九江房地产营销之尾盘促销
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九江房地产营销之尾盘促销
————支招九江尾盘
来源:中国房产超市网九江站?小李飞刀
九江房地产市场的尾盘策略
飞刀相信,愿意读本篇的朋友一定都还记得《九江房产混战时代的突围术》,在这里同样要提起的是九江现在楼盘的“多”。据中国房产超市网九江站的统计数据显示,九江房地产市场上现在有记录的在售楼盘及待售新盘共有170个,凭借飞刀在九江房地产行业十年的经历判断,这170个楼盘当中,尾盘几乎占了大半的市场份额。今天在Q群里刚好和某地产大佬聊起了尾盘的营销,故在此抛砖引玉一番。
我们先把尾盘是什么了解透
飞刀认为:在整个房地产开发过程中,尾盘是滞销的,销售相对困难的,是剩余的,只占很小比例的部分单位,是由多方面因素所造成,如户型、面积、朝
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向、价格、噪声、景观、交通等,多为产品本身条件所制约。种种原因导致,现在九江各个区域都沉积下不少尾盘。
尾盘在房地产开发过程中是无法回避的,任何楼盘都不同程度地存在着,不分贵贱,这是楼市中的普遍现象。只是由于销售周期和销售手段的差异,前期策划,规划的均好性高低才使尾盘的消化变得各式各样,且销售手段又基本趋于一致。
尾盘的价值基本上可以等同于利润,是发展商不可放弃,又不愿意再加大投入;不能以新盘之推介力度,但在销售措施上又比较受限制,处于相对尴尬的地位。食之无味,弃之可惜,往往用较消极,较低调的方法来对待,如时间的自然消化,不投入精力、人力、物力;单纯守株待兔;但尾盘也是房地产的重要组成部分,尾盘销售不能够听之任之,应当给予足够重视,确保尾盘的正常销售,保证利润的正常化,能够消化完尾盘,才是房地产销售的完整体现。尾盘的最佳销售时机是在正常销售过程中,结合各种销售手段,有预见性地发现可能产生的尾盘,并尽可能地提前出售,不留尾盘或提前卖完尾盘,形成一气呵成,在最短周期产生最大效益,才是房地产销售的最高境界。
尾盘的销售有一定的难度和较高的挑战性,常规的普通手法可用,但更重要的是打破常规,结合楼盘自身优势,挖掘其潜在内涵,延续楼盘整体定位策略,从细致处,从局部出发,有针对性地进行调整和改善,具备独特销售主张,使尾盘的销售更加直接,缩小销售周期,达到快速、高效、双赢的局面。
尾盘的产生既然无法避免,也并不可怕,关键是如何克服畏难情绪,用积极心态和有效的方式方法去应对。发现客观存在问题,有效解决阻力问题,是务实做法。也许不存在高深的策略和重新策划定位也许没有大手笔、大投入的支援,没有豪言壮语,意气风发,只需要脚踏实地,务实简单,直接有效的手段和清晰的结果是最重要的。飞刀认为,代理销售的终极目的是实现业绩的最大化,过程倒在其次。
当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候,销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态时,项目即进入尾盘期。
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当然项目前期定位得好,规划设计做得好,策划做得好,尽可能避免尾盘的出现,那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平,能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角,屈指可数。
因此尾盘的营销与处理非常重要,开发商的大部分利润沉淀其中,从辨证的角度来看,后期沉积下来的既是“垃圾”,可是“精华”,如果对其束手无策,它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”;如果你前期规避或后期玩转过来,那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
形成尾盘的原因分析
除了市场变化大层面的因素(如经济危机或不景气等)之外,主要来源于技术层面,如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向,尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题,还有户型内部设计是否协调,功能分区是否合理。这些在长虹北路的某楼盘就可以得到例证。
再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当,或产权问题、资金问题等纠纷,导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证,北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。
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在营销过程中,出现了尾盘,但还是有很多开发商会犯一些通病,不能保持清醒的头脑,去整合资源,清除“虚火”,彻底实现“自我清盘”。
1、不愿降价,认为皇帝女不愁嫁,死活硬撑,期待市场再现高潮,一举解套。结果跟股票一样,越套越牢。
2、打“保留单位”“臻藏”牌,起先用这一招可能会有效果,但久而久之,市场已适应了,这也就成为了“废招”。
3、观望,新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”,一鼓作气将期消化完毕。某开发区浔阳西路上的楼盘,正是如此。
4、停止广告,依赖自然销售。与很多开发商接触,到了尾盘该花广告推广费之时,他们反倒非常谨慎,心里总是掂量着,迟迟不敢下手,你只能干着急。
5、忽视销售管理,轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时,处处显示售后服务的人文关怀,反而到了尾盘,特别是入伙以后,反倒处处出现售后报务的漏洞,很多细节没做好,客户投诉也就多了,在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
如何扫尾,
遇到以上的做法,只能认为“结”往死里打,能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”,需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价,结合适当的理由自圆其说,说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品,市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位,改良产品,缩小门槛,与目标客户群接近,让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广,使尾盘动起来,所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”,很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手,为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。对于一些系列型开发楼盘来说,项目之间的销售互动以及
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客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。这方面,庐山区德化路某楼盘就做的非常不错。还有就是
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整,使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力,以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理,目前已售完。
7、客户口碑传播(老带新的方式)。通过各种奖励措施,如送现金、送管理费、减免首期等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内,通过奖惩
制度
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和政策,把任务压到每个营销人员手中,让其动脑筋,想办法,找客户,找关系网等等。
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飞刀希望能给各尾盘的营销大佬们,特别是开发商决策层的总们一点启示。
最后祝愿九江不再有滞销尾盘~
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