214.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.236.24-6.307.15-7.218.12-8.189.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎本周商业产品无项目供应，保利悦都成交855.5㎡去化位居榜首面积套均面积面积套均面积均价本周供应前十板块套数本周成交前十板块套数（平米）（平米）（平米）(平米）(元/㎡）吴中独墅湖----------保利悦都855.5810716578西----------金埭时尚商业中心相城西北片645.22164514801----------丽丰时代商业广场新区横塘588.27341720263----------吴江南部新万宝广场406.5985114365城----------吴江北部开新城红树湾356.9365920080发区----------兰亭半岛生活广场园区高教区333.21133325776----------朗诗人民路8号姑苏环线内260.22213018591----------太湖相王府吴中环太湖244.2738118642----------海德公园园区高教区232.86123325600----------金辉浅湾雅苑新区城铁202.22120223526数据来源：铎铎本周40年酒店式公寓新增供应1.69万㎡，成交1.59万㎡，整体成交量价齐升本周关键数据：新增供应1.69万平米，成交量1.59万平米，环比↑43.24%；均价14339元/平米，环比↑1.41%全市40年酒店式公寓每周走势7.00250006.00194692000016536172101687216427169075.001550016052155901559415387154271473114659151361502015181151511484014844147311446114546138221379514432143861414014339137861300113422134491351313688137821352413074133034.0012133125711500092863.00100002.0050001.000.0004.1-4.76.3-6.97.1-7.79.2-9.88.26-9.11.7-1.131.28-2.32.4-2.102.25-3.33.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.147.29-8.48.5-8.119.9-9.156.24-6.301.14-1.201.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.15-4.214.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.237.15-7.217.22-7.288.12-8.188.19-8.259.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎本周40年酒店式公寓共1个项目供应，星光耀广场去化6505.39㎡位居榜首面积套均面积面积套均面积均价本周供应前十板块套数本周成交前十板块套数（平米）（平米）（平米）(平米）(元/㎡）星光耀广场姑苏金阊新城16902.8643539星光耀广场姑苏金阊新城6505.391644011132----------阳光城平江悦姑苏平江新城3245.941132918003----------有伴生活广场吴中城南819.81117512801----------保利悦都吴中独墅湖西663.98135115994----------东方之门园区湖西576.97511535595----------WE+社区吴中越溪538.8114911684----------恒力中心吴江太湖新城362.0149128034----------翡丽风尚相城核心344.884311656国风华府幸福广----------吴中城南293.4839810738场----------天誉生活广场吴中城区267.5255411026数据来源：铎铎本周办公产品无新增供应，成交0.28万㎡，整体成交呈量升价跌本周关键数据：无新增供应；成交量0.28万平米，环比↑55.56%；均价10884元/平米，环比↓11.51%全市办公产品每周走势12.00250001950810.001911720000154928.0014623147861450914422131571335113097127821293912804128901500011848120831174111763119311189811753123091233012154124961206212300113381161211678108846.001029610379106149979104109867961489169126100004.00544650002.0000.0006.3-6.94.1-4.77.1-7.79.2-9.82.25-3.39.9-9.151.7-1.131.28-2.32.4-2.103.4-3.104.8-4.144.29-5.55.6-5.125.27-6.27.8-7.147.29-8.48.5-8.118.26-9.11.14-1.201.21-1.272.11-2.172.18-2.243.11-3.173.18-3.243.25-3.314.15-4.214.22-4.285.13-5.195.20-5.266.10-6.166.17-6.236.24-6.307.15-7.217.22-7.288.12-8.188.19-8.259.16-9.229.23-9.299.30-10.610.7-10.1310.14-10.2010.21-10.27供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米）数据来源：铎铎本周办公产品无项目供应，曼哈顿广场以764.66㎡位居榜首面积套均面积面积套均面积均价本周供应前十板块套数本周成交前十板块套数（平米）（平米）（平米）(平米）(元/㎡）----------曼哈顿广场园区青剑湖764.6641919941----------苏州城市生活广场姑苏平江新城740.67514812995----------世茂广场姑苏沧浪新城608.5951228200----------双银国际金融城吴中独墅湖西373.71137411355----------绿景苏州公馆吴中越溪158.6115910190----------凤凰文化广场园区湖西125.7112616660----------------------------------------------------------------------------------------数据来源：铎铎PART06商品住宅新开盘本周共1个新项目开盘，吴中区姑苏上府去化不足六成开盘项目开盘时间板块推量面积（㎡）去化均价优惠78㎡2套、95㎡12套、102-78㎡、95㎡、102-105㎡、①总价优惠一万②优惠1%，2019年10月105㎡20套、117㎡122套、去化150套，去姑苏上府吴中木渎117㎡、125㎡、139㎡、148备案均价28000元/㎡；（毛坯）全款再优惠1%③赠送3万元26日125㎡92套、139㎡24套、148化率54%㎡车位抵用券㎡4套，共计276套房源数据来源：铎铎项目名称：姑苏上府户型面积（㎡）套数占比开盘时间：2019年10月26日2-2-17821%开盘地点：吴中区保利大剧院，摇号顺序选房开盘均价：备案均价28000元/㎡；（毛坯）2-2-295124%开盘优惠：①总价优惠一万②优惠1%，全款再2-2-2102-105207%优惠1%③赠送3万元车位抵用券3-2-211712244%推出套数：78㎡2套、95㎡12套、102-105㎡3-2-21259233%20套、117㎡122套、125㎡92套、139㎡24套3-2-2139249%、148㎡4套，共计276套房源4-2-314841%房源去化情况：去化150套，去化率54%合计276100%【去化分析】①区位：项目位于吴中木渎板块，周边配套较为完善，且处于狮山商圈辐射区；②交通：三环三轨立体交通网络，地铁5号线（在建）枫瑞路站口上盖，30分钟通达全城；③产品：准现房低密度，户型空间 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 较优，采用大开间、短进深以及大横厅设计，社区品质较优；④市场：都会上品精装惠后均价不到2万6，本案价格不占优势，且都会上品抢先开盘收割客户，导致去化受阻117㎡3-2-2125㎡3-2-2PART07经典案例分析吴中环太湖高性价比产品，区位利好，近期集中签约，市场反应良好。基本信息物业地址吴中香山路与蒯祥路交汇处开盘时间2018.9.21占地面积（万㎡）17.33户型面积（㎡）65/80/90/99/117/125建筑面积（万㎡）35价格17000元/㎡容积率2装修情况毛坯绿化率35%物业路劲物业、招商物业物业类别高层/小高层主力户型（㎡）80/90/125建筑类别/主要到访客群吴中区地缘、木渎及高新区客户为主上榜理由本周商品住宅TOP1，全市热销项目吴中环太湖板块成交示意走势图100030000200005001000000成交套数成交均价（元/㎡）项目位于环太湖板块，交通便利景观资源丰富，客户认可度相对较高规划优势：地段优势：项目巨资打造了全苏州4万方实景示范区，有法布尔公园、项目距离在建地铁5号线首发站2公里，临近香山路，通keep＋会所、达利街区。项目二期是由11幢18层的小高层组成，建筑风格为“新亚洲风格”。并配置八道智能立体化系达度高；2公里范围内有苏州太湖湖滨国家湿地公园、太统。湖新天地生态休闲公园，景观资源丰富，居住舒适度高2项目卖点13品牌优势：产品优势：路劲、禹洲、招商联合开发；路劲地产成立于2003年，是首置首改产品定位，客户选择范围广，以80-90㎡小面积产路劲基建有限公司房地产业务的旗舰公司。按中国房地产品为主，小面积低总价，吸引大量刚需客户业协会及中国房地产测评中心2019年发出的 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ，路劲地4产位列外资房地产开发企业第1名、全国房企35强。专业至上服务至诚Professional·SincereTospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.