2010郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告

2010郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告 郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告 新联康?中国?长沙 20103>.5 目录 环境篇 市场篇 定位篇 环境篇 郴州市位于湖南省东南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。地理坐标为东经112?13′, 114 ?14′，北纬24 ?53′,26?50′之间。 东接江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、郴洲，素称湖南的南大门。东西宽194公里，南北长217公里，全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。 环境篇 地理位置 环境篇 地貌特征 郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交汇处、长江水系与珠江水系分流的地带。境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。 山地丘陵面积约占总面积的近四分之三。其境内总的地形地貌为东南面山系重叠，群山环抱;西部山势低矮，向北开口，中部为丘、平、岗交错。地势自东南向西北倾斜，东部是南北延伸的罗霄山脉，最高峰海拔2061.3米;南部是东西走向的南岭山脉，最高峰海拔1913.8米;西部是郴道盆地横跨，北部有醴攸盆地和茶永盆地深入，形成低平的地势，一般海拔200—400米，最低处海拔70米。 环境篇 郴州矿产 郴州矿产资源以品种繁多、储量巨大而蜚声世界。潜在价值达2600多亿元。郴州被誉为“中国有色金属之乡”“世界有色金属博物馆”。钨、铋储量在世界排名第一，锡、锌分列全国第三、第四;其它矿产也极为丰富，微晶石墨为世界稀有，储量达3600多万吨;萤石储量6800多万吨，占全国伴生萤石总储量的76%。郴州永兴被誉为“中国银都”，每年可提供加工白银达2000多吨，金、银产业发展空间巨大。 经过数十年的开发建设，矿产成为该市六大支枝产业之一，为中国主要的有色金属生产基地。 燕尾双晶 香花石 水晶与黑钨 立方体透明萤石 环境篇 国民生产总值 2004-2009年郴州国民生产总值 郴州近6年的GDP逐年稳步上涨，基本保持10%以上的年增长。经济发展状况良好。 环境篇 产业结构 2009年郴州三产业 郴州第二产业是其支柱性产业，包括采掘工业、制造业等。二、三产业发展也较为迅速。目前，已有香港华润、香港怡丰、香港万邦、菲律宾康达、隆平高科、广州藏龙、青岛啤酒等20多家国内外知名企业来郴投资。 另外临武鸭、永兴冰糖橙、东江鱼、桂阳烟、裕湘面条、桂东玲珑茶、资兴狗脑贡茶等农副产品享誉省内外。 环境篇 人口 2004-2009年郴州人口情况 郴州近6年人口保持稳步增长。自然增长率稳定。 环境篇 未来发展 郴州具有良好的交通条件。京广铁路复线、107国道、106国道和京珠高速公路贯穿全市。全新开通的武广高铁使该市路网更加完善，出行更加便捷，为城市发展奠定良好基础。 郴州是沿海地区资金和技术向内陆转移的理想城市。郴州与沿海地区的经济互补性很强，已成为承接沿海劳动力密集型产业梯度转移的重要基地。 郴州作为一个新兴的内陆城市，近二十年获得了较快的发展，特别是工业经济、旅游经济有长足进步，良好的地方工业格局为吸纳广东等沿海地区的经济辐射奠定了坚实基础。 郴州围绕“创建中国优秀旅游城市”和把郴州建设成为“粤港澳的后花园”目标，致力发展生态旅游业。 环境篇 固定资产投资 2004-2009年郴州固定资产投资及房地产投资情况 郴州近6年的固定资产投资及房地产投资金额逐年递增。固定资产投资基本保持年15%-20%的增长速度，2009年增长明显，基本为2008年的两倍。房地产投资增长幅度有限，基本在9-15%，所占固定资产投资比重也只有10%左右。 环境篇 商品房销售 2004-2009年郴州商品房销售及城市人均居住面积情况 郴州的商品房销售在2006年达到一个高峰，销售面积135.8万?，较05年增加40.6万?，增幅为42.6%。但07、08年降幅明显，08年甚至低于05年的销售水平。09年市场回暖，但也没超过06年的市场。 目前人均居住面积在24平方米左右。 环境篇 市场基础 郴州的房地产市场区域性明显，市场发展虽相对稳定，但市场容量依旧有限。 市场篇 立地分析 区域市场分析 市场篇 立地分析 本案位于七里大道43号，新城区与老城区交界处，城南五岭广场板块。 区位条件较好:周边道路四通八达，沿燕泉路北可到达市中区北湖公园、兴隆步行街，走107国道南可到武广高铁郴州站，沿环城南路东可到王仙岭广场、爱莲湖公园;各项配套齐全、成熟，一些事业单位及政府部门也聚集在此。 另外该区域还拥有湘南地区最大的城市广场——五岭广场，目前正在进行地下商场的建设，总面积约2万?，预计10月左右开始营业。 该区位日益成为郴州政治、商业、文化中心。 本案 七里大道 一0七国道 五岭大道 香雪路 环城南路 燕泉路 区位概况 市场篇 立地分析 属性界定 描述 诠释 区域属性 交通状况 七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路开阔，目前正在修路，预计十一完工，届时路况会很好。七里大道有14、29等公交线路，燕泉路上有9、15、18等公交线路，可方便到达全市各地 商业配套 华天大酒店、雄森大酒店、大江南酒楼、天一名邸酒店、沃尔玛超市、中国银行、建设银行、中国电信、中国移动等 大型公建 五岭广场 人文资源 市一中、北湖实验中学、郴州工业交通学校、政府规划中公立小学及幼儿园等，医院有市第一人民医院(南院)等 道路开阔，出行较为便利，配套齐全。 市场篇 立地分析 配套图片 项目周边多汽配修理店，较为杂乱，小环境不佳。 地块周边有一些事业单位及政府部门，如市政府、北湖区政府、市公路管理局、市公安局北 湖分局、中国中铁五局五公司、市建设局等，为该区域带了一定住房需求。 市场篇 立地分析 地段关键词: 城南新区?城市广场商圈?成熟居住区 市场篇 立地分析 地块呈矩形，临七里大道。东西面长，南北面窄。 总共分为3个部分，已经取得使用权的地块面积为17644.3?，即将取得使用权的南北两个 地块面积分别为:9691.2?、5694.7?。 地块总面积:33030.2? 部队地块 家属区地块 七 里 大 道 市场篇 立地分析 地块现状 就拿到的地块而言，中间地势高，四周地势低，高差约5米。遍布3层左右建筑物，目前还 有人在此居住。高架线随处可见，为地块拆迁及建设带来一定难度。 化整为零?利用地形 市场篇 区域市场分析 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 华宁春城 爱莲湖畔 亿枫?翠城 龙泉名邸 祥云国际 天润天城 新贵华城 锦泰?山水缘 湘南人家 芙蓉丽景 丽都花园 苏仙御景湾 本案 因郴州城区不大，项目地域差距相对较小，特例举市内15个指标个案做为市场分析对象。 御景城市花园 市场篇 区域市场分析 案名 总建(万?) 在售面积 (万?) 产品类型 主力面积 (?) 均价 (元/?) 主力总价 (万元) 公开 时间 销售率 石榴湾二期湘南人家 14.3 3.0 多层、小高层、别墅 130-140/四房 3100 40-43 2010.10 0% 芙蓉丽景 6.8 0.2 多层 73/96/二房/三房 2400 17.5二房/23三房 2010.5 20% 亿枫?翠城 17 2.05 高层 94/二房 未定 未定 2010.7月底 0% 苏仙?御景湾 10 8.6 多层、小高层 105-111/124-130/三房 未定 未定 2010.7月左右(多层) 2010年年底(小高层) 0% 远志?丽都花园 4.9 2.7 小高层 140-155/四房 2800 39-43 2010.1 50% 御璟城市花园四期水郡 26 1.8 多层、小高层、别墅 139/四房 3600 50 2010.10 0% 祥云国际 10.9 3.0 高层 128/三房 3500 44.8 2009年年初(1号栋)2009.5(2号栋) 2009.7(3号栋) 60% 爱莲湖畔 17 0.8 小高层 141/三房 3600 50 2010.5 90% 天润天城 17 2.6 高层 135/三房 3600 48.6 2008.4 90% 锦泰?山水缘 二期 20 商铺0.4、住宅9 小高层 高层，别墅 142/三房 3600 51 2009.11 95% 新贵华城 45 2.5 小高层 121/三房 3550 43 2010.1 89% 龙泉名邸二期 40 2.4 小高层、高层 130/三房 3400 44 2009.8 92% 华宁春城 28 5 多层、小高层、高层 145/三房 3200 46 2009.1 97% 鸿翔?尚城 11 2.3 小高层 131/三房 3700 48 2010.4 93% 龙凤嘉园一期 13.3 3.1 多层、小高层、高层 125/三房 3000 37.5 2009.10 100% 项目概况 市场篇 区域市场分析 总建分析 案名 10万?以下 10-20万? 20-30万? 30-40万? 40-50万? 50-60万? 60万?以上 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 亿枫?翠城 苏仙?御景湾 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 个案规模集中在10-20万?，以大型社区为主。 市场篇 区域市场分析 建筑形态分析 案名 多层 小高层 高层 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 亿枫?翠城 苏仙?御景湾 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 建筑类型以小高层为主，大多采用混合形态。高层产品日益普遍。 市场篇 区域市场分析 主力面积分析 案名 户型面积(平方米) 60以下 60-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-140 140-160 160以上 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 亿枫?翠城 苏仙?御景湾 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 单间 二房 三房 四房 除芙蓉丽景和亿枫?翠城以两房为主外，其余基本以120-140?的舒适三房为主力。同质化 竞争激烈。 市场篇 区域市场分析 户型分析 项目 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 亿枫?翠城 苏仙?御景湾 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 典型 户型 面积 147.3? 三房两厅二卫 73? 二房二厅一卫 93? 三房二厅一卫 94? 二房二厅一卫 111? 三房两厅一卫 155? 四房二厅二卫 139? 四房两厅两卫 128? 三房两厅两卫 户型 评价 (优点) 户型方正，干湿分区，动静分离。客厅大景观阳台，两个卧室朝南。 户型方正，客厅和主卧朝南，采光好。 户型方正，南北通透，两个卧室朝南。 户户朝南，动静分区、干湿分离，270度弧形6米高观景大露台。 15.5平米宽阔入户花园，可改为一房。户户朝南，全明通透，卧室270度大露台。 户型方正，南北通透。功能分区合理。厨房自带生活阳台，带入户花园。 户型方正，南北通透，超大入户花园，270度景观飘窗。客卫干湿分离。 南北通透，大面积入户花园，可改一房，赠送面积约8?。 户型 评价 (缺点) 客厅过道浪费面积。有一间卧房及客厅朝北，光线较差。 餐厅稳定面少，利用率不高。过道也较为浪费面积。 户型设计稍嫌紧凑，客厅面积过小。 客厅过道浪费面积。 客厅在北面，无采光。卫生间不到3?，不好利用。进深长，面宽短，通透性较差。 客厅及两卧室朝北，采光不好。过道较为浪费面积。 主卧朝北，舒适度不高。客厅过道浪费面积。 进深长，户型不通透。客厅设置在北面，采光不好。 市场篇 区域市场分析 户型分析 项目 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘 新贵华城 龙泉名邸 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 典型户型 面积 141? 三房两厅两卫 142? 三房两厅两卫 142? 三房两厅两卫 130.34? 三房两厅两卫 140? 三房两厅两卫 145? 三房两厅两卫 131? 三房两厅两卫 125? 三房两厅两卫 户型评价(优点) 南北通透，户型方正，带转角入户花园，主卧带转角飘窗 南北通透，户型方正，南北景观阳台，开阔视野，两卧室朝南，采光好。 南北通透，户型方正，南向大面积弧形阳台。两卧室及客厅阳台朝南，采光好。 南北通透，户型方正，带入户花园、飘窗 户型方正、南北通透。开间大，动静分离。主卧带独立衣帽间、卫生间。 朝南户型，方正通透，跃层设计，空间感强。主卧、客厅餐厅均朝南，采光好。 南北通透，带入户花园，南北阳台、飘窗。主卧南北通透，带独立衣帽间及卫生间。 南北通透，户型方正，带转角入户花园、飘窗。主卧带转角阳台。 户型评价(缺点) 主卧朝北，不利于采光，餐厅客厅间过道较为浪费面积。 客厅及一阳台朝北，不利于采光。厨房无采光。 客厅及餐厅过渡部分浪费面积。户型设置动静不合理。 客厅、主卧及一客卧均朝北，采光不好，居住舒适度不高。 客厅朝北。过道较为浪费面积。 两个卧室朝北，采光不好。南向阳台面积不大，不好利用。 户型不方正，客厅餐厅间的过渡面积太大，浪费面积。 两间卧室朝北，不利于采光。过道浪费面积。 在户型设计上，飘窗和入户花园等赠送面积的方法已十分普遍。在几个新开个案，如苏仙?御 景湾、祥云国际等已经开始大面积赠送，赠送比例达到6-9%。 市场篇 区域市场分析 单价分析 案名 3000以下 3000-3200 3200-3400 3400-3600 3600-3800 3800以上 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 单位:元/? 由于城区不大，个案价格差别并不是很大。五岭广场周边的住宅价格行情在3400-3600元/ ?。价格最高的是鸿翔?尚城。一是由于该案距离五岭广场最近，有地段优势;二是该案户 型设计较多赠送面积，实际折算下来和周边个案价格也相差不多。 市场篇 区域市场分析 总价分析 单位:万元 案名 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70万以上 石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 远志?丽都花园 御璟城市花园四期水郡 祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰?山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔?尚城 龙凤嘉园 单间 二房 三房 四房 两房总价在20万以下。三房价格由于个案主力面积、单价都相差不大，因此普遍集中在40-50 万元。四房由于面积设置和三房相差不多，总价也在40-50万元。 市场篇 区域市场分析 立面分析 案名 外立面 示意图 石榴湾二期湘南人家 徽派风格 外墙砖+涂料+天然石材 芙蓉丽景 现代简欧 面砖+涂料 亿枫?翠城 东南沿海风格 面砖+涂料 苏仙?御景湾 现代简约风格 面砖+涂料 案名 外立面 示意图 远志?丽都花园 现代简约风格 面砖+涂料 御璟城市花园四期水郡 现代简欧风格 面砖+涂料 祥云国际 现代简约风格 面砖+涂料 爱莲湖畔 徽派风格 白色涂料 市场篇 区域市场分析 立面分析 案名 外立面 示意图 天润天城 现代风格 面砖 锦泰?山水缘 现代风格 面砖+白色涂料 新贵华城 现代风格 面砖 龙泉名邸 现代风格 白色面砖 案名 外立面 示意图 华宁春城 坡地海派建筑 红色面砖 鸿翔?尚城 现代风格 面砖 龙凤嘉园 现代风格 白色面砖 在售个案的外立面风格较为单一，大多为现代简约风格。材质而言，使用面砖居多。 市场篇 区域市场分析 产品力分析 案名 会所 公共建材 景观园林 生活机能配套 石榴湾二期湘南人家 泛会所:包括健身器材、乒乓球室、棋牌室、桌球室、老年活动中心等 外立面:高级涂料及外墙砖，局部天然石材，大堂:地面铺高级石材、墙身配天然石材及木 饰面板、设艺术造型天花、配豪华灯饰电梯:奥的斯电梯，门窗:塑钢窗，防盗门 徽派风格:设计亭、榭、舫、台，结合地形的营造，使各景点高低错落、呼应有致。 周边:市第二医院、市第一职中、东塔公园、石榴湾公园，小区内:超市、篮球场、8000 ?幼儿园 芙蓉丽景 无 外立面:黄色面砖、涂料， 现代风格:设1000平米休闲广场 周边:北湖市场、第五人民医院、第七完小，小区内:1000平米休闲广场(配简易运动器 材、老年人休息区) 亿枫?翠城 会所及泛会所:包括棋牌室、老年人休息区等 外立面:浅黄色面砖、涂料 东南沿海风格:设中央水景 周边:市九中、沃尔玛超市，小区内:12220平米商业、游泳池、网球场 苏仙?御景湾 泛会所:包括健身中心、娱乐文化中心、儿童游乐园、中老年人活动中心 外立面:深色面砖、涂料 现代风格:以绿地为主，设凉亭、花架 周边:市三中、湘南学院附属小学、市第四人民医院，小区内:5000?公园街、休闲广场、 凉亭 远志?丽都花园 无 外立面:蓝色面砖、涂料 现代风格:以灌木为主 周边:第三人民医院、启明小学、五中，小区内:中心广场、健身器材 御璟城市花园四期水郡 三期会所:包括篮球场、乒乓球室、棋牌室等 外立面:深黄色面砖、涂料 简约中式古典风格:中央7000平方米的湖泊 周边:王仙岭生态公园，小区内:中央7000平方米的湖泊、五星级酒店(配网球场) 祥云国际 泛会所:包括健身房、台球室、乒乓球室、SPA馆、棋牌室、阅览室、老年人活动中心、儿 童活动中心 外立面:面砖、涂料，大堂:星级大堂 新加坡风格:以水景为主，设小型喷泉 周边:市五中、东风完小(幼儿园+小学)，小区内:绿化迷宫、健身器材、游泳池 爱莲湖畔 未定 外立面:白色涂料，电梯:上海富士达电梯，门窗:中空双层玻璃 江南苏州水景园林:以原生态水景园林为主 周边:爱莲湖公园，小区内:幼儿园 天润天城 泛会所:包括咖啡厅、健身器材 外立面:面砖，电梯:快易电梯，门窗:双层中空玻璃门 中式园林绿化 周边:沃尔玛超市，北湖区实验小学、中学，小区内:大型商业配套 市场篇 区域市场分析 产品力分析 案名 会所 公共建材 景观园林 生活机能配套 锦泰?山水缘 双层3000?会所:具体未定 外立面:白色涂料、面砖，电梯:日立电梯，门窗:双层中空玻璃 “福”文化主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 广场，以原生态水景园林为主 周边:樟树岭公园，伍岭广场，小区内:商铺、游泳池、篮球场、网球场、幼儿园 新贵华城 3000平米园林泛会所 外立面:面砖，电梯:永大电梯，门窗:美新门、双层中空玻璃 以原生态水景园林为主 周边:五岭广场、北湖实验中学，小区内:风情商业街、儿童欢乐谷 龙泉名邸 泛会所:具体未定 外立面:白色面砖，电梯:富士达电梯 巴离岛风情水景园林，以原生态园林为主 周边:图书馆、名校环绕--市三完小、五小、北湖实验中学，小区内:篮球场、羽毛球场、 游泳池 华宁春城 售楼部为以后会所，具体未定 外立面:红色面砖，电梯:日立电梯，门窗:盼盼门、双层中空玻璃 3万?原生态坡地景观，以原生态园林为主 周边:背靠樟树岭10万平米原山坡地、一完小分校区、八中，小区内:幼儿园、3层室内 运动沙龙 鸿翔?尚城 泛会所:架空层规划为儿童老人休闲区 外立面:面砖，电梯:日立电梯 三重台地澳洲风情园林，以原生态园林为主 周边:五岭广场、沃尔玛超市，小区内:大型商业配套 龙凤嘉园 四层超大国际泛会所:具体未定 外立面:白色面砖，电梯:全透明圆形全景观光电梯 托斯卡纳风情园林为主，以主题公园为主 周边:人民医院南院、北湖区实验中学，小区内:聚谊广场、盛花广场、老年人户外活动园 由于目前郴州市场的发展方向为主城区外围的东北部、西南部，这些区域配套尚不成熟，因 此大多数个案的内部配套都较为完善，特别是会所、幼儿园和商业配套。 园林景观方面，大多利用地形地貌，风格多样化，如中式风格、新加坡风格、巴厘岛风格等 等。 市场篇 区域市场分析 其他 案名 智能化&安防 物业管理 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 车位 石榴湾二期湘南人家 24小时保安监控 、闭路电视监控系统、入户可视对讲、刷卡入户系统 自营，1.2-1.5元/?/月(参考) 毛坯 地下停车位:大约610个(1:0.8) 芙蓉丽景 24小时保安闭路监视系统、小区周边安防及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系 统 代理(公司未定)，0.5元/?/月 毛坯 未定 亿枫?翠城 金牌物管，24小时酒店式服务 沿海知名物业顾问，1.2-1.5元/?/月 毛坯 地上地下停车位:共841个 苏仙?御景湾 社区采用一卡通模式 自营，1.2-1.5元/?/月 毛坯 地下停车位:共400多个 远志?丽都花园 全封闭式物业管理、出入口24小时保安门卫、24小时保安巡更、全天候电子监控 未定，约1.2元/?/月 毛坯 地下停车场(两层):共200多个(1:0.5) 御璟城市花园四期水郡 全封闭式小区管理、高智能化立体安防系统、小区出入口全天候站岗执勤、24小时巡逻、 监控、小区车辆实行证卡管理 自营，1.2或1.3元/?/月 毛坯 未定 祥云国际 双循环供水系统、社区周界报警系统、电子监控系统、24小时保安巡逻、门禁防盗系统、 车辆出入管理 自营，1.2或1.3元/?/月 毛坯 地下停车位:共405个(地上:42，地下:353) 爱莲湖畔 未定 中珠物业管理服务公司，1.6元/?/月 毛坯 地下停车位:共598个 (1:0.65) 天润天城 未定 香雪物业管理有限公司，1.5/?/月 毛坯 地下停车位:共300个(1 ;0.4) 锦泰?山水缘 电子监控系统，24小时保安巡逻 安麒物业管理有限公司，1.2元/?/月 毛坯 地下停车位:共1000个(1:1.07) 新贵华城 未定 未定 毛坯 地下停车位:(1:0.5) 龙泉名邸 闭路电视监控系统，周界防卫系统，巡更系统，消防报警系统。 香雪物业管理有限公司，1.2/?/月 毛坯 一期189个/二期5万?双层车位 华宁春城 九鼎数字化影像监控 郴州市湘达物业公司，1.5元/?/月 毛坯 地下停车位:共1060个(1:0.8) 鸿翔?尚城 未定 DTZ戴德梁行物业管理有限公司，价格未定 毛坯 地下停车位:共520个(1 :0.7) 龙凤嘉园 消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡 更管理系统、保安防盗系统、24小时闭路电视监控系统 未定 毛坯 地下停车位:共849个(1:0.8) 安防智能化无太大亮点。物业多引进沿海、港式模式，收费标准1.2-1.6元/?/月。 市场篇 区域市场分析 去化分析 郴州大部分楼盘的年去化量集中在3-5万?。 120-140?的三房是其主力供应，也是去化量最大的面积段。但从去化速度上而言，110? 左右的小三房户型十分受欢迎，而有这类产品的项目不多，是市场上供小于需的产品。 余量多为160?以上大面积户型及一些位置较差、楼层不好的房源。 市场篇 区域市场分析 客源分析 郴州购房者以改善型自住客为主，其身份大概分为以下三类: 本市公务员，收入稳定且有一定积蓄; 以矿老板为代表的私营业主; 沿海城市，特别是广州来郴做生意的外地客。 市场篇 区域市场分析 未来推案 案名 总建(万M2) 已推体量(万M2) 未推体量(万M2) 预计公开时间 未来主推产品 御水湾 1.5(住宅、商业) 1.125 0.375 未定 77二房、117-138三房和152四房 爱莲湖畔 17 (住宅) 8 9 2011年中旬 170四房 天润天城 17(住宅、商业、公寓) 2.6 未定 未定 未定 锦泰?山水缘 20(住宅、商业、综合楼) 商业0.4、住宅9 10.6 未定 130-180三房-四房 新贵华城 12(住宅、商业) 8 4 未定 未定 龙泉名邸 40(住宅) 2.4 5.5 2010.8(15号栋) 121-138三房 华宁春城 28(住宅、商业) 5 6(15-23栋) 2010.11 135-200三房-五房 鸿翔.尚城 9.8(住宅) 2.4 3 2010.9 121-131二房-三房 龙凤嘉园 13.3(住宅) 3.1 2.5 2010年下半年 123-131三房 楼盘名称 项目位置 总建规模 (万?) 物业类型 主力户型 计划上市时间 预计均价(元/?) 振兴.阳光时代 青年大道环保局对面 5.9 住宅 39.05-49.36一房 2010.9、10 3300 亿森.爱莲名城 郴州大道爱莲湖旁(海关对面) 5.6 住宅 123.05-143.77三房 2010.10 3600 天一华府 五岭广场五岭路2号 13.3 住宅(8.7万?)、商业(1.3万?)、办公(约3万?) 140-170?三房/四房 50-99?办公 2011年上半年 未定 预计2011年下半年将会有50万?的供应量。产品仍以120-140?的三房为主。 市场篇 区域市场分析 商铺&写字楼 位置 面积(?) 价格(元/?/月) 经营项目 花园酒店附近 20 租金:75 小超市 花园酒店附近 30 租金:33.3 早餐店 九天宾馆附近 40 租金:37.5 五金商店 九天宾馆附近 45 租金:22.2 杂货店 九天宾馆附近 45 租金:38.9 早餐店 九天宾馆附近 52 租金:25 五金商店 九天宾馆附近 15 租金:25.6 电脑维修店 地块周边目前无临街商铺出售。在经营的店铺主要以汽车修理、美容为主，商铺形象普遍较差。 写字楼部分，还没有形成商务氛围，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办公。 楼盘名称 项目位置 项目说明 雄森国际假日酒店群楼写字楼 五岭广场日月路1号 共18层，仅一层用于酒店办公，其余楼层只租不售，租金为40-50元/?/月，物业费:2元/?/月， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 期一般?3年，时间长的达到10年、15年，客源以本地房地产企业与矿产企业居多。 锦泰?山水缘临街商铺 郴州市香花南路19号 一期临香雪路，共27个门面(双层)，主力面积67?，可租可售，租金总价45元/?/月(其中:一层30元/?/月，二层15元/?/月)，售价66万(其中:一层均价6000元/?，二层均价3800元/?。 生活大师临街商铺 飞虹路与桔井路交汇处东南角 一层门面，只售不租，面积有:90?、110 ? 、130 ? ，售价为: 26000-28000元/ ?。非临街店铺6500元/?起价，最小30?。 五岭广场地下商场 规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 总平面图 平面图 鸟瞰图 透视图 建成后将会给该区域带来一定人流、物流。从区域来讲，受人口、地域限制，五岭广场的地下商城、天一名邸的商业已经能满足该区域的购买需求。 市场篇 市场篇 区域市场分析 市场小结 住宅市场去化量相对有限，且未来市场供应量充足。 商业市场，目前在售商铺不多，地块周边更无商铺出售。不远的五岭广场成为该区域的最大 集中商业。同时由于城市自身格局不大，商圈分布又太多，且无明确定位，导致大多数商圈 经营并不成功。 办公市场，由于城市发展的限制，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办 公。 市场关键词: 住宅竞争激烈?商业容量有限?办公需求不足 定位篇 定位篇 地段关键词 城南新区?城市广场商圈?成熟居住区 住宅竞争激烈?商业容量有限?办公需求不足 市场关键词 设定前提 定位篇 结合本案地段和地块条件，如未来启动开发，建议定位城市综合体项目，成为新城市中心区 的地标建筑。 希望能够提前锁定商业主力店，否则未来会面临比较大的市场风险。 结合市场实际情况，尽量实现体量分配合理化。 南城城市综合体 考虑到项目未来整体形象和容积率条件，建议本案定位为—— 项目定位 定位篇 产品建议 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一 住宅 SOHO 商业 产品 单层面积 层数 幢面积 幢数 总建 住宅 406 33 13398 8 107184 商业 5217 2 10434 SOHO 1260 30 37800 3 113400 容积 7 总建 231018 单位:? 关于3幢SOHO的分类，我们建议以下几个方面来考虑: 精装修小户型公寓 LOFT 写字楼 定位篇 产品建议 方案二 住宅 SOHO 商业 产品 单层面积 层数 幢面积 幢数 总建 住宅 406 33 13398 4 53592 商业上住宅 406 28 11368 6 68208 商业 15529 4 62116 SOHO 1049 28 29372 1 29372 容积 6.5 总建 213288 单位:? 我们以专业、诚实、认真、负责的态度，热忱为您提供服务～ —— THE END ——