蒋家湾改造方案

西安市灞桥区十里铺街道办蒋家湾村 城中村改造方案                         二〇一一年一月 【目 录】 一、灞桥区城中村改造办公室关于报批蒋家湾村改造方案的请示 二、灞桥区蒋家湾村城中村改造方案 三、蒋家湾村户籍人口情况一览表 四、蒋家湾村土地情况一览表 五、村民会议关于同意蒋家湾村城中村改造方案的决议 六、灞桥区蒋家湾村城中村改造项目经济分析报告 七、改造项目承诺书 1、关于改造剩余土地同意储备的承诺书 2、城中村改造项目单位安全生产责任承诺书 3、城中村改造维护稳定承诺书 4、城中村改造环境保护承诺书 5、蒋家湾村城中村改造规范建设承诺书 八、改造项目安置房楼位、面积、结构形式确认书 九、改造主体及投资单位营业执照和资质证书 十、地籍图 十一、控规（区位图、规划总平面图、规划指标图） 西安市灞桥区蒋家湾村城中村改造方案 一、村基本情况及改造条件 （一）村庄基本情况 1、地理位置 蒋家湾村位于西安市灞桥区行政辖区内，紧邻米秦路，在浐河西岸，酒十路以东。 2、人口状况 村内户籍人口：110户、489人（其中农业户口92户、440人；有合法房产的居民户口18户、49人）。 3、土地性质及附着物 （1）全村现有村域土地86.88亩。全部为集体建设用地，包括宅基地37.88亩、企业用地13.64亩、其他用地35.36亩。 （2）现有房屋情况 村内建筑面积总计62200平方米，住宅房屋60200平方米，村上其它建筑面积2000平方米（其中公共设施房屋占用200平方米、集体办公用房占用300平方米、企业房屋1500平方米）。 （3）村集体经济及村民人均收入现状况 村集体经济以出租房屋及场地为主要来源，全村年收入约200万元；村民人均收入约3000元/年，集体分配500元/年，劳务收入800元/年，房屋出租收入1000元/年。 （二）改造的必要性与可行性 1、改造的必要性 （1）顺应城中村改造趋势，改善居住环境的需要。 蒋家湾村由于长期缺乏统一规划和管理，村民住宅多为简易的砖混自建房屋，且混乱无序、分散凌乱，存在严重的建筑安全（抗震、防火等）隐患。再加上外来人口大量流入，造成村内流动人口居住量大，人口高度密集，形成复杂的生活集居地，社会治安状况差，环境卫生脏、乱、差。 （2）提高村民居住环境，提升区域环境形象。 该村位于西安市浐灞生态区的重要位置和主要节点。该村及周边的房屋布局不合理，不符合城市总体规划布局，严重浪费土地资源，同时影响政浐灞生态区的总体形象。项目实施改造后将改变该区域当前面貌，符合我市总体规划和灞桥区分区规划的要求，极大的提升城市区域形象，促进周边产业的发展。 （3）提高收入来源，解决村民长远生活问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 在市委、市政府的指引下，随着浐灞生态区的建设，该村100亩土地已被征用，土地日益减少，村民只有宅基地，几乎没有收入来源，而且村民缺乏必要的技能，不能及时就业。村民的养老、医疗等也未纳入社会化管理，迫切需要通过城中村改造来改善村民居住环境，提高村民收入。 2、改造的可行性 （1）该项目所处区位优势明显。项目所位于东三环，华清路、万寿路、米秦路交汇于此，交织成了一张四通八达的交通路网。此外，浐灞生态区的建设，使得项目周边的市政基础配套设施现已较为完善。再加世园会在浐灞生态区的举行，更使本项目拥有了地理环境优越、交通便利等巨大优势，为其稳定发展提供了良好机遇。 （2）目前蒋家湾村周边已演变成了一个物流与货运中心的集中区域，这能够极大的促进本区域的发展。随着蒋家湾地区物流与货运产业的迅速发展，周边的住宅型地产也得到了迅速的发展。比如：金源小区、华清园小区、广馨苑、清水花园等。周边地产项目的发展与成熟，为本项目的建设提供了很好的基础。 （3）村“两委会”班子团结有力，威信高，并积极协助区城改办，通过发放城中村改造政策汇编等方式，集中宣传城中村改造政策，使群众熟悉、吃透、理解、支持城中村改造政策，积极参与到城中村改造中来。目前，该村村民改造热情高，通过召开村民会议，一致同意实施该村城中村改造。 二、无形改造 按照“无形改造与有形改造并重”的原则，依据《西安市城中村改造管理办法》、《西安市人民政府关于城中村无形改造有关问题的通知》等文件，由区政府有关部门以及所属十里铺街道办事处负责，在村委会或村“两委会”具体实施下完成。 （一）转户工作 蒋家湾村已于 2007年完成了农民转居民工作。 （二）清产核资及经济体制改革 此项工作由区农工局等主管职能部门负责，在村委会或村“两委会”组成的工作班子或聘请中介机构进行。城中村集体资产要进行清产核资，要明确清产核资的内容、范围。对村集体资产要弄清家底，张榜公布。改造村经过清产核资后，要成立代表村民利益的公司，村民成为股民，享受分红、分配，要明确股民的资格、基准日等问题。村委会或村“两委会”提出实施该项工作的工作班子名单，再由工作班子提出实施方案，并将实施方案交由村民大会讨论通过报区农工部门审批后，组织实施。 1、清产核资的资产项目 对现有的宅基地、村集体用地、集体房产、公共设施等资产，通过清查核实资产，界定资产权属和办理产权登记等三个环节进行。该项工作已于2010年10月底完成。 2、成立股份制公司 蒋家湾村根据实际情况，征求村民意见，拟采用有限责任公司模式，并将资产股份化。 （1）组建以村民为主要股东的持股会，形成一个由持股会持股人持股的有限责任公司。组建西安市蒋家湾村城中村改造建设发展有限公司，由村委会授权承担蒋家湾村城中村改造建设工作。 （2）组建成立蒋家湾村股份制改造领导小组并下设办公室，搞好清产核资和集体资金折股量化工作。 （3）将村集体所有的资产以货币值按人头量化到村民个人，村民个人以各自量化值对公司出资。该出资为永久股份。 （4）公司的利润分配按出资比例进行，直接分配到每个村民名下。 （5）受益人员。清产核资完成后，在公示核资结果的同时公布村民入股公司登记日期截止点，并开始进行出资登记。凡在该时间点前生存的全村自然人均为集体资产的原始受益人，也是公司的原始股东。 3、改革后的组织构架 改制后，设置党支部、社区居民委员会、股份经济实体等三个组织领导机构，各自行使自己的职能。其中，股份经济实体的主要职责是行使对原村集体资产的管理权、收益权、处置权，通过对所属资产的经营管理，使其资产不断保值、增值。该工作已于2010年10月底完成。 （三）撤村建社区 撤村建社区工作由区民政局负责，灞桥区街道办事处具体负责撤村建社区工作，负责撤村建社区的工作方案编制、申报和具体实施工作。村“两委会”积极配合方案的编制，根据村实际情况提出具体意见，组织召开村民会议或户代表会议表决撤村建社区方案，展开相关工作。撤村建社区工作已于2010年10月底完成。 社区办公场所和活动由村改造主体负责，在改造范围内建设300平方米以上的房屋作为社区办公用房，并办理具体移交手续。 （四）社会保障 1、工作职责及工作内容 村农业户口人员在农转居后，享受城市居民的就业和社会保障政策待遇。区人力资源和劳动保障局负责就业、养老、医疗等工作，民政部门负责城市低保工作，街道办事处和撤村后的社区组织具体落实政策及承办工作。 （1）养老保险 村民的养老保险按照《西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的补充通知》（市政发〔2010〕69号）文件精神办理。根据相关政策规定和城中村改造实际情况,养老保险金由市财政从全市土地收益中安排资金补助30%,改造主体负担30%,剩余部分从改造收益分配给村民和村集体部分中支付。此项工作办理单位为灞桥区人力资源和社会保障局，由村委会汇总后统一划转到灞桥区人力资源和社会保障局。 （2）医疗保险 医疗保险办理：医疗保险目前分为两种情况，村民可自由选择缴纳。一种是社区医疗保险：18岁以上缴费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 是每年282元/人，其中政府补贴102元，个人缴纳180元，住院报销最高金额为50000元；18岁以下缴费标准是132元/人，其中政府补贴102元，个人缴纳30元，住院报销最高金额为70000元；另一种为城镇医疗保险：每年按当年市平均工资的9%加8元和市平均工资的5% 加8元两种比例缴费。 （3）最低生活保障 蒋家湾村进行农转居后，对人均家庭收入低于城市生活最低保障要求的，由本人提出申请，经核实签署意见后，可依法申请城市社区居民生活最低保障。 2、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 安排 该 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 2010年1月开始，将利用2年时间基本建立城市居民就业和社会保障体系，落实政策待遇。 （五）集体土地转为国有土地 1、村域土地情况 （1）村属土地总量86.88亩。 （2）规划改造综合用地55.8亩。 2、计划安排 计划在2012年5月完成土地转性工作。 三、有形改造工作 （一）改造模式 根据村实际情况和村民意愿，蒋家湾村采取自我改造模式进行改造。 （二）改造主体 （1）根据村实际情况和村民意愿，由经济体制改革后组建的蒋家湾村城中村改造建设发展有限公司作为改造主体。 改造主体名称：西安市蒋家湾村城中村改造发展有限责任公司 公司地址：蒋家湾村村委会办公楼 法定代表人：蒋育红 注册资本：700万元 企业类型:有限责任公司 （2）投资方基本情况 名 称：西安世纪熙源房地产开发有限公司有限公司 开发资质：暂定 法人代表：高利民 注册资金：3000万元 办公地址：西安市莲湖区西关正街198号 主要业务： 房地产开发、物业管理。 （三）规划与土地利用方案 1、规划项目用地情况 地块 性质 地块面积（亩） 容积率 绿地率 建筑面积（m2） 备注 安置部分 R2 22.4 3.74 30% 51800 见规划 开发部分 R2 33.4 4.49 30% 104200 见规划 2、规划指标 规划指标一览表 项目 面积 备注 规划总用地面积（Ha） 3.72 规划总建筑面积（万㎡） 15.60 其中 住宅建筑面积（万㎡） 13.21 商业建筑面积（万㎡） 1.99 配套公建面积（万㎡） 0.40 容积率 4.19 绿地率（%） 30% 四、拆迁补偿安置方案 根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施 细则 测试细则下载防尘监理实施细则免费下载免费下载地暖施工监理细则公路隧道通风设计细则下载静压桩监理实施细则下载 》和《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》等法规文件，本着“整村拆除，安置优先”的原则，结合蒋家湾村拆迁综合改造的实际制定本方案。 1、拆迁人和被拆迁人 拆迁人是拟经浐灞城改办；拆迁实施单位是接受拆迁人委托经招标确定的有资质拆迁公司；被拆迁人是在拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有权人。 2、项目拆迁范围：蒋家湾村改造项目规划用地位于灞桥区十里铺街道办事处的一个行政村，地处浐河西岸，酒十路以东。 3、村房屋情况及拆迁计划 （1）项目房屋情况 全村现有总建筑面积6.22万平方米（其中住宅房屋6.02万平方米，集体办公用房0.03万平方米，公共设施房屋0.02万平方米，企业房屋0.15万平方米）。 （2）整村拆迁时间：2011年3月—2011年4月。 4、安置地块、户型相关指标及安置计划 （1）安置位置：紧邻米秦路，在浐河西岸，酒十路以东。具体范围以规划定点图及测量成果表为准。 （2）安置地块规划指标 安置地块和配套商品房地块指标基本一致。具体见下表（详见控规总平面图）： 安置地块规划指标一览表 地块号 地块 性质 地块面积 （ha） 容积率 建筑面积 （万㎡） 备注 二类居住 1.49 3.74 5.18 （3）安置房户型 安置住宅结构形式为框剪，层数为33层，安置商业结构形式为框剪。安置户型分别为1梯（楼梯间）6户，户型面积分别为70.2平方米、100平方米 、130.1平方米、134.8 平方米.每个楼梯间为2部电梯（最终数据及户型以规划部门审批的文件为准）。 （4）安置计划 为确保村民按时回迁，整村拆除后首先建设安置房，安置面积5.18万平方米，其中住宅面积3.19万平方米，商业面积1.99万平方米。安置村民71户，312人，计划于2013年5月竣工并回迁。 5、拆迁补偿方式及标准 （1）安置方式 被拆迁人的补偿与安置，按照产权调换和货币补偿两种方式进行，被拆迁人只能从两种方式中选择一种方式安置。 （2）面积认定 城中村改造的拆迁安置补偿以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据；拆迁范围内的住宅房屋，对《西安市村民房屋建设管理办法》颁布实施前的，以合法宅基地上建成的房屋二层（含二层）以下部分，按实际测定面积认定，三层以上（含三层）房屋按重置成新价（残值）给予补偿；拆迁范围内非住宅房屋，对持有国有土地及房屋合法手续，并有工商执照及税务凭证的，以房屋产权面积认定。 （3）产权调换 实行产权调换，以转户前城中村在册户籍农业人口为依据，人均安置建筑面积不少于65㎡，并结合原房屋产权（认定）建筑面积进行安置。 （4）货币补偿 被拆迁人要求实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积及用途、房屋结构等因素，以估价机构对被拆迁的房屋市场评估价确定补偿金额。 拆迁用于公益事业的房屋，按照《办法》第十四条、《细则》第二十七条的规定办理。 （5）凡依法认定的违法建筑，超过批准年限的临时建筑，虽未规定期限但使用年限超过两年以上的临时建筑，以及凡《办法》、《细则》明确规定不予补偿的，不予补偿。 五、建设方案与实施计划 1、建设规模及主要建设内容： （1）该项目改造综合用地内建筑总面积15.6万平方米。按照我市城中村改造政策并结合该村拆迁安置实际需求，经过经济核算，该项目安置面积5.18万平方米，配套开发商品房10.42万平方米（最终数据以规划部门审批为准）。 （2）按照《市政府批转市财政局等六部门关于加快推进我市保障性住房工作实施意见的通知》（市政发[2010]72号）等文件和市政府专项会议纪要要求：“对2011年3月28日起新批复方案的城中村改造项目综合用地内配套开发商品房在审批方案及相关手续办理时，按照有关政策配建不小于5%廉租房”。蒋家湾城中村改造项目配套开发商品房住宅总面积10.02万平方米，应配建廉租住房应为0.5万平方米。 经改造主体同意，该项目将在配套开发商品房中拿出 0.5万平方米作为廉租房，建成后移交相关部门。项目配建廉租房建设的套型、套数等建设条件及移交、管理等事宜按照国家、省、市相关政策执行。市城改办负责配建廉租房建设审批工作，未央区管委会负责组织实施和具体监管工作。 安置住宅面积3.19万㎡、商业房面积1.99万㎡，安置开发面积比1:2。 建筑规模详细说明表 单位：万㎡ 总建筑面积 15.60 安置开发比 1：2 备注 安置面积 5.18 安置住宅面积 3.19 商业房 1.99 开发面积 10.02 住宅面积 9.52 公建面积 0.4 配建廉租房 0.5 按配套开发商品房住宅面积的5%计算 公建面积 0.4 容积率 4.19 绿地率（%） 30.0% 2、建设周期及实施计划 项目整体建设期计划为3年。 第一期：建设时间为2011年6月至2012年6月，规划建筑总面积6万平方米，其中安置房5.18万平方米在第一期全部建设完毕。 第二期：建设时间2012年6月至2013年6月，规划建筑总面积为9.6万平方米。 六、项目经济效益分析及评价 根据该项目的经济分析报告（详见附表），本项目经济核算相关数据及结论如下： 1、 改造项目经济分析 改造项目经济效益分析指标汇总表 总建筑面积（万m2） 15.6 总投资（亿元） 4.82 总销售收入（亿元） 6 销售税金及附加（万元） 3298.7 销售利润率（%） 17.6% 投资利润率（%） 21.9% 借款偿还期（年） 1 内部收益率（%） 20% 财务净现值（万元） 2456.5 盈亏平衡点（%） 88% 动态投资回收期（年） 1.8 静态投资回收期（年） 1.9 2、改造项目经济效益分析结论 从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。 七、社会效益评价 1、村民收入水平显著提高 改造后村集体经济主要收入来源为出租公寓和经营性物业收入，全村年收入约439万元，比改造前提高了120%；人均年收入8982元，比改造前提高了199%；其中经营性物业360万元/年，出租公寓115万元/年。 改造后收入状况汇总表 项目 数量（万m2） 全村年收入（万元） 户均年收入（元） 人均年收入（元） 备注 经营性物业 1.50 360 32727 7362 出租公寓 0.96 115.2 10472 2356 管理经营支出 -36 -3273 -736 合计 1.45 439.2 39926 8982 2、提升城市形象 蒋家湾村现有村落长期处于无规划、无配套设施、布置无序、通风日照极差，无城市给排水，村民生活条件极差。在政府指导下进行城中村改造，将极大改善和提高村民的居住生活条件，增加收入。村民通过改造可实现幼有所教、壮有所为、老有所养、病有所医，为构建和谐社会起到非常积极的作用。 综上所述，蒋家湾村城中村改造项目资金来源有保障，各项经济指标测算合理，市场定位准确，各项风险可控，政府支持，村民收入大幅增加，开发商盈利，蒋家湾村城中村改造项目可行。 灞桥区蒋家湾村城中村改造项目经济分析报告 一、项目概况 1、地理位置 蒋家湾村位于西安市灞桥区行政辖区内，紧邻米秦路，在浐河西岸，酒十路以东。 2、人口状况 村内户籍人口：110户、489人（其中农业户口92户、440人；有合法房产的居民户口18户、49人）。 3、土地性质及附着物 （1）全村现有村域土地86.88亩。全部为集体建设用地，包括宅基地37.88亩、企业用地13.64亩、其他用地35.36亩。 （2）现有房屋情况 村内建筑面积总计62200平方米，住宅房屋60200平方米，村上其它建筑面积2000平方米（其中公共设施房屋占用200平方米、集体办公用房占用300平方米、企业房屋1500平方米）。 （3）村集体经济及村民人均收入现状况 村集体经济以出租房屋及场地为主要来源，全村年收入约200万元；村民人均收入约3000元/年，集体分配500元/年，劳务收入800元/年，房屋出租收入1000元/年。 二、项目市场分析及市场定位 （一）项目SWOT分析 在对市场分析的基础上，通过SWOT分析，从项目内、外部所处的两大环境分四个方面进行考量，为项目的定位提供依据。 1、优势分析 (1)区位优势明显 项目所位于东二环与东三环之间，近年来蒋家湾周边已演变成了一个物流与货运中心的集中区域。尤其是浐灞生态区的建设，带动了周边的大力发展，使周边的市政生活配套不断的完善。再加中新浐灞半岛、普华浅水湾等大项目入驻浐灞、2011年世园会的举行、地铁三号线的规划设计等决定了浐灞区成为西安市新的核心地位。由此可见项目区位优势明显，从项目所处的内在环境、周边环境的现状和未来发展分析，项目所处之地增值潜力巨大。 （2）优越的生态环境 浐灞区作为西安唯一的生态居住区，随着浐灞河“大水大绿”生态工程的实施，该区域内的自然环境、空气质量都将进一步提高。蒋家湾村地处浐河西岸，浐河碧水工程、桃花潭景观工程、雁鸣湖千亩湖泊湿地、广运潭生态工程和西安浐灞国家湿地公园毗邻而居，优越生态环境实属西安罕有，也给项目带来了很大的发展优势。 （3）交通便利 本项目紧邻酒十路，南到万寿路、北到新灞路、东西分别到东三环和东二环都非常方便。此外，华清路、万寿路、米秦路交汇于此，交织成了一张四通八达的交通路网，道路非常方便。尤其是地铁三号线的规划设计，将给居民的出行带来了更大的便利。由此可见，项目所在地块交通非常便利，随着浐灞生态区的开发建设，基础设施将更加完善，项目周边道路将更通畅。 （4）小区良好的内部环境 随着人们消费住房意识的提高，小区内在环境越来越被广大居民所重视。本项目不论是在小区绿化，还是在基础配套设施规划方面都坚持“以人为本”、“人性化”的理念，营造一个环境优美、清洁、安全，配套设施齐全的良好小区环境。小区绿化呈现园林化、立体化、多样化，使整个小区呈现时尚、绿色、环保的特色。 2、劣势分析 从整体上看，本项目的建设具有很大的优势。但鉴于局部考虑，此项目也存在以下几方面的不利因素。 （1）项目周边城市基础设施有待完善 项目所在区域城市热力、天然气等基础设施相对薄弱，有待进一步的完善。但随着纺织城的整体改造、浐灞生态区的开发建设，该问题将得到解决。 （2）项目的拆迁安置量大，使得资金压力较大。 在项目的开发过程中，严格控制工期进度，避免因工期延误加大项目的投资。同时，在项目的前期加大项目的宣传力度，在项目拿到预售许可证的时候，尽快销售部分房源以回笼资金，来缓解资金压力。 3、机会分析 （1）宏观经济运行稳定 近几年，西安市GDP总量都保持年均13%以上的增长速度，固定资产投资增长迅速，居民可支配收入水平大幅提高，这些有利因素都为本项目的实施提供了坚实的经济基础。 （2）升值潜力大 项目处于浐灞核心区域，按照《西安浐灞生态区国家生态区建设规划》，到2010年基本建成具有浐灞特色的生态景观、生态人居、生态产业及生态文化体系，达到国家级生态区验收标准。到2020年，浐灞生态区建设达到全国先进水平，成为涵养功能充分、生态景观优美、人居环境舒适、社会文化进步的城市生态型新区。浐灞生态区明朗的发展前景必然给项目带来巨大的升值空间。 （3）中国城市化会给房产业特别是住宅业创造极大的需求空间 每年我国都会有一部分农村人口转化为城市人，这必将导致住房需求量的增加，因此为房地产业营造了新的发展空间。尤其是纺织城的改造、浐灞生态区的开发，使得城东一改以前脏、乱的局面，发展成西安市唯一的生态居住区，这样不仅吸引了外来人口的眼球，也得到了西安本土人士的青睐。这就为浐灞区房地产市场发展带来很大的发展空间 （4）政府高度重视 西安浐灞生态区成立于2004年9月，是西安市重点发展的“四区二基地”之一，也是西安市“十一五”规划的建设重点之一。从近几年浐灞生态区翻天覆地的变化，可见政府对浐灞生态区高度重视与大力支持。 4、威胁分析 （1）拆迁安置：该项目涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作相对有一定难度。在项目的拆迁准备工作中，涉及到后续的安置和补偿问题，需要大量的有经验工作人员做好拆迁前的协商工作，确保拆迁工作顺利进行。 （2）城中村改造项目很多人对城中村改造相关政策不熟悉，对于城中村改造经济发展用房存在一定误解，这都要求我们和开发商加大对市城中村改造政策的宣传，消除误解，树立城改房品牌。 （3）国家政策调整带来的威胁 从2009年底开始，中央政府连续出台了多项针对房地产的调控政策，再加上西安限购令政策，都使得房地产市场的发展具有不确定性，预期市场走势不明郎，消费者的观望心理仍然存在，这将直接影响到房地产市场的供给和销售状况，对项目的销售产生影响。同时西安房地产项目配建廉租房的政策也使项目的成本大大增大。 （二）客户定位 结合SWOT分析以及考虑到项目周边区域环境等因素，本项目未来的客户群体主要有以下几类： 1、在周边区域工作的人员； 2、有刚性需求的首次置业者； 3、看重浐灞及灞桥良好的生态环境的购房者； 4、有意对房地产进行保值、增值的投资者； 5、西安市其他区域人群。 （三）产品定位 1、定位原则：充分考虑主要客户群体的未来生活需求，适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。 2、形象定位：考虑市场需求，现结合本项目实际情况，针对本项目定位为：中档居住型住宅小区。 （四）价格定位 本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。 （1）选择案例 因为项目周边目前商品房项目较少，而且距离项目最近的浐灞黄金城为经济适用房，所以选择与本项目在区位、规模、用途、功能及结构上接近的项目较困难。综合考虑各种因素，最终选择了可供本项目定价参考的西岸国际花园、恒大·碧湖云天、御景城·鹭湾三个较典型案例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表3-1所示。 （2）修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （3）计算修正系数 每个因素的取值以项目为基准值计算，各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下页表3-2所示。 表3-1 因素条件说明表 比较因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 项目名称 蒋家湾 西岸国际花园 恒大·碧湖云天 御景城·鹭湾 成交单价（元/ m2） 5800 6366 6500 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 预售 热销 热销 热销 占地面积（亩） 55.8 200 390 286 总建筑面积（万m2） 15.60 16 70 300 容积率 4.19 3.49 2.6 2.29 绿化率（%） 30% 40% 48% 42% 配套设施 较完备 较完备 完备 较完备 项目位置 浐河西岸，酒十路以东 西安市浐灞生态区新灞路(辛家庙转盘向东1500米) 西安市咸宁东路与滨河西路交会处西北角 东临三环，南接长乐路，西临浐河，北靠华清路 表3-2因素修正表 可比实例 比较因素 西岸国际花园 恒大·碧湖云天 御景城·鹭湾 区域因素 100/100 100/101 100/102 交易情况 102/100 100/101 100/102 交易时间 101/100 100/100 101/100 个别因素 100/101 100/102 100/103 修正系数 1.02 0.96 0.93 （4）权重的确定 权重设定为：西岸国际花园0.3、恒大·碧湖云天0.4、 御景城·鹭湾0.3。 （5）比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格：5800×1.02=5916元/㎡ 案例二比准价格：6366×0.96=6111元/㎡ 案例三比准价格：6500×0.93=6045元/㎡ （6）项目最终合理比准价格的确定 该项目最终合理比准价格为可比实例比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价=5916×0.3+6111×0.4+6045×0.3=6032元/㎡。 依据以上计算结果，考虑到国家政策、通货膨胀以及项目的销售期在明年等因素，采用保守的定价策略，综合确定本项目住宅入市均价为6300元/㎡。 三、工程招投标 该项目的施工、监理确定采用委托招标的形式进行邀请招标，招标形式如有改变，将及时在市办备案，进行更正备案。 四、投资估算及资金筹措 （一）项目总投资估算的依据 1、国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）； 2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂定办法》的通知（计价格[2002]1980号）； 3、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发[2005]90号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》； 4、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》; 5、西安市人民政府关于印发《西安市城中村改造管理办法》的通知（市政发[2007]129号）； 6、西安市人民政府关于印发《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》（西安市人民政府令第22号）； 7、西安市人民政府关于印发《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》的通知（市政发[2004]62号）； 8、西安市人民政府关于新征地农民养老保险有关问题的通知（市政发[2008]84号）； 9、西安市人民政府《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》； 10、西安市建设委员会关于印发《 <西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知； 11、蒋家湾村摸底数据汇总表等； （二）项目总投资估算的原则 1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况； 2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则； 3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在无法预见费用中考虑。 （三）项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。 1、土地费用 项目占地面积55.8为亩，其中有22.4亩地用来安置村民，根据《西安市城中村改造管理办法》的相关规定，城中村改造综合用地安置部分以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。 拆迁补偿费用估算表 序号 项目 取费标准 金额 备注 1 房屋残值补偿费 260元/㎡ 1046万元 2 搬家补偿费 2500元/户 17.7万元 3 过渡补偿费 4元/㎡ 382万元 按30月计算 4 拆迁费用 65元/㎡ 293万元 5 拆迁奖励费用 2500元/户 17.7万元 合计 1756.4万元 根据《西安市人民政府专项问题会议纪要（103）》文件规定：城中村改造项目按照评估市场价的40%补缴土地使用权出让金，该项目剩余用于开发建设的土地为33.4亩，目前该区域土地评估价暂定为200万元/亩，需缴纳土地出让金2672万元，契税、印花税分别按出让金的3%和0.05%计算，合计土地出让金（包括相关契税和印花税）为2753.5万元。 因此本项目综合费用为：2753.5+1756.4=4509.9万元。 2、建安工程费用 根据《陕西省建筑工程综合概预算定额）》，并参照近年来西安市各类工程综合平均造价及西安市建筑工程造价统计资料等，结合本项目的实际情况和目前的市场情况，估算建筑安装工程单价为2000元/㎡，计算可得项目建筑安装工程费为31200万元。其中安置房建安费用为10360万元。 3、设备购置费用 根据房地产开发项目成本核算的经验及向设备供应方询价的结果，需要购置的设备主要有电梯、监控、配电、变压器及消防等设备，暂定为150元/㎡，估算其购置费为2340万元。 4、工程前期费用 工程前期费用包括项目规划设计费、“三通一平”费用以及其他费用等。 （1）规划设计费 参照国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》，结合市场调查和西安市实际情况，本项目规划设计费标准为20元/ m2，该项目规划设计费为312万元。 （2）“三通一平”等土地前期开发费用 施工建设前，应当对项目用地进行“三通一平”等土地前期开发，结合西安市实际，项目“三通一平”费用参考指标为5000元/亩，该项目此项费用为27.9万元。 （3）其他费用 包括前期工程咨询费、招标代理服务费、策划和可行性研究费用等，并结合西安市建筑收费市场行情，取建筑安装费的0.5%，所以把其他费用定为156万元。 综合前3项费用，该项目前期费用共495.9万元。 5、城建费用 （1）基础设施配套费 西安市城市基础设施配套费为150元/㎡【市政办发[2005]159号】，其中城改项目安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费（只缴纳33元代收资金），其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取按91.5[（150-33）/2+33]元/㎡元缴纳【西安市城中村改造管理办法第31条】。该项目此项费用为1095.12万元。 （2）劳保统筹基金 劳保统筹基金为建安费用的3.55%【陕建政发[1993]483号，陕建政发[1995]389号】，该项目此项费用为1107.6万元。 （3）新型墙体材料专项费用 依据陕政办发[2008]94号文件，西安市新型墙体材料专项费按10元/㎡收取，该项目此费用为156万元。 综合前3项费用，该项目的城建费用共2358.72万元。 表4.2 城建费用统一征收一览表 单位：万元 收费项目 计算基数 收费指标 数量 小计 1 城市基础设施配套费 （安置部分+廉租房） 总建筑面积 33元/㎡ 5.68万㎡ 187.44 2 城市基础设施配套费 （开发部分） 总建筑面积 91.5元/㎡ 9.92万㎡ 907.68 2劳保统筹基金 建安总造价 3.55% 31200万元 1107.6 3 新型墙体材料专项基金 总建筑面积 10元/㎡ 15.6万㎡ 156 城建费用（合计） 2358.72 6、室外工程费 室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，按建筑面积150元/㎡，合计本项目的室外工程费用为2340万元 。 7、建设监理费 根据国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号），按建安工程费的0.8%计算,该项目的监理费用为249.6万元。 8、建设单位管理费 建设单位管理费取前期费用、建安费用、设备费用、城建费用、室外工程费和工程监理费之和的3％，计1169.7万元。 9、预备费 综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，基本预备费按前2-8项之和3%计取，共计1204.8万元。 10、销售费用 本项目销售费用取销售收入的3%。共计：1799.3万元。 11、建设期利息 1-3年期贷款融资利率为6.4%，计算建设期利息为562.6万元。 12、项目总投资 综合一至九项的费用，总计为48230.1万元。 表1 投资估算表 单位：万元 序号 项目 确定指标 费用 说明及参考指标 1 土地费用 　 4509.9 土地出让金、拆迁赔偿费用 2 建安费用 　 31200.0 建安单位造价×建筑面积 3 设备购置费 150元/㎡ 2340.0 　 4 前期费用 　 495.9 　 5 城建费用 　 2358.7 　 6 室外工程费 150元/㎡ 2340.0 　 7 工程监理费 　 249.6 建筑安装费的0.8% 8 管理费用 　 1169.5 2-7项之和的3% 9 预备费 　 1204.6 2-8项之和3% 10 销售费用 　 1799.3 销售收入的3% 11 建设期利息 　 562.6 　 12 项目总投资 　 48230.1 1-11项之和 13 项目建设投资（12-11） 　 47667.5 　 （四）融资方案 根据项目实际情况，结合建设单位的资金实力，本项目投资计划以建设方资本金、银行贷款以及销售收入（扣除税金）相结合作为资金筹措方式，其中自有资金15000万元，销售收入再投入为23230.1万元，利用银行贷款10000元。各阶段资金的投入量以及资金来源根据项目各分期建设工作量具体确定，其中建设工程部分，结合建筑市场资金给付情况确定。 五、财务评价 项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。 （一）项目评价基本原则 1、遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应； 2、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、偿债能力进行评价； 3、在计算期内不考虑通货膨胀因素。 （二）项目评价的基本依据 1、国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、国家发改委办公厅计办投资[2001]1153号文颁发的《投资项目可行性研究指南》。 （三）财务评价基础数据的测算 1、基准收益率的确定 基准收益率考虑到资金成本，机会成本，投资风险，资金限制等影响因素以及参照国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）确定为12%。 2、销售收入和税金及附加估算表见附表6。 （四）财务盈利能力分析 1、项目财务现金流量表，见附表3。 通过该表计算可知：项目内部收益率为20%，大于项目基准收益率12%；项目财务净现值为2456.5万元，大于零；项目静态回收期1.8年;动态投资回收期1.9年。 2、损益表，见附表5。 销售期末累计实现税后利润10583.1万元。 六、风险分析（不确定性分析） 本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。 （一）盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。 根据线性盈亏平衡分析基本公式： 销售收入方程：R=P×Q 支出方程：C=V×Q +T×Q+F 式中： R--实现销售收入 P—销售收入 Q--销售收入实现率 C—总成本费用 V—单位可变成本 F—总成本 T—单位销售税金 令B=R-C=0，便可求出Q的值。 从损益表（附表5）得出： 销售收入=59976万元 总成本=48230.1万元。因此： 59976×Q=48230.1+59976×Q×(5.5%+3%) 解得 Q=88% 故销售收入实现率f=Q=88%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现88%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利，从盈亏平衡点88%来看，该项目具有一定的风险。 （二）敏感性分析 本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率（IRR）的敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。年基准内部收益率为12%。 1、 销售收入变化对内部收益率的敏感性分析 销售收入变化时对内部收益率的影响如下列表6-1和图6-1所示： 表6-1 销售收入对内部收益率的影响 销售收入变化 -10% -5% 0% 5% 10% IRR变化 -20.5% -0.6% 20% 41.2% 63.1% 基准收益率 12% 12% 12% 12% 12% 图6-1销售收入对内部收益率的影响图 依据以上图,采用插入法找出销售收入变动的临界点如下： X=-5%+(12%+0.6%)×[0-(-5%)]÷（20%+0.6%） 可得销售收入的临界点X=-1.9% 由此可以看出，本项目的销售收入允许变动的幅度为(-1.9%,+∞)。在此建议开发商在销售过程中做好销售收入的管理工作，当下调价格和实施优惠措施时，销售收入的下降幅度不要超过1.9%，否则项目将达不到基准的收益水平。 由于财务评价的稳定性，我们的估计相当的保守。根据西安市房地产价格上升的速度来看，销售平均价格低于我们所制定的价格的可能性很小，但开发商应做好销售控制管理，尽量使优惠的幅度不要过大。 2、建设投资变化对内部收益率的敏感性分析 建设投资变化时对内部收益率的影响如下列表6-2和图6-2所示： 表6-2 建设投资对内部收益率的影响 建设投资变化 -10% -5% 0% 5% 10% IRR变化 62.1% 39.6% 20% 2.9% -12.2% 基准收益率 12% 12% 12% 12% 12% 图6-2 建设投资对内部收益率的影响 依据以上图,采用插入法找出建设投资变动的临界点如下： X=（20%-12%）*（5%-0）/（20%-2.9%） 可得建设投资的临界点X=2.3%。 从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度是（-∞，2.3%），建设投资上涨到2.3%时，即建设投资在（-∞，2.3%）的范围内变动时，项目盈利大于最低的期望水平。在此，建议开发商在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中一定要严格控制建设投资，使投资上涨幅度控制在2.3%以内。 七、项目经济效益分析及评价 序号 名称 单位 数量 一 财务数据 1 总投资 万元 48230.1 2 总销售收入 万元 59976 3 销售税金及附加 万元 3298.7 4 利润总额 万元 17980.7 5 所得税 万元 4495.2 6 税后利润 万元 10583.1 二 财务评价指标 1 项目财务净现值 万元 2456.5 2 项目内部收益率 20% 3 静态投资回收期 年 1.8 4 动态投资回收期 年 1.9 5 资本金财务净现值 万元 2710.3 6 资本金内部收益率 36.2% 7 借款偿还期 年 1 8 盈亏平衡点 88% 从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。 综上所述，蒋家湾村城中村改造项目资金来源有保障，各项经济指标测算合理，市场定位准确，各项风险可控，政府支持，村民收入大幅增加，开发商盈利，蒋家湾村城中村改造项目可行。 附表1 建设项目投资估算表 单位：万元 序号 项目 确定指标 费用 说明及参考指标 1 土地费用 　 4509.9 土地出让金、拆迁赔偿费用 2 建安费用 　 31200.0 建安单位造价×建筑面积 3 设备购置费 150元/㎡ 2340.0 　 4 前期费用 　 495.9 　 5 城建费用 　 2358.7 　 6 室外工程费 150元/㎡ 2340.0 　 7 工程监理费 　 249.6 建筑安装费的0.8% 8 管理费用 　 1169.5 2-7项之和的3% 9 预备费 　 1204.6 2-8项之和3% 10 销售费用 　 1799.3 销售收入的3% 11 建设期利息 　 562.6 　 12 项目总投资 　 48230.1 1-11项之和 13 项目建设投资（12-11） 　 47667.5 　 附表2 销售收入及销售税金附加表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 3 4 1 2 3 4 1 2 1 销售收入 59976.0 　 　 5997.6 5997.6 8996.4 8996.4 14994.0 14994.0 2 销售税金及附加 3298.7 　 　 329.9 329.9 494.8 494.8 824.7 824.7 2.1 营业税（5%） 2998.8 　 　 299.9 299.9 449.8 449.8 749.7 749.7 2.2 城市维护建设税（7%） 209.9 　 　 21.0 21.0 31.5 31.5 52.5 52.5 2.3 教育费附加（3%） 90.0 　 　 9.0 9.0 13.5 13.5 22.5 22.5 3 水利建设资金（0.08%） 48.0 　 　 4.8 4.8 7.2 7.2 12.0 12.0 4 土地增值税（1%） 599.8 　 　 60.0 60.0 90.0 90.0 149.9 149.9 附表3 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 3 4 1 2 3 4 1 2 1 总投资 48230.1 4766.8 4766.8 4766.8 4833.5 7314.1 7288.8 7281.2 7212.2 1.1 建设投资 47667.5 4766.8 4766.8 4766.8 4766.8 7150.1 7150.1 7150.1 7150.1 1.2 建设期利息 562.6 　 　 　 66.7 164.0 138.7 131.1 62.1 2 资金筹措 48230.1 　 　 　 　 　 　 　 　 2.1 资本金 15000.0 4766.8 4766.8 4766.8 699.7 　 　 　 　 2.2 销售收入再投入 23230.1 　 　 　 66.7 1381.1 7288.8 7281.2 7212.2 2.3 银行贷款 10000.0 　 　 　 4067.0 5933.0 　 　 　 附表4 借款还本付息表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 3 4 1 2 3 4 1 2 1 贷款及还本付息 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1.1 期初本息累积 　 　 　 　 　 4067.0 8455.6 7994.8 3786.6 1.1.1 本金 　 　 　 　 　 4067.0 8455.6 7994.8 3786.6 1.1.2 利息 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1.2 本期贷款 10000.0 　 　 　 4067.0 5933.0 　 　 　 1.3 本期应计利息 562.6 　 　 　 66.7 164.0 138.7 131.1 62.1 1.4 本期本金归还 10000.0 　 　 　 　 1544.4