别墅项目成本估算

项目规划指标 项目规划指标 总占地面积 2342511.00 m2 建筑用地面积 1772739.00 m2 总建筑面积 962274.00 m2 建筑物占地面积 m2 建筑密度 绿地率 计容积率面积 m2 容积率 不计容积率建筑面积 0.54 道路用地合计 沥青路面车行道 砼路面车行道（停车场） 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道 205327 绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 水景面积 泳池 169720 183080 产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 住宅 独栋别墅 367800.00 322015.00 65% 联排别墅3F 32250.00 26829.00 5% 花园洋房 147420.00 147420.00 30% 小计 547470.00 496264.00 公共配套建筑 底商 成本核算说明 需分摊所有八大类费用 独立商业 需分摊所有八大类费用 幼儿园 2200.00 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 物业管理用房/居委会等 1800.00 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 配套设施用房 2500.00 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 垃圾收集站 400.00 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 文化(架空层泛会所) 800.00 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 游泳池 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 小计 7700.00 0.00 车位数 建筑面积 可售面积 停车 人防地下室 根据是否可售及收入配比原则自行确定 地下车位 只分摊主体建安成本，或保留定额成本 地面车库 根据是否可售及收入配比原则自行确定 地面露天 不单独留成本 小计罗华:根据东方大院比例暂估，比例87.5%LH:配电房等LH:道路及广场用地面积LH:LH:参考东方大院数据，比例83.2%投资估算表 投资估算表 序号 成本项目 估算基础 计量单位 工程量 单价 投资额(万元) 工程量及单价说明 可售单方(元/㎡) 计价依据 单方成本 独立别墅(元/㎡) 联排别墅(元/㎡) 洋房(元/㎡) 例 拆迁补偿费 户数（户） 建筑面积（㎡） 547,470 —— 此面积为独栋别墅、联排别墅、洋房面积和。占总建筑面积56.89% 其中：可售（㎡） 496,264 不可售（㎡） 51,206 —— 一 直接投资合计 1 土地成本 0.0 1.1 土地购置及税费 0.0 1.2 拆迁补偿费 1.3 地下补缴土地出让金 0.0 2 前期工程成本 $11,634 $216 216 216 216 2.1 咨询调研费 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 估算 $1 10 $10 2.2 水文地质勘测费用 用地面积 ㎡ $300 $3 含勘察及测量费用 2.3 设计费 总建面 ㎡ $547,470 45 $2,464 $50 含建筑设计及园林景观设计 2.4 政府行政收费 $7,651 $148 ◆ 配套费 总建面 ㎡ $547,470 $56 $3,066 $62 按一类用地考虑，缴费比例20% ◆ 异地人防费 总建面 ㎡ $10,000 1,300 $1,300 $26 考虑一万平方米需要缴费，其余自建 ◆ 其他报建费 总建面 ㎡ $547,470 60 $3,285 $60 参考东方大院价格 2.5 前三通一平 $1,209 $15 ◆ 平基土石方 开挖方量 $500,000 $17 $1,000 $11 ◆ 临时道路 简易施工道路 m $1,000 $1,000 $100 $2 ◆ 临时施工用水 总建面 $547,470 1 $55 $1 ◆ 临时施工用电 总建面 $547,470 1 $55 $1 2.6 其他 0.0 0.0 3 3.1 建安工程成本 建面 $91,477 1750 1550 1500 ◆ 独立别墅(含基础与车库、私家会所) 建面 ㎡ $367,800 1,750 $64,365 1750 ◆ 联排别墅(含基础与私家会所、含车库) 建面 ㎡ $32,250 1,550 $4,999 1550 ◆ 洋房(含基础、含半地下车库) 建面 ㎡ $147,420 1,500 $22,113 1500 4 基础设施成本 $26,781 $491 650 450 300 4.1 园林景观工程 非建筑用地 ㎡ $372,000 $16,343 $329 包含公共绿地及道路广场面积，不含湖泊面积 20931 1207 4423 26561 4.1.1 道路及广场 非建筑用地 ㎡ $205,327 $300 $6,160 $124 4.1.2 绿化用地 非建筑用地 ㎡ $169,720 $600 $10,183 $205 4.2 市政配套 $7,203 $105 4.2.1 专业供水工程 $930 $11 ◆ 外线接入 距离 km $4 33 $132 $2 ◆ 小区内部 户数 户 $2,280 350 $798 $9 4.2.2 专业供电工程 $5,610 $81 ◆ 外线接入(双电源) 距离 km $8 150 $1,200 $14 ◆ 开闭所/配电房 座 $1 30 $30 $17 ◆ 小区内部(公变) 总建面 ㎡ $547,470 80 $4,380 $50 4.2.3 供气工程 户数 户 $2,280 2,430 $554 $11 4.2.4 供暖工程 总建面 ㎡ 0.0 0.0 4.2.5 通信、宽带系统 户数 户 0.0 0.0 4.2.6 有线电视系统 户数 户 $2,280 480 $109 $2 4.3 安防及智能化 总建面 ㎡ $547,470 20 $1,095 $22 4.4 管网系统 非建筑用地 ㎡ $320,000 30 $960 $11 4.5 生化池及安装 数量 个 $3 60 $180 $4 4.6 其他 $1 1,000 $1,000 $20 5 配套设施成本 15 15 15 15 5.1 幼儿园 建面 ㎡ $2,200 $297 $6 ◆ 建筑安装工程费 建面 ㎡ $2,200 1,350 $297 $6 ◆ 精装修工程费 建面 ㎡ $2,200 5.2 会所 建面 ㎡ $800 $3 ◆ 建筑安装工程费 建面 ㎡ $800 1,450 $116 $1 ◆ 精装修工程费 建面 ㎡ $800 2,500 $200 $2 5.3 物管/居委会等 建面 ㎡ $1,800 $339 $4 ◆ 建筑安装工程费 建面 ㎡ $1,800 1,386 $249 $3 ◆ 精装修工程费 建面 ㎡ $1,800 500 $90 $1 5.4 垃圾间及公厕 建面 ㎡ $400 2,000 $80 $1 5.5 其他 建面 ㎡ $604 1,400 $85 $1 6 开发间接费 $11,850 $239 239 239 239 6.1 工程管理费(含监理) 总建面 ㎡ $547,470 $1,830 约按建安2%计算 $37 6.2 教育完善费 住宅户数 户 0.0 0.0 0.0 6.3 物业完善费 建面 ㎡ $547,470 3 $164 不含销售区域物管 $3 6.4 交通完善费 建面 ㎡ $547,470 0.0 0.0 6.5 资本化利息 现金流量表 80000 0.080 $9,856 $199 贷款8亿，建设期按4年计算利息，分年发放贷款 34663 698 二 间接投资成本 206 240 180 135 7 营销费用 按基准收入3% 10201 206 独栋别墅按0.8万/M2，联排别墅0.6万，洋房0.45万考虑。 257612 16097 66339 8.1 税金 ◆ 印花税 投资+销售额 ◆ 土地使用税 土地面积 ㎡ ◆ 房产税 三 项目总投资合计 142702 3110 2650 2405 收入 340048 收入 营业税 22649 营业税 土地增值税 增值税 企业所得税 所得税 净利润 净利润 净利润总额LH:此面积为独栋别墅、联排别墅、洋房面积和。占总建筑面积56.89%LH:挡土墙等土地增值税