房屋买卖流程

业务操作手册买卖部2013年1月TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc26150一次性付款过户流程PAGEREF_Toc261503HYPERLINK\l_Toc22790过户话术PAGEREF_Toc227904HYPERLINK\l_Toc24140第一部分过户需提供资料：PAGEREF_Toc241404HYPERLINK\l_Toc27645第二部分常用话术PAGEREF_Toc276454HYPERLINK\l_Toc1232第三部分过户费用：PAGEREF_Toc12324HYPERLINK\l_Toc259451.143平米以下PAGEREF_Toc259454HYPERLINK\l_Toc124522.143平米以上PAGEREF_Toc124525HYPERLINK\l_Toc323163.商铺过户费用PAGEREF_Toc323165HYPERLINK\l_Toc25723买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 收件条目及接转流程PAGEREF_Toc257236HYPERLINK\l_Toc27740买卖收件话术PAGEREF_Toc277407HYPERLINK\l_Toc28111第一部分买卖合同收件PAGEREF_Toc281117HYPERLINK\l_Toc8631.买卖合同收件基本流程PAGEREF_Toc8637HYPERLINK\l_Toc13812.合同要件：PAGEREF_Toc13817HYPERLINK\l_Toc178953.合同注意事项PAGEREF_Toc178957HYPERLINK\l_Toc17554第二部分请款PAGEREF_Toc175547HYPERLINK\l_Toc31131.请款流程PAGEREF_Toc31137HYPERLINK\l_Toc76972.请款注意事项PAGEREF_Toc76977HYPERLINK\l_Toc21503第三部分房产证的收交PAGEREF_Toc215037HYPERLINK\l_Toc15921第四部分买卖业绩核算标准PAGEREF_Toc159218HYPERLINK\l_Toc11995个人二手房按揭贷款流程PAGEREF_Toc119959HYPERLINK\l_Toc5520贷款业务话术PAGEREF_Toc552010HYPERLINK\l_Toc9221第一部分贷款各环节话术PAGEREF_Toc922110HYPERLINK\l_Toc109671．初审买卖双方资信PAGEREF_Toc1096710HYPERLINK\l_Toc209962．家访并评估PAGEREF_Toc2099610HYPERLINK\l_Toc294413．面签环节PAGEREF_Toc2944110HYPERLINK\l_Toc123324.审批环节PAGEREF_Toc1233210HYPERLINK\l_Toc115755．办理委托公证PAGEREF_Toc1157510HYPERLINK\l_Toc65556．立契环节PAGEREF_Toc655511HYPERLINK\l_Toc261967．银行放贷PAGEREF_Toc2619611HYPERLINK\l_Toc218098．领新房产证PAGEREF_Toc2180911HYPERLINK\l_Toc106129．办理抵押登记PAGEREF_Toc1061211HYPERLINK\l_Toc1082710．他项权证交存银行PAGEREF_Toc1082711HYPERLINK\l_Toc2005111．借款人偿还银行贷款PAGEREF_Toc2005111HYPERLINK\l_Toc20550第二部分贷款其他话术PAGEREF_Toc2055012一次性付款过户流程经纪人签合同合同要件齐全由店助理将合同及产权证交回权证秘书秘书统计签字后转权证专员进行房产测绘过户当日经纪人联系业主客户带齐资料 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 权证专员到房产局专员进行房产税务登记权证专员带领业主客户进行交件过户专员陪同客户进行新产权证交费、领证过户话术第一部分过户需提供资料：卖方：房产证、夫妻双方身份证、结婚证、户口本买方：登记夫妻双方名下：夫妻双方身份证、结婚证、户口本（包括未成年子女户口本）登记夫妻双方一人名下：身份证、结婚证、夫妻双方户口本（包括未成年子女户口本）外地户口的需提供本市一年以上的纳税或社保证明第二部分常用话术1.问：公证书的单子能办过户吗？答：亲属之间的委托或外地的委托可以。买方为等发证够五年避营业税的可以。非上述情况不可以2.问：客户或业主缺过户要件想先交件后补资料可以吗？答：不可以3.问：夫妻双方有一人户口是本地另一人在外地，需要开完税或社保证明吗？答：不需要4.问：买方是已婚的，想办理在一人名下需要双方到场签字吗？答：不需要，只需带上全家户口本及结婚证。5.问：***附近的房子房地局评估价是多少？答：现在评估价全部是电脑评估，包括同一单元楼上楼下评估价都不一样，所以我们不能承诺客户。6.问：卖方是一个人，交件时一人到场可以吗？答：如果是没有共有证而且档案中也无隐形共有人的可以，否则就不可以。7.问：卖方夫妻二人有一人去世，过户时需要怎样办理？答：如果是产权人去世的必须先做继承再办交易；如果是产权人配偶去世，没有共有证而且档案中也无隐形共有人的可以本人一人到场直接办理，否则就需要子女放弃继承的公证书方可办理。8.问：在房地局办理资金托管业务收费吗？答：不收费9.问：资金托管合同价和托管金额必须一致吗？答：可以不一致10问：居间中保的单子必须是按合同约定的第几个工作日付款吗？答：关键是看核档卡出来的时间提前或顺延。第三部分过户费用：1.143平米以下测绘费：20元/套工本费：85元/套契税：评估价*3%买方是首套住房且面积小于90平米的，评估价*1%买方是首套住房且面积90-143平米的，评估价*1.5%土地出让金：评估价*1%交易手续费：6元/平米设备维修基金：多层：50元/平米高层：90元/平米营业税：评估价*5.675%（5年以上可以免税）个人所得税：评估价*1%（5年以上且是中国境内唯一住房的可以申请免税）2.143平米以上测绘费：20元/套工本费：85元/套契税：评估价*4%土地出让金：评估价*1%交易手续费：6元/平米设备维修基金：多层：50元/平米高层：90元/平米营业税：评估价*5.675%（评估价-发票金额）*5.675%（5年以上可以提供原购房发票的）个人所得税：评估价*1%（5年以上且是中国境内唯一住房的可以申请免税）（评估价-发票金额）*20%（营业税提供原购房发票的）3.商铺过户费用测绘费：1.7元/平米工本费：555元/套契税：评估价*4%交易手续费：8元/平米交易印花税：评估价*1‰设备维修基金：多层：50元/平米高层：90元/平米营业税：无原购房发票的：评估价*5.575%有原购房发票的：（评估价-发票金额）*5.575%个人所得税：无原购房发票的：评估价*20%有原购房发票的：（评估价-发票金额）*20%土地增值税：评估价*0.5%评估费：评估价*0.5%买卖合同收件条目及接转流程签署买卖合同合同要件齐全交回财务补件完成退回成交店交回权证合同缺件合同要件：买卖契约，费用清单，成交确认书，定金收条，业务收据，客户和业主身份证复印件，房产证复印件；如有受托人，必须有本人的委托书，以及受托人的身份证。买卖收件话术第一部分买卖合同收件1.买卖合同收件基本流程1.1连锁店签署买卖合同1.2合同完整后店助理交回权证秘书处（包括产权证）1.3权证秘书检查完毕，交区总监签字1.4秘书交到财务等待审批核算2.合同要件：2.1代理合同（费用清单，成交确认书，定金收条，买卖契约，业务收据，双方身份证件复印件，房产证复印件）2.2认购合同（认购合同，成交确认书，定金收条，谈话笔录，双方身份证件复印版，购房合同）2.3限时速递合同（限时速递合同原件，大红本原件，业务收据，收据存根，卖房身份证复印件）3.合同注意事项3.1合同要件齐全3.2业主、客户姓名、物业地址填写正确，3.3房产证如若共有，需所有者一一签字3.4业主有代理人，必须有业主本人的委托书3.5以上注意事项为所签合同的必要条件，同时也是财务最终审批的重要节点，是整个单子运营的初始关口，更是一切后续过程的核心，另外关系到整体的工作效率，相关人员应慎重对待。第二部分请款1.请款流程1.1完整的合同店助理交回公司1.2店内经纪人ERP备注相关款项已到位录入收据1.3权证秘书核实填写请款单1.4业务总监签字，递交财务1.5财务办理相关手续2.请款注意事项2.1连锁店与权证秘书及时准确的沟通2.2确定所请款数及次数2.3保证合同与款项到位第三部分房产证的收交1.连锁店随合同把房产证交回权证秘书2.权证秘书统一存放3.递交权证专员测绘4.测绘完毕拿回公司5.等待过户办理手续（注意事项：为更好的存放产权证，维护买卖双方的利益，公司规定除权证人员外，唯有区经理以上职级的人员才能领取产权证）第四部分买卖业绩核算标准买卖合同“非限时”业绩类型“分配比例”数据项数据项名称数据项类型数据项 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 数据项约束数据项来源房源录入人业绩百分比10%只读实勘人业绩百分比5%只读收钥匙人业绩百分比10%只读成交人业绩百分比100%-其他所有业绩比例只读备注说明：如没有实勘人业绩产生，则不分配实勘人业绩，实勘人这5%业绩归收成交人所有。成交人业绩分单比例=100%—其他所有产生了的业绩的比例之和。买卖合同“限时”业绩类型“分配比例”数据项数据项名称数据项类型数据项说明数据项约束数据项来源房源录入人业绩百分比10%只读实勘人业绩百分比5%只读收房人业绩百分比20%只读收钥匙人业绩百分比10%只读成交人业绩百分比100%—其他所有业绩比例只读备注说明：如没有实勘人业绩产生，则不分配实勘人业绩，实勘人这5%业绩归收成交人所有。成交人业绩分单比例=100%—其他所有产生了的业绩的比例之和个人二手房按揭贷款流程初审买卖双方资信买卖双方及配偶的身份证、户口本首页及本人页、结婚证复印件、买卖契约、定金收条、收入证明、职业证明、工资条、银行流水、学历证，（外地户口提供社保证明或个税证明）签订《买卖合同》买方首付款证明、个人住房申请、购房承诺书提交买卖双方资料家访并办理评估买卖双方带所有证件原件本人到场买卖双方银行面签银行审批办理委托公证立契确认核档无误收费:担保费：贷款额*5%+1000元评估费：评估额*5‰公证费：每宗400元核档费：每宗400元抵押登记费：贷款额*2‰银行放贷交费，领取新房产证办理抵押登记他项权证交存银行借款人偿还银行贷款贷款业务话术第一部分贷款各环节话术1．初审买卖双方资信问：初审客户的资信主要包括哪几方面啊？答：客户包括证件、稳定的收入、还款能力、个人征信、在银行或法院有无不良记录；业主包括：房产证，建造年代2．家访并评估问：想贷**万，能评估多少？答：评估价取决于评估公司实地看房后参考市场价格，通过精确计算后得出，不是客户想贷多少就贷多少问：客户能贷多少钱？答：通过房子的评估价和客户的收入综合考虑问：签合同时，能否承诺客户贷款数额？答：不能，按评估价算，首套贷70%，二套贷40%问：能不能先面签后评估答：这是违反流程的，但是有特殊情况，可以先面签，评估报告出来后才可以评估贷款3．面签环节问：客户面签要带什么证件？答：身份证、户口本、结婚证，买房夫妻各1张照片问：客户办存折还是卡答：邮政银行是存折，光大银行是卡，是各自还款和收款的账户问：面签环节是干什么？答：客户和业主签银行和担保公司的资料，为审批做最基本的工作问：贷款金额和年限有什么根据？答：银行根据客户的收入情况决定贷款的金额，贷款年限和房龄、借款人的年限有关，是根据银行的审批为准问：签字产权人和借款人能否一个人去？答：买房双方必须为夫妻双方到场，如果是单身，一人到场即可，并且携带所有证件的原件4。审批环节问：几个工作日银行审批？答：资料齐全的情况下，3-5个工作日问：由谁核档？几个工作日出结果？费用是多少？答：担保公司收集了相关资料进行核档，之后一般3-5个工作日，特殊情况除外，核档费为400元。问：为什么要提供单位年检过的营业执照副本复印件？答：网上查不到单位的年检信息5．办理委托公证问：公证是干什么？需要带哪些证件？费用是多少啊？答：是客户去公证处签字做公证，是委托担保公司办理领取房产证和他项证。已婚的客户需要夫妻双方贷身份证、户口本和结婚证。公证费400元。6．立契环节问：什么时候可以过户？答：银行审批通过之后而且核档结果出来没有问题了，通知买卖双方立契过户问：立契双方需要带什么？答：买卖双方贷身份证、户口本、结婚证、照片、名章、首付款和预收的过户费和担保费。问：立契时需要谁到场？答：卖房取决于核档的结果，核出几个人就几个人去。客户一般需要夫妻双方到场（单身的除外）立契过户时经纪人通知权证专员带上产权证约好过户时间。权证、信贷、业主、客户经纪人五方到场问：担保公司预收过户费怎么这么高？答：担保公司预收过户费是根据银行指定自己的评估公司的评估价为准计算的，相对高于房地局的参考价，客户领房产证时多退少补。问：过户后多久可以放贷？答：担保公司和银行审批通过之后才能放贷7．银行放贷问：银行多长时候放贷？答：立契后，资料齐全的情况下一般3-5个工作日。如银行系统或政策原因时间顺延。不承诺几个工作日肯定放款。问：放贷需要哪些人到场？要做哪些工作？答：只需要主借款人到场就行了，邮政银行需要客户去银行签借据，合影后放贷。光大银行只需客户去签借据。问：放贷后，客户什么时候开始还款？答：放贷后次月进入还款期，按银行的还款 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 表及时还款。问：业主什么时候能拿房款？答：首付款立契当日由客户直接给业主，剩余贷款部分有银行直接打款到业主的账户。8.领新房产证问：过户之后多久出来新房产证？答：办理过户手续一个月左右领新本，担保公司人员通知客户领证。问：什么时候客户能拿上房产证？并且退费？答：领新证之后要教到房地局抵押窗口办理他项证明，正常一个月左右，他项证交存银行，登记了抵押情况的房产证还给客户并办理退费。这个时间需要2-3个月。9．办理抵押登记问：他项的交纳和办理抵押登记需要客户到场吗？答：不需要，担保公司直接交他项10．他项权证交存银行问：房产证是否也要交到银行？答：办理完抵押登记之后，交客户自己保存。银行只留他项证。11.借款人偿还银行贷款问：贷款还清后，怎么办？答：与信贷人员联系，还款及注销他项。问：能否提前还款？答：可以。第二部分贷款其他话术签单之后，需要提交哪些贷款资料？买方：①夫妻双方的身份证②户口本的首页及本人页（如果是集体户，需要提供户口本的变更页）、注：变更页为：本人页的背面③结婚证复印件（包括首页）若是单身客户提供民政局开具无婚姻登记证明（至少两份）若为离异的，需提供离婚证、民政局开具的无婚姻登记证明④银行固定格式收入证明（盖单位公章或人事劳资章）、⑤职业证明（工作证，工牌，资格证书）⑥工资账户流水（若工资是发现金，需要提供近半年的工资条，若工资是打款到卡，需提供近半年的工资流水）⑦家庭存款明细（夫妻双方银行卡或存折交易明细）⑧最高学历证明（大专以上）、资格证书的复印件⑨若夫妻双方均为外地户口，需各提供1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。如一方为外地户口，只需外地方提供1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。（注：社保证明需和收入证明上盖章单位一致）卖方①夫妻双方的身份证②户口本的首页及本人页（如果是集体户，需要提供户口本的变更页）、③结婚证复印件（包括首页）若是单身客户提供民政局开具无婚姻登记证明（至少两份）若为离异的，需提供离婚证、民政局开具的无婚姻登记证明、法院判决书或财产分割 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ④房产证复印件贷款操作流程步骤及人员安排店内签订买卖合同-----店内提交资料-----信贷专员约银行及评估公司办理预评估并家访-----信贷专员联系经纪人买卖双方到银行面签-----信贷专员督促并协助银行审批各项事宜-----信贷专员陪同办理委托公证-----信贷专员陪同立契过户，审核核档结果一致-----信贷专员带领客户办理预付过户费，担保费，评估费-----信贷专员确认核档无误-----信贷专员督促银行放贷-----信贷专员协调合作单位交费，领取新房产证-----银行办理抵押登记----银行他项权证交存银行----借款人偿还银行贷款转件流程店内准备贷款资料齐全----交回部门秘书---秘书初审合格----贷款专员----合作单位是否可以提前评估？目前不可以提前评估，需提交齐全资料之后办理评估。核算业绩标准？以实际放款时间及内容为准，时间截止到每月的月底。贷款业绩=贷款金额*0.02内部员工购房贷款收费公司内部员工购房需要办理房屋按揭或抵押业务，公司贷款服务费按1000元收取。此1000元将在放款后当月计入单店及经纪人业绩，此优惠，内部员工仅享受一次。能否让客户直接找银行自行贷款？不可以，不通过公司办理无法保证业主的款项安全到位。不得私自与银行及担保公司联系贷款。否则按私单处理。