土地定级估价报告

土地定级估价报告 第一节 该市土地定级估价工作程序和实施方法（图1） （一） 准备阶段 1、组织准备。成立市土地定级估价工作领导小组，全面领导土地定级估价工作。市土地管理局设立办公室，负责日常事务工作。 2、制定技术方案。 3、设计、印制土地定级估价调查表，编制工作底图。 （二） 资料收集阶段 资料收集是土地定级估价的基础工作，资料的完备程度和可靠性高低都直接影响定级估价成果可行度。为此在资料收集中特别注意以下方面： 1、 确定资料内容，落实人员分工负责、确保资料齐全。 2、 加强与有关单位联系，保证取得可靠有关资料。 3、 对收集的资料及时整理、验证、校核，确保资料的可靠性。 4、 无现成的资料的，组织力量开展实地调查。可信度差的资料亦组织人员通过多渠道利用旁证资料反复论证予以补正。 （3） 资料分析、整理与计算阶段 本阶段是成果编制的重要工作阶段，其主要工作有： 1、 土地定级估价影响因素的选定及其权重值的测定。邀请是人民政府的有关单位领导、专家，对影响城镇土地质量的因素、因子、子因子和影响商业用地、住宅用地及工业用地地价的因素进行选择并测定其权重。 2、 定级资料分析处理。运用经过处理的资料编制各定级因素作用分值图，计算分值，编绘土地级别图，确定土地级别。 3、 基准地价测算。在确定土地级别基础上，利用地价资料，采用多种方法确定各级各类（商服用地、住在用地、工业用地）基准地价。 4、 编制微观区位系数修正表和宗地地价评估。 5、 编制基准地价图和基准地价表 （4） 成果准理与验收阶段 在完成上述工作基础上，将完成的初步成果向省、市有关部门征询意见，根据反馈意见修订成果，并撰写工作报告。全部工作完成后报请省土地管理局组织验收。 图一： 第二节 土地定级技术路线 该市土地定级以国家土地管理局制定的《城镇土地定级规程》为依据，参考外地中小城镇土地定级的做法和经验，结合本市的特点和具体情况，采用多因素分值加权和法来评定土地级别，具体技术路线是： 1、 以专家会议论证的方式确定土地定级因素、因子体系。 2、 采用特尔菲法确定定级因素、因子、子因子权重。 3、 采用动态网格法划分土地定级单元。 4、 依据个徒弟定级因素、因、子因子对土地影响的特点，分别按下面公式计算其影响分值。 1、 面状因素： 式中： EMBED Equation.KSEE3 \* MERGEFORMAT 为某土地指标值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值和某土地的因素指标值。 2、 直线递减因素： 或 式中： 为i因素或设施的功能作用分； 为i因素或设施的综合规模指数； 为i因素或设施至i点的距离，R为i因素或设施的最大影响半径。 3、 指数递减因素： 5、 各面状因素、点线因素分别采用面积加权法和几何中心点与特征点平均值法求取土地定级单元因素分值。 6、 采用加权和法，按下式计算土地定级单元总分。 式中：P为某土地定级单元总分；n为土地定级因素个数； 为因素的权重值； 为i因素的单元分值。 7、 采用总分频率曲线统计判断法，划分土地级别。 8、 利用求积仪量算各级别土地的面积。 第3节 该市的土地定级因素确定及权重测算 1、 土地定级因素选择的原则：显着性原则、差异性原则、普遍性原则、可行性原则。 2、 该市土地定级因素、因子体系 根据国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》的要求，参照类似的城镇土地定级的经验，结合该市土地特点及利用现状，并组织有关专家对该市土地定级因素、因子体系进行充分的分析与讨论，对城镇的主要用地类型——商业、住宅和工业用地进行用地分类定级，并根据各类用地的特点，选择各自的定级因素体系，具体参见图2、图3、图4。 图2：该市商业用地定级因素因子体系图 图3：该市住宅用地定级因素、因子体系图 图4 ：该市工业用地定级因素因子体系图 3、 该市土地定级因素权重测算 土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度，及因素影响土地质量优劣的重要性量度指标，权重值愈大，表示因素对土地质量的影响越大，对土地定级的贡献愈大。因此，权重测算是土地定级的一项重要内容，测算结果的准确性直接影响土地定级结果的科学性、可靠性和使用价值。 1、 因素、因子评估（第一轮） 、 式中：E为平均值、S为方差、 为第i为专家的评分、n为专家人数。计算结果如表1，第一轮专家评分的一致性较差，故需在此基础上进行第二次的征询工作。 2、 信息反馈与再征询（第二轮）表2 表1：商业用地定级因素权重测算表（第一轮） 因 素 名 称 商服繁华度 基础设施条件 交通条件 人口状况 环境条件 规划 条件 合计 权重值 35.18 9.73 22.50 18.09 7.46 7.04 100 方差 37.58 18.40 18.93 24.28 4.36 6.05 因 子 名 称 商服繁华度 供水设施 排水设施 供电设施 电讯设施 道路通 达度 对外 交通 便利 度 人 口 状 况 自然 环境 条件 规 划 条 件 合计 权重值 35.18 2.52 1.86 2.92 2.43 13.41 9.09 18.09 7.46 4.04 100 方差 37.58 1.74 1.24 1.07 2.24 22.60 16.83 24.28 4.36 6.05 因 子 名 称 距一级商服中心距离 距二级商服中心距离 商服只能总数 供水设施 排水设施 供电设施 电讯设施 道路宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 客运 货运 常住人口密度 流动人口流量 工程地质条件 水文地质条件 洪涝灾害影响 地形坡度 规 划 条 件 合计 权重值 14.61 10.67 9.9 2.52 1.86 2.92 2. 4 3 3.60 2.69 2.66 4.25 4.81 4.28 9.55 8.54 1.75 1.33 2.82 1.46 7.04 100 方差 19.0 8.45 13.82 1.74 1.24 1.07 2. 2 4 2.47 1.59 0.77 3.69 3.58 4.86 10.09 16.34 0.99 0.58 1.82 0.52 6.00 表2：商业用地定级因素权重测算表（第二轮） 因 素 名 称 商服繁华度 基础设施条件 交通条件 人口状况 环境条件 规划 条件 合计 权重值 36.82 9.66 22.31 18.59 6.59 6.03 100 方差 2.37 0.067 3.00 3.85 2.14 1.91 因 子 名 称 商服繁华度 供水设施 排水设施 供电设施 电讯设施 道路通 达度 对外 交通 便利 度 人 口 状 况 自然 环境 条件 规 划 条 件 合计 权重值 36.82 2.65 1.88 3.02 2.11 14.03 8.28 18.59 6.59 6.03 100 方差 2.37 0.21 0.16 0.14 0.40 1.56 1.44 3.85 2.14 1.91 因 子 名 称 距一级商服中心距离 距二级商服中心距离 商服只能总数 供水设施 排水设施 供电设施 电讯设施 道路宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 客运 货运 常住人口密度 流动人口流量 工程地质条件 水文地质条件 洪涝灾害影响 地形坡度 规 划 条 件 合计 权重值 15.26 1 1.43 10.13 2.65 1.88 3.02 2.1 1 4.28 2.69 2.39 4.67 4.8 3.48 11.04 7.55 1.59 1.07 2.74 1.19 6.03 100 方差 2.95 1.02 2.43 0.21 0.16 0.14 0.4 0 0.26 0.48 0.59 1.25 1.92 1.32 3.0 2.39 0.40 0.15 1.37 0.23 1.91 第4节 土地定级因素资料整理及分值计算 1、 商服繁华度资料整理及分值计算 1、商服中心级别的确定 商服繁华度是商业、服务业中心的聚集程度以及对城镇土地质量想想的总和，它是确定城镇土地级别的重要因素。我们通过对80余个商服业网点的调查，分析了各网点的单位面积营业额、单位面积租金、商服职能种类、高级商服职能比例等指标。在征询专家的意见以后，我们对单位面积营业额、单位面积租金、商服职能种类、高级商服职能比例的作用系数分别确定为0.3、0.15、0.4、0.15。 表3：商业网点情况调查表 商服中心名称 商业网点 单位面积营业额（元/㎡) 单位面积租金（元/㎡) 汽车站 雅居美发厅 车站丰和商场 车站药店 好人家餐厅 3900 4500 3600 4000 560 660 540 640 百货大楼 百货大楼 中心商场 七匹狼专卖店 东方红购物广场 儿童商店 5000 4600 5300 5300 4800 700 680 800 800 770 图书馆 金融购物广场 商业购物中心 金融酒店 时新商店 5000 4000 4800 4200 700 650 670 580 中国银行 学生服装店 金城饭店 金秋精品店 2900 2500 2100 400 350 300 市二中 日新百货 洪雅摩托车修配店 豪爵摩托车专卖店 2100 2600 2800 300 360 380 为了使各项指标之间具有可比性，首先对上述四个指标按下试进行标准化处理： 式中： 为i网点某指标的标准化值；Ai为i网点某指标的指标值；Amax为各网点某指标的最大值 在各指标标准化处理的基础上，采用加权求和的办法计算点网点的综合规模指数，即： 式中： 为i网的综合规模指数、 为i网点的j指标的标准化指、 为j指标的权重值，n为指标的项数各网点及各中心综合规模指数的计算结果见表4 表4： 表4： 商服中 心名称 单位面积营业额 单位面积租金 高级职能种数 高级商服职能比例 综合 规模 指数 营业额 标准化 租金 标准化 职能种数 标准化 比例（%） 标准化 汽车站1 3000 100 600 100 100 100 40 100 100 百货大楼2 2000 66.7 400 66.7 40 40 12 30 50.5 图书馆2 1800 60 300 50 50 50 16 40 51.5 中国银行1 2500 83.3 400 66.7 100 100 40 100 90 市二中2 1500 50 200 33.3 25 25 12 30 34.5 2、 各级中心功能分的确定 商服中心的商服职能是由与其自身级别相应的和低于其级别的商服职能共同组成的。 式中： 为i级商服中心作用功能分、 为i级商服中心综合规模指数、 为次i级商服中心综合规模指数、 分别为最低级中心作用功能分和中心规模指数。根据上述公式和各级中心的平均规模指数计算后，则各级功能作用分如下表5。 表5 商服中心级别 平均综合规模指数 标准化 商服中心功能作用分 一级 （90+100）/2 62 62 二级 (50.5+51.5+34.5)/3 38 38 一级影响功能作用分：62 二级影响功能作用分：44 3、 商服中心影响搬进的确定 商服中心的影响半径的指商服中心聚集核至最远影响边际的距离。如城市地形不规则，也可按公式： 式中： 为影响半径， 为城市面积，n为同级别商服中心和高级商服中心的总个数。则本市的一级、二级商服影响半径：800m。 4、 商服中心繁华度影响分值计算 商服中心繁华度对周围土地的影响随距离增加而呈指数规律递减，各级商服中心影响分值按下式计算： 式中：fi为i点的影响分值、F为中心的功能作用分、r为相对距离、di为i点至中心的实际距离。根据公式计算的结果详见表6 表6：商服中心影响分值计算结果表 绝对距离 一级中心 二级中心 相对距离 作用分值 相对距离 作用分值 0 0 62 0 38 100 0.125 37.0 0.125 24.1 200 0.25 22.1 0.25 15.3 300 0.375 13.2 0.375 9.7 400 0.5 7.9 0.5 6.1 500 0.625 4.7 0.625 3.9 600 0.75 2.8 0.75 2.5 700 0.875 1.6 0.875 1.6 800 1 1 1 1 2、 道路通达度资料整理与分值计算 道路通达度是指借助道路设施，从城镇某处到达别处的便利度，是反应交通区位条件的重要指标。本县城的道路基本情况详见表7 表7 ： 道路名称 道路状况及交通调查表 标准化处理结果 综合规模指数 宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 实际值 相对值 新浪大道 30 1000 1000 500 100 100 100 100 100 100 昭君北路 15 200 150 250 50 20 15 50 35 35 望月北路 9 300 250 100 30 30 25 20 25 25 望月南路 9 300 150 300 30 30 15 60 37 37 漕宝路 9 200 250 200 30 20 25 40 30 30 将军路 9 50 100 100 30 5 10 20 15 15 太平路 9 50 100 50 30 5 10 10 10 10 真南路 9 100 50 50 30 10 5 10 10 10 西滨江路 15 250 200 300 50 25 20 6 10 10 东滨江路 15 200 150 250 50 20 15 50 35 35 高速公路 15 250 200 150 50 25 20 30 30 30 文嘉路 15 250 200 150 50 25 20 30 30 30 张衡路 30 600 700 500 100 60 70 100 85 85 古希腊路 9 50 50 100 30 5 5 20 15 15 中环路 15 25 200 200 50 20 20 40 30 30 五一大道 30 800 800 500 100 80 80 100 90 90 财富弯路 9 300 200 100 30 30 20 20 20 20 蓝埯路 15 400 100 250 50 40 10 50 40 40 初咏路 30 800 700 500 100 80 70 100 90 90 红雨路 30 800 800 500 100 80 80 100 90 90 丞泽路 9 50 100 100 30 5 10 20 15 15 金碧路 9 250 300 200 30 25 30 40 30 30 宝善路 9 50 100 150 30 5 10 30 20 20 南京路 15 350 400 250 50 35 40 50 45 45 大观路 9 50 100 100 30 5 10 20 15 15 丹霞路 9 50 100 100 30 5 10 20 15 15 1 、道路类型的确定 在商业用地中 主干道：昭君北路 高速公路 新浪大道 五一大道 次干道： 望月南路 漕宝路 西滨江路 东滨江路 文嘉路 张衡路 中环路 财富弯路 蓝埯路 金碧路 南京路 红雨路 初咏路 支路：将军路 太平路 真南路 宝善路 望月北路 古希腊路 丞泽路 大观路 丹霞路 2 、道路功能分的确定 我们先组织多名专家对本县城的道路情况分值权重估测，结合实际情况汇合如下表 道路通达度影响因素作用系数表8 用地类型 宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 商业 0.18 0.20 0.26 0.36 道路类型及其功能作用分表9 道路类型 功能作用分（商业） 实际值 标准值 主干道 90.25 100 次干道 40.3 44 支路 14.8 16 3 、道路通达度影响分值计算 公式： Fi为道路对i点的作用分，di为道路至i点的距离，d为道路的最大影响半径，F为道路的功能作用分，r为道路的相对距离。 商业用地中 主干道：昭君北路 高速公路 新浪大道 五一大道 次干道： 望月南路 漕宝路 西滨江路 东滨江路 文嘉路 张衡路 中环路 财富弯路 蓝埯路 金碧路 南京路 红雨路 初咏路 支路：将军路 太平路 真南路 宝善路 望月北路 古希腊路 丞泽路 大观路 丹霞路。 道路功能作用分的确定 依据各条道路的综合规模指数和上述道路类型的划分结果，求取主干道，次干道，支路各自的平均综合规模指数，并将平均综合规模指数进行标准化，根据标准化后的平均综合规模指数，分别赋予主干道，次干道，支路的功能作用分，具体见表 道路类型及其功能作用分表10 道路类别 功能作用分 商业 主干道 100 次干道 44 支路 16 道路通达度影响分值计算 道路对周围土地的影响以道路为轴线，随距道路距离的增加而呈直线递减规律，因此道路通达度分值可以采用以下公式计算： ； 式中：fi为道路对i点的作用分，di为道路至i点的距离，do为道路的最大影响距离，F为道路的功能作用分，ri为i点距道路的相对距离。 商业用地道路通达度影响分值计算结果表11 绝对 距离 作用分值（fi) 主干道 次干道 支路 相对距离（r） 作用分(fi) 相对距离(r) 作用分(fi) 相对距离(r) 作用分(fi) 0 0 100 0 44 0 16 50 0.1 90 0.091 40 0.125 14 100 0.2 80 0.182 36 0.25 12 150 0.30 70 0.273 32 0.375 10 200 0.4 60 0.364 28 0.5 8 250 0.50 50 0.455 24 0.625 6 300 0.6 40 0.545 20 0.75 4 350 0.7 30 0.636 16 0.875 2 400 0.8 20 0.727 12 1 0 450 0.9 10 0.818 8 500 1.00 0 0.909 4 550 1 0 城镇道路运输总是朝着通达度最好的方向，道路的影响无迭加性，当同一地块受到多种道路类型影响时，地块的通达状况取决于最高的作用分值。按下公式计算： 式中：Fi为某地块的道路通达度影响分值， 为该地块取到的道路通达度作用分， 为地块通达系数。 表12 道路通达度方向数修正系数表 通达方向数 ≥4 =3 1 修正系数 1.0 0.91 0.58 三 、 对外交通便利度资料整理及分值计算 该城市对外交通有铁路、公路这两种运输方式。根据调查数据的整理及分析，确定了火车站功能功能作用分为100，汽车站功能作用分为90，其各种运输方式的影响半径：铁路 2000m 、 汽车站 1800m 。按直线递减规律计算其影响分值，结果详见表13 表13 该市对外交通便利度影响分指表 绝对距离 火车站 汽车站 相对距离 作用分 相对距离 作用分 0 0 100 0 90 100 0.05 95 0.055555556 85 200 0.1 90 0.111111111 80 300 0.15 85 0.166666667 75 400 0.2 80 0.222222222 70 500 0.25 75 0.277777778 65 600 0.3 70 0.333333333 60 700 0.35 65 0.388888889 55 800 0.4 60 0.444444444 50 900 0.45 55 0.5 45 1000 0.5 50 0.555555556 40 1100 0.55 45 0.611111111 35 1200 0.6 40 0.666666667 30 1300 0.65 35 0.722222222 25 1400 0.7 30 0.777777778 20 1500 0.75 25 0.833333333 15 1600 0.8 20 0.888888889 10 1700 0.85 15 0.944444444 5 1800 0.9 10 1 0 1900 0.95 5 　 2000 1 0 　 四 、 生活设施资料整理与分值计算 生活设施是城镇居民的社会活动、经济生产和生活的保证。根据该市城区的实际情况，主要考虑供水、排水、供电、电讯四类生活设施对土地质量的影响。 1、 供水 表14 该市供水设施情况调查表 区域名称 普及率 设施使用保证率 平均管位 管道类型 经验性级别 经验性评分 Ⅰ 100% 100% 150㎜ 钢管 高级 100 Ⅱ 100% 100% 300㎜ 铸铁管 高级 100 Ⅲ 100% 100% 150㎜ 铸铁管 高级 100 Ⅳ 100% 100% 150㎜ 铸铁管 高级 100 Ⅴ 90% 90% 150㎜ 钢管 高级 90 Ⅵ 90% 80% 150㎜ 钢管 较高级 90 Ⅶ 80% 80% 150㎜ 钢管 较高级 80 Ⅷ 60% 70% 120㎜ 钢管 较高级 80 Ⅸ 50% 60% 120㎜ 钢管 较高级 50 根据供水设施的这些情况，在图上先划出各区域界线，依据这表赋予各区域功能作用分，具体见供水设施影响分值图。 2 、 排水 该市的排水情况详见下表15 表 15 该市排水设施情况调查表 区域名称 普及率 设施使用保证率 平均管位 管道类型 经验性级别 经验性评分 Ⅰ 100% 100% 1000㎜ 先进 高级 100 Ⅱ 100% 100% 1200㎜ 先进 高级 100 Ⅲ 100% 100% 950㎜ 较先进 高级 100 Ⅳ 100% 100% 850㎜ 先进 次高级 90 Ⅴ 90% 90% 950㎜ 先进 高级 90 3 、 供电 该市供电条件好，普及率100%，具体见供电设施影响分值图 4 、 电讯 具体见电讯设施影响分值图 五 、 环境质量优劣度分析 该市有一个石油厂和纺织厂可能对周边环境有影响，主要是大气污染及水污染。噪声污染主要来自于汽车。根据这些情况，把全区域的环境质量分为若干等级，具体见环境影响分值图。 六 、 人口资料的整理及分析计算 该市的人口密度还没有超过该区域环境容量，所以人口密度越大，该地块也越好。 表 16 该市人口状况调查表 区域名称 面积（k㎡) 常住人口（人） 人口密度（人/k㎡) Ⅰ居委会 0.6 4800 8000 Ⅱ居委会 0.4 4000 10000 Ⅲ居委会 0.2 2000 10000 人口密度影响分值按下式计算： 表 16 该市人口密度影响分值表 区域名称 人口密度（人/k㎡) 影响分值 Ⅰ居委会 8000 66.7 Ⅱ居委会 10000 83 Ⅲ居委会 10000 83 七 、 规划条件 规划条件即城市规划对某一区域的土地使用的限制。该市的具体规划情况见规划条件影响分值图。 八、自然环境 该市的具体规划情况见自然环境影响分值图 定工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 准备 工作 阶段 制定技术方案 培训工作人員 選擇和確定土地定級因素、因子體系 土地利用现状资料 分值計算、劃分級別階段 土地利用效益資料 土地定級因素、因子、子因子權重測算 交通條件資料 資 料 收 集 調 查 、 分 析 整 理 階 段 土地定級因素、因子、子因子分值計算 商業網點資料 生活設施資料 劃定土地定級單元 公用設施資料 自然條件資料 劃分土地級別 城鎮規劃資料 土地級別及界線的檢查經驗與校檢 成果整理、檢查、驗收、鑒定階段 社會經濟資料 土地級別面積量算 環境狀況資料 土地定級成果驗收、鑒定 工業狀況資料 土地定級成果歸檔 人口條件資料 距一級商服中心距離 距二級商服中心距離 商服繁華度 商服繁华度 供水設施——供水設施 商服職能總數 排水設施——排水設施 基礎設施條件 供電設施——供電設施 到路寬度 電訊設施—電訊設施 機動車流量 道路通達度 非機動車流量 交通條件 人流量 客運 對外交通便利度 貨運 常住人口密度 人口狀況——人口狀況 流動人口流量 工程地質條件 環境條件——自然環境條件 水文地質條件 洪澇災害影響 地形坡度 規劃條件 規劃條件 規劃條件 道路通達度——道路通達度 交通條件 對外交通便利度——公路、鐵路 常住人口密度 規劃條件 規劃條件 規劃條件 常住人口密度 繁華程度——商服繁華度 商服職能總數 距一級商服中心距離 距二級商服中心距離 人口狀態 人文環境條件 建築物景觀 、 綠地覆蓋率 自然環境條件 環境條件 中學 菜場 小學 醫院 幼兒園 郵局 文化設施 娛樂設施 體育設施 供水設施 排水設施 供電設施 電訊設施 生活設施 基礎設施 公用設施 大氣汙染 工程地質條件 水汙染 噪聲汙染 地形坡度 洪澇災害 水文地質條件 道路寬度 機動車流量 非機動車流量 人流量 道路通達度 規劃條件 規劃條件 規劃條件 文體設施 文化設施 娛樂設施 體育設施 生活設施 中學 菜場 小學 醫院 幼兒園 郵局 商服繁華度 商業網點 職工生活條件 產業集聚規模 產業集聚規模 聚集規模 環境狀況——自然環境條件 工程地質條件 水文地質條件 洪澇災害 水汙染 噪聲汙染 基礎設施———基礎設施 供水設施 排水設施 供電設施 電訊設施 對外交通便利度——公路、鐵路 交通條件 _1234567905.unknown _1234567913.unknown _1234567917.unknown _1234567921.unknown _1234567925.unknown _1234567927.unknown _1234567928.unknown _1234567929.unknown _1234567926.unknown _1234567923.unknown _1234567924.unknown _1234567922.unknown _1234567919.unknown _1234567920.unknown _1234567918.unknown _1234567915.unknown _1234567916.unknown _1234567914.unknown _1234567909.unknown _1234567911.unknown _1234567912.unknown _1234567910.unknown _1234567907.unknown _1234567908.unknown _1234567906.unknown _1234567897.unknown _1234567901.unknown _1234567903.unknown _1234567904.unknown _1234567902.unknown _1234567899.unknown _1234567900.unknown _1234567898.unknown _1234567893.unknown _1234567895.unknown _1234567896.unknown _1234567894.unknown _1234567891.unknown _1234567892.unknown _1234567890.unknown