房地产策划师职业培训实战教程

房地产策划师职业培训实战教程 房地产策划：是在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为，是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 房地产策划分为：前期策划，包括市场调查、项目定位、项目规划建议、可行性研究和项目推广建议，其业务重点在于产品定位； 中后期策划，包括市场调查、项目推广策划和项目销售策划，其业务重点在于围绕项目租售的推广策划和销售策划。 销售代理费为销售额的1.5%～3% 策划师：是指从事房地产行业市场调研、方案策划、投资策划、项目营销推广和项目运营等工作的人员。 对房地产市场发展状况、区域市场状况、全市重点房地产项目及竞争项目的持续关注与调研 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 。 策划助理的工作职责（开发商策划助理） 1.熟悉公司项目总体规划情况及项目定位，熟悉项目的整体营销策划思路及年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和月度 计划。 2.参与公司广告推广计划的方案确定，对广告方案提供参考性意见。 3.协助策划经理完成项目前期的市场调查和竞争对手的分析工作，并完成市场调查分析报告 的撰写工作。 4.根据公司项目要求及广告、促销方案，大量收集有关广告、促销资料，为公司的广告、促销活动作充分的信息资料准备。 5.根据广告策划方案，为公司的广告撰写相关文稿，报策划经理审批后应用。 6.依据项目推广方案及其要求，与平面设计师一起为促销活动设计促销宣传品、礼品；具体负责促销物品的文字设计，并配合相关部门完成制作工作。 7.负责宣传画册、网站、采访文章等材料的编辑、整理和审核工作。 8.协助策划经理处理与广告公司、策划公司及媒介之间的关系，保证良好的外部合作环境。 9.负责公司内部刊物所需的各种文字材料的收集、整理及编辑工作，保证内部刊物的宣传质量。 10.协助策划经理完成外部各合作机构的公关工作。 11.完成策划经理交办的其他工作任务。 房地产策划报告：是房地产策划师提供给开发商的对项目的调研、分析、论证、研究后得出的书面报告。 房地产策划的工作内容 1. 项目案前策划基础 （1） 建筑套型对比分析方案 （2） 建筑主体技术指标对比分析 （3） 建筑造型对比分析 （4） 建材设备对比分析 （5） 社区功能对比分析 （6） 市政配套与政策对比分析 （7） 项目卖点汇总分析 （8） 项目缺陷汇总分析 （9） 项目发展计划制定 （10） 项目形象定位 （11） 物业管理介入优劣对比分析 （12） 物业管理形象定位 2. 项目包装策划推广 （1） 项目主题定位 （2） CIS形象定位 （3） 平面形象设计 （4） 项目相关单位形象配合管理方案制定 （5） 营销承诺管理方案确定 （6） 促销计划执行方案制定 （7） 促销让利方案制定 （8） 营销道具确定 （9） 媒体广告计划制定 （10） 媒体执行策略制定 （11） 活动执行策略制定 （12） 传播契机策略制定 3. 项目组织策划管理 （1） 岗位人员组织设计 （2） 岗位职责制定 （3） 岗位奖惩 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 制定 （4） 营销服务和问客答确定 （5） 客户接待管理方案制定 （6） 办公环境、设施、道具管理方案制定 （7） 营销统计制度制定 （8） 营销档案管理制度制定 （9） 信息汇总管理制度制定 （10） 营销培训计划确定 （11） 部门协调管理办法制定 （12） 政府协调管理方案制定 4. 项目销售方案策划 （1） 房屋上市计划制定 （2） 价格制定 （3） 付款方式确定 （4） 销售执行方案制定 （5） 销售指标计划制定 （6） 销售奖惩计划制定 （7） 销售费用预算 （8） 资金流量控制 （9） 成本控制 （10） 目标消费者分析 （11） 目标区域市场分析 （12） 目标竞争分析 项目市场调研报告模板 一、市场环境调查分析：宏观市场环境分析：1.政治法律环境分析 2.社会经济环境分析 3.社会文化环境分析 4.社会人口环境分析 XX市房地产市场分析：1.XX市房地产市场现状分析 2.XX市房地产市场特征分析 3.XX市城市建设发展分析 4.结论 二、区域市场调研：XX区整体市场概述：1.XX区商品房市场整体分析 2.XX区各片区市场特征分析 3.XX区经典商品房介绍（重点分析物业成败的关键因素） 项目所在片区介绍：1.片区总体概况 2.片区历史沿革及现状 3.片区土地利用现状 4.片区商品房市场现状 5.片区各项配套设施介绍 6.片区交通组织现状 7.片区SWOT分析 与项目相关的规划介绍：包括城市总体规划、次区域规划以及片区规划的相关内容 相关调研部分（重点分析物业成败的关键因素）： 1. 片区在售商品房调研，填写明细调研表 2. 片区在售商品房分析 3. 规划设计要点评析 4. 项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 5. 项目定位分析 6. 项目销售推广策略分析 7. 项目SWOT分析 分析部分：1.片区商品房市场现状及特征分析 2.片区内商品房供求关系分析 3.片区内商品房物业类型分析 4.片区内商品房户型特征分析 5.片区内商品房价格特征分析 6.片区内商品房销售特征分析 总结：1.片区商品房市场总结 2.片区商品房成败的关键因素总结 3.片区未来商品房市场预测分析 4.片区供求关系趋势预测分析 5.片区价格趋势预测分析 6.项目未来竞争预测分析 三、相关结论：未来市场预测：1.2～3年片区供应量预测 2.价格走势预测 3.需求趋势预测 4.客户消费趋势预测 项目定位报告模板 一、项目分析：项目概况 项目SWOT分析：1.项目优势分析（Strength） 2.项目劣势分析（Weakness） 3.项目机会点分析（Opportunity） 4.项目威胁点分析（Threat） 二、项目定位：客户群定位：1.片区在售楼盘主要客户构成及销售效果分析 2.竞争项目的客户定位 3.本项目外销市场可行性分析 4.本项目目标市场定位（内外销比例、自住投资比例设定） 5.本项目目标客户需求及定位分析 物业形象定位：1.片区在售及潜在楼盘的形象定位特点 2.本项目定位：（1）物业功能定位及阐释 （2）物业形象定位及阐释 （3）项目命名及LOGO建议 （4）主要宣传口号建议 物业户型定位：1.周边在售项目及潜在竞争项目户型定位分析 2.本项目户型、面积定位建议 3.本项目户型定位建议 4.与竞争项目的比较分析 物业价格定位：1.定价的影响因素 2.定价的基本原则 3.参考均价评定 4.项目预期售价 项目产品规划报告模板 一、项目概况：宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置 宗地现状：1.四至范围 2.地势平坦状况、自然标高，以及与周边地势比较 3.地面状况 4.地面现有居民情况 5.地下情况 6.土地的完整性 7.地质情况 项目周边的社区配套：一、周边3000m范围内的社区配套 1. 交通状况 2. 大中小学及教育质量情况 3. 医院等级和医疗水平 4. 大型购物中心、主要商场和菜市场 5. 文化、体育、娱乐设施 6. 公园 7. 银行 8. 邮局 9. 其他 二、宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状 （1）项目周边环境 1.治安状况 2.空气状况 3.噪声情况 4.污染情况 5.危险源情况 6.周边景观 7.风水状况 8.近期或规划中周边环境的主要变化 9.其他 （2）大市政配套 1.道路现状及规划发展 2.供水状况 3.污水、雨水排放 4.通信 5.永久性供电而后临时施工用电 6.燃气 7.供热及生活热水 项目规划控制要点：1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2.住宅建筑面积、公用建筑面积、公建的内容，以及并区分经营性和非经营性公建的面积 3.综合容积率、住宅容积率 4.建筑密度 5.控高 6.绿化率 7.其他 项目土地价格：1.土地价格计算的方法 2.从地理位置、土地供应、周边环境及配套设施、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力作初步评估 3.与近几年相临地块的土地价格比较分析 4.立即开发与作为土地储备优缺点的比较分析 二、市场分析：区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述：1.形成时间 2.各档次住宅区域内分布状况 3.购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近3～5年）：1.开工量/竣工量 2.销售量/供需比 3.平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内产品的供应状况：1.各档次产品的供应状况 2.各档次产品的集合特征 3.平均售价 4.开发规模 5.产品形式 6.平均消化率 7.平均容积率 8.物业在区域内的分布特征 结论:1.区域市场在整体市场的地位及发展态势 2.区域市场目标客户层研究和市场定位 三、规划设计初步分析：1.规划设计的可行性分析 2.规划设计的初步概念 项目前期策划报告模板 一、项目概况：1.地理位置 2.地块现状 3.绿化、自然景观 4.周边交通情况 5.周边生活、教育配套 6.地块人文环境 7.片区在城市规划中的地位 8.规划经济技术指标 9.综合评述 二、房地产市场现状及发展趋势：1.房地产宏观市场环境分析： （1） 宏观经济形势分析 （2） 国家宏观调控政策对房地产市场的影响 （3） 整体规划对房地产市场的影响 （4） 市政基础设施建设对房地产市场的影响 （5） 重大利好政策对房地产市场的影响 （6） 综合评述 2.土地市场分析 三、地块区域房地产市场调查分析：1.区域房地产市场情况分析： （1） 区域销量分析 （2） 区域产品分析 2.地块周边区域市场分析 3.区域二手房市场情况分析 4.地块周边二手房市场状况 5.综合分析 四、竞争项目的市场定位情况调查分析：1.区域附近大型居住区综合分析 2.区域附近大型居住区内项目综合分析 3.典型楼盘介绍： （1）项目概念主题特点及推广手法和主题 （2）经济技术指标 （3）规划设计 （4）户型面积及比例 （5）目标客户 （6）价格定位 （7）项目进度（工程、推广、销售） （8）配套设施 （9）环境设计及立面造型 （10）优劣势分析及可借鉴之处 五、消费群体调查分析 六、项目SWOT分析 七、项目定位：1.项目客户定位 2.项目产品定位 3.项目价格定位 4.项目形象定位 八、项目发展思路：1.操作思路 2.总体规划建议 3.产品形式建议 4.户型及面积比例建议 5.户型功能及结构建议 6.小区商业面积及商业功能设置建议 7.配套建议 8.分期建议 项目推广策划报告模板 1、 市场调研：1.前言：本次市场调研的背景、动机、运用手段和目的等 2.市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量和积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3.近期房地产行业的有关政策、法规和金融形势 4.竞争个案项目调查与分析 5.消费者分析：（1）购买者地域分布 （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格和付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划和地点等） （6）购买频度 6.结论 二、项目环境调研：1.地块状况：（1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2.地块本身的优劣势 3.地块周围景观（前后左右、远近景、人文景观、综述） 4.环境污染及社会治安状况（水、空气、噪声、土地、社会治安） 5.地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6.公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等） 7.地块地理条件的强弱势分析（SWOT矩阵分析图、综合分析） 三、营销策划：（一）项目产品分析： 1.项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2.建筑规模与风格 3.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、 采光通风、管道布线） 4.装修和设备（是豪华还是朴素，是进口还是国产，保安、消防、通信） 5.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、 剧院等） 6.物业管理（是自己管理还是委托他人管理，收费水平、管理内容等） 7.开发商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）目标客户分析 1.经济背景：（1）经济实力 （2）行业特征： 1）公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 2）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2.文化背景（推广方式、媒体选择、创意、表达方式） （三）价格定位：1.理论价格（达到销售目标） 2.成交价格 3.租金价格 4.价格策略 （四）入市时机、入市姿态 （五）广告策略：1.广告的阶段性划分 2.阶段性的广告主题 3.阶段性的广告创意表现 4.广告效果监控 （六）媒介策略：1.媒介选择 2.软性新闻主题 3.媒介组合 4.投放频率 5.费用估算 （七）推广费用：1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2.印刷品（销售文件、售楼书） 3.媒介投放 四、概念设计：1.小区的规划布局和空间组织 2.小区容积率的敏感性分析 3.小区道路系统布局（人流、车流） 4.小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5.小区建筑风格的形式及运用示意 6.小区建筑外立面色彩的确定及示意 7.小区户型比例的搭配关系 8.小区经典户型的功能判断及其面积划分 9.小区环境绿化概念 10.小区环艺小品主题风格确定及示意 五、识别系统：（一）核心部分：1.名称 2.标志 3. 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 色 4.标准字体 （二）运用部分：1.现场：（1）工地围板 . （2）彩旗 （3）挂幅 （4）欢迎牌 2.营销中心：（1）形象墙 （2）门楣标牌 （3）指示牌 （4）展板规范 （5）胸卡 （6）工作牌 （7）台面标牌 3工地办公室：（1）经理办公室 （2）工程部 （3）保安部 （4）财务部 4.功能标牌：（1）请勿吸烟 （2）防火、放电危险 （3）配电房 （4）火警119 （5）消防通道 （6）监控室 房地产基本基础知识 第一部分 房地产业概述 一、房地产业的基本概念及特性 1、房地产基本概念 1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。 2、房地产的特性 （1） 不可移动性 （2） 独一无二性 （3） 寿命长久性 （4） 数量有限性 （5） 用途多样性 （6） 相互影响性 （7） 易受限制性 （8） 价值高大性 （9） 难以变化性 （10）保值增值性 二、房地产业的分类 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 房地产经纪业是房地产服务业的一种。 房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。 房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。 1、中介服务人员的资格管理 ①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。 经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。 2、中介服务机构的管理 设立房地产中介服务机构的条件： ①有自己的名称、组织机构： ②有固定的服务场所； ③有规定数量的财产和经费。 ④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 ⑤法律、法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 三、房地产代理 房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。 商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。 目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。 四、房地产经纪人员技术能力与职责 凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 l、房地产经纪人员职业技术能力 ① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识； ② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定； ③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能； ④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌； ⑤有—定的外语水平。 房地产经纪人协理的职业技术能力： ①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定； ②具有一定的房地产专业知识； ③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。 2、房地产经纪人员的权利 房地产经纪人享有以下权利： ①依法发起设立房地产经纪机构； ②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位； ③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务； ④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件； ⑤要求委托人提供与交易有关的资料； ⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令； ⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。 房地产经纪人享有以下权利： ①依法发起设立房地产经济机构； ②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位； ③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务； ④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件； ⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料； ⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令； ⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金； 房地产经纪人协理享有以下权利： ①有权加入房地产经济机构； ②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬； 3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务 ①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范； ②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务； ③接受职业继续教育，不断提高业务水平； ④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； ⑤为委托人保守商业秘密。 五、房地产市场的涵义 房地产市场的涵义有广义和狭义之分， 狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。 广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 六、房地产市场的特点 1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。 七、房地产市场的分类 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 ◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 ◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。 第二部分 房地产建筑基础知识 一、建筑物的分类 1、按建筑物的使用性质分类 建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。 （1） 居住建筑 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。 （2） 公共建筑 公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型； 生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等； 文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等； 托幼建筑：托儿所、幼儿园等； 科研建筑：研究所、科学实验楼等； 医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等； 商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施； 体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑； 文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等； 交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑； 其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。 2、按建筑物的结构类型和材料分类 建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。 一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。 多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。 高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。 对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： 1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m； 2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m； 3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m； 4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。 二、房屋建筑的构造 —幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。 1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。 2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。 3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。 4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。 5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。 平屋顶（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋顶（大于10％）和其它形式三类 作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。 屋顶分类： ① 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。 四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 ② 屋顶：刚性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋顶防漏：三毡四油 ④ 屋顶隔热：水泥蛭石 ⑤ 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 ⑥ 总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉 6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。 7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。 8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。 二、 房地产基础知识名词解释 1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。 2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。 3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。 4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。 5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。 8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。 9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。 11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地） 12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。 13、生地： 只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 14、熟地： 达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 15、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 16、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 17、土地使用权的最高出让年限？ 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤.综合或其它用地50年。 18、.房屋的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年； 2.土建为1年，具体包括： a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂； b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损； c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏； d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏； 3.卫生洁具为1年； 4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年； 5.管道堵塞为2个月； 6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。 19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。 20、居住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷） 21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20% 配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5% 22、何为砖混结构建筑？ 答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 23、何为钢筋混凝土结构建筑？ 答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。 24、预售房屋需要那些基本条件？ 答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 三、 建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。 2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。 建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。 建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。 建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。 4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。 五、房屋面积的规定和测算 1、各种面积概念 （1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。 （2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 （3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。 （4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 (5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 （7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。 （8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成； (9)套内