佳田国际大厦产权式酒店销售方案.11111doc

佳田国际大厦产权式酒店销售 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 .11111doc 佳田国际大厦产权式酒店销售方案 目 录 一、项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二、酒店业概况(客房为主)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 三、项目产品功能定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 四、产品销售方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 五、促销方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 一、项目概况 1 佳田国际大厦位于平顶山市迎宾道建设路与行政大道中兴路交汇处，该位置交通便利，因而成 为出入鹰城的必经之地，形成了车流量最大的路段。 2 佳田国际大厦由会员制商务会所，高档豪宅，高档写字楼，酒店，地下停车场组合而成， 以上几点元素决定了该项目的唯一性，尊贵化，使其有了更高的附加值，但如何打造该项目的功能定位将决定其前平顶山市以优越路与和平街为中心在建设路以北形成了繁荣的商业中心，鹰城人的消费习惯和市场的其他因素决定在我项目从商业的风险性较高，而从事差异化竞争——商务定位则有一定前景。 二、酒店业概况 1 平顶山市有全国大型企业神马集团，高压，姚孟电场，红翔电厂，平煤集团 等大型能源性企业，决定了鹰城的商务场所需要。 2 鹰城酒店业现况: 平 顶 山 酒 店 调 查 表 门市价(元) 会议室 大堂装修 情酒店 房间数折扣 经营配套 入住率 入住人群 其他 单人间 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 间 标准套房 豪华套房 总统套房 面积m2 级别 (个) 小 中 大 况 298 中餐厅\阳光208 758 1580 3880 272 4 70~80% 30 6折 6(20人) 1(300人) 团体会议 普通 博泰大酒店 (110个) 茶吧 豪华标中、西餐厅\康外观比340 861 4666 200 400 7.6折 70%左右 协议单位 可以 神马大酒店 间396 乐部 较沉旧 148 560 230 60~70% 8.7折 1(30人) 1(100人) 团体会议 锦绣大酒店 有停车场和中326 296 526 656 85 1 1 8.7折 60%左右 协议单位 平顶山宾馆 高档消费 260 680 54 1 1 7.5~8折 有停车场 70%左右 协议单位 和悦宾馆 (46个) 大标260中餐厅\休闲茶160 380 680 320 6 70~75% 300 8折 团体会议 可以 平顶山饭店 小标160 室\自助餐厅 三、项目产品定位 1、项目产品功能 22A、西塔楼概况:西塔楼四 五层为餐饮，(四层面积:1016.53 m,五层面积:1204.02 m, 2合计:2220.55 m) 222B、六——十六层为酒店客房(单层面积:1204.02 m,共13244.42 m)按每个标准套建20m计算(公 2摊按25%计算，使用面积总计约:9933 m)可做客房约500个。 2C、十七——二十三层为综合写字楼，面积共计:8000.39 m 2D、四——二十三层总销售面积:23465.36 m 对于以上楼层的原有定位要根据实际情况调整。 2、项目市场推广定位 平顶山酒店市场虽然总体呈供不应求的态势，但尤以三星级特别是四星级酒店市场缺口最大，这一细分市场将会随着平顶山经济的增长成为市场需求的主导力量。 3、项目配套功能 佳田国际大厦建筑占地5238.6平米，总建筑面积49910.28平米，绿化率为41%，集甲级智能型写字楼、星级酒店、国际名品商场、国际会议中心、顶级商务会所、经典豪宅、高档餐饮娱乐场所等于多种功能一体，而基础设备(电梯、空调、智能网络系统等)均采用最新世界名牌原装进口产品。佳田国际大厦平顶山市唯一一家超五星级酒店，有高级客房和豪华客房共500间。佳田国际休闲会所名人汇，通贯-1—3层，总建筑面积达1万余平米，紧邻10余条公交线路，预计每天人流量逾10万人次，为城中旺地聚宝盆。集综合与特色于一身的独特定，为客户营造出行业至尊的物业形象。 (一)、目标客户群定位: 该项目的目标客户群体主要有以下特征: 年龄:集中在25—50之间; 职业构成:私营工商业者、厂商、企事业单位中层职位以上的人士、业务员、司机、等; 收入:年收入5万元以上收入水平; 家庭构成:三口之家或以上，注重家庭观念的人士，为本项目最主要的目标消费群体; (二)、价格定位和策略: 定价方案:低开高走 价格以2000元/平方米均价入市; 采用低开高走的定价策略，根据户型优劣、朝向、位置、层高等具体卖售单位质素，采取差异化定价，使价格总体水平不低于均价2000元/平方米。 起价以6个最差质素单位，作为开盘起价. 该定价策略以市场价格为基本出发点，细分商品的优劣，公平入市，体现了公平原则，使消费者能够根据商品的质素优劣决定购买。 (三)、入市时机的判断和定位 四、产品销售方案, 提出“产权式酒店”概念:由三方组成:开发商、物业经营者(专业顾问公司)、产权投资者 分工:业主购买房产后不用经营，不用打理，与开发商签订五年租约，年回报率8.5%，按月领取，开发商统一招商，统一宣传，统一经营，统一管理，靠其实力打造酒店品牌，加强其附加值。目标 客户就是投资者，这些人是“冲动型”的，只有加大销售力度、加强推广攻势、快进快出才能取得较理想的销售结果。 利益: A、开发商进行房产开发和销售，从而赚取利益，物业经营者以经营获取利益，投资者通过投资获取利益。 B、开发商资金充足条件下，可委托专业的酒店管理公司进行管理，在保障回报的前提下赢利。 C、开发商通过招商，以股权分配的形式赚取利润，保障回报。 D、开发商通过销售差额和差额贷款利息保证租金。 方案SWOT分析 市场优势: A、项目所处地段与产品互补性形成该产品得天独厚的优越性，不仅产品功能本身可以吸引消费者，而产品所铸造的形象也可为产品增强市场竞争力。 B、产品整体功能为酒店业创造了静态消费群， 市场劣势: A、鹰城现有的酒店业已有大量的固定客户群，而我处的前期经营情况将决定市场占有率。 B、我们没有专业的市场管理经验，需要有专业管理顾问公司进行运作。 C、项目所处位置将很难保证客户的私密性，大型停车场将会对项目的运营至关重要。 市场机会: A、虽然鹰城的酒店业较发达，但硬件设施和软件服务徒有虚名，且价格昂贵，并非物有所值。而行销体系也不尽完善，没有专一的定位统一，并不能给予客户价值观的更高体现。而我们如果能从以上几方面做到突破，将会事半功倍。 B、销售策略在鹰城当属首家，满足了工薪阶层和无生意经验者的投资欲望，更主要的是满足了客户“不用管理，不用操心，坐享其成，不劳永逸”的消费心理。 市场威胁: A、市场是不断更新变化的，新的竞争格局也在不断形成，而客户群将不会有大幅度的增加，如何分吃一分额的蛋糕提高市场竞争力是我们生存的根本。 B、因为附近烂尾楼的影响打击了消费者的投资信心，担心重蹈覆辙。这种销售方式因为客户对租金的兑现心有疑虑，也会使一部分客户持币观望。 2300元/m销售方式销售方式收益销售方式差额5年需付保租销售结果租金来源 X9933m=销售差额及2 22845900元不保租其所产生的无需无需2 经济效益完34765500- 全可以保证25年保租22845900=租金支付其234765500年回报3500元/m11919600元余一切房产X9%X5=9% 率X9933m=收益均为开15644475元一、推广目标 34765500元发商纯收益1、 执行本项目推广方案，按 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 要求 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 年实现销售额 2、 通过项目推广，树立项目品牌、佳田房地产开发有限公司的形象; 时间及周期安排 项目销售期限为 个月，营销周期分四个阶段，具体计划安排如下: 二、、广告战略: 1、 佳田国际大厦是佳田房地产开发公司在平顶山市以巨资全力打造的商业商铺、高层商务酒店 写字楼项目，在广告推广过程中要始终保持大手笔、大格局的气势，一方面树立贵公司的品 牌形象、提升知名度;另一方面彰显佳田国际大厦雄厚实力和优越的地理位置。 2、 佳田国际大厦的广告推进要稳步推进，在各个市场推广阶段均要确立鲜明的广告主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，使项 目的优势和卖点逐渐彰显出来，并有效的传达给目标客户。 3、 在广告宣传稳步推进的同时，逐渐提升佳田国际大厦的位置、功能、环境、配套、价值等优 势，同时提升佳田国际大厦的市场知名度，使开发商形象、佳田国际大厦形象和功能规划在 整个平顶山市场得到全面提升，为下一步销售、招商鉴定良好的基础。 三、广告策略: 依据上述广告战略，佳田国际大厦酒店采取以下广告策略: 1、 软硬兼施 软广告(如软性宣传文章、新闻报道)与硬广告(报纸广告、电视广告、车体广告、大型户外广告牌)密切结合，以硬广告传达佳田国际大厦卖点和优势，提升项目形象，以软广告深度挖掘项目内涵，相互促进，共同促进销售。 2、 立体拉网 佳田国际大厦的广告宣传要综合运用主流报纸广告、电视广告、车体广告、户外广告、DM单片等多种媒体，形成立体覆盖网，最大范围地向目标客户传达商铺及商业投资信息。 3、 以点带面 鉴于佳田国际大厦的产品及客户特点，因此，在广告投放的媒体选择和实效选择方面，要“以点带面，重点突出”。力争形成良好的口碑效应，以最小的广告投放量取的最大的广告效果。 注:在广告推广中，要针对佳田国际大厦自身的项目环境、开发背景、周边配套、物业品质、升值空间进行宣传。 4、 活动烘托 佳田国际大厦的广告宣传要与各个阶段的公关、销售促销活动密切结合，以广告有销传达活动信息，以活动充实和烘托广告内容。 5、 差异化 佳田国际大厦的广告宣传在设计和内容诉求上要体现差异化要与项目的定位密切结合，展现商铺、酒店自身的商业特征和文化内涵以便更好的与周边市场或同类型市场区分开来。 6、 连贯性 在以不同方式发布不同广告，要综合考虑到广告宣传的连贯性，以避免由于不连贯而造成的广 告效果减弱中断现象。 7、 灵活性 在各个广告推广阶段，基于前期广告效果评估，结合市场变化情况，从实际出发，采取灵活多变的发布形式，切实促进销售。 四、广告定位: 1、广告诉求点: , 项目未来优越及增值的地理位置; , 佳田国际大厦产权式商铺王，辐射来自国内、国外旅游及本地区消费人群。 , 商住一体的环境空间，使经营者拥有更便捷的赚钱空间; , 注重配套设施建设，大型洗浴中心、星级酒店、豪宅、会员制商务会所、餐 厅、停车场、写字楼、等各类设施，全力为商户消费者提供最佳的经营配套 环境。 , 24小时保安系统全时巡检，电视监控与红外线报警探头及防盗对讲系统、门 禁系统、停车场入口采用非接触式一卡通设备，给商户安心舒适的经营环境; , 宽带综合布线，覆盖社区局域网，每户预留电视电话接口，令商户及时掌握 网络世界的最新资讯，与时代同步; 2、广告主题 ?核心推广主题:黄金宝地凝鹰城精华 钻石旺铺聚八方英豪 ?入驻主题:佳田国际大厦 ?实惠?效益?地段——等量齐观。 ?质量主题:超值投资，丰厚回报。 3、项目宣传广告语 A、地段 (1)毗邻平顶山商业核心地的大型批零市场——“佳田国际大厦”。 (2)占尽天时、地利、人和，交通畅达客似云来——佳田国际大厦。 (5)佳田国际大厦地处入车流量最高的“商业运输主干道——迎宾大道”。 B、产权 (1)绝无仅有永久产权式出售的商业旺铺—,“佳田国际大厦酒店”。 (2)平顶山唯一以100% 实用率销售商业旺铺——,“佳田国际大厦酒店”。 C、规划 (1)“佳田国际大厦”—,1个面向全球市场客户的名优产品销售中心。 (2)平顶山中高档的消费展示中心—一佳田国际大厦。 D、投资 (1)无限商机，无限优势～ (2)百年机遇，岂容错失～ (4)坐享高于银行利息3倍的获利租金～ ——佳田国际大厦，富贵黄金铺～ (5)总价 万起抢占佳田国际大厦～ (6)首期3万、 轻轻松松做老板～ (7)抢占旺铺投资先机，稳获万利投资回报～ (8)一铺养“三代”，超值投资，超值回报。 (9)十大投资保障，十足投资信心。 (10)新世纪最大掘金良机。 (11)租铺不如买铺，买铺就拣专业商铺。 (12)不用供铺，还有租收，10年8.5,返租超值投资方案。 (13)到好地方，卖好东西。 (14)一起翻身做铺主。 (15)拥钻石商铺，享白金生活 (1,)用15%的钱办100%的事 (17)“佳田国际大厦”—-每天拥有10万的消费流量。 五、广告风格: 依据项目特色，佳田国际大厦要确立自己独特的广告风格，以便在平顶山市众多广告中脱颖而出。佳田国际大厦的广告风格现以下特点: 1、 厚重 广告基调要体现厚实、大手笔的风格，彰显佳田国际大厦的宏伟蓝图项目形象和项目所在的黄金区位。 2、 大气 广告文案要宏伟大气，体现国际化大商业的气势，在气势上压倒对手。 3、 精美 广告画面要华彩精美，具有强效的视觉冲击力。 4、 文化 广告画面可以用吉祥物做衬托(如龙、狮)，突出佳田国际大厦的文化内涵;文案要精练通俗，突出 文化气息。整个广告形象要凸显佳田国际大厦的商业财富气势和文化商业底蕴。 六、媒体组合: 佳田国际大厦的广告推广必需选择科学的媒体组合。 1、媒体投放比例 报纸广告 电视广告 户外广告 车体广告 自身媒介 50% 5% 10% 5% 30% 其中报纸广告投放主要选择《平顶山晚报》和《平顶山日报》，以《平顶山晚报》为主，以《平顶山 日报》为辅。 2、具体媒体投放 (1) 自身媒介 ?单片一(中邮50000张)单片二(派发100000张) ?销售中心现场广告(大型看板、条幅、展板) ?手提袋(5000个) ?围墙(喷绘) ?办公室(纸杯、邀请函、稿纸、笔记本) ?礼品(标有佳田国际大厦的自备礼品) (2) 户外广告 以平顶山最繁华地段、本案附近优越地段为广告设置位，广告画面求色彩逼真，强有力的视觉冲击效果、吸引力，让人过目不忘。 ?条幅、引导旗 在迎宾道建设路与行政大道中兴路上做引导旗及条幅 ?大型看板广告 在本项目周边显著位置树立大型看板 (3) 电视广告 ?请专业影视公司拍摄90秒电视专题片(要求音话完美) ?从内购开始时，在平顶山有线电视台做5秒电视广告及滚动字幕广告。 (4) 自创媒体 ?专用宣传架的建立 ?放置单片及楼书 ?的士内悬挂小饰品(印制佳田国际大厦的LOGO) (5) 其他广告 如搜商业投资网站广告、搜房网广告、房展会广告等 七、阶段广告计划: 佳田大厦酒店推广广告投放以报纸广告为主，具体计划如下:《平顶山晚报》《平顶山日报》 时间 版式 主题 一、广告创意: 佳田国际大厦的广告创意要与市场定位和楼盘特征紧密结合。 1、 报纸广告创意 (1) 版式 ?以黑白半版为主 (2) 画面 ?凸显商业规模、气派 (3) 文案 ?精练、通俗、顺畅 2、 单片创意 规格:正8K ?单片要求文案撰写语句流畅、。 ?单片的创意要立足与商业品质，富于商业繁荣景象。 ?单片的设计要精美、简约，凸显地段和功能配套 ?单片的设计要精美、简约，凸显佳田国际大厦的未来商务特性。 单片内容重点突出以下方面: 开发商(佳田房地产有限公司)简介 物业管理内容 户型图(商铺) 位置示意图 交房标准 (届时将提供单片设计制作具体方案) 小报创意: (1) 规格 正16K (2) 画面 配佳田国际大厦外立面、功能配套、庆典仪式等图片 色彩要淡雅、明快 (3) 文案 优美、顺畅 突出佳田国际大厦的户型、功能、配套及交房标准、业种规划等 (届时将提供具体小报设计稿) 户外广告创意 (1) 画面 简洁、美观 具有强烈的视觉冲击力 (2) 文案 精练、优美 诉求推广主题 (届时将提供具体户外广告设计稿) 其它宣传品设计 (1) 具体种类 售房部展板 售房部大型看板 销售手提袋等 (2) 创意原则 文字简洁、主题鲜明、重点突出、设计创新 (届时将提供具体设计稿) 五、促销方案 投资者对产权式酒店的看法: 1、物业的回报率多少，是否能达到您的要求。由于产权式酒店采用一种“售后租回”的模式，因此租金的回报水平是一个重要的考量指标，国内产权式酒店的投资回报一般在7%~8%左右。值得一提的是，投资回报的考量是一个综合概念，应系统考虑投资收益与风险，不应盲目追求太高的回报率，一定要合理为佳。 2、物业的回租年限。一般而言，产权式酒店的首期回租年限均在10年左右，这样才能保证投资者收回大部分投资，减少投资风险，同时也可以防止开发商只把投资收益作为一种销售返还，混水摸鱼。 3、地理位置。房产投资的第一原则就是位置，投资者应考虑个案是否适合酒店经营，周边环境怎样，商贸是否成熟，升值空间如何。一般而言，投资地理位置较好的个案，投资者除获得投资收益外，还可享受到物业升值带来的超额利润。 4、发展商的经营策略:产权类物业一般整体规模较大，如果发展商只是想套现走人的话，那么后期的整体运营等一定很成问题，业界失败的案例大多都源于此。因此这一点尤为重要，投资者一定要详细了解开发商的经营思路和经营战略，所谓大树底下好乘凉，最好能和开发商捆在一起，投资收益就更有保障，这方面的问题投资者可以从开发商的销售规模、销售策略等方面窥见端倪。 5、酒店定位。平顶山酒店市场虽然总体呈供不应求的态势，但尤以星级酒店市场缺口最大，这一细分市场将会随着平顶山经济的增长成为市场需求的主导力量。 6、酒店经营管理者:一般而言，国际知名的酒店管理公司可以大幅提升酒店的物业价值，在保证投资者收益的同时，还可以使投资者享受到物业的增值收益;而本地优秀的经营者相对而言则更了解本地市场的运作特点，这一问题的关键在于——一定要由专业人士来经营，毕竟酒店经营管理是一门很深的学问。 7、需要说明的是，产权式酒店相对而言更适合长线投资者，毕竟如果贷款的话，一般该类项目每年的投资收益要高于银行还款金额，投资者实际得到的是开发商一种“代客理财+投资置业”的投资服务。如果您还希望得到超额的短线增值的话，则还要考察具体物业的周边环境和升值空间，这时候周边物业的价格走势是一个很好的参考依据，当然，一般而言，一种成熟产业的首先尝试者大多可以取得较高的收益，这在前几年的房产投资热潮中得到了充分的表现，当然，这也正是体现您投资眼光的时候了。