各类商家的选址及建筑要求一览90p

各类商家的选址及建筑要求一览 目 录 5 前言 8 第一大类 超市、大卖场 8 ( 超市、大卖场 8 ( 大型综合式超市 9 ( 社区标超 10 ( 仓储式超市建筑要求 10 ( 大型仓储式超市的基本场地要求和建设 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 12 ( 案例 12 ◎ 兴万家[超市] 12 ◎ 北京物美[超市] 13 ◎ 沃尔玛[超市] 14 ◎ 家乐福 16 ◎ 易初莲花[大买场] 18 * 沃尔玛、家乐福、易初莲花对比 20 ◎ 大润发 20 ◎ 欧尚[大买场] 20 ◎ 铭可达[超市] 21 ◎ 百联集团[大买场] 21 ◎ 联华超市 23 ◎ 人人乐商业集团[大买场] 23 * 人人乐、华润万家、北京华联（大型综超对比） 24 ◎ 新一佳[大买场] 24 ◎ 居然之家超市公司 25 ◎ 水果超市（叶氏兄弟果业） 26 第二大类 百货店、购物中心 26 ( 百货店选址标准： 26 ( 大型主力店的选址要求及开店 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 －－流行百货展店标准 27 ( 案例 27 ◎ 王府井百货 28 ◎ 铜锣湾广场（CMALL 摩尔） 28 ◎ 西单商场[百货店] 29 ◎ 广东吉之岛[百货店] 29 ◎ 伊藤洋华堂[百货店] 29 ◎ 铜锣湾百货店 30 第三大类 专业店、专卖店 30 ( 案例 30 ◎ 国美电器3C店 31 ◎ 五星电器 31 ◎ 永乐电器 32 ◎ 苏宁电器连锁发展选址要求 32 * 苏宁电器、国美电器、五星电器对比 33 ◎ 家居建材超市选址建店的基本条件 34 * 百安居、宜家对比 34 第四大类 便利店 34 ( 便利店选址标准和要求 37 ( 案例 37 ◎ 快客 38 第五大类 餐饮 38 ( 大型中式酒楼 38 ( 案例 38 ◎ 外婆家 39 ◎ 花中城 40 ◎ 九百碗 41 ( 普通餐厅、快餐连锁 42 ( 中式快餐店 42 ( 西式快餐店 43 ( 案例 43 ◎ 麦当劳 43 ◎ 肯德基房产技术条件 45 * 麦当劳、肯德基对比 46 ◎ 星期五餐厅开店条件 47 ( 火锅店 48 * 连锁快餐店、普通餐饮、火锅店对比 48 ( 面馆 49 ( 咖啡店 50 ( 案例 50 ◎ 星巴克 50 ◎ 摩卡咖啡 51 ( 西点房、面包房 52 ( 甜品店 52 ( 案例 52 ◎ 哈根达斯 53 ( 茶坊、酒吧 53 * 茶坊、酒吧、咖啡/面馆/面包、面点房对比 54 ( 休闲型餐饮 54 ( 案例 54 ◎ 必胜客 56 第六大类 娱乐、休闲业态 56 ( 健身会所 56 ( 案例 56 ◎ 青鸟健身 57 ( 健美服务会所 58 ( 美容SPA类 58 ( 案例 58 ◎克丽缇娜 59 ( 美发类 59 ( 案例 59 ◎ 聚星 60 ( 棋牌类 60 ( 案例 60 ◎ 皇朝棋牌 61 ( 影院： 61 ( 案例 61 ◎ 大地影院、金逸影院 62 ( KTV 63 第七大类 酒店 63 ◎ 7天连锁酒店： 64 第八大类 服务功能各业态 64 ( 案例 64 ◎ 华夏银行营业厅 65 ◎ 电信营业厅 65 ◎ 洗衣、：卡柏 66 ◎ 保健品、药品、化妆品物业标准要求 67 ◎ 文具、书店等 68 ◎ 服装服饰等 68 ◎ 眼镜店 68 ◎ 零距离眼镜店 69 ◎ 文印店等 70 ◎ 大地幼儿园 70 ◎“名人视觉”“皇家新娘”店面及选址要求 71 第九大类 其他 71 ★ 其他资料 71 餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估（13个样本） 72 餐饮功能各业态商家投资评估（13个样本） 72 餐饮功能各业态商家营运成本要求（13个样本） 73 餐饮功能各业态商家回报评估（13个样本） 74 购物功能各业态商家开业/经营环境评估（14个样本） 75 购物功能各业态商家投资评估（14个样本） 76 购物功能各业态商家营运评估（14个样本） 77 购物功能各业态商家回报评估（14个样本） 78 休闲娱乐功能各业态商家开业/经营环境评估（6个样本） 78 休闲娱乐功能各业态商家投资评估（6个样本） 79 休闲娱乐功能各业态商家营运评估（6个样本） 79 休闲娱乐功能各业态商家回报评估（6个样本） 79 服务功能各业态商家开业/经营环境评估（8个样本） 80 服务功能各业态商家投资评估（8个样本） 81 服务功能各业态商家营运评估（8个样本） 81 服务功能各业态商家回报评估（8个样本） 前言 综合型大型超市设计要求 建筑结构最佳为拱顶无柱结构或框架结构，层高不低于6米，柱间距不小于7.2米，基本为 2-3层商业建筑，须考虑架设无阶梯斜坡自动扶梯的位置。配套设施主要是电力，以每100平方米15千瓦配置。 大型百货、小商品市场、大型书店、家具家居用品、文化用品、电脑通讯和建材商业地产项目设计要求 无柱或框架式结构适合上述业态，购物或消费的视野要开阔，层高基本为4.2米以上，柱间 距不小于8米，场地干燥防潮，基本为3-5层商业建筑，需有停车场，配备2吨货梯，电力按每100平方米20千瓦配置，满足中央空调用电。 餐饮、连锁餐饮和美容美发、棋牌室设计要求 由于餐饮和美容美发的营业用房基本经过个性化装饰和布置，各种建筑结构形式均适合开设，不可有剪力墙或承重墙挡住门和橱窗，层高在2.8-3.5米之间均可，开间或柱间距最好在4.5米以上，一般以框架式结构为主。餐饮营业用房位置在1、2、3楼均可，少数可开设在4楼以上。 大中型餐饮需要充足的停车位和自行车位，美容美发则无需太多车位，电力每100平方米10-20千瓦，有充足的自来水供应，有通畅的油烟气排放通道，在高档商圈内最好有污水排放、生化处理装置，高档次、多楼层餐饮营业用房应配备送餐小电梯和客梯。 银行、金银饰品设计要求 框架结构，框距大于5米，进深大于8米，10-15米为佳，层高大于3.2米，形状方正可安装技防装置。除正面通道之外，其他通道绝对不与居民、消费人流和其他单位人流往来，以保证安全性，门前不可有全封闭交通隔离栏和高于1.2米的绿化遮挡橱窗。 服饰、鞋帽、箱包、工艺品、玩具店、小型药店、化妆品及其他零售行业设计要求 框架结构、砖混结构、框剪结构均可，层高不低于2.8米，门面开阔，门面宽度不可小于3.3 米，进深12-15米，一般越短越合适，需有仓储功能，无剪力墙或承重墙挡住门和橱窗位置，配置水、电、电话即可。 茶坊、酒吧、咖啡吧设计要求 茶坊、酒吧、咖啡吧的布置和装饰有个性化和艺术化要求，对建筑结构形式没有特殊要 求，层高不低于2.8米，开间不低于3.6米，带有简单舞池和大型吧台的酒吧需少柱或无柱，层高不低于3.5米，避免压抑。电力按每100平方米10千瓦配置。 网吧、电玩城设计要求 框架结构，柱间距不小于5米，层高不低于3.2米，地面1层需有通道与其连接。整个营业空间一般连为一体，格局比较开阔，由于消费人群以20岁以下的青少年为主，不需要配置停车位，有一定数量的自行车位即可。配套电力设施为每100平方米8千瓦。 食品商店、大型药店、糖烟酒商店、钟表眼镜、婚纱摄影楼设计要求 以一楼邻街为主，同金银饰品一样需要框架结构的营业用房，框距大于5米，进深大于8 米，10-15米为宜，层高大于3.0米，门前不可有全封闭交通隔离栏和高于1.2米的绿化遮挡橱窗。配套设施主要是电力，以每100平方米10千瓦配置。 名品城设计要求 框架结构，框距6米以上，层高4.2米以上，单间开间4米以上，为了保证购物的舒适程度， 通道宽度需2.5米以上。 经济发达地区商业设施泊车配置规定 停车设施标准车型及净空要求 单位：米 车型 总长 总宽 总高 车辆安全净距 纵向净距 横向净距 车尾净距 构筑物横距 净高 小型汽车 5.0 1.8 1.6 2.0 1.0 0.5 1.0 2.2 自行车 1.93 0.6 2.25 说明：车辆固定位置面积加上退让车辆安全净距，每个车位的面积为28.5平方米，计算通道面积分摊，每辆小型车辆停车位置的面积为30-35平方米，每个自行车的车位约5平方米。 第一大类 超市、大卖场 ( 超市、大卖场 要素 要求 商圈 经济发达、城市化水平30%以上； 交通便利； 商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商 品性消费支出大于300元/月 物 业 要 求 建筑 最好框架结构 面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右 层高 楼层不超过三层，首层层高≥5.5 m，二层以上层高≥4.5m 柱距 8米×8米为宜 物业纵深 以30--50米为佳 楼板承重 800kg/㎡ 停车场 设有与商店营业面积相适应的停车场 合作方式 免租期1年左右 租赁年限10—20年 ( 大型综合式超市 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 10,000-20,000 单层面积（㎡） 5,000－10,000 经营楼层选择（层） －1～3 结构层高要求（m） ≥4.5 进深 ≥50 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 给排水 提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等 供配电 提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机 中央空调 提供与否需与发展商沟通 店内垂直交通 每层设置自动扶梯，货梯两部 电话线 提供配口 燃气管道 提供城市燃气管道配口 排污 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 卸货/理货区（㎡） 500-1,000 停车位（个） 200-500 物业交付装修标准 毛坯 ( 社区标超 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 1,000-3,000 单层面积（㎡） 1,000-3,000 经营楼层选择（层） 1～2 结构层高要求（m） ≥4.5 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 给排水 接驳到位，日供水量≥100吨； 供配电 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源 中央空调 提供与否需与发展商沟通 电话线 提供配口 燃气管道 配备管道煤气或瓶装煤气站 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位（个） 50-150 物业交付装修标准 毛坯 ( 仓储式超市建筑要求 1、建筑面积：10000-20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右； 2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面； 3、用电荷载：2×800KVA,双回路用电； 4、照明: 照度不小于600lux； 5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨； 6、冬季采暖:18摄氏度-20摄氏度； 7、夏季制冷: 24摄氏度-26摄氏度； 8、通讯: 一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)； 9、收货区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求； 10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开； 11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。 ( 大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准 标准大致如下： 一、面积要求： 1、占地面积：约20000平方米； 2、卖场面积：单层约10000平方米,如达不到, 单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可； 3、停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位； 4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可； 5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化； 6、层高：净高不低于3.5-4米； 7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖； 8、内墙：白墙耍如娇气； 9、照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）； 10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)； 11、货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出； 12、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。 二、房屋及场地的建筑配置要求： 甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件： 1、按乙方 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程； 2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良； 3、照明系统的安装、卫生间的建造等； 4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安（不含空调用电） 5、房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施； 6、配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等； 7、范围场地室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季16-18摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等； 8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表； 9、房屋中已配备可不少于40条电话之嫌； 10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等； 11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书； 12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用； 13、完成各类室外管线工程； 14、完成路灯和绿化等室外工程； 15、取得室外工程验收合格证书。 ( 案例 ◎ 兴万家[超市] 1、社区购物中心 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求：面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳 2、社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求：面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳 ◎ 北京物美[超市] 一、便利店和便利超市 1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍 2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天 3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳 二、综合超市 1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现 2、商圈：以半径1。2公里的商圈中有2万户居发为宜。 3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。 三、大卖场 1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出 2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人 3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆 ◎ 沃尔玛[超市] 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场 三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 四、其它 1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用 发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 ◎ 家乐福 一、 大卖场选址标准：Carrefour 的法文意思就是“十字路口”，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准。 位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600 个以上的停车位。 二、建筑物要求：建筑占地面积15000平米以上，总建筑面积2 万-4万，最多不超过两层，建筑物长宽比例：10：7 或10：6，转租租户由家乐福负责管理。 三、商圈内的人口消费能力 1、商圈片区覆盖： 工具：GIS 人口地理系统（注：中国目前并没有现有的资料GIS 可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。） 方法一：以某个原点出发，测算5 分钟的步行距离会到什么地方，然后是10 分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。 方法二：根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。 计量参数：计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。 注意事项：如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。 2、区域内商业环境（包括城市交通和周边商圈的竞争情况）： 指导原则一：如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。 实例：例如家乐福上海大卖场古北店周围的公交线路不多，家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民 上门一次性购齐一周的生活用品。 指导原则二：未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以需要将未来所有的竞争对手计算进去。 实例：传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况，产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，未来的销售潜力就产生了。但是这样做并没有考虑到不同对手的竞争实力，所以有些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻，以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。 3、持续性商圈微调：依据目标顾客的信息来微调自己的商品线。 实例一：家乐福自己的一份资料指出，顾客中有60％的顾客在34岁以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通过公共汽车而来。 实例二：家乐福在上海的每家店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40%，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各类葡萄酒，各类泥肠，奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。 实例三：南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散，干脆开了一个迷你SHOPPINGMALL，在商场里开了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15％的顾客是韩国人，干脆就做了许多韩文招牌。 四、停车场要求：至少600 个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用； 五、大卖场设计 1、家乐福的顾客群：60%的顾客是34岁以下，70%是女性，54%是已婚； 2、家乐福的主要理念：低价、一次购足、免费停车、高周转、新鲜程度、品质； 3、现代化的商店就是：卫生、舒适、店内通道进出方便、国际标准。 物业结构指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 需求面积（㎡） 8,000-30,000 物业交付装修标准 毛坯 新风量 3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口 单层面积（㎡） 5,000－12,000 空调要求 中央空调提供与否需与发展商沟通 排烟散热 烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机 经营楼层选择（层） －1～3 电梯（部） 货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道 隔油池 有中央隔油池 结构层高要求（m） ≥5.2 步梯 员工步行梯 排污 预留排油烟竖井，为风机设置机基 开间要求（m） 20米以上，门宽8米 供电 供电4200KVA双电源 消防 包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。 柱间要求（m） ≥ 8米 供水 200立方/天 其他 进深≥50 卸货/理货区需要500-1,000 平米 楼板承重（Kg/㎡） 卖场750kg/m2；仓库1000kg/m2；收货区外停车区3000kg/m2；收货区内堆物区1500kg/m2；酒水饮料区1000kg/m2 燃气管道 200立方/天     通讯要求 提供电话线配口     洗手间 配有     停车位数量（个） 300-500 ◎ 易初莲花[大买场] 选址标准： 总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利 建筑标准指导要求 1地块地块形状：矩形或梯形 临街面至少80米;通道不小于80米; 深度宜为120～250米; 地块面积宜为25000sq.m.以上. 2柱距专用独立建筑：　钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m. 若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m （见附件图号1) 3楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M. 斜顶建筑：边部梁下净高4.5~4.8米，顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M. (附件图号2) 4墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。尽量减少使用玻璃幕墙 5楼板荷载卖场 800kg/平方米, 后仓与冷库 1000~1200kg/平方米； 钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12@150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度要求为6m±2mm） 钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm) 地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖, 生鲜加工间铺瓷砖。 6卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度参见(附件图号3) 7停车面积(数量)400～600 车位(上海,北京,广州) 150～300车位(上海,北京,广州以外) 每个车位约需22平方米 600～1000自行车位 8货梯两层：2部5吨货梯 三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯。 如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。 自动人行步道11o。二层：2部，三层：4～6部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道） 9供水200（小店）～250（大店）吨/天 10供气通常320m3/h （不包括空调用气） 11排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等， 并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收 12消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置 13空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。 卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。 温度要求：夏天２4度；冬天１８度。 14电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门 15环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责） 16绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收 17店招 Signage免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。(参见附件：概念设计立面图) 18、出租区域 7,000㎡(max)4,000㎡(max) 19、后仓上海、北京、广州：800~1,000m2 其它地方：1,000~1,200m2 20、噪音General ＞45dB(A) @1 meter radium; utility area＞75dB(A) @1 meter radium(max) 21、供电方式及变压器2of2500KVAdry transformers干式变压器, 10/0.4kv Dyn11 50hz 双电源双回路供电2 of 1250KVA dry transformers干式变压器, 10/0.4kv Dyn11 50hz 双电源双回路供电 22发电机容量1000kw 油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw 油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置 23室外场地 重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工 24人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收 25建设用地规划文件 须由业主负责在租赁协议签约前提供 备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。 * 沃尔玛、家乐福、易初莲花对比   沃尔玛 家乐福 易初莲花 商圈区位 1.5公里范围10万以上，2公里12--15万 临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔； 以中青年为主，收入水平高； 无经营面积超过5000平方米同类业态 交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）； 人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道 交通便利； 社区密集区 物 业 要 求 面积   15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米 2万平米左右 建筑物 纵深40--50米以上；临街面大于70米 长宽比例10：7或10：6 临街面不少于80米、矩形或梯形地块 层高 5米   卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5 柱距 8--9米   10.8*10.8 楼板承重     卖场 800kg/平米,后仓冷库1000~1200 停车场 300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位 免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米 相关配套 电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表   货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达 供水 200～250吨/天;供气 排水通道\通风\发电机\消防\环保 其他 2个主出入口；外立面广告3个；广场 转租租户由家乐福负责管理 免费广告牌：高炮2个；门头2个 合作方式 租赁期限20年或20年以上 租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）   ◎ 大润发 一、土地及地点的位置 1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。 5、停车面积至少：机动车10000 m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 m2~3500 m2（室、内外均可）。 6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需要1000kg/ m2。 7、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m³ ◎ 欧尚[大买场] 选址标准： A、 单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米 B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万 ◎ 铭可达[超市] 基本要求指标 1、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。 2、面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡ 3、位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场 4、租金：根据项目商谈 5、管理费：根据项目商谈 6、装修期：主力店90天，社区店60天 7、免租期：3个月--1年 8、营业时间：9：00AM--10：00PM 工程建筑要求指标 1、楼层净高：3.8米以上 2、结构：500KG/M2 3、电力：主力店300KW，社区店100KW 4、水：无特别要求 5、空调：中央空调 6、消防：提供合格的批文 7、支柱跨度：6米-8米 8、商业停车场：200-300个车位 9、签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年 ◎ 百联集团[大买场] 选址标准： A、 城市主干道，社区人口密集区 B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右 ◎ 联华超市 物业结构指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 需求面积（㎡） 500-1,000 物业交付装修标准 毛坯 新风量 2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口 单层面积（㎡） 500-1,000 空调要求 提供中央空调 排烟散热 烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机 经营楼层选择（层） 1～2 电梯（部） 货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道 隔油池 有中央隔油池 结构层高要求（m） ≥4.5 步梯 员工步行梯 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 开间要求（m） ≥8 供电 供电4200KVA双电源 消防 包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。 柱间要求（m） ≥6 供水 200立方/天 其他 － 楼板承重（Kg/㎡） 卖场750kg/m2；仓库1000kg/m2；收货区外停车区3000kg/m2；收货区内堆物区1500kg/m2；酒水饮料区1000kg/m2 燃气管道 配备管道煤气或瓶装煤气站     通讯要求 提供电话线配口     洗手间       停车位数量（个） 50-150 ◎ 人人乐商业集团[大买场] 选址标准： A、单层面积4000平方米以上，四层以内 B、社区人口密集区，交通便利开店计划：2～3家 * 人人乐、华润万家、北京华联（大型综超对比）   人人乐 华润万家 北京华联（大型综超） 商圈区位 一二线城市 大型商业地块和住宅密集区 城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ; 位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上 B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万 二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上； C、3公里内竞争对手不超过2家。 物 业 要 求 面积及楼层 3层以内单层3000平方以上，共8000-15000 首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000㎡以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。 层高 4.2米以上 5.5米最佳 不低于5米 5米 柱距 8*8   8*8 建筑主体 物业尽量方正   框架或排架结构 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施 有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道   卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米; 地下室防水：用电量0.12千伏安/平米 停车位 150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡   合作方式 租赁自营 租期20年 免租12个月以上 租赁、自建 租赁、期限20年 ◎ 新一佳[大买场] 选址标准： A、成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈 B、 总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高 ◎ 居然之家超市公司 　　1、选址原则 　　北京市所辖行政区域内，硬件设施较为完善，地面交通及轨道交通相对发达的大型中高档成熟社区周边或主干道旁边。 　　2、店面标准 　　（1）、产权 　　店面产权清晰，出租方自有或拥有长期租赁权(租赁期不低于20年)，无法律诉讼、产权纠纷、担保抵押或不良债权等事项。 　　（2）、店面建筑要求 　　所选店址的经营楼层不能超过两层，建筑面积8000-10000平米。楼层净高不低于6米(不含设备层)；楼板荷载不低于500公斤/平米；柱间距不小于8米。 　　（3）、物业配套设施 　　消防达到国家验收标准；市政自来水入户，水量与水压满足经营活动和消防 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 需要；电源为双路供电并且电容量每万平方米不低于1000KVA；必须能够提供中央空调，且中央空调冷源和热源不低于国家关于大型商业设施的正常水平；必须有电动扶梯；电话容量不低于50门。 　　保安、保洁、水电维修、电梯维修等物业服务原则上由项目出租方负责，如出租方不具备相应资质或无法提供相应服务，可由超市自行配备，但出租方应在租金上给予一定优惠作为补偿。 　　（4）、租金 　　四环以内，控制在 2—4元／天•平米。 　　四环以外，控制在2元／天•平米以下。 　　如位置确很理想，且卖场的建设标准较高、物业配套设施条件较好，租金标准可以根据实际情况略有调整。 　　（5）、停车场 　　拥有100个以上地上停车位且出入方便，特殊情况下地下停车场也可以考虑。 （6）、所选店址除具有明显出入口外，还应设有独立的收货区域，方便超市进货。 ◎ 水果超市（叶氏兄弟果业） 物业结构指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 需求面积（㎡） 200-500 物业交付装修标准 毛坯 新风量 - 单层面积（㎡） ≥ 200 空调要求 提供中央空调或空调按照位置 排烟散热 - 经营楼层选择（层） 1层 电梯（部） 不要求 隔油池 - 结构层高要求（m） ≥4 步梯 － 排污 - 开间要求（m） 12米入口门面宽4米 供电 提供提供一般商业要求用电（三厢电）并设置备用电源 消防 包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。 柱间要求（m） ≥4 供水 接驳到位 其他 - 楼板承重（Kg/㎡） ≥450 燃气管道 不要求     通讯要求 提供电话线配口     洗手间 －     停车位数量（个） 10个 第二大类 百货店、购物中心 ( 百货店选址标准： 1、 地理位置：城市的核心商圈——商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利； 2、 面积：20000 m^2-45000 m^2以上; 3、 单层面积:6000 m^2以上; 4、 合作期限:18-25年; 5、 标准层高:首层层高不低于5.5 m,二层以上层高不低于5 m; 6、 楼板承重:不低于450kg/m^2; 7、 柱距:不小于8 m*8 m; 8、 配套设施: 扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等 9、 停车为:200个以上. ( 大型主力店的选址要求及开店计划－－流行百货展店标准 ● 城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口500万以上，年人均消费支出5000元以上。 ● 商圈条件 1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。 2、竞争对手 5公里内竞争对手不超过4家。 ● 物业条件 1、 使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。 2、 结构改造：在国家 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 许可范围内，满足经营需求。 3、 建筑物结构：框架结构。 4、 层高：5.1米。 5、 柱距：8米×8米。 6、 楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 7、 总建筑面积：30000平方米。 8、 百货建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜。 9、 超市建筑面积：10000平方米。 10、 地面停车场面积：3000平方米。 11、 地下停车场面积：10000平方米。 12、 库房面积：5000平方米。 13、 办公区面积：800平方米。 14、 卸货区面积：300平方米。 15、 卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。 16、 卸货通道（消防通道）宽幅：5米。 17、 地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 18、 能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。 19、合作方式：租赁，期限20年。 ( 案例 ◎ 王府井百货 经营宗旨： "一切从顾客出发，一切让顾客满意" 经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。 连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。 ● 选址板块： 业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城市购物中心 4、生活超市 合作形式：独资、合资、租赁、重组 ● 项目要求： A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上； B、停车场位数量：200-500个； C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米； D、柱距7米以上。 ◎ 铜锣湾广场（CMALL 摩尔） 选址标准： 1、一、二、三类城市； 2、城市人口60万以上； 3、城市年GDP在500亿元人民币以上； 4、项目建筑面积：65000㎡以上； 5、合作期限：20-25年； 6、交通便利，在交通要道交汇处，有大岭大量停车位； 7、技术制表另行提供。 ◎ 西单商场[百货店] 选址标准： A、单层面积4000平方米左右，百货有中庭，城市一类商圈内 B、大卖场单层4000平方米以上，社区居民密集区，交通便利 ◎ 广东吉之岛[百货店] 地块面积要求： 1、按建筑密度40%计算：净用地面积为39600平方米（220m×180m）或以上； 2、按建筑密度40%计算：净用地面积为63000平方米（350m×180m）或以上。 工程建筑要求指标： 1、商场建筑面积：8000-10000 ㎡/层，共二层或三层 2、楼层净高：6.5米 3、支柱跨度：12米×12米或9米×9米 4、楼层活负荷：每层5KN/㎡ 5、卸货场所：吉之岛专用场所1处（11吨车× 4辆） 6、商业停车场：800台或以上 ◎ 伊藤洋华堂[百货店] 选址标准： A、单层面积4000平方米以上，有足够的停车场 B、居民密集，交通便利，有一定的消费能力开店 ◎ 铜锣湾百货店 选址标准： 1、 地理位置：城市的核心商圈-商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利； 2、 面积：20000 ㎡2-45000 ㎡2以上； 3、 单层面积：6000 ㎡2以上； 4、 合作期限：18-25年； 5、 标准层高：首层层高不低于5.5 m,二层以上层高不低于5 m； 6、 楼板承重：不低于450kg/㎡； 7、 柱距：不小于8 m×8 m； 8、 配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等； 9、 停车为：200个以上。 第三大类 专业店、专卖店 ( 案例 ◎ 国美电器3C店 3C店类型规划 一、商业街店 ----临街商铺（一层）。 处于市级商圈、区级商圈。 二、店中店　 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。 处于市级商圈、区级商圈。 三、社区店　 ----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。 四、特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。 五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。 3C店规模要求 一、小型店：30～50平米。 二、中型店：80～120平米、160～240平米。三、大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。 原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。 物业结构指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 物业配备指标 具体要求 需求面积（㎡） 1800-2500 物业交付装修标准 毛坯 新风量 2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口 单层面积（㎡） ≥ 500 空调要求 提供中央空调 排烟散热 － 经营楼层选择（层） 1层或1～3层，或地下室 电梯（部） 自动上下扶梯 隔油池 － 结构层高要求（m） ≥4.8 步梯 2米宽 排污 － 开间要求（m） 20米入口宽8米 供电 供电4200KVA双电源 消防 包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。 柱间要求（m） ≥8 供水 接驳到位 其他 － 楼板承重（Kg/㎡） 卖场≥800，仓库≥1000 燃气管道 不要求     通讯要求 提供电话线配口     洗手间 有     停车位数量（个） 35以上 ◎ 五星电器 选址标准： A、总面积3000～6000平方米左右不等 B、地段较为成熟，有一定的竞争力 ◎ 永乐电器 选址标准： A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米 B、交通便利，有足量停车位 ◎ 苏宁电器连锁发展选址要求 随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下： 市场类别要求开店区位店面规模 副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上 区域商圈4000平米以上 大型社区3000平米以上 地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上 县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 苏宁电器连锁店选址标准如下： 产权：独立、清晰的产权 区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 面积：3000平方米以上 楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场 设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上） * 苏宁电器、国美电器、五星电器对比 苏宁电器 国美电器 五星电器 商圈区