物流地产价值链及核心能力分析

18商业时代 （原名 《商业经济研究》） 2010年10期 住宅地产相比，物流地产有着独 特的开发模式以及价值活动。比 如，通过提高容积率、采取预售方 式，住宅地产在相对较短的时间内就可以 获得巨额回报；而开发物流地产则主要是 通过未来的成长带来长期的稳定回报。开 发住宅地产时，开发商最关心的是如何尽 快卖完自己的房子，而物流地产开发则主 要通过招商引资实现收益，其主要收益是 在开发之后的物业管理过程中，不仅要建 好物流物业，还要经营好物业、管理好物 业，保持物业的持续增值。 物流地产开发过程有着独特的开发模 式以及价值活动，国内开发商在住宅地产 领域积累的开发经验并不全部适合于物流 地产的开发。基于此，本文从物流地产项 目在实际开发过程中的一系列价值活动出 发构建价值链，通过对价值链上各环节价 值活动的分析，归纳提炼物流地产企业必 需具备的核心能力，指导我国的物流地产 商培育自己的核心能力，从而培育长期的 竞争优势。 物流地产价值链构建 普洛斯公司对物流地产的解释是，根 据顾客的需求选择合适的地点，建设、运 营与管理专用物流设施，而且准备采用本 地与全球的专业技能开发物流配送设施， 与客户比如制造商、零售商、物流公司等 建立密切的合作关系，为其在合适的时间 与 物流地产价值链 及核心能力分析 ■ 弓宪文（重庆教育学院经济信息管理系 重庆 400067） ▲ 本文获重庆教育学院基金项目（KY 200906B）支持 ◆ 中图分类号：F276.7 文献标识码：A 内容摘要：本文从物流地产实际开发 过程中的一系列价值活动出发，构建 了价值链，通过对价值链上各环节价 值活动的分析，归纳提炼出物流地产 企业应具备的核心能力。 关键词：物流地产 价值链 核心能力 与合适的地点，提供合适的现代物流设施。 从静态来看，物流地产属于工业地产 的范畴，是开发商投资开发的物流设施。比 如，仓储中心、配送中心、分拨中心等等， 投资商可以是房地产开发商、物流商，也 可以是专业投资商。现代物流地产的范畴 包括物流园区、物流仓库、配送中心、分 拨中心等物流业务的不动产载体。同传统 的物流地产相比，它更强调管理的现代化、 规模效应、协同效应。 从动态来看，物流地产是由一系列价 值活动组成的一个过程，是开发商整合政 府、社会、利益相关者以及其它组织等各 种资源，开发建设物流基础设施，交付客 户使用并提供专业服务的过程。在实际运 行中，这个过程包括开发商进行项目决策、 项目策划、规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、项目管理、招商销 售以及物业管理等一系列价值活动，同时 还包括最重要的资本运营以及人力资源等 支持活动，其最终目的是通过开发过程中 的一系列价值活动实现增值，从而在价值 链上盈利，这实际上就是物流地产价值链 （如图1所示）。 按照迈克尔·波特的价值链理论，不 同的企业参与的价值活动中，并不是每个 环节都创造价值，实际上只有某些特定的 价值活动才真正创造价值，这些真正创造 价值的经营活动，就是价值链上的战略环 节。企业要保持的竞争优势，实际上就是 企业在价值链某些特定的战略环节上的优 势。这也就意味着，物流地产企业特别关 注和培养在价值链的战略环节上获得重要 的核心能力，以形成和巩固企业在行业内 的竞争优势。因此，要对其价值链的每个 环节逐一分析，提炼出必备的核心能力。 物流地产价值链的核心能力 分析 （一）项目决策 包括物流地产商组织进行项目寻找、 可行性分析、项目谈判、签定合作协议、取 得项目或土地的一系列过程。项目决策是 项目成功运作的前提和保证，其最终目的 就是获得土地资源。在现实中，物流地产 商最为关注的项目决策结果也是能否获得 土地，而土地作为稀缺资源，具有不可替 代、不可再生性，是物流地产企业的命脉， 由于物流地产市场的地域性和产品的不可 流动性，拥有土地决定着物流地产企业占 有市场，缺乏土地储备的开发商，即使拥 有先进的机制、优秀的人才和充足的资金， 也很难发展。因此，土地获取能力是物流 地产企业必不可少的首要核心能力，只有 那些能够获得物流建设用地的开发商才有 可能取得竞争优势，获得长远发展。 （二）项目策划及规划设计 项目策划是物流地产开发商获得项目 或土地后，根据初步可行性研究、地块属 性、市场调查和预测，提出项目定位、项 目分期等总体构思，并对项目的运作方式、 物流研究 Logis t ics Research 《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊 19 项目组织结构、资金 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、投资效益等方 面进行分析、提出建议和计划。 规划设计则是依据项目可行性研究阶 段提出的项目初步市场定位及规划设想， 提出 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计要求，对项目进行总体规划 设计，组织方案设计，完成产品定型工作。 在此基础上进一步进行初步设计及 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 图 设计，将项目产品策划转化为建筑语言，指 导工程建设。 现实中物流地产开发商常常将项目策 划以及规划设计外包给专业的策划机构和 设计院来完成，是考虑到无论策划还是规 划设计是非常专业的一项活动，将这项活 动外包可以获得内部不具备的外部专业资 源，提高项目的专业水平，同时可以精简 内部在项目策划、规划设计环节的人员、资 金配置，降低成本。当然，也有一些实力 强大的开发商拥有自己的策划队伍和专业 设计人才，说明这两项活动对于物流地产 商而言不是必需的，而是可以选择的。 （三）项目管理 把项目管理等同于工程施工，这是一 种认识上的误区。项目管理是将前期的设 计转化为现实产品的过程，项目管理的各 个阶段包括工程造价、招投标、工程施工 以及竣工验收，每个阶段既有明显的界限， 又相互有机衔接，不可间断，必须由物流 地产开发商整合各个专业行业的企业来完 成，并且在完成工程项目建设的过程中，开 发商内部各职能部门及项目部也需密切配 合。上述环节当中的很多活动都可以单独 外包，如工程造价可以外包给更加专业的 造价事务所，招投标活动可以聘请相关的 招投标公司完成，工程施工可以通过工程 分包交给专业施工队伍，但项目管理的牵 头组织者必须是物流地产开发商。 项目管理能力是物流地产商必须具备 的核心能力，项目管理能力直接决定着项 目的成本、进度、质量、安全以及品牌等， 是开发项目成功的保证。大型的物流地产 商可能同时有多个物流地产项目运行，除 了单项目所需要的能力之外，还特别要求 开发商能够优化配置不同项目之间的人力 资源、资金资源以及设施设备等，实现多 项目的既定目标，这需要的是多项目管理 能力。 （四）销售及招商管理 这个环节包括项目开盘前销售及招商 组织的建立与培训、销售及招商工具的准 备、开盘前的客户咨询、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 范本的拟定 等销售及招商准备工作，客户接待、合同 签订、特殊约定等销售及招商过程的管理。 招商或销售的结果对于物流地产商非 常重要，但结果是由前期的项目决策、项 目论证决定的。前期科学合理的项目可行 性研究以及准确的市场定位是决定销售招 商效果的关键，而销售招商活动是前期决 策和论证方案的实施过程。该环节对于物 流地产商是可以选择的，实力雄厚的开发 商可以拥有自己的销售和招商队伍，统一 管理；而现实中也有的开发商也选择了外 部的专业销售商，委托销售和招商。 （五）物业管理 属于项目开发的售后服务阶段，这是 物流地产非常重要的关键环节。一般的住 宅地产销售完毕资金回笼，就意味着开发 结束，而物流地产项目具有长期经营的市 场需求，不可能通过一次性的销售或者招 商获得巨额回报，前期巨大的开发成本需 要通过招商或其它经营方式获得长期的利 润，在长期经营中实现资产增值。所以，物 流地产项目建成并不是开发工作的结束， 恰恰是资产经营的开始，这就需要物流地 产商具有很强的物业资产经营管理能力， 即资产经营能力。 这要求开发商不仅要把建成的物流设 施作为物业进行管理，为客户提供满意的 物业管理服务，而且更重的是要把其当作 资产进行经营，在项目决策阶段就需要进 行物业资产经营方案制定、决策、评估，选 择，在后期进行方案的实施，在实施过程 中再次修正完善。物流物业有两种基本经 营模式，通过销售可以一次性实现收入或 通过招商可以获得长期稳定的收益，如何 在二者之间进行选择就是对资产经营能力 的一种要求。资产经营方案的制定不仅需 要综合考虑外部的市场需求、政府规划、周 边环境，还要考虑内部的资金状况、自身 特长等各方面因素。 物流地产经营资产获得租金收入外， 还要通过为企业提供专业化的解决方案和 增值服务，获得营运收入，这也是资产经 营能力的核心内容。物流地产的开发商不 仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引 进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨 整个生产供应链的全套服务，包括设计研 发、物流运输、生产制造、人才培训、信 息技术等全方位的管理服务。如普洛斯通 过公司的物流设施发展团队提供定制的物 流解决方案，为跨国经营的厂商和分销商 提供咨询服务，帮助它们设计或改善客户 供应链程序。 （六）支持性活动 包括资本运营、人力资源管理以及其 它支持性活动（如后勤保障等），在物流地 产项目的开发过程中，最为重要和突出的 两项重要支持性活动就是资本运营以及人 力资源管理。 物流地产属于资金密集性产业，从前 期决策拿地到规划设计、项目管理以及后 期的物业经营管理，整个开发过程需要持 续投入大量资金， 投资回收期长，仅仅依 靠自有资金显然是不够的。物流地产的资 本运营包括投资决策、融资活动、资金滚 动管理等重要活动，其关键是为开发项目 提供足够的资金支持和财务保障，以较小 的自有资本运营较大的开发资本链，获得 预期收益。可以毫不夸张地说，所有物流 地产的成功项目无一例外的都是资本运营 的典范，可见资本运营能力对于物流地产 开发的重要性。 全程的人力资源保障能力也是必需具 备的核心能力。物流地产市场的竞争最终 将是人才的竞争，高素质的人才更加成为 市场追逐的宠儿，企业需要建立更加有效 的薪酬体系和培训激励体系，确保企业人 力资源能够在开发的各个阶段提供保障。 如普洛斯深信优秀的人才是企业发展与壮 大的原动力。普洛斯尊重人才，重视从人 员选拔到培训、发展的各个环节，力求将 公司文化与员工的个性特长结合起来，从 而为项目的成功提供保障。 结论 从物流地产开发过程的价值活动出发 构建其价值链，并分析其核心能力，能够 很好的结合物流地产开发的独特性。总之， 无论是国际物流地产巨头，还是国内新型 物流地产企业，从开发过程的价值活动逐 一分析，项目决策环节的土地获取能力、项 目管理环节的多项目管理能力、物业管理 环节的资产经营能力、全程的资本运营能 力以及全程的人力资源保障能力，是物流 地产企业必需具备的最为基本的核心能力， 其在价值链的分布如图2，以此为基础建 立的竞争优势才是长远的和可持续的。 参考文献： 1.张英，王锋军.物流地产运营模式 研究[J].财贸经济，2006（9） 2.刘国庆.我国物流地产理论研究现 状及趋势[J].商业时代，2007（36） 3.张晓姣.我国物流地产市场现状及 发展趋势分析[J].特区经济，2008（9）