嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案-第1篇

  嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ()  　　嘉祥县人民政府办公室关于印发嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案的通知　　嘉政办发〔2013〕57号　　各乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会，县政府各有关部门：　　《嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，抓好贯彻落实。　　2013年5月30日　　嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案　　为切实解决我县物业管理工作存在的突出问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，规范物业公司的服务行为，进一步提高物业管理水平，通过调查研究，同时借鉴先进地区经验，结合嘉祥实际，特制定本方案。　　一、总体要求　　按照县委、县政府关于“实施居民小区规范化管理”的总体要求，彻底解决物业管理的焦点难点问题，推进和谐嘉祥建设，规范开发建设和物业服务行为，抓点带面，标本兼治，推动物业管理逐步步入社会化、专业化、市场化发展的轨道，建立起物业管理长效机制，实现居住小区规范化管理、业主满意度明显提升。　　二、基本原则　　（一）政府统一部署，县住建局组织，规划、执法、财政、嘉祥街道等相关职能部门、单位配合。　　（二）物业专业化管理与业主自治相结合。　　（三）抓点带面、逐步推开。　　三、整治内容　　严格按照《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》（三级）进行综合整治，整治项目主要内容为：1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；2、化粪池清污；3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；4、合理增设停车泊位，施画道路交通标志线，安装交通安全设施；5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；6、调整绿化方式，补植适宜树种；7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；8、维修和更换落水管道；9、新增、修复安防设施设备（包括电子监控、电子道闸）和路灯设施；10、改造排水管道，达到雨污分流；11、整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础性服务；12、改造影响居民生活的供电、供水、供热设施，未向供电、供水、供热部门移交的组织实施移交；13、规范物业服务公司的收费行为，制止乱收费、多收费现象；14、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；15、其他具备整治条件的项目。　　四、实施步骤　　（一）宣传发动阶段（2013年6月15日—7月5日）。及时出台《嘉祥县物业管理办法》及配套性文件，利用广播电台、电视台、报纸等新闻媒体，采取发放明白纸、问卷调查等多种形式，大力宣传实施物业管理办法，开展住宅小区综合治理的目的、意义，宣传周边县市区开展物业管理取得的成效，曝光我县因管理不规范、居民不文明行为造成的管理混乱、脏乱差等不良现象，引导广大市民积极参与物业规范化管理活动。各物业服务企业要通过开展优质服务，取得广大业主对物业管理工作的支持。各部门要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，积极采取措施，破解难题，建立健全物业管理长效机制，努力提高我县物业管理工作水平，促进全县物业管理事业健康快速发展。　　（二）建立业主委员会阶段（2013年6月25日—7月15日）。各住宅小区在街道、社区等单位的组织下，召开业主大会，选聘物业管理公司、选举产生业主委员会，根据业主大会的授权，业主委员会代表全体业主，与物业管理公司签订物业服务合同。同时，业主委员会应积极协助物业公司履行物业服务合同，及时了解业主的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，执行业主大会的决议、决定，遵守小区各项物业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。　　（三）综合整治阶段（2013年7月16日—10月31日）。　　1、拆除违章建筑。各有关职能部门、街道、居委会联合，对试点小区违章建筑全面实施拆除，为下一步各住宅小区实施物业管理打下良好基础。　　2、基础设施改造。拆违完成后，各小区按照《济宁市物业服务等级评定标准》（三级）的基本要求，制定改造方案，进入实施阶段。各物业服务企业要从最基本、业主最关注的服务项目做起，重点做好安全、卫生、绿化、公共设施维修等工作。　　（四）实施阶段（2013年8月1日—12月20日）。2013年 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 对盛世花园、孔庄小区、教育二区东院、祥和家园、迎宾花园、山水嘉园、新辉花园、锦绣华庭、福祥丽景小区、金都花园、萌山小区等11个住宅小区实施综合整治。小区的区容区貌、环境卫生、绿化管护、配套设施完善、安全防范、规范服务等物业管理方面的问题，由原建设单位和物业服务企业进行综合整治，达到规范化管理的要求；小区的供水、供电、供热等专业经营设施设备，由相关专业经营单位根据整改方案对水、电、暖管线、设施设备进行整修与更新改造，改造后，抄表、收费、维修到最终用户。　　（五）检查验收、全面推行阶段（2013年12月21日—12月31日）。试点小区综合整治工作结束后，由县物业管理工作领导小组组织有关部门（单位）进行检查验收，对验收合格者挂牌管理。检查验收合格后，物业主管部门及街道、社区委员会组织物业管理企业、物业管理自治单位、业主委员会到试点小区及外地物业管理规范化小区参观学习，未整治小区应积极借鉴试点小区的先进经验，结合本小区实际，对住宅小区实施综合整治。　　五、职责分工　　（一）乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位参加的物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理矛盾纠纷。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．业主委员会应召集业主大会而不履行召集义务的，经业主申请，负责组织召开业主大会；　　2．对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；　　3．业主委员会任期届满后应将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会而不及时移交的，负责协调督促其移交；　　4．对未参加物业联席会议的工作人员，上报县政府有关部门督促其履行职责；　　5．对辖区内的各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。　　（二）县住建局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修、供水、供热、供气、项目综合验收等工作的监督管理，对物业管理区域内的下列违法违规行为受理处理：　　1．对违法违规施工、房屋工程质量安全问题进行查处；　　2．对违法装饰装修行为进行制止和查处；　　3．对破坏供水、供热、供气等设施设备（含相关管线计量装置）的行为进行查处；　　4．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。　　（三）县行政执法局：负责对城市规划区内物业管理区域内的下列违法违规行为进行处罚：　　1．对因从事餐饮、娱乐经营对其他业主产生油污、油烟、噪声污染的行为进行制止和查处；　　2．对未取得建设工程规划许可证的建筑物构筑物的建设行为进行查处和处罚；　　3．对破坏园林绿化和环境卫生的违法违规行为进行制止和查处。　　（四）县综治办：负责指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的社会治安综合治理和安全防范工作，会同物业主管部门督促落实住宅小区安全防范设施建设，对物业服务企业秩序维护人员进行监管、培训，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区安全防范体系。　　（五）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内楼号、门牌号码、治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；　　2．对违反消防、流动人口规定的行为进行制止和查处；　　3．对堵塞交通、阻碍消防通道的行为进行制止和查处，对违章机动车辆及时予以拖离，对强行停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）的行为进行制止和处理；　　4．对打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为接警必出，依法严厉进行打击；　　5．宠物、犬只的饲养管理；　　6．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（六）县规划局:负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．对审批后的建设项目（工程）违法违规行为实行处罚，配合县行政执法局查处未经规划审批的违法建设行为；　　2．调解因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（七）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对生态环境、排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射等造成辐射污染的行为进行制止和查处；　　2．对破坏生态环境的行为进行制止和查处；　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（八）县园林环卫局：配合县规委会和规划局对绿线的划定和审批，配合县住建局对小区绿化的验收工作，指导物业服务企业做好区内绿化的养护与管理，协同县行政执法局对非法占用绿化建设及破坏绿化的行为进行查处。　　负责指导物业服务企业做好环境卫生的管理。　　1．负责小区内居民生活垃圾处理费的直接收取；　　2．负责小区生活垃圾的外运及处理，做到日产日清；　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（九）县食品药品监督管理局：负责对小区内餐饮服务单位的餐饮服务许可证的审批及处理。　　（十）县物价局：负责物业服务收费的管理，建立质价相符的物业服务收费机制，制定和调整物业服务收费标准和浮动幅度；对物业服务活动中的各项收费进行监督检查，查处违反物业服务收费政策的行为；受理物业服务收费政策咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。　　（十一）县质量技术监督局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯及各类计量装置的违法违规行为进行查处；　　2．对不按规定办理手续，在小区内从事食品加工业的违法违规行为进行查处；　　3．调解因上述问题引起的矛盾纠纷，对相关计量装置组织仲裁鉴定。　　（十二）县工商局：负责物业管理区域内各类经营活动的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：　　1．对未取得营业执照从事物业经营的行为进行查处；　　2．对跨门头等非法经营行为进行查处；　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（十三）县民政局：会同乡镇（街道）强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，发挥社区自治组织在物业管理方面的作用。做好住宅小区住户的基层工作，协助成立业主大会。强化社区居委会对小区业主委员会、物业服务的监督管理。　　（十四）县教体局：负责小区内增设配置健身器材等工作。　　（十五）县财政局：负责筹措落实住宅小区综合整治奖补资金，并加强监督检查。　　（十六）县文广新局：负责指导和搞好“住宅小区综合整治暨物业规范化管理”活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。　　（十七）县房产管理局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业服务企业资质、物业招投标、专项维修资金和房屋质量保修金等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理：　　1．对未取得物业服务企业资质证书从事物业管理的行为进行查处；　　2．对擅自改变物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的行为进行查处；　　3．对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、未履行相应义务的行为进行查处；　　4．对未按规定缴存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；　　5．对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；　　6．对擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为查处；　　7．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。　　（十八）有关企业:移动公司、联通公司、供电公司、自来水公司、创时能源有限公司、公用供热有限公司、瑞祥燃气有限公司等专业经营单位按照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，接收专业经营设施设备，承担相关维修、养护责任；对物业管理区域内用电、用水、用热、用气报修进行受理和处理，提供收费信息查询，受理因上述问题引起的投诉、举报、建议。　　六、保障措施　　（一）加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长、有关部门负责同志为成员的物业管理领导小组，统一安排部署、组织协调全面工作。县政府办公室、督考办要加大督查力度，对工作不主动、措施不落实、整治不到位的单位给予通报批评，并追究相关负责人的责任。　　（二）落实责任主体。房地产企业开发的小区，由房地产开发企业负责整治。各单位自建的居住区，由原产权单位(开发建设单位)负责进行整治。产权单位(开发建设单位)因破产、注销又无管理单位的住宅区由县物业管理工作领导小组组织实施整治。居住小区供水、供电、供热等专业经营设施设备的整治，由各专业经营单位负责。　　（三）建立进出机制。激发物业管理活力，提升物业管理水平。对管理不到位、服务行为不规范、业主满意度低、信誉差的现有物业管理公司进行清理、整顿；所有新建住宅小区都要通过招投标选聘物业服务公司，积极引进规范化、有实力的优秀物业管理公司入驻嘉祥，打造一批亮点，引领带动物业管理市场提高标准和档次。　　（四）积极筹措资金。整治改造费用坚持“政府主导、政策扶持、市场运作”的原则多渠道筹措资金。住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为住宅小区维护管理费用的补充资金。供水、供电、供热等专业经营设施设备改造所需资金，由各专业经营单位按有关规定执行。住宅小区整治改造验收合格后，政府给予一定比例的奖补资金。　　附：1、物业管理工作领导小组成员名单　　2、住宅小区综合整治一览表　　附件1：物业管理工作领导小组成员名单　　组长：卞延军县委常委、常务副县长　　副组长：郝文民县政府办公室副主任、法制办主任　　赵羽县住房和城乡规划建设局局长　　葛海明县公安局副局长、执法局局长　　李远航嘉祥街道党工委书记　　成员：王志忠县政法委副书记　　孟凡新县住建局副局长、房管局长　　王遵祥县公安局副局长　　赵存胜县城管执法局副局长　　陈万银县财政局副局长　　吴震县规划局副局长　　高德成园林环卫局副局长　　陆志敏县食品药品监督管理局党组成员、主任科员　　崔保运县环保局副局长　　付吉运县民政局副局长　　宋巧云县教体局副局长　　王贵成县质监局副局长　　高德林县文广新局副局长　　孙娟县物价局副局长　　刘文县工商局纪检组长　　金庆志县房管局副局长　　夹书传嘉祥街道纪工委书记　　郭继海县供电公司工会主席　　史建军县移动公司经理　　汪波县联通公司副经理　　赵志尚县自来水公司经理　　张振宇嘉祥县瑞祥燃气有限公司业务经理　　郭泉嘉祥县创时能源有限公司经理　　高虹桥济宁嘉祥公用供热有限公司经理　　领导小组下设办公室，孟凡新兼任办公室主任，金庆志、赵存胜、夹书传兼任办公室副主任。