万科财务战略分析

万科财务战略分析 万科财务战略分析 指导老师:白如冰 制作人:陈法鸿 组员:艾兴文 蒋东林 谢龙 1 万科财务战略分析 目录 一、资产分析??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 3 二、偿债能力分析???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 9 三、营运能力分析?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 14 四、盈利能力分析?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 20 五、风险 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 24 六、财务战略????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 25 2 万科财务战略分析 一、资产分析 资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。 对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出，万科的土地储备为0，与之“三不原则”一致。 销售面积613.7万平米、销售收入523.6亿、净利润48.44亿元。这是3月20日晚间万科企业股份有限公司正式发布的2009年年报透露的重要数据。同时，在日益从紧的货币政策下，万科再次显露出启动再融资 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的意愿。 得益于前三季全国房价的疯狂普涨，2009年，万科共实现销售面积613.7万平米，同比增长90.1%;实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%，销售收入增幅大大高于销售面积增幅。营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。 据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。 附表1:销售超百亿上市房企09年报数据比较: 每股收主营收 土地储备 预收账款 证券简同比增减同比增减益 入 净利润(亿元) 称 (%) (%) (万?) (亿元) (元) (亿元) 万科A 48.4 0.73 87.18 355.3 98.3 8.65 3 万科财务战略分析 金地集 9.65 1.31 84.51 74.87 110.10 37.93 团 保利地 14.89 1.30 96.97 81.13 101.46 1007 109.40 产 碧桂园 42.0 26.63 138.4 166.69 139.4 4300 71.69 华侨城 7.50 0.66 32.00 17.29 8.37 0.23 , 万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。 中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目 万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。 中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目前为止，我们没有采取行政手段干预公司融资 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，但是我们通过证监会新闻发言人的渠道提醒上市公司，发行、再融资不应是圈钱行为。 4 权益净利率 40.00% 35.00% 万科财务战略分析 30.00% 25.00% 20.00% 15.00%存货周转率资产净利率10.00% 5.00% 0.00% 资产周转率销售净利率 万科 08年万科 09年保利 08年保利 09年对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间 在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出其发展趋势及其发展状况。万科拟增发 募资112亿元，资产结构有望优化。 万科A8月27日宣布了再融资计划,拟公开增发A股,发行股票数量不超过招股意 向书公告日万科总股本的8%,扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。 输血者”。至少60,以上的房 银行一直以来充当房地产开发的主要资金“ 地产投资源自银行。 附表2:万科07、08、09年报主要财务数据比较 销售面 总资产(亿营业总收入利润总额(亿销售总额年 份 积(万平方 元) (亿元) 元) (亿元) 米) 2009 137608 355.27 76.42 523.6 613.7 2008 119236 179.18 34.34 357.2 322.83 2007 1000.9 105.6 19.41 139.5 231.8 截至2007年末，万科总资产已突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企 5 万科财务战略分析 中首个总资产突破1000亿元的公司。 据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。 截至6月底,万科持有现金268.8亿元。保持足够的资金一方面体现了万科在此前市场调整时期稳健经营的效果,另一方面以万科目前的开发规模,公司也必须持有必要的资金确保经营上的腾挪空间。 截至6月底,万科的资产负债率为66.4%,较年初呈现一定的下降,但仍然略高于行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行(601939)签署500亿元的授信额度,融资渠道丰富,但总负债率仍偏高。经过测算,如果此次成功融资112亿元,则融资后万科资产负债率将下降至60.9%左右。 对于5月份之后万科拿地转向密集,万科一直保持对土地市场的关注,新增项目中很多是比较早就开始洽谈的,拿地策略仍是“精挑细选,把握机会”,新增项目的价格合理性和风险可控性都经过仔细评估,“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利 。 的地块” 数据显示,万科今年调整后的开工面积依然低于2007年776.7万平方米的新开工面积,较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。而今年1至7月,全国商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%,较2008年增长38.8%。 资产总额柱状图: 资产总额(百万元) 160000 137608.5548140000119236.5797120000100094.4679100000 80000资产总额(百万元) 60000 40000 20000 0 200720082009 6 万科财务战略分析 上调开工计划顺应市场，今年以来,随着住宅市场的回暖,很多房地产公司都有增加开工和补充土地储备的计划,对资金的需求量较大。此前已经先后有多家房地产企业成功融资,作为地产行业的龙头,万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现销售金额307亿,由于去存货化速度快于预期,万科将全年开工计划由403万平方米上调至585万平方米。 对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑,从目前各地的新房供需情况来看,7月份主要城市的成交批售比为1.78,和6月持平,明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13,因此尽管市场成交量环比有所下降,但新房供应更加紧张,短期内局面很难改变。企业上调开工面积,增加供应是顺应市场的行为。 筹资方面，发行方式上,万科此次发行向原A股股东全额优先配售,剩余部分向其他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。 万科相对融资规模的柱状图 截至中报公布日,万科今年新增项目对应权益建筑面积414.6万平方米,规划中项目权益建筑面积为2079万平方米,考虑到未来开工量的增长因素,现有项目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 显示,上半年万科新增土地的面积最多,但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。 中期财务报表报显示,万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市,万 7 万科财务战略分析 科表示:“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈,为了保证项目的收益水平,本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。”郁亮在公开场合也表示,万科没有“志在必得”的地,拿地的判断 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 只有一个,即是否有利于提升股东回报。 万科现在有“三不原则”，第一是不拿“地王”;第二，是不囤地;第三，是不捂盘。“我们从来不是第一，我们也从来不追求第一。而且别人跟我们的规模，我看到比我多了一倍以上。这不是我们追求的宗旨，我们并不在意这件事情。”如此一来，风险便减少了许多～不买太多地,规划权益建筑面积够三年左右开发为宜;不拿地王,获取项目的地价不能包含房价上涨的预期;利用战略纵深灵活把握市场机会,发挥腾挪空间大的优势。 总资产比较 160000 140000 1200002009年1000002008年800002007年 600002006年 40000 20000 0 万科中海保利华润碧桂园 从上面两个图的财务数据比较我们可以看出万科在行业中的资产总额是行业中排名第一，并保持着逐年增长，这表明万科在房地产行业中起着至关重要的作用。 从最近一年的销售情况来看,从去年7月份到今年6月份,万科共实现销售面积640万平方米,比今年上调后的开工面积585万平方米还要高近10%,而去年下半年是市场特别低迷的时期。考虑到这些因素,增加开工是合理的选择,公司未来的经营计划还会根据市场情况不断进行调整。”谭华杰表示,由于今年以来各地销售形势良好,目前万科的存货结构非常健康,部分城市的可售资源甚至一度紧张。 对万科的资产和负债进行分析，总结出其资产负债率的柱状图，可以充分看出其风险情况及其最近几年的发展趋势。 8 万科财务战略分析 资产负债率比较图 72 70 68万科%66保利 金地64 62 60 200720082009 让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为75.2%，万科的净负债率仅为9.8%。同时，1-9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%，管理的有效性明显高于恒大。 二、偿债能力分析 速动比率比较图 0.8 0.7 0.6 0.5万科%0.4保利 金地0.3 0.2 0.1 0 200720082009 是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。 9 万科财务战略分析 速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)/流动负债总额×100% 速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。如果流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，则企业的短期偿债能力仍然不高。在流动资产中有价证券一般可以立刻在证券市场上出售，转化为现金，应收帐款，应收票据，预付帐款等项目，可以在短时期内变现，而存货、待摊费用等项目变现时间较长，特别是存货很可能发生积压，滞销、残次、冷背等情况，其流动性较差，因此流动比率较高的企业，并不一定偿还短期债务的能力很强，而速动比率就避免了这种情况的发生。速动比率一般应保持在100,以上 一般来说，速动比率与流动比率得比值在1比1左右最为合适。 横向比较:万科的速动比率较保利地产低，说明其变现偿债能力不如保利地产，偿还短期债务的能力较弱。 流动比率比较图 3 2.5 2万科%1.5保利 金地1 0.5 0 200720082009 流动比率 指流动资产总额和流动负债总额之比。 流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流 10 万科财务战略分析 动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。 横向比较:万科的流动比率要小于保利地产。 利息支付倍数 2500 2000 1500 利息支付倍数倍数1000 500 0 200720082009 年份 利息支付倍数 指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。其计算公式如下:利息支付倍数=税息前利润/利息费用。公式中的税息前利润是指损益表中未扣除利息费用和所得税之前的利润。它可以用“利润总额加利息费用”来预测;利息费用是指本期发生的全部应付利息，不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本的资本化利息。 纵向比较:万科2009年偿付利息的能力较前2年有很大的提高。 长期负债比率 2009 2008 16.3466 2007 12.7193024681012141618 长期负债比率 7.69411 万科财务战略分析 长期负债比率 又称“资本化比率”，是指从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率。资产总额是长期负债与股东权益之和。用公式表示如下: 长期负债比率 = (长期负债/资产总额)×100, 该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小;反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。该指标主要用来反映企业需要偿还的及有息长期负债占整个长期营运资金的比重，因而该指标不宜过高，一般应在20%以下。 由此我们可以判断，万科2009年的长期偿债压力较2008年大了不少，但我们也应该看到，万科充分利用了资金(小于20%)，使资本达到最大化。 长期负债与营运资金比率 2009 2008 0.3507 2007 0.2811 00.050.10.150.20.250.30.350.4 长期负债与营运资金比率0.1876 长期负债与营运资金比率 是指长期负债与营运资金相除计算的比率。 长期负债与营运资金比率,长期负债/营运资金 营运资金,(流动资产-流动负债) 长期负债与营运资金比率越低，不仅表明企业的短期偿债能力较强，而且还预示着企业未来偿还长期债务的保障程度也较强。 12 万科财务战略分析 由图可知:万科2009年的短期偿债能力较2008年有所下降，长期债务的保障程度也较低。但是，总的来所，万科的偿债能力在提高，就是波动比较大。 负责与所有者权益比率207.1639 2009203.0457 2008 195.094 2207 188190192194196198200202204206208210 负责与所有者权益比率 负债与所有者权益比率 体现了企业的基本财务结构，反映了企业所有资金之中来自于所有者与债权人的比例。 负债与所有者权益比率=负债总额/所有者权益总额 债权人希望该比例越低越好，其贷款风险小，所受保障程度高。所有者则多希望维持较高的比率，因为在利润率高于借款利率的情况下，所有者可以从增加借款所带来的利润中获得更高的投资报酬率，而又不必承担更多的风险。但如果该比率过高，当利润率低于借款利率时，所有者的投资报酬率会降低，而贷款风险增大又不利于企业再筹资，有可能使企业财务状况不稳定。 由图可知:万科2009年负债与所有者权益比率较之前2年来说，比较合适。对债权人来说，比率虽然较高，但在他所承受的范围内。对所有者来所，虽然不像2008年那样获得的投资报酬高，但在2009年的总体形势下，还能保持较高的比率，也很不错了。 调整负债结构——减少短期借款，增加长期借款比例 13 万科财务战略分析 从目前整个行业不景气的情况来看，上市房地产企业纷纷调整负债结构，减少短期借款，而增加长期借款的比例。在负债结构上，万科与保利存在着明显的不同。和万科相比，保利的资产负债率较高，但是大部分为长期负债，而万科短期负债比重则较大。 保利短期借款期末余额为10.46亿元，去年年末为61.81元，同比减少了83.08%，保利速动比率为0.73，而万科速动比率仅为0.59。这很大的减轻了保利的短期偿债压力。收缩战线和加快流转，明显使得保利的资金回笼效果较为明显。尽管万科的短期负债比例较大，但各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，仍低于所持有的货币资金。因此，万科总裁郁亮表示，万科目前的财务、资金状况非常稳健。但有专家认为，万科较高的短期借款比例，仍然存在一定的财务风险。 房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，中国的房地产企业必须在提高偿债能力或增强经营性资金的流动性方面至少解决其一，才能够获得较好的发展，否则必然将被市场淘汰。 三、营运能力分析 表1:各项指标数额 万科2006年—2008年各项指标数额 同行业平均 水平 年度 2008年 2007年 2006年 2008年 14 万科财务战略分析 总资产周转0.37 0.47 0.51 0.29 率 流动资产周0.39 0.49 0.55 0.38 转率 存货周转率 0.33 0.41 0.49 0.36 表2:总资产周转率 总资产周转率 0.6 0.510.50.47 0.40.37 0.3总资产周转率0.290.2 0.1 0 200820072006同行业 2008 2008年万科A的总资产周转率为0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0.51次，表明万科A的总资产中用效率下降，企业营运凝立变弱。但其值仍高于同行业水平0.29次，表明万科A的总资产使用效率较高，企业营运能力较强. 表3:存货周转率 存货周转率 0.6 0.50.49 0.410.40.360.330.3存货周转率15 0.2 0.1 0 200820072006同行业 2008 万科财务战略分析 从2006年度到2008年度，万科集团的存货周转率保持在一个较高的水平，从原来的0.32%增长到了0.49,，同时总资产周转率也相应的增加(由05年的0.49%到06年的0.51%). 2008年万科A的存货周转率为0.33次，低于前两年的及同行业的平均水平，表明存货的周转天数较长，大量存货积压，营运能力较差。 表4:流动资产周转率 流动资产周转率 0.60.55 0.490.5 0.390.380.4 0.3流动资产周转率0.2 0.1 0 200820072006同行业 2008 2008年万科A的流动资产周转率为0.39次，低于前两年的流动资产周转率，表明以相同的流动资产完成的周转额变大。2008年万科A的流动资产周转率高于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较高 表5:毛利率比较 毛利率与同行业已上市公司的比较分析 公 司 毛利率 深万科A 28.42% 16 万科财务战略分析 万业企业 24.55% 栖霞建设 20.04% 招商地产 30.27% 泛海建设 27.45% 平 均 26.15% 从表中分析看出:公司房地产开发的毛利率水平高于样本公司的平均毛利率 26.15%水平。06年达到28.48%的水平.高出行业平均毛利率2.33%。 原因; 06年公司主营收入进入快速增长阶段.费用降低。 公司住宅平均价格快速增长，公司所开发项目的毛利率水平也随之提高，且 目前高于行业平均水平。 表6:市场占有率变动 从图中可以看出，公司的市场占有率总体呈上升态势，由此可见，企业销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度，使本期资产周转率较上期增加，说明企业资产经营能力较上期有所增强，资产效率提高。 表7:资产运营指标表 资产运营指标表 17 万科财务战略分析 项目万元 2008年062009年新增% 月 06月 应收账款周转率 18.19 22.67 24.63% 应收账款周转天数 20.07 16.10 -19.76% 存货周转率 0.14 0.18 28.57% 存货周转天数 2,607.14 2,027.7-22.22% 8 流动资产周转率 0.17 0.19 11.76% 总资产周转率 0.16 0.18 12.50% 2009年06月，在资产运营指标中，可以看出应收账款周转天数为16.10， 存货周转天数为2,027.78，营业周期为2,043.88，资产周转率为0.18;而上期 上述指标分析别为20.07 、2,607.14 、2,627.21 、0.16 。 从单项较上期相比较而言，应收账款周转天数大幅减少，减少19.76% ，存 货周转天数大幅减少，减少22.22% ，营业周期大幅减少，减少22.20% ，资产 周转率大幅增加，增加12.50% 。 , 总资产周转天数=360/0.51=705.9(天) , 虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很大的优势。 , 应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天) , 应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强,这对企业有利. 但主要原因是由于销售规模的扩大。 , 存货周转天数=360/0.49=734.7(天) , 存货周转率偏低,周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展后 18 万科财务战略分析 劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几 年仍将处于高 速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。 改进建议 1、对于万科来说，面对当前高度不确定的市场波动，应该在确保经营 安全性的前提下，增强对市场的感知能力，坚持“应对重于预测”的基本原则，针对市场的各种可能性制定有效的预案。 2、由于当前整个房地产行业普遍存在过度依赖银行信贷，房地产业向银行转嫁金融风险的问题，因此对于万科来说，在房地产贷款中还是应该适度增加其自有资金，避免资金过少，加强承受金融风险的能力。 3、万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。 4、对于偿债能力减弱的问题，万科企业应重点加强内部控制，提高自身风险意识。 5、公司成本加强，主要原因在于期间费用增长幅度过大，尤其是财务费用及销售费用较07年增长幅度超过50%，因此，公司在09年应加强期间费用的控制，最大程度的减少成本。 19 万科财务战略分析 四、盈利能力分析 净利润比较图 7,000,000,000 6,000,000,000 5,000,000,000 20074,000,000,000元2008 20093,000,000,000 2,000,000,000 1,000,000,000 0 万科保利金地 主营业务利润率比较图 35 30 25 万科20%保利 15金地 10 5 0 200720082009 万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2,和32.1,。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。 20 万科财务战略分析 2007 2008 2009 5.312 总资产利润率 5 3.8913 4.6727 总资产净利润7.089 率 3 4.2309 5.0069 16.58 净资产报酬率 66 12.8715 15.0151 5.620 资产报酬率 8 4.1904 4.9547 81.86 股本报酬率 98 45.4428 62.0102 净资产收益率 16.55 12.65 14.26 45 40 35 30 25主营业务利润率 销售毛利率20 15 10 5 0200720082009 万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分 别增长34.1,和19.3,，结算毛利率为21.99,，较前期有所下降。 截止2009年4季度公司每股收益0.48元;截止2009年4季度公司净利润 53.2974亿，同比增长 32.15%，4季度净利润23.7215亿，环比增长 447.59%， 21 万科财务战略分析 同比增长 35.04%;公司自上市后营业收入复合增长率为40.93%，营业成本复合增长率为27.13%，收入增长速度大于成本增长速度;截止2009年4季度公司净资产收益率15.39%，4季度净资产收益率6.85%，公司自上市以来净资产收益率年历史平均值为15.70%，短期保持稳定趋势;截止2009年4季度公司毛利率29.39%，4季度毛利率28.14%，公司自上市以来毛利率年历史平均值为28.09%，短期保持稳定趋势。 总体来看，公司盈利能力较好。短期来看,公司盈利能力比历史平均水平提高2.24%，比去年同期下降14.21%，比上个季度提高21.70%。 主营业务成本率 80 70 60 50 主营业务成本率40 30 20 10 0200720082009 成本费用利润率 30 25 20 成本费用利润率15 10 5 0200720082009 22 万科财务战略分析 三项费用比重 10 9 8 7 6 三项费用比重5 4 3 2 1 0200720082009 实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8,，销售费用绝对量同比降低18.6,，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9,，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20,的目标。 数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。为此，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。2009年，由于市场已经回暖，万科对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回，但过高的土地价格还是影响到了万科的利润。2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。 根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。 值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二 23 万科财务战略分析 三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。 而在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。 五、风险评价 基本面评价 基本面风险 风险分析 24 万科财务战略分析 1、 来自国家政策的风险，从2010年上半年的政策可以看出，政府已经开始对房地产行业实施严格的仰止措施，二套房贷款利率上调，二套房标准出台，国企非房地产企业退出行业，购地政策变动等等都在给房地产行业带来前所未有的压力。 2、 09年处于全球金融危机间断，各行业都受此影响，盈利额或者利润增幅都有所减少甚至下降，但房地产行业却一枝独秀，且价格节节攀升，2009年过快的增长透支了一部分未来的增长，由此给2010年房地产行业带来了不确定因素。 3、 消费者层面上，2010年以来国家制定了诸多限价政策，导致房地产市场处于一个“混沌期”，消费者在此时处于观望状态，投资者也处于徘徊状，销售量下降，但价格波动却不大。 六、财务战略 1、由于资金面的短缺，要求企业在今后要加强融资，扩宽融资渠道，降低融资费用。 2、适度增加企业贷款。 3、继续实施09年的将费用政策，降低各项费用。 4、控制财务风险，保证资金运作正常。 5、适度增加新发股。 、为与公司总体战略相吻合，必须加大二、三线城市的资金投入，保持或适度6 降低一线城市的投入。 25 万科财务战略分析 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 小故事1、《扁鹊的医术》 魏文王问名医扁鹊说:“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 扁鹊答:“长兄最好，中兄次之，我最差。 文王再问:“那么为什么你最出名呢? 扁鹊答:“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 大道理:事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 小故事2、危险的森林里 一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 站在悬崖边上，他想:“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 26 万科财务战略分析 他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想:“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。” 刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想:“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。” 情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉得一辈子从没吃过那么好吃的梅子，他找到一个三角形的枝丫休息，心想:“既然迟早都要死，不如在死前好好睡上一觉吧!”于是靠在树上沉沉地睡去了。 睡醒之后，他发现黑白老鼠不见了，老虎和狮子也不见了。他顺着树枝，小心翼翼地攀上悬崖，终于脱离了险境。原来就在他睡着的时候，饥饿的老虎按捺不住，终于大吼一声，跳下了悬崖。 黑白老鼠听到老虎的吼声，惊慌地逃走了。跳下悬崖的老虎与崖下的狮子展开激烈的打斗，双双负伤逃走了。 励志大道理:生命中会有许多险象丛生的时候，困难危险像死亡一样无法避免。既然无法避免不如放下心来安享现在拥有的一切，无意中就会享受到生命的甜果。 小故事3、老人与黑人小孩子 一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道:“您能卖给我一个气球吗?” “当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 他鼓起勇气说:“我要一个黑色的。” 脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说:“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 大道理:成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。 27 万科财务战略分析 有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 小故事4、囚禁的章鱼 一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小、多么窄。 结果，这些在海洋里无往不胜的章鱼，成了瓶子里的囚徒，变成了渔民的猎物，变成人类餐桌上的美餐。是什么囚禁了章鱼?是瓶子吗?不，瓶子放在海里，瓶子不会走路，更不会去主动捕捉。囚禁了章鱼的是它们自己。它们向着最狭窄的路越走越远，不管那是一条多么黑暗的路，即使那条路是死胡同。 大道理:工作生活中，我们经常会遇到许多羁绊和束缚，对于它们，我们毫无办法。殊不知囚禁我们的不是别人，而是自己，是我们不健康的心态和偏激的态度。 小故事5、摔碎的牛奶瓶 十几岁的桑德斯经常为很多事情发愁。他常常为自己犯过的错误自怨自艾;交完考试卷以后，常常会半夜里睡不着，害怕没有考及格。他总是想那些做过的事，希望当初没有这样做;总是回想那些说过的话，后悔当初没有将话说得更好。 一天早上，全班到了科学实验室。老师保罗•布兰德威尔博士把一瓶牛奶放在桌子边上。大家都坐了下来，望着那瓶牛奶，不知道它和这堂生理卫生课有什么关系。 过了一会，保罗•布兰德威尔博士突然站了起来，一巴掌把那牛奶瓶打碎在水槽里，同时大声叫道:“不要为打翻的牛奶而哭泣。” 然后他叫所有的人都到水槽旁边，好好地看看那瓶打翻的牛奶。 “好好地看一看，”他对大家说，“我希望大家能一辈子记住这一课，这瓶牛奶已经没有了–你们可以看到它都漏光了，无论你怎么着急，怎么抱怨，都没有办法再救回一滴。只要先用一点思想，先加以预防，那瓶牛奶就可以保住。可是现在已经太迟了，我们现在所 能做到的，只是把它忘掉，丢开这件事情，只注意下一件事。” 大道理:不要为打翻的牛奶而哭泣，相信船到桥头自然直，积极的去面对 28 万科财务战略分析 下一件事情。 小故事6、四个字 有一位精神病学家，执业多年，获得了很大的成功，在精神病学界享有很高的声誉。他数年前将要退休时，发现在帮助自己改变生活方面最有用的老师，是他所谓的“四个小字”.头两个字是“要是”.他说:“我有许多病人，把时间都花在缅怀既往上，后悔当初该做而没有做的事，‘要是我在那次面试前准备得好一点„„’或者‘要是我当初进了会计班„„’” 在懊悔的海洋里打滚是严重的精神消耗。矫正的方法很简单:只要在你的词汇里抹掉“要是”二字，改用“下次”二字即可。应该向自己说:“下次如有机会我应该如何做„„” 大道理:最浪费时间的莫过于懊悔。千万不要老是惦念已往的过错，当你又在后悔既往时便对自己说:“下次我不会再做错。” 小故事7、丢失了两元钱的车 罗森在一家夜总会里吹萨克斯，收入不高，然而，却总是乐呵呵的，对什么事都表现出乐观的态度。他常说:“太阳落了，还会升起来，太阳升起来，也会落下去，这就是生活。” 罗森很爱车，但是凭他的收入想买车是不可能的。与朋友们在一起的时候，他总是说:“要是有一部车该多好啊!”眼中充满了无限向往。有人逗他说:“你去买彩票吧，中了奖就有车了!” 于是他买了两块钱的彩票。可能是上天优待于他，罗森凭着两块钱的一张体育彩票，果真中了个大奖。 罗森终于如愿以偿，他用奖金买了一辆车，整天开着车兜风，夜总会也去得少了，人们经常看见他吹着口哨在林阴道上行驶，车也总是擦得一尘不染的。 然而有一天，罗森把车泊在楼下，半小时后下楼时，发现车被盗了。 朋友们得知消息，想到他那么爱车如命，几万块钱买的车眨眼工夫就没了，都担心他受不了这个打击，便相约来安慰他:“罗森，车丢了，你千万不要太悲伤啊!” 罗森大笑起来，说道:“嘿，我为什么要悲伤啊?” 朋友们疑惑地互相望着。 “如果你们谁不小心丢了两块钱，会悲伤吗?”罗森接着说。 “当然不会!”有人说。 “是啊，我丢的就是两块钱啊!”罗森笑道。 励志大道理:换一个角度，就能得到快乐。丢掉生活中的负面情绪，要有一种认识挫折和烦恼的胸怀。 小故事8、借锤子 有一个人想挂一张画。他有钉子，但没有锤子。邻居有锤子。于是他决定到邻居那儿去借锤子。 29 万科财务战略分析 就在这时候他起了疑心:要是邻居不愿意把锤子借我，那怎么办?昨天他对我只是漫不经心地打招呼，也许他匆匆忙忙，也许这种匆忙是他装出来的，其实他内心对我是非常不满的。什么事不满呢?我又没有做对不起他的事，是他自己在多心罢了。要是有人向我借工具，我立刻就借给他。而他为什么会不借呢?怎么能拒绝帮别人这么点儿忙呢?而他还自以为我依赖他，仅仅因为他有一个锤子!我受够了。 于是他迅速跑过去，按响门铃。邻居开门了，还没来得及说声“早安”,这个人就冲着他喊道:“留着你的锤子给自己用吧，你这个恶棍!” 大道理:消极的思想造成错误的行为，积极的心态可以避免一切不必要的麻烦和错误。 小故事9、烦恼人 一个人被烦恼缠身，于是四处寻找解脱烦恼的秘诀。 有一天，他来到一个山脚下，看见在一片绿草丛中，有一位牧童骑在牛背上，吹着悠扬的横笛，逍遥自在。他走上前去问道:“你看起来很快活，能教给我解脱烦恼的方法吗?” 牧童说:“骑在牛背上，笛子一吹，什么烦恼也没有了。” 他试了试，却无济于事。于是，又开始继续寻找。 不久，他来到一个山洞里，看见有一个老人独坐在洞中，面带满足的微笑。 他深深鞠了一个躬，向老人说明来意。老人问道:“这么说你是来寻求解脱的?” 他说:“是的!恳请不吝赐教。” 老人笑着问:“有谁捆住你了吗?” “„„没有。” “既然没有人捆住你，何谈解脱呢?” 他蓦然醒悟。 大道理:由于我们的心态没有调整好，烦恼也就一个跟着一个而来，实际上，大多数烦恼都是无中生有。把心态调整好，问题会变得很简单，烦恼也就不驱而散。 小故事10、老先生与服务生 老先生常到一家商店买报纸，那里的服务生总是一脸傲慢无礼的样子，就连基本的礼貌都没有。做事追求效率固然重要，可是缺乏礼貌一定会流失客人，没有了客人服务速度再快，又有什么用? 朋友对老先生说，为何不到其他地方去买? 老先生笑着回答:“为了与他赌气，我必须多绕一圈，浪费时间，徒增麻烦，再说礼貌不好是他的问题，为什么我要因为他而改变自己的心情? 大道理:不要因为别人的不好而影响了自己做事情时候的心情，也不要因外界的不如人意而影响了一生的幸福快乐。想想美好的一面，心情也会是很快乐的。 30