开盘前风险检查记录表

Sheet1 编号： 版号： 生效日期： 开盘前风险检查记录表 记录编号： 检查方法 专业 类别 检查内容 常见风险 关注重点 现存问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 整改要求 责任人 完成时间 资料检查 销售管理 项目背景资料 商品房预售许可证（原件） 是否取得并现场公示 国有土地使用权证（复印件） 建设用地规划证可证（复印件） 建设工程规划许可证（复印件） 建筑 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 许可证（复印件） 土地使用权出让/转让合同 是否齐备，是否与现场一致 环境评估报告、立项报告 预售查丈报告 项目规划要点 项目设计要点、规划要点批复 总规划图、详规图、各期总平图 红线外场地和设施 前期物业管理招投标资料 销售前期合同 销售代理合同 是否齐备，是否合理 设计合同 广告发布合同 整合推广代理合同 销售宣传资料 售楼书 发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分；用于派发的售楼资料内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示；广告等宣传资料是否有注明有效期；报刊广告/单页广告、户型手册的提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目，如提示语：“本广告为要约邀请，双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。”“所有图则仅作示意用途，以当地政府有关部门审定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。”广告中使用非实景图片的应注明“效果图”或“非实景”；注意分期与整体容积率、绿地率、停车率的各类指标差异，容积率不要低于规划要点的规定；绿地率不要高于规划要点的规定；停车率不要高于规划要点的规定；商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定；现场销售承诺内容及传播方式规定；各户型面积数据是否完成合法的丈量手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确；交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 清单与交楼标准房内容核对 宣传册/折页 户型手册 户外广告/媒体广告 围板 现场包装/展板 其他宣传资料 价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。 设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。 楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。 小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。 小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。 小区配套医疗服务：主要指社康中心的位置、面积等。 停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等。 销售说辞 销售手册 商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定；关注在项目设计、工程、装修标准及配套教育、交通等条件变化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相关配套信息是否注明出处。 现场公示销售文件/提示语 认购须知 合同内容是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款；是否就主合同未约定事项制作附件，附件是否明确；是否就房产证办证期限有明确约定；管理用房、老人活动中心等配套设施的面积是否一致；是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”；语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论；重要提示是否准确、完备。 按揭须知 缴款指南 认购书 商品买卖合同及补充合同 合同附件 装修标准 收费项目和收费标准 重要提示（红线外不利因素） 车位分布图 销售现场其他公示文件 项目节能指标公示 节能指标是否符合国家及广州当地的最低要求 其他销售资料（合同附图） 房屋平面图（一户一图） 重点复核如下户型平面：1、首层2、顶层、3、转交单元4、结构转换层5、设备转换层6、建筑立面与标准层有变化层的平面7、平立面有变更的户型。合同附图是否齐全，附图是否与实际交付不符 项目用地红线图 销售示意图 现场组织及流程 现场流线图 现场流程是否符合政府法律法规，是否合理，是否体现人性关怀 客户接待流程安排 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 认购流程/认购规则 销售价格表 开盘应急预案 物业管理 物业公司的选聘 选聘方式及过程合法 物业公司资质是否符合要求；是否实行招投标；是否在预售前进行；选聘过程资料的保留及备案、选聘程序是否符合法规及主管部门要求。 前期物业服务合同 合法性/管理费定价符合地方指导价 招标书内容与合同内容是否相符；签订时间、合同期限、合同双方的权利义务是否存在风险服务承诺是否可行；管理费价格在前期服务合同中的明确；是否存在价格倒挂的安排。 《前期物业服务协议》（或买卖合同附件－-物业管理部份） 合法且无“霸王条款” 内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益 业主公约 合法/及符合公序良俗 内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益 销售承诺 服务承诺 物业管理承诺是否存在夸大、虚假、无法兑现的情况 现场检查 销售管理 现场公示销售文件/提示语 沙盘/模型提示及提示说明 若有比例尺，比例尺是否准确；建筑物的朝向、间距、绿地、景观、后期规划用地、周边道路、环境、配套等 标识 采样口标识规范化 下载危险废物标识 下载医疗器械外包装标识图下载科目一标识图大全免费下载产品包装标识下载 是否准确；变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃调压站/房位置，市政规则道路、市政规划设施等位置是否在沙盘/模型中有明确标识、标识是否存在误导；提示说明内容：1.本沙盘/模型仅作效果参考，因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异2.本模型/沙盘以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料。 总平面图及提示说明 内容：本小区总平面示意图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料 效果图提示说明 应注明为“效果图” 项目用地红线图 是否准确 组团及户型位置的示意 是否准确 销售现场提示语 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目。提示内容：本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。 户型图的提示说明 内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。 现场展示的设备、设施、材料说明 是否准确 交楼标准说明 是否与销售说辞和合同一致 销售现场其他公示文件 商品房销售管理办法 是否按要求悬挂 城市商品房预售管理办法 白蚁防治工程合同及验收证明 项目节能指标公示 （销售代理）授权委托书 样板房展示 户型图的提示说明 提示语内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。 样板房的提示及提示说明 样板房单位是否清晰/准确，改动后是否有做好提示，参观区敏感区域提示标牌设置是否到位，内容是否准确；提示语如：本单位为装修示范，非交楼标准，室内陈设除注明外均非赠品。 交楼标准提示说明 现场展示的设备、设施、材料说明 合同附图提示说明 规划设计 小区规划 降噪隔音措施 小区临高架路、高速公路、城市干道、铁路等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施 变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃气调压房等配套设施是否对住户存在噪音影响，是否进行了相应的考虑 设计变更 规划变更 设计变更图 是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致 重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可。新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾？ 通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计？（备注：有的项目规划方案虽然通过了政府方案报建，但是个别楼间距、日照等未满足政府控规要点的要求；日后有业主投诉的隐患） 规划要点 规划要点 变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示 设计变更 做法变更等是否与销售陈述一致 做法变更等是否与销售陈述一致 规划变更调整是否通过政府变更许可 规划变更调整是否通过政府变更许可 工程管理 预售条件 是否达到国家与地方法律法规商品房的预售条件 1.施工许可证范围是否与预售范围一致；质监安监手续是否健全；2.工程形象进度是否达到要求（按各地规定形象进度要求）；3.施工进度安排及竣工交付时间是否确定 工程变更 材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致； 材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致； 材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致； 现场 销售展示区与施工区之间的安全围护 1.销售展示区与施工区之间的封隔是否封闭到位；2.销售通道安全防护措施是否到位 重点复核工程做法与设计、国家规范标准强制性条文符合性（工法样板间） 1.防护栏杆的高度/栏杆间距/安装位置/固定方式；2.安全玻璃的设置、净高等是否符合强条及设计要求；3.交楼样板间的户内分隔、施工做法是否与设计相符；4.材料、部品、设备、工程做法是否与销售陈述相符 防渗漏措施 样板工程的屋顶、厨卫、露台、外墙 防水措施是否到位，样板工程的实际效果 防开裂措施 样板工程的楼板、墙体 防开裂措施是否到位，样板工程的实际效果 门窗工程 样板工程的门窗 塞缝、打胶施工是否到位，样板工程的实际效果 样板间 样板间使用功能 检查示范单位装修使用功能是否真实可以实现 物业管理 前期物业服务合同 前期物业服务合同 是否公示 《前期物业服务协议》（或买卖合同附件－-物业管理部份） 《前期物业服务协议》（或买卖合同附件－-物业管理部份） 业主公约 业主公约Sheet2 Sheet3