房地产项目建安成本控制要点

大汉房地产项目开发成本控制要点 一、房地产企业.分项建安成本控制要点: 1.前期工程费用:它与项目占地面积大小有关,场地的现状,直接决定它的成本水平。一般水平单方造价在50-90元/m2。 (1)如果存在“场地土方工程”,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。 (2)越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。二是围墙,某项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,其原因就是设计对于围墙的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正。解决之道:临时围墙的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化。其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2.5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况,对于地块较大的项目,需要分期建设,但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。 2.基础工程:对于桩基工程,正常的造价水平是80-120元/m2,以建筑物基底面积计算的桩基础工程,其造价为600-800元/m2。对于非桩工程全部并入主体工程中去。 (1)地基处理费用:完全与场地的地质条件有关,运气不好的,将付出大笔金钱,运气好的,支出很少,甚至不发生费用。比如地下溶洞较多地区,处理起来花费大、耗时长;换填土现象,主要是因为可以使用非桩基础,但在基础标高的位臵土质不符合要求。相对来说,换土之后如果能利用天然地基,是相当节省的,但是,这种方案具有明显的地区特征,不是每个城市都可以效仿的。 (2)桩基础费用:造价水平与桩的种类有关。而桩型又是无法替换的,比如对于人工挖孔桩和PHC管桩之间的选择,如果因为地基软弱导致桩设计很长,那是不宜选用人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势。另外,桩的长度是影响造价的重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,有时被迫使用摩擦桩,直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替,经济性显著。在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录,尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算,结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来,不能仅依靠监理去验收,需严格控制计量。 桩基础工程,其造价上有相当的弹性,需要我们做专门的优化处理。某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元/m2,究其原因是桩数太密,承载力太高,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以,对于桩基础工程,大家一定要 有“优化”意识! (3)非桩基础:尽量避免独立的筏板,基础工程的造价将会明显地降低,比如让筏板同时兼做地下室的底板。对于低楼层建筑使用独立柱基,是经济的。 3.地下室造价:一般是2,200-3,000元/m2。影响地下室造价的因素很多: (1)地下室面积:单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周的墙体,所以多栋高层建筑,其下面的地下室如果是连成一片的话,相对来说,就经济;而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室,而每个地下室又相互连通,那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。 (2)地下室的层数:一般来说,在场地开阔、无不良地质的条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深,基坑费用加大,将会增加地下室的单方造价,同时,施工周期也较长,基坑安全风险也将大增。我们很少遇到对地下室层数的讨论,因为影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可变的余地。因为:地下室的面积,我们总是希望越小越好,最好不建;最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下,尽量只做一层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量的地下室面积,只能向地底下要空间。 (3)设计的经济性:具体体现在钢筋和砼的用量指标上,这一点极 其关键!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是钢筋140-200kg/m2,甚至更多;砼是1.0m3/m2以上,影响砼用量的是底板厚度。当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来的指标就很底。 (4)顶板覆土:覆土一般1.0-2.0m。因为有覆土,将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度,以及配筋加大。因为梁加高,将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加建议控制覆土厚度,在地下室顶板部位,不要安排消防通道和大型苗木。(5)基坑支护:在保证安全的情况下,尽量优化方案,追求最大的经济性。(6)土方工程:对于土方工程量较大的项目分期,土方管理是一门学问,也容易被大家忽视,需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方,能否用于本期或该项目的前期回填;仍需外运的土方,若能联系到某些项目正需要大量回填,尽可能“变废为宝”,可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润,很多时候也是拉A地的土去填B地,两边收钱。(7)地下室的豪华程度:豪华的表现,集中在地面处理上,其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目档次而定,不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。(8)人防工程:影响造价较为明显,但因为具体的表现形式是在结构工程上,人防工程是被动接受的设计。(9)防水工程:一般来说,我们只设计外防水。在外防水上,有不少地区公司将底板防水层省掉。3.1解决之道:设计优化!a.方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元,甚 至15元。b. 墙柱面在用涂料时,可以考虑将腻子工序省略,只刷涂料,虽然涂料用量可能会增加,但腻子工序更贵。当然,地下室地涂料,也不必用好的,一般档次的就行。目前腻子的造价是6-8元/m2。 C.天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有大量的梁,所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上,遇有顶板覆土时,因为梁需要加高,天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。d. 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。e. 如果能做成自然通风的地下室,那么在机电工程上,将会节省相当的费用。比如各种风管和风机,就可以省掉。另外,能使用中压的通风管就不要用高压的。 f. 地下室的门窗工程,主要是防火门,它的数量是按规范确定的,刚性很强,想在设计环节上节省,不容易。 g. 地下室的机电工程,机电成本可以说是个无底洞,管理得好也可以更经济,而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳,3.2设计上需要注意以下几点:a. 做好管线综合平衡,防止不必要的设计变更和现场修改,以致造成浪费;b. 对于电气部分,有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法),这样防止两者之间的差异较大,而使机电成本无法控制;c. 合理设臵水泵房、消防等控制中心位臵,以最适合的位臵以减少各管路长度;d. 合理选用各管材:预埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管(当地有强制 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的除外);给排水的管材也是,PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌 钢管等等。4.主体建筑:以住宅层的单体造价为例,一般是1,650-1,850元/m2(不含户内装饰)。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱,所以在结构上基本都是“框剪”体系,而与层数无关,所以在钢筋和砼的含量上相异不明显;但是对于别墅这类低层建筑来说,就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了,太浪费!。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元/m2。(1)建筑工程:不含外立面装饰、外墙保温、防水等项目,所以,影响造价水平的因素集中在设计的经济性上,即钢筋和砼的用量,以及屋面造型。住宅层在结构形式上,选择余地不大,因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点!影响钢筋和砼用量指标的,还有一个隐性的因素,即所谓“赠送面积”。我们强调,建安成本所使用的建筑面积,是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的,而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下,如果还有“赠送面积”的,应该说明赠送的部位和面积数量,以便于判断成本本身的合理性。目前的水平,钢筋45-60kg/m2,砼0.35-0.45m3/m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元/kg,每节约5kg的钢筋,就可以节省成本约30元/m2。C30砼的价格约为350元/m3,每节约0.1m3/m2砼的用量,也可以省35元/m2。屋顶造型影响单方造价水平显明,越是层数少的建筑物,分摊的成本越高。(2)防水工程:此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2 (仅厨卫与屋面),但有些地区还要做外墙防水上,如果外墙全部做防水,造价增加至少40元/m2。但是,外墙是不是一定要做防水?可 以再作研究,外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。(3)入户门工程:如果是木质入户门,其造价与木材的种类有关,另外,装饰性的边条,如果是整块木料加工而成,造价昂贵,相反如果是多块木片叠合而成,则相对便宜。目前来讲一般均价在2000-3000元/樘,高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘,整樘门可能在5000元/樘左右,有些可能还要夹钢板。(4)外立面门窗工程:目前,外立面的门窗与建筑面积(仅限所在楼层)之比,我们称之为“窗积比”,约为0.25-0.3(北方一般在0.25左右)。这个指标很重要,如果能控制在0.25,是比较恰当的。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类(净白玻?或是专门颜色?)。如果门窗用后装法施工,将出现附框的费用,相当于每平方米建筑面积增加造价10-15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件,门窗的平均单价是350元/m2;断桥隔热大约是500元/m2左右,塑钢门窗(双玻)大约在350-400元/m2左右。 (5)铝门窗的替代品,仅塑钢一种,虽然其具有良好的隔热性,但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以,在铝门窗工程上,我们只能从其档次上注意节约,比如不轻易使用氟碳喷涂,LOW-E玻璃,对于联排别墅不要轻易尝试木包铝,内开内倒形式的门窗,这样的窗的造价是普通的3倍(以350元/m2为基数)!若以0.3的窗积比计算,相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2(以地上建筑面积计),若按可售,增加的造价将会更高!(6)保温工程:属于地方性工程,与地区气候条件有关。目前以50mm-110mm苯板保温为主,采用内外两道保温 砂浆,总的来讲,每平方米建筑面积的造价在80-100元/m2。(7)外立面装饰:又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“墙积比”,普遍的数字是1-1.3;但少部分项目也有1.6 -1.8的,这个比例偏高,对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积比目前大部分在1.8-2.1之间,甚至更高。如果在设计上,能够注意立面的层次不要过多,将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次,就是用料。以面砖为例,我们现在的集中采购的普通档次的面砖,是22元/ m2,面砖施工的单价为45元/m2,那么外立面的造价是67元/m2,按墙积比1.2折算成建筑面积,其单方造价是80.40元/m2。如果墙积比提高到1.4,则增加建筑面积的造价是13元,与门的造价,或防水工程(不包括外墙防水)、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。如果要用较好的外墙砖,比如台资厂或日资厂,材料价格估计是50元/ m2,相当于增加建筑面积造价33.6元/m2。如果用涂料,目前来说, 30元/m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材,一要看用量比例,二要设计选型的时候应注意,能用国产就不用进口,一般来讲小业主是不会有我们建筑师一样的眼光,分辨不出来进口还是国产的,另外对于联排别墅外立面的石材,是湿贴还是干挂,需要斟酌并较早确定下来,有地区外立面石材装饰工程分判了几个月,最终还没有确定是干挂还是湿贴。目前来看,高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下,小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右,高档的在160元/m2左右。(8)栏杆工程:影响造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节省,有多大的开间,就需要多长 的栏杆;二是设计标准上,我们比较谨慎,一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢,造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内,而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。 (9)大堂装饰:影响不大。豪华装饰一个需要50万元,普通装饰,一个只需要不到5万元。一般在10-20元/m2,最高不超过25元/m2。(10)公共部位装饰:主要是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖,或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是50-60元/m2建筑面积。以公共部位的面积来计,造价水平约为980元/m2,数字较高的原因是墙体面积大,用料多,再就是公共部分较多,一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见,但多的也会达到20-30m2,这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目,在选材上,一定要选小规格产品,这样比较经济。另外就是取消石材点缀,比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间,如果是配电梯的住宅,一定要简单装修,不得全地铺砖,不得使用木质扶手。(11)机电系统工程:对于毛坯住宅来说,造价显得刚性。合计约为200元/m2以下,不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电气系统上,住宅优化的余地不大,随便生活质量的改善,电位数量总是越来越多,这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统,则大有文章可做,一是管材的材质,比如排水系统要选用UPVC,而不是金属管材;上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品;二是系统的功能要讲究,比如同层排水造价昂贵,不要选用。(12)直饮水工 程:目前的造价水平每户是1000-1500元不等,推销到总建筑面积里去,相当于10元/m2。(13)安防工程:造价有相当的弹性。主要表现在功能上,尽量不要用噱头一类的功能。另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。彩色的贵一倍多。(14)电梯工程:其造价高低一是功能,太多的功能,未必能够用得到;另外一点是选配的标准,比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板?还有一点要注意,不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高,维修运营费用高的特点。电梯工程的单方造价的高低,与其所服务的面积直接相关,对于一个10层左右的小高层来说,如果是一梯两户,其电梯摊销的成本非常高,如果是一梯三户或四户,则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说,住宅层电梯造价50元/m2是正常的,但是也有个别项目,十几层高,电梯摊销超过200元/m2。(15)建筑物的泛光照明工程:一般来说,安装在屋顶上的灯光,每栋5万元的造价是适当的。但是,我们也要注意,不是每个项目都需要泛光的。 5. 配套设施:控制的标准是学校1600元/m2全包,会所3500-4000元/m2全包(含建造与装修)。 6. 配套工程:一是变配电工程,设计的经济性需要甲方专人把握,甚至需要公关。以KVA为指标,每一单位的成本是2000元/KVA左右。 (1)高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要,能用合资的就不用进口的,能用国产的就不用合资的;(2)对于电缆,能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆(包括插接母线),能用阻燃的就不要用耐火的;(3)对于地库面积很大的地库,如果单独设臵一个发电 机房,那么每一路应急电源需要从发电机房引出,这样会增加很多造价,不如将发电机房分成多个发电机低压房,虽然增加了低压柜,但总造价是要减少很多的;另一项是室外管网工程,尤其是对于联排别墅周围的室外管网工程现场管理大家一直认为是很头痛的事情,工期紧,现场的承建商多,工作面也处于交叉状态,工序上也会前后搭接,容易引起相互的争执,从而直接影响项目进度。主要还是关于 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 范围的,这需要我们在分判的时候划分好合同范围,对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做,不能消防挖了弱电挖,弱电挖完煤气挖,外电挖,机电挖,乱成一团。 7. 室外工程:(1)景观工程是个无底洞,景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”。目前室外工程的造价水平,我们一般控制在每平方米建筑面积100-120元/m2,以空地面积来计,整个室外工程的造价水平是400-500元/m2,相当于每一平方米的地面上,放4张或5张100块的钞票。 如何控制景观工程的造价: a. 软的多,硬的少:软景与硬景的比例,要尽量偏于软景。 b. 普通的多,名贵的少:对于植物,品种和规格的价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万,而一颗本地的榕树或樟树,估计就是3-5000元。 c. 控制水景:水景造价昂贵,运营费用高,即耗电又耗水,(很多水景工程漏水!)后期不能经常使用,就变成摆设了。 (2)小区围墙工程:要注意用料尽量地少,漏空多一些,灯光少一些。此外就是注意门楼。 二、相关部门工作中存在的问题: (一)设计管理环节 1. 设计图纸漏项太多,在施工过程中,对于增加项目的报价,肯定是施工单位占便宜。还有一种倾向,明知有漏项却不积极地去解决,一味地往后推,给施工单位创造索赔机会。 2. 图纸修改多,这种情况对工程造价控制极为不利,同时人为地增加了其他部门的工作量。 3. 分批出图,人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程,而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来,这样在总造价上肯定是对施工单位有利。 4. 对材料、工艺研究不透,在设计上一味依靠“外援”。一是依靠设计单位,对于设计图纸作全面认真的审查,是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案,而我们自己即不作仔细研究,也不作深入复核,以至于本来可以省的钱,白白地花掉了。 5. 对于施工单位提出的更改,缺乏应有的警惕,轻易地同意对方的意见。其结果可能会出现几种情况,一是等到工程更改完成以后,或是工程结算时,才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果,三是在实施过程中发现更改不妥,造成返工浪费。 6. 对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握,材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的,一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容。 (二)合约管理环节 1. 招标采用无图分判; 2. 投标单位少,竞标力度不够:善于引导 和培养施工单位,让他们适应我们的管理,包括分判模式、合同条件、现场管理等等;再者就是要抱着开放的姿态,跳出当地,站在一个区域甚至全国的高度来寻找合作单位,老是那几家单位中标,每次都和上一次的中标水平相比,横向比较太少,如贴砖在南方只需要50多元/m2,但到了北方就要80-120元/m2,难以臵信,多在与别人的对比中发现自身的问题,这样才能找到症结所在; 3. 招标分判范围,各标段、分期之间,前后工序搭接上对于范围的描述不清,或划分的范围不利于现场管理,土建工程还比较容易描述范围,一般会以后浇带为界,但对于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程,合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱; 4. 策略性不够,一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人,容易引起投标单位的挑肥拣瘦; 5. 不注重合同图纸管理,图纸更换频繁,就把合同图纸是哪套忘得一干二净,要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章,三套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档; 6. 对于设计或施工现场易出现的问题预见性不够,合约部是成本管理的主控部门,对某些影响项目成本、增加工程造价的问题要能提前防患,过程中及时发现后也应立即提出来,加强与公司领导、各部门之间的沟通,引导大家解决问题。 (三)施工现场管理环节 1. 项目部单方面更改材料或工艺,或对具体的材料和工艺认识不清,任由施工单位做主施行,或是对施工单位可疑的行为没有警惕性,即不纠正,也不 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺,而 我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识,既不研究这种工程更改有无必要,也不研究施工单位提出工程更改的动机,只是一味地“同意”,结果是让对方给钻了空子。 2. 对于施工机械(如人货梯、塔吊或桩机)数量、场地平面布臵、拟建的公共设施、和对文明施工的要求,在确定施工单位以前提不出具体要求,导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价;或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求,而在工程施工过程中,经常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象,这些要求事实上未能或无法执行下去。 3. 为抢工期,人为地改变施工顺序,尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时,改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损,从而引发索赔事件。 4. 不具备施工条件时,强逼施工单位进场,以致于施工单位无工可开,一等再等,或无法大规模地作业。如此反复,使得施工单位增加额外支出,直接刺激施工单位的索赔热情。 5. 受施工单位的提议影响或引诱,确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的说明,给对方以索赔的机会。 6. 擅自更改合同范围,比如原定由土建施工单位完成的抹灰、贴面砖项目,地盘认为装饰工程施工单位做得更好,就单方面口头决定让装饰单位完成,完成后给予签证。对于土方工程来说,原定场内弃土的,结果全部外运了。 7. 不经合约规定程序,随意安排施工单位之间代工,或者是指定其他施工单位修复质量缺陷,而不将费用支出及时告知责任单位,引起合约纠纷。 8. 现场签证控制不严,大多数现场签证的数量,只要是可以“实证”的(依靠图纸计算,或现场验证), 在结算时都被合约部推翻了,在这一点上施工单位没有占到便宜,但那些无法“实证”的变更项目呢?另外,在涉及相互索赔的签证上,未能或不愿将索赔的金额及时、有效地通知被索赔的施工单位,这种“锯箭式”的处理方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷。再者,想通过签证审核这一环节,要求施工单位“听话”,不听话的施工单位我们就拖住对方的签证不给及时审核,而等到自己愿意审核时却发现错过了时机,无法判定对方的工作量到底做了多少。9. 不了解合约原则,空口许诺,一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷,二是降低了合作双方的信任感,三是在发现违背合约原则时,为了“兑现”自己的诺言,从其他方面为施工单位“想办法”。10. 对我方本可以向施工单位索赔的事实没有意识,如工工期延误、质量缺陷等等,不向相关部门通报情况,不作积极的资料准备,而一旦施工单位向我方索赔时,手中却没有工具用于防御,导致我方在造价控制上陷入被动。 三、如何增强合约和成本意识:相关部门在实际工作中存在的上述问题,有客观因素,有主观因素。对于设计部门来说,客观因素有两点:一是设计环节工作时间偏短,分配到项目发展各个环节上的工作时间就可能不够,没有充足的时间,设计工作就不可能做到完善、细致;二是评审过程复杂,即要预约时间,又容易出现设计方案反复,显得时间更不够用。对于项目管理部门来说,工程施工周期缩短,工程管理人员压力加大,没有精力关注合约管理方面的协作问题,只求能够按时完成工程施工,所以不仅仅在合约管理方面,甚至在工程质 量上都有可能退而求次,无法做到严格要求。而对于产生上述问题的主观因素,则完全可以依靠通过改进相关部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、推动不同部门员工之间的工作交流、提高员工对于公司的责任感等途径来克服。 1. 遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围,不要改变合约条件,合约条件和范围的修改,必须按照规定的程序进行。个人和部门都不得越权行事。 2. 一旦合同确立,对于施工单位,我们首先要抱着合作的态度,在心态上不要搞对抗,而是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务,这才是我们的共同目标。 3. 项目部管理人员在工程管理过程中不要越权,该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定,属合约部门处理的事项,就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职责,不能随心所欲。 4. 对与工程有关的任何事情,不要只看事情本身和表面,对于任何事情要将它折算成金钱来对待,再将折算的金额与自己的薪水作比较,使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态。 5. 时时把握住设计这一关。设计要求不能含糊不清,任由施工单位发挥,不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选;设计图纸尤其是装饰工程类以及室外工程类的图纸一定要与现场的实物对照检查,防止出现设计错误和漏项,不能只在纸上“谈兵”;建筑构造做法与工艺要与当前的施工技术发展水平和工程施工习惯做法相适应,因为落后的设计要求在施工过程中往往需要更改,而过于先进的做法则是往往达不到应有的效果;对施工过程中发生的更改 和增加项目要有预见性、及时性,避免实施这些项目时发生额外的措施性费用支出。6. 重视向施工单位的索赔工作,索赔事实往往不是合约部第一个先发现的,这就需要项目部和设计部一旦发现施工单位违约事实,就要及时向合约部通报。我们向施工单位索赔的主要目的不是想借机克扣应付施工单位的款额,而是希望籍此能够消除施工单位利用我们的工程管理疏忽向我们索赔的热情,让施工单位能够“容忍”我们的一些管理失误。7. 相关部门和员工应保持与合约部门的密切的工作联系,反映情况、征询意见、共同商讨,在合约管理工作上树立整体意识、大局意识,加强协作,一致对外。 四、运用价值工程: V=F/C,通俗一点说,就是大家经常说的“性价比”。提升价值的方法有这样逻辑的几种: 1. F大幅提升,而C则下降。这是最高境界,没有几项专利技术,很难实现的。2. F大幅提升,而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式,所谓画龙点晴的作用就在这里,花费不多,但效果却很好。点晴的费用不贵,但龙却很逼真。比如,我们发现万科的门铰用得很好,全不锈钢,很厚实,对于入户门来说,只需要3副,相对于总建筑面积单方造价来说,每平方米至多增加2块钱,但给人的感觉却是门扇也跟着沾光,高档起来。3. F 基本保持不变,但C下降。内部挖潜改造,属于这种形式。比如苏州的湖滨一号,它的裙楼的真石漆,几乎以假乱真,需要提醒的是,他们用的真石漆是用来替代石材的,所以能起到减少造价的目的,而不是用真石漆替代面砖,因为那样只会适得其反。4. F略有牺牲,但C 却降幅很大。在价值工程的三个概念里,设计部门控制的是F,合约部门和施工管理部门控制的是C。营销部门对外忽悠V,将V经过包装之后,再人为地放大一些。 运用价值工程的观点来解决问题,就是要在任何时候,都要力求物有所值,甚至物超所值;但在任何时候,我们都不能盲目地提升F,以致于赋予一个产品不恰当的高价值。 成本控制,我们不仅仅是要做“适者”,更要持续保持“强者”的地位,化“危”为“机”。要想达到这个目标,需要我们比同行具备更强的成本控制意识,并采取更为行之有效的管理和控制措施。成本控制是一项系统工程,任何岗位上的决策者和执行者都需要认清现状,强化意识,并对于公司采取的成本管控措施执行到位,尽一切可能保证盈利。