城市综合体项目——

null城市综合体项目—— 风险方案 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 城市综合体项目—— 风险方案分析组长：朱 媛 组员：方守军 张丽丽 程 果 韩佳琦null目录◆项目概况与定位分析 ◆ 办公—写字楼定位及风险分析 ◆商业街定位及风险分析 ◆住宅—酒店式公寓定位及风险分析 ◆五星级酒店定位及风险分析 null城市综合体概念解读及宏观定位分析城市综合体概念：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。null项目可行性分析及定位●项目位于新开发区是新区的城市核心区，有较好人流和消费基础 ，是城市经济新增长点 ●具有交通便捷的区位优势 ● 处于新区中心地带市场需求旺盛 ●有营造园林景观的基础 null地块周边环境分析实地路况良好地块处于交通枢纽位置（实景拍摄）null较大人流量正逐步形成，市场需求有保证地块周边环境分析 （实景拍摄）null地块周边环境分析 地块周围很多住宅区，而周围没有商业街、娱乐休闲的场所，所以建城市综合体是可行的null办公—写字楼定位及风险分析 选择金阳办公最大的好处在于： ■不会受限行影响，二环路的开通已经解决了限行问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 ■金阳地域较宽，停车也不是问题。 ■金阳世纪城的前期带动，已经形成较为集中的饮食商务区域，因此，金阳逐渐成为办公地点的首选。 ■目前贵阳市区一类地段的写字楼，租金在100元/平方米，现在世纪城附近等地段的写字楼，毛坯在50元/平方米，装修过的在75-100元/平方米左右。房源非常紧俏。写字楼市场宏观分析：null写字楼档次市场定位 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 表null写字楼档次市场定位标准表 写字楼档次市场定位标准表 写字楼档次市场定位标准表 写字楼档次市场定位标准表写字楼档次市场定位标准表根据以上写字楼档次市场定位标准表及市场分析，我们此次将本项目定位的档次为以甲A级为主和以甲级B级为辅。null写字楼风险识别 主要风险有： （1）市场方面———— （2） 地质情况不好，规划条 件限制过严————由于写字楼项目投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性 喀斯特地貌，山体岩石居多; 金阳新区城市规划中对建筑物容积率、建筑覆盖率、用途都有一定的规定 。 写字楼风险识别写字楼风险识别3、地价风险——地价风险是房地产市场风险因素中最重要的一类风险。它主要是指因地价的变化而给投资者带来更多的开发成本，增加了房地产商品的成本，提高了房地产商品的市场价格 4、写字楼市场的诸多风险因素——市场需求类型与数量的变化，其他开发商的竞争以及社会政治经济形势的变化 null写字楼风险识别和风险防范实际地貌及改造措施参考商务写字楼SWOT分析商务写字楼SWOT分析null写字楼风险防范面对竞争风险：（大唐。东原财富广场高端写字楼正在筹建中）风险防范措施： 1.开发建设独具特色的（例如公园式、利用地势营造小瀑布景点）甲级A级写字楼，往高精尖方向建设，形成自己的竞争优势。 2.同时开发建设一些甲级B级的写字楼，这少部分可以避开高端的竞争，形成自己的价格优势，满足中低阶办公群体的需要。写字楼风险防范写字楼风险防范3、预售或预租，可以避免因市场条件变化所带来的风险损失，但也将使开发企业损失一部分利润。 4、开发商可向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转交给保险公司 5、严格执行城市规划．按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 综合分析 综合分析 综合本项目SWOT诸多要点，可以预见本项目的可塑性较强，市场中有明显的优势和机会，虽然存在一定的阻力，但都可以从实际操作方面化解和避免。如何做好本项目的市场定位，特别是其中的功能定位显得尤为重要。在建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方面也应考虑到如何有效的提高市场竞争能力的问题，作出超前意识强烈、具备绝对市场吸引力的间隔设计。 null商业区的规划分析场地的调查情况 A.周围情况:现在金阳地区正处于开发时期，建好的都是一些住宅，正在建的也都是住宅，办公楼。 B.未来市场预测:随着他的发展，越来越多的人将会来到这里，然而这里却缺少着一个全面为人们服务的商业区。 C.实地考察结论：据我们观察，周围没有大型的超市，便利店，餐馆，也没有娱乐，休闲区，为此我们决定建一个大型的商业区，及超市，购物，娱乐 ，餐饮于一体。null商业业态的规划商业业态如此规划的原因商业业态如此规划的原因◆首先通过满足人们日常需求的超市将人们吸引进来，然后逐渐的吸引人往上走，当人们逛累了的时候就需要吃饭休息，如此人们便把整个商业楼都走遍了，也进行了相当一部分的消费。 ◆其次，是从租金方面考虑，餐饮，娱乐较服装等其他业态所能承受的租金要低一点，而楼底层的租金较高层要高一点，所以把餐饮等放在高层，当然也是为了引领人流； ◆其他，业态之间进行互补，避免出现重叠业态。 商业：我们要突出自己的主题与特色 商业：我们要突出自己的主题与特色 A.在餐饮区，我们应该做好与风景景观的搭配，情调的突出，使人们在里面感到舒适，温暖，有情调与情趣。 B.在娱乐区，我们就要满足人们的一些日常需求，也要有特别的娱乐方式，仅仅是这一样娱乐方式就能叫人们来一回这里，也就带动了这里的消费。例如室内真冰滑冰场， 室内幻想博物馆。 C. 做好每一种业态与配套设施的组合，同时也要做好各个业态之间布置设计的组合协调。商业：我们要突出自己的主题与特色 商业：我们要突出自己的主题与特色 null主力店与次力店的规划A、以主力店具有的极强消费号召力，来聚集人气、形成商气，同时，提升项目的品质，带动招商、聚集人气、提高品位、示范经营等，使其对整个商业项目发挥巨大的广告效应和经营收益。 B、需要注意一点，主力店的规划和设计不能太多。主力商家需求面积一般较大，租金有可能压低。不管规划的主力店的面积是发展商自己持有的物业，还是计划销售的物业，发展商都要让出一部分利润。因次，如果主力店规划得太大，势必会影响商场的整体利润水平。一般而言，10000㎡的商场引进3-4个主力商家就已经足够了。 C、利用主力店的号召力以及垂直交通工具的辅助，转角做好主力店与次力店的布局。 null酒店式公寓定位及风险分析酒店式公寓概述：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、 翻译 阿房宫赋翻译下载德汉翻译pdf阿房宫赋翻译下载阿房宫赋翻译下载翻译理论.doc 等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。null酒店式公寓背景及定位分析金阳金融中心引进贵阳火车站迁至金阳市场背景分析定位分析年轻工作族 新潮一族 投资者 作为与写字楼的配套公寓酒店式公寓收益分析酒店式公寓收益分析酒店式公寓收益分析酒店式公寓收益分析酒店式公寓收益分析酒店式公寓收益分析在上述收益分析过程中，投资者的收益状况很大程度依赖于酒店的经营状况。酒店式公寓要想有可观的赢利空间，与酒店位置、周边配套设施、酒店管理公司的经营管理水平、旅游季节有很大关系。 酒店式公寓酒店式公寓（室内）（附带会议室）(附带建设房）酒店式公寓市场优势酒店式公寓市场优势★区位交通便利 　　位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等酒店式配套设施完善。有些项目提供了充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，为公寓储备了得天独厚的共享资源，在居住、商务双重兼备的居家环境，更符合年轻白领的心理取向和生活习惯特征。 ★从建筑外形、户型设计、精装修风格等方面体现高品质 　　作为稳定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在设计和使用功能上更符合客户需求，包括独立卫生设施、厨房****作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等等;其中，独立卫生设施与厨房操作区是必备内容;空间设计保证了公寓的私密性和居住氛围，能够建立一定的邻里关系。公寓内有充足的车位。 酒店式公寓市场优势酒店式公寓市场优势★管理服务优秀 　 　聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻，可以提供24小时送餐、迎宾、导游、集成办公、保洁、清洗等多方面的服务，为住户的生活带来极大便利。 ★ 投资价值呈良好趋势 　　更多的跨国公司企业来中国设立公司，中档次、单位面积小的酒店式公寓相对较好管理，通常租金要比正规酒店低30%，会成为它们的首选;高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，会成为中长线投资者青睐的目标。另外，相对稳定的客源会给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。酒店式公寓的投资风险特征酒店式公寓的投资风险特征1、居住功能差 　　一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。 2、得房率低 　　多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。　　 3、成本过高 　　由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。 五星级酒店五星级酒店项目所建酒店为五星级高端建筑。五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析收入预算（按月预算)一、餐位 300 个， 平均消费预测 60---80 元（平均 70 元），每个餐位 用餐人数 约有 10 人，如每个餐位客满时预算： 70 元 X300X10 人 =210000 元 每日午、晚餐，日营业额： 210000X2=420000 元 按每月平均 30 天计算： 420000X30=12600000 元\ 二、      估测 采购成本 百分 率： 35% 12600000X35%=4410000 元 三、      酒店收入毛利率： 12600000X.65%=8190000 元五星级酒店投资收益分析五星级酒店投资收益分析四、           固定费用的摊销：筹建期间所发生的装修费、布草费、办公家具、办公用具等约占 1.5% （月折旧率），五年摊销。（即 固定资产折旧。酒店营业部门所使用的各项固定资产所应计提的折旧费用，包括房屋及建筑物、家具、设备、交通运输工具、电器、文娱设备以及其他设备的折旧。一般在 五年内摊销）投资 10000000/60 个月 /12600000=1.322%+ 0.032%=1.5%( 约算 ) 五、      筹建费贷款利率占收入的 0.032% 以下费用投资一千万的贷款占年收入比例）： 1. 装修费用    2 固定资产购置：桌椅、厨房灶具等 3 家具、设备、交通运输工具、电器、文娱设备等   10000000x5.76/150000000=3.84%0/12=0.032% （ 5.76% 贷款利率三至五年）含固定费用摊销内 六、      固定费用：酒店房租及物业管理费酒店风险分析 酒店风险分析 ▲酒店行业内部的竞争 ——面对中天附近的凯悦五星级酒店形成竞争。风险应对从酒店的外观到酒店的各种设置形成自己独特的风格，形成品牌优势酒店风险分析 酒店风险分析 ▲酒店行业潜在竞争对手的威胁风险应对进行市场调查与预测同时注重提升自己的高精尖优势：酒店风险分析 酒店风险分析 ▲酒店行业供货厂商的议价能力，表现在供货厂商能否有效地促使买方接受更高的价格、更早的付款时间或更可靠的付款方式。 风险应对提高管理水平及对员工开展相关培训