物业管理成本测算

物业管理成本测算 物业管理成本测算(示范文本)(强烈推荐) 一、 物业概况 1、 用地面积:9984.85m2 2、 总建筑面积:23470m2 3、 地上建筑面积:19970 m2 4、 地下建筑面积:3500 m2 5、 建筑占地面积:4450m2 6、 建筑密度:44.6% 7、 建筑容积:2.00 8、 绿化率:30.4% 9、 商铺:9000 m2 10、商务公寓:10970 m2 11、停车位:92 二、 人员配置架构设置 说明:1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算 则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 (1) 人员编制和基本工资 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 :见表(01) 人员编制和基本工资标准表(01) 序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月) 一 管理人员 13 2346.00 30500.00 四 维修人员 5 1000.00 5000.00 二 收费员 3 800.00 2400.00 五 治安员 20 750.00 15000.00 三 服务员 14 600.00 8400.00 六 保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2) 一 基本工资 64600.00 / 3.234 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 三 加班费 / / 暂不计 四 服装费 1625 注(2) 0.081 五 合计 79166.50 / 4.463 注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的 1.5%;社会保险占工资总额的20%。 注(2): 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为: 65×300元/人/年?12月=1625(元/月) 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 (1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一 按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则: 维修保养费=[(1200元/M2×30%)?(25年×12月/年)] ×40% =(360?300)×40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间，共计12小时，如本物业 有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为: (60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为: 4752.00?19970=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为: (4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 7920?19970=0.396元/平方米/月。 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为: (4部×7层)×50元/层/月 =28×50 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为: 1400?19970=0.070元/平方米/月。 3、 绿化管理费: 小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3) 绿化管理测算表(3) 序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2) 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 6 合 计 / / 0.039 4、 清洁卫生费 清洁卫生费测算见表(04) 清洁卫生费测算见表(04) 序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2) 1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008 2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合 计 / / 0.041 注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。 5、 保安费: 保安费用测算见表(05) 保安费测算表(05) 序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月M2) 1 装备费 250元/人.年 5000(00 0(020 2 人身保险费 (暂不计) / / 3 房租费 (暂不计) / / 4 合 计 / / 0(020 6、 办公费:(全年开支办公费约12万元) 办公费=12万元?(12月×19970平方米) =0.501元/月.平方米 7、 固定资产折旧费: 固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即: 固定资产折旧费为:100万元?(12月/年.月×5年×19970M2) =0.834元/月.平方米 8、 利润: 利润取5%，则 利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5% =7.04×5% =0.352元/月.平方米 9、 法定税费: 两税一费为前八项之和的5.75%，则 税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57% =7.392×5.75% =0.425元/月.平方米 10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06) 经营管理服务费汇总表(1-6) 序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例 1 工资福利费 4.463 57% 2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 绿化管理费 0.039 05% 4 清洁卫生费 0.041 0.5% 5 保安费 0.020 0.2% 6 办公费 0.501 6.4% 7 折旧费 0.834 10.5% 8 利 润 0.352 4.5% 9 法定税费 0.425 5.4% 10 合 计 7.817 100% 11、 车场管理费收入的补贴: 机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为(平均)50元/月/位，则每月的停车收入为:4600 元。 分摊物业管理费=4600?19970m2 =0.230元/月.平方米 用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为: 经营管理费=7.817-0.230 =7.587元/月.平方米