2012年房产报告

张家港房产网http://zjg.5khouse.com/ 2012年房产报告 1、在任何时期，房价都是贵的。不要觉得2012年6000元－7000元的价格便宜，那是你站在今天看它，在当年，这个数字，对于大多数人还是很贵的。所以你想等到房子便宜得不心痛，可能性很小。 2、买房能赚钱的真正原因，是你的房子价值，分享了城市发展红利。直观点说，就是成都在2012年的城市发展水平，房子只值这个价；成都到现在，城市地位和经济实力大大提高（我相信这点是有目共睹的，如果反对，则没必要看本帖），12年买的房子，价格也水涨船浮。如果你在12年买了两套，你可以兑现城市发展红利，如果你只有一套，相信银行也你贷款的评估价，也高出原价很多。在05年之前，许多开发商发现，自己其实没购房者赚得多，原理就在这里。 3、衡量你房产真正价值的，取决于你的房价，是否对应城市或者区域发展水平。这点最致命，也是许多同学看不清楚的。换句话说如果房子所在的区域泡沫大，那你的房价就有可能破灭；如果房子和区域价值等同，那你就稳步上升，楼市再波动，长线还是会保持稳定；如果你在区域发展爆发前下手，那买到立刻涨。 第1、2点只是理论，第3点涉及到实操。只是许多同学容易被所谓的开发商品牌、景观绿化、区域规划前景、赠送面积等等忽悠，不能信息对称的去评估区域红利空间。 目前泡沫最大的是南沿线、光华大道，不是说这些地方缺乏品牌开发商，景观绿化产品不好，而是当初土地价值就是掺了水的。现在区域价值理性回归，房价自然跌到一塌糊涂。房价是否对应城市或者区域发展水平，是衡量值不值得买的关键且唯一要素。 如果你眼光够好，抄到了房价低于区域发展水平的，那你就拣到宝了。另外，便宜的房子，不等于你赚得到，而贵的房子，不等于你要亏。 　　　----------------------------------------------------------------- 　　　1、唱空房价者，多是要买房而不能买房者。根本的原因是一个，就是房地产业的主导模式，已经不能适应城市结构的变化。换句话说，在城市人口以单位原住民为主导时，取消福利房制度，有利于经济发展，因为这些人，都是有能力购买的。而现在大多数城市的主体，加入了白领阶层，他们是不能也无基础统统去买房的。所以他们恨和抱怨，唱空和诅咒房地产，这很正常。但是，这无法通过商品房降价去解决，因为商品房无论多少钱一平米，相对城市的中低收入者，永远是贵的。房地产业在商品房制度中，还必须运行福利房制度。没有人恨富人房地产，他们只是因为没有穷人房地产，而痛骂富人房地产而已。否则连经济学家，都会变成社会学家。2、中国房地产是参照香港模式。但房地产的社会作用，并不一样。香港以70年形式，因为人多地少；大陆房地产模式，70年不70年并不重要。重要的是，他是城市社会建设的资金来源，没有房地产，60多个行业建设只是小KISS，但就不会有美丽的深圳、宽广的广州、国际化的上海，以及西部中心的成都。所以，无论那级政府不会也不可能把房地产灭掉，自己来批判一下，也就像父母骂骂儿子那样。做给人看的，心里是爱死了的。3、请不要以经济状态来 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 房地产情况。因为对于中国来说，这两者，本是一体。房地产即经济，经济即房地产，不存在谁绑架谁的母子关系。也许沿海港口城市，还有些外贸产业。但对于中国整体来讲，房地产＝城市经济，而城市经济＝社会经济，包括成都也是这样哈，成都所谓的第三产业、所谓西部硅谷，目前统统都是豁人的，有虽然有，但无力去支持城市经济哈。在农村经济还没发展出来之前，这个等式不会变掉。所以抢救房地产的重要性，无需多说。综合以上3点，我对房地产未来走势，还是比较乐观的，这是相信D和ZF哈，他们想要做成一件事情，还是能做到。如果没做到的，是他们暂时不想做而已。有牛人说，当今世界两大经济引擎，一是美国的高科技，二是中国的城市化。我深以为然。如果今天房地产不幸倒下了，那么，未来中国经济再起来，我相信，房地产是首先站起来的，因为那个时候，国家的首要任务，还是城市化，无论谁来执政。所以，我本人，也将钱放进了房地产业。因为房地产要是倒了，那个时候，货币也没啥意义。 　　　----------------------------------------------------------------- 1、贵的未必贵，便宜的未必便宜。去光华大道整套房，和清水河整套房，无论是安全性还是升值空间，前者简直没法比；2、入户条件进入的几号人，能填成都几亩空地。远远没有成都作为西部中心带来的淘金者多。3、降价力度和范围最大的，最定不起的，都是大开发商哈。小开发商不过跟到闹而已。 ------------------------------------------------------------------------------ 同学不太了解房地产哈。是一些小开发商比较可怜，但是那是浮在水面上的。老谋深算的本地小开发商。要成本优势有成本优势，有资金优势有资金优势，要时间优势有时间优势。大开发商都是玩现金流的，所以很惨。而那些没本钱也跟到人去玩现金流的小开发商，不代表成都深藏不露的小开发商哈。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 在市场乐观时期，价格容易高于价值，所谓泡沫；在市场悲观时期，价格容易低于价值，所谓机会。 ----------------------------------------------------------------------------- （首先我们来分析成都的购买力及楼盘的供应量，再决定能否下手投资。个人在深圳三个知名地产公司任过高层，对地产的每个环节、控制都比较熟悉。根据中原地产2007年的数据分析，07年成都（包括十区六县四市）楼市约30%的供应了持有成都户口的买家；约30%供应了持有四川身份证的买家（以绵阳、德阳、内江、南充、达州等市县的政 -府公务员居多）；约25%供应了云、贵、藏、新（疆）、青（海）落叶归根的买家；约15%供应了广东、福建、上海等地的炒家。2008年开年楼市相对冷清，是购房者与开发商的对峙所导致的必然现象，购房者经历了07年成都楼市的火暴，在政策的引导下理性的希望房价有所回落后再出手，而不是不买。开发商基于利润、基于对以销售楼盘业主的退房恐惧症，不希望房价下滑。但企业有个资金链的紧箍咒，6-12个月内房价理性下跌是共性，但，某些知名地产、知名物业，地段、环境、户型、外立面四大指标一流的个案，会逆市飘红。李嘉成1996年开始在香港楼市最低迷的时候大肆收购楼盘，是逆市高回报的典型 教案 中职数学基础模块教案 下载北师大版¥1.2次方程的根与系数的关系的教案关于坚持的教案初中数学教案下载电子教案下载 。  讲了这么多，白老大应该明白，一句话总结，是“择楼盘而下手”。我03年买的“中海名城”06年以买价3倍出手，05年底买了2套“翡翠城”，3980元/平方米，07年11月以8000元/平方米实收价卖掉。下面提供几条建议，TX们可根据自身情况，选择而出手。1、投资在50W以内，建议以按揭方式在南延线选择两套中海兰庭或天府长城的住宅。投资时间约3年，涨幅约5000-6000元/平方米。  现在是比较合适的出手时机，价格有优惠，且送架空面积。南延线是未来3-5年成都配套最完善、治安最好、交通最便利的中心（3-5年后那里商业云集、写字楼集中，就同现在深圳的福田中心区相似。现在我们看南部副中心，就象2000年深圳人看福田中心区）。现在兰庭的销售价格是一步之遥嘉里07年“赌未来”时拍出的楼面地价，嘉里的楼面地价+建造成本+销售费用+税金+财务费用已经超过11000元/平方米，卖到13000/平方米不算过分。  我已经在兰亭下手三套，做炒家一定要选择下家是有钱人，他们看好你的楼盘素质后不会怎么在意价格，这就要求你炒的楼盘一定要符合“知名地产商、知名物业管理、地段、环境、户型、外立面”皆具备的高素质楼盘。兰亭会涨是副中心大环境加附近楼盘小环境所决定的，不受人的意志所转移。  注意事项：朝向最好南北向且能够兼顾面对中庭环境，不能选择靠路边的小户型（那下家可能只能面对附近写字楼的职员，升值潜力不够），同样的投入一定要选择更好的回报。  不推荐“凤凰城”，华润的开发水平同其资金名气严重不符，他们不是不想把楼盘做好（用材是不错的，甚至还好过中海，但建筑不是简单的建材堆砌），而是水平过低，看看那不动脑筋的、采光最不合理的、无私秘性、无均好性可言的一梯4户的品字型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、那压抑的外立面，真浪费了那块黄金地段。2、投资在50-100W，建议以按揭方式选择品牌花园洋房（成都楼市忽悠为“蝶拼别墅”）或及具潜力的独栋别墅一套。投资时间约2年，涨幅约10000-12000元/平方米。    大多成都朋友还没有认识到别墅的价值，在深圳的富人区华侨城，高层住宅的价格约3.5万/平方米，而同小区的独栋别墅约13-15万/平方米（当然，物业管理是划区区分的）。现正在销售的“星河丹堤”，也同样别墅约是高层住宅的4倍。成都自“限低令”出台后，独栋别墅及错层花园洋房的价值有所提高，但相对投资高层住宅还有更大的利润空间。   外双楠“中海龙湾半岛”的蝶拼、“花间集”的独栋、蜀西路“中海国际”的独栋、南延线天府大道底端副中心辐射地段的“麓山国际”的蝶拼、牧马山片区也有选择可炒的佳盘。   这里重点提提“龙湾半岛”，因双楠原本就是成都的富人区，加上中海是按照深圳香密湖一号的品质打造本案，由中海深蓝物业管理，故品质是值得下手的，若有更多投资，独栋别墅也值得下手。我于07年8月12000元/平方米下手蝶拼，现在不少中介打电话以17000元收购，我准备在5月份入伙后以20000元出手。230平方米，当时做的按揭，投资不到80W，9个月时间有近200W收益，投资回报率是相当不错的。在成都，即使有名气的本地开发商开发的项目，或环境、或户型、或立面，总还差那么点东西，就那么点东东，是短时间历练不出来的。那点东西包括很多含义，有人性化、有户型所诠释的使用功能，有设计所表达的居住群的年龄段（立面效果），有楼盘小环境所表达的适宜及舒适......等等不能一棒子打倒一大片，也有本地开发商相对不错的项目，如“仁和 春天大道”---水系稠密而不杂乱，高层住宅栋与栋之间间距宽松、视野开阔，每户的私秘性、均好性都考虑得较完善，赞一个！选择房产，还是那句老话：“品牌地产、品牌物业管理”所打造的项目之“地段、环境、户型、外立面”四大指标的综合对比。这里给大家讲一个真实的故事，03年信德公司的总经理陶总正在开发四季花城（名字也是抄袭深圳万科坂田项目的名称），他刚刚施工完环境，带我去参观。路上得意之情溢于言表，认为“四季花城”的环境打造是相当不错了，我到现场一看，那失望得：他们理解的环境可能仅仅是“绿化”而已，且植物就是简单的三个标高（树、万年青、植被），无井然有序的高低错落、无可供业主观赏的中亭设计，全然没有让业主回家进入小区后的那种心旷神怡、安心解乏之功能。当时我在想，这，可能就是大多数成都本土开发商的水平吧，其实很简单，泛亚易道、贝尔高林做出的环境设计都相当不错，设计费用高一点，但出来的效果是迥然不同的。这笔钱不能够省。99年在深圳地产公司工作时，我告诉我的老板：只重项目的成本，而不重项目的素质、工程的质量、进度，是右倾；只重项目的素质、工程的质量、进度而不重成本，是左倾。后来这句话成了公司检验工作的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 之一。（项目的素质即上面所述的环境、户型、立面所表达效果的好坏）成本与项目素质、工程质量、进度是把双刃剑，把握这个“度”的好坏取决于这个地产公司是否成熟，大多成都的本土开发商没有能力把握好这个“度”，一忽会犯左倾冒进主义，一忽会犯右倾保守主义。故，项目“定位”决定销售对象。开发能力决定了项目素质的高低。这，是我不选择本土开发商的楼盘投资的原因。这几天项目上事情比较多，晚上也都有应酬，有时间我会继续写完，其实也就是投资额增加后怎么下手写字楼和商业的手段而已。投资房产相对较轻松，还可以借银行的“鸡”来下“蛋”，只要掌握了其中的“道”与“术”，没有什么风险，相对股市，主观可控性强很多。比如“龙湾半岛”的投资吧，07年8月下手，12000元/平方米，今年4月入伙，保守估计20000元/平方米出手，230平方米，当时做的按揭，投资不到80W，9个月时间有近200W收益，是相当不错的。再来探讨一下房产投资的“道”与“术”，“道”是要吃透指政-府的意愿、政策及有关规定，擦点边可以，但千万不能有明显的违背。“术”即自己的投资水平了，这个水平是综合性的，这里面包括有建筑学、房建结构知识、营销学等等自己加以综合后运用。冰冻三尺，非一日之寒，需要一个较长的时间。这句话你要记住，千万别有与政策向左的投资，中国毕竟有中国特色的。套用《大学 中庸》里的一句话，你一看就明白了“有道无术，术尚可求；有术无道，术亦枉然”。） 　　　------------------------------------------------------------------ TX，成都楼市，有他妈的两个大问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1、工程系统管理，就是你的本行哈。的确，有人说成都绿化做得不错，但是我认为，成都发展商把树栽密还不错，但是，要上升成环境，植物仅是背景的高度，还差得很远。何况，现在的发展商，已经越来越舍不得把树栽密了。2、政府心太黑哈。提高居住品质，也不是说发展商不努力，但是，5.0容积率，都是按照楼面地价买房了，发展商已经无玩空间的可能性。所以，我只买05年以前拿到地的房子。什么一梯200多户，一个单元长管的人，比营团长管得还多，这样的房子，不知道谁能住？ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 房子啥子时候买得嘛？ 同学，你这个问题很大，我写了一本书。简单归纳哈，看前提哈：经济救市成功：那08年就是楼市的振荡调价，一些区域的一些楼盘，已经体现出真实价值，避免泡沫区域或泡沫楼盘或泡沫户型，现在就是买的最佳时刻。若中国经济出现恶性循环通货膨胀：许多和房地产有否关系的企业破产，城市价值被低估，人们赚钱变得困难，房价继续下行，你的收入也会下行，只要出现恶性通缩，不关你和房地产有没有关系，都会这样哈。只要经济没走出，从投资角度来说，就不能买。但我相信这个时候，许多外资会来抄底的。本帖子给同学们的建议，是基于第一种前提，因为我相信，政府已经找到了症结，政策也不是头痛医头了，我相信，中国是能不被华尔街拖下水的。 　　　-------------------------------------------------------------------------------------------- 　　　 　　　 　　　评价一个区位的价值，与市中心的绝对距离只是一条，最重要的是看土地周围有什么。如果土地周围有学校、公园、超市、政府、河流，离市中心远点。也很贵。如果土地周围是建材市场、民工市场、臭水沟、变电站，即便它就在一环内，也应该很贱。 同学们把这一条记住嘛，我都把我吃饭的本领交给大家了。 　　　 　　　 　　　 潜力最大的，我认为第一是新界、第二是花间集、第三是鹭岛、第四是上城、第五是龙湾。而目前价格排序，最高的是龙湾、第二是优品道、第三是鹭岛、第四是上城、第五是花间集。普通人看到的是第二个排序，这就是郎咸平所说的，大多人炒股人追捧的，多半是错误的，要不然资本如何获利。 张家港房产网http://zjg.5khouse.com/