房地产市场细分

精选文档精选文档芀薅芅羂芅膂薀莀膀羆芅蚄蒆羁袈莀肃莇膆膂螇螀蒀葿羆蒄莀袄膂蕿羂蕿薅袅芀莂腿薂薄虿膅芆膀肄莁莁螂蝿羈蚇肀蒁蚂肀莅衿薇肈羀芃袃膃蚃罿膆芄袀羅袀袁膅罿螅蚅薆莃肁蚀蒃聿莄肆蒇肅节葿肅膈芇蒇莇薃艿蒂芃芈袆薄芇芅蒀芁袅莈蒆羅膇螃螂羀膄蒈肅莆肇蒅羃肃莂蒈袈螇肇袂羀螁羄薈蒇膇羇蚄膁薀节蚈肆芄袇肂莂荿螄螈蚅PAGEPAGE8精选文档PAGE精选文档第四章房地产市场细分◆本章学习目标1、识记房地产市场细分的看法；2、理解房地产市场细分的依照；3、掌握房地产市场细分的程序；4、掌握房地产市场细分的评估原则。◆本章教课 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 1、房地产市场细分的看法与作用2、房地产市场细分的依照3、房地产市场细分的程序和评估◆本章要点1、房地产市场细分的看法2、房地产市场细分的依照3、房地产市场细分的程序4、房地产市场细分的评估原则◆本章难点1、房地产市场细分的依照2、房地产市场细分的评估原则.精选文档第一节房地产市场细分的看法和作用即即是资本雄厚的房地产企业，也不行能对全部种类的客户供应满意的产品。房地产企业若想在竞争中立于不败之地，就一定对自己的服务对象、服务地区有明确的界定。这就要求房地产企业结合自己的优势，来确立自己最具竞争力的细分市场，即解决好“为谁的需要服务”的问题。一、房地产市场细分的看法所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销看法的指导下，依照花费者的需要、欲念、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干拥有相似需乞降欲念的房地产花费者群的市场分类过程，此中每个花费者群即为一细分市场。跟着科学技术和社会经济的发展，人们的生活水平时益提升，房地产需求的差异愈益扩大。为满足人们对房地产的不一样花费需求，房地产开发企业一定对房地产市场进行细分。二、房地产市场细分的作用在拟定市场营销计划时，房地产企业的基本任务是发现和认识他的目标市场，而后拟定和执行有效的市场营销 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础，其根本目的是为房地产企业实行有效的目标市场营销战略服务。房地产企业要在竞争中获得优势，就要鉴别自己可以有效服务的、极具吸引力的细分市场。房地产市场细分拥有以下作用：第一，有益于房地产企业解析、发现新的市场机遇房地产市场是一个容量大、品种多、配套服务性强、需求多样化、存在着很多机遇的市场。抓住一个新的市场机遇，对房地产企业来说，就意味着开辟了一个新的经营业务领域，据有更多的市场份额。从这个意义上说，只有不停发现和抓住新的市场机遇，房地产企业才能在市场营销中“左右逢源”，表现勃勃活力。市场细分是房地产企业不停发现新的市场机遇的有效手段。在对房地产市场进行周密检查的基础上，企业应依据当时房地产市场的竞争状况，认识、解析各个不一样的房地产花费者群的需求满足程度，掌握哪些种类的房地产需求已经满足，哪些竞争力较弱，哪些值得开发，从而发现未获取悉足的分市场或子市场。据此，房地产企业可拟定最正确的市场营销战略，以提升自己在房地产市场中的占.精选文档有率。比方，许多房地产企业在商品房售后服务与开发建设之间存在着严重的脱节现象，这就是一个未获取悉足的物业管理分市场。房地产企业可以抓住这个市场空白，在营销战略上拟定物业管理品牌战略，在竞争中获得品牌优势。万科房地产开发企业就是成功的一例。房地产企业也可以组建物业管理企业，睁开物业管理业务，以获取优异的经济效益。第二，有益于中小房地产企业开发市场中小型房地产企业的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺少优势。假如这些中小企业擅长发现一部分花费者末获取悉足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推行相应的产品或服务，常常能获取较好的经济效益。第三，有益于集中资源，提升房地产企业的竞争力，拟定合适的营销组合策略，获得优异的经济效益无论规模多大、实力多雄厚的房地产企业，其人力、物力和财力也总是有一定限度的，面对需求种类众多的房地产市场，在同一时期，它不行能全都去开发、经营、管理。而经过市场细分，企业就能找到最合适自己的一项或几项经营业务，提升企业对市场的应变能力，从而把本企业的人、财、物相对集中地投入到这些业务中去，针对目标市场拟定合适的营销组合策略，以获得最大的经济效益。如一些实力雄厚、资信程度高的房地产开发企业，可经过市场细分选定在一准时期、必定地区集中力量开发经营高品位的写字楼、商场或银行大厦等标记性建筑，这样，企业既可获取丰厚的利润，又可借物业提升社会名誉，扩大企业有名度和市场据有率，增强市场竞争能力，促进企业的发展和壮大。第四，有益于调整房地产企业的市场营销策略房地产市场细分可以帮助房地产开发企业及时认识房地产花费者群的特别需求及其变化，帮助房地产开发企业搞好正确合理的产品定位，并据此拟定灵巧有效的房地产市场营销策略。第二节房地产市场细分的依照在房地产市场中，购买者或租借者对房地产产品有不一样的欲念和需要，而不同的欲念和需要的差异，是构成细分房地产市场的依照。市场细分是一项以市场检查、展望为基础，对市场进行解析研究，从而找出市场不一样特点的综合技巧和.精选文档艺术。不一样企业进行市场细分时，不但要掌握市场细分的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和一般方法，并且要擅长和本企业的内部条件以及市场上的竞争产品联系起来，以便在细分市场的基础上选择好企业的目标市场。房地产细分参数主要包含：地区（地理）、人口统计、花费心理和花费行为等参数。以下结合住所市场对细分参数予以描述。一、项目地址住所市场是—个地区性市场，但它的购买者其实不限制于该房地产个案所在的地区，尽管其花费必然是在这个地区内完成的。依照简单的地理划分方法，可以将住所的购买者划分为：本城市的购买者和非本城市的购买者。非本城市的购买者又分为：1、省内购买者2、国内其余省购买者3、境外购买者境外购买者又有两种分类法：第一种：按国家（地区）可分为：中国台湾人、中国香港人、东南亚人、日自己、美国人、其余国家（地区）人；第二种：按从事业务状况分类：已在国内有投资项目的境外人士，已在国内有贸易业务的境外人士，其余境外人士。房地产的区位环境拥有三重性质：◆自然地理环境，如地形、地貌以及天气条件等；◆经济地理环境，如距离市中心的远近、文通便利程度等等；◆人文环境，如居民素质、社会风气、文化教育设施等。人们对房地产的需求喜好，其实是对房地产及四周环境进行综合议论和选择的结果。所以，在细分房地产市场时，应充分考虑到人们对房地产需求的环境议论与偏好。二、购房人数（一）家庭规模家庭规模主要指家庭人口数目的多少以及家庭组织范围的大小。家庭规模是跟着社会经济发展而不停变化的，社会经济发展水平越高，家庭规模就越小。.精选文档我国家庭均匀人数由1982年的4.54人降落到1990年的4.06人。1997年抽样检查的结果表示，户均规模大体为3.2人。在人口总数不变的状况下，家庭规模减小的结果就是家庭户数的增添，而住所花费常常是以家庭为单位的，所以，家庭规模的减小将直接以致对住所单元需求的增添，但同时对住所单元面积和房间数的要求也降低了。（二）家庭种类家庭种类是指家庭成员间的关系。依据家庭成员的血缘关系，一般分为6种种类：1、只身一人家庭，指独居者；2、夫妇家庭，由一对夫妇构成的家庭；3、核心家庭，由—对夫妇与其未婚子女构成的家庭；4、骨干家庭，由两代以上的人构成，而每代只有一对夫妇构成的家庭；5、结合家庭，由两代以上的人而同一代中又有两对夫妇以上构成的家庭；6、其余家庭，即上述5各种类家庭之外的其余家庭。在不一样种类的家庭中，因为家庭人口数目以及家庭辈数的不一样，对住所的居住面积、隶属空间面积以及公共活动空间面积所占比重会有不一样的需求。与家庭结构亲近相关的另一个要素是城市的新婚人数，他们是城市家庭结构变化和总量增减的重要砝码。北京市城区每年新婚人数约10万对，这些重生户的居住动向对房地产市场影响很大，不行忽视。（三）家庭代际数家庭代际数指家庭成员由几代人构成。按这类方法划分家庭，一般分为3种种类，即一代户，由只身一人家庭和夫妇家庭构成；二代户，由核心家庭构成；三代及三代以上的家庭，由骨干家庭和结合家庭构成。依据对武汉某居民区及烟台、无锡三地抽样检查的 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 ，可以看出家庭代际数以二代户为主，约占60%～70%，三代户及一代户共占30%～40%，四代户以及四代以上户所占比率甚小。因为各个家庭由不一样的代际人员构成，一般都要求分开居住，从而增添了对住所的需求。三、购房行为行为参数是指人们对住所的知识、态度、使用或反应。以行为参数为基础来划分住所花费者群，称之为住所市场的行为细分。许多经营者相信行为参数是创.精选文档建细分市场的最正确起点。（一）使用机遇使用机遇是指依据人们对住所产生需要、购买或使用的机遇加以差异。抓住花费者对住所的使用机遇，及时供应与需求相一致的各种住所及管理服务，是企业开辟和占据新的住所市场的有效策略。比如，在大规模进行市政建设和旧城改造的状况下，动迁部署用房的供应会相当紧张，房地产企业即可抓住这一机遇，开辟“动迁周转用房”市场。（二）追求利益追求利益是依据购买者对住所所追求的不一样利益而形成的一种有效的细分方式。比方，相同是购买住所，有的人追求购物方便的临街闹市地段，有的人侧重视线广阔、神清气爽的四周环境，有的人追求住宅能商住两用，有的人对客厅和厨房的大小很在乎，还有的人特别倾慕于选择一套拥有优异物业管理服务系统的住宅。所以，住所开发经营企业，假如以追求利益来细分住所市场，就一定让自己的产品突出某些最吸引人的特征，并分别做好广告宣传，以最大限度地吸引某个或若干个住所花费者群。（三）购前阶段一般状况下，人们总是处在对某种住所的购前阶段。若有的花费者不知道有这类住所，有的已获取信息，有的感兴趣，有的想买，而有的正准备买。住所开发企业应将处于不一样购前阶段的花费者进行细分，而后采纳合适的市场营销 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 。比方，对于不知道本企业产品的花费者，要增强广告宣传，以引起他们的注意，最大限度地拓宽该类住所的潜伏市场；对于已经知道本企业产品的花费者，侧重宣传本企业产品带给他们的利益；对于想买或准备买的花费者，则要告诉他们销售地址、联系人、销售服务项目以及购买者的资格规定等等。总之，细分住所花费者市场是一个以检查研究为基础的解析过程。住所市场细分应次序渐进，每一次细分可以只取此中两个或几十参数作为解析依照。第三节房地产细分市场的评估房地产市场细分有好多方法，但其实不是全部的市场细分都是有效的，要使市场细分对房地产经营企业有效，则房地产市场细分应依照以下4个基根源则：一、可衡量性.精选文档可衡量性是指各个细分市场的现实（或潜伏）购买力和市场规模大小应是可以识其余、可以衡量的。也就是说，细分市场不但界限清楚，并且能大体判断市场的大小。比方，需要购买可自由分开和装修的毛坯房（清水房）的花费者群规模有多大，他们的购买力和地段选择如何，这些状况都要有确实的实质检查资料来显示。假如能做到这一点，这个住所的细分市场才吻合可衡量性的原则，从而可实现有效的细分。而有些细分参数是很难衡量的，如购房用以保值或炫耀经济实力的分市场终归有多大，就不易衡量。这类细分可作为定性解析的一部分，供拟定营销策略时参照。二、可进入性可进入性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。这主要表此刻3个方面：1、企业拥有进入这些细分市场的条件2、可以将产品推行到该市场的花费者眼前3、产品能进入该市场假如某物业管理企业发现需要它供应物业管理特点服务的花费者群分别在相距很远的多幢大楼里，并且他们在整幢大楼的住户中只占很小的比率，在这类状况下，该物业管理企业要进入这个市场几乎是不行能的。除非这些花费者居住地区相对集中并拥有必定的规模，企业才能进入这个分市场。三、可盈利性可盈利性是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有益可图。一个细分市场应该是合适拟定独立的市场营销计划的最小单位，并且拥有相当的发展潜力。假如细分市场无利可图，也没有发展潜力，那么，这类细分市场是没有实质意义的，因为它违反了企业投资盈利的主旨。四、可行性可行性是指房地产经营企业对自己所选择的细分市场，能否拟定和实行相应有效的市场营销计划。企业对房地产整体市场可以细分出众多的分市场，但其实不是全部的分市场都合适企业经营能力。有的是技术上不可以胜任，有的也许是因为企业的人员、资本和用地规模的限制，尚不足以同时为太多的房地产市场拟定和实行个其余市场营销汁划。总之，企业对市场的细分一定吻合可行性的原则。我.精选文档们任何时候都应该牢记：真切的市场细分决不以细分为目的，为细分而细分，而应该以发掘市场机遇、增添企业利润为目的。同时需要指出的是，市场细分一定适量，其实不是分得越细越好。因为过分的市场细分，会增添商品的规格和种类，会减小细分市场的营销规模，并使房地产开发成本和营销成本增添，这样，反而会降低企业营销绩效。◆本章主要教课内容总结本章学习房地产市场细分的看法、房地产市场细分的作用、房地产市场细分的依照，为何要进行房地产细分。房地产市场细分的基本程序与操作方法，如何确立是合理有效的细分市场，如何进行房地产市场细分的评估与原则。.