房产报告-大连

目 录 致 委 托 方 函 大连恩华金属制品有限公司： 我们接受贵公司的委托，组成评估小组，根据国家有关评估规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估价方法，对委估对象进行了估价工作，现将估价情况及估价结果报告如下： 一、估价对象 估价对象一位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010001号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为2401.2㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象二位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010002号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为1400.7㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象三位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010003号，所有权性质为私营，使用性质为综合楼，现实际状况为办公楼和宿舍，房屋总层数为3层，估价对象所在层数为1-3层，建筑面积为3000㎡，房屋简单装修，朝向为东西，建筑年代为2006年，房屋结构为楼房。 估价对象一至三所占土地座落于杨家乡杨家村，土地使用权人为大连恩华金属制品有限公司，地号为2120029，图号为空，地类（用途）为工业仓储，取得价格为空，使用权类型为出让，终止日期为2056年8月31日，土地使用权面积为28369.00平方米，已取得编号为瓦国用（2006）第275号《国有土地使用权证》。 二、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。 三、估价时点 本报告的估价时点是2013年6月26日。 四、估价结果 估价对象于估价时点2013年6月26日的估价结果如下：经过测算，估价对象在国家宏观政治经济政策不发生重大变化的前提下，确定估价对象于估价时点价值1481.5万元：人民币：大写壹仟肆佰捌拾壹万伍仟元整。 其中包含土地使用权价值587.2万元，人民币：大写伍佰捌拾柒万贰仟元整。 评估价格明细表 序号 证号 房屋坐落 用途 建筑面积（㎡） 层数 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 房权证瓦公字第25010001号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 2401.2 1 1287 309.0 2 房权证瓦公字第25010002号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 1400.7 1 1287 180.3 3 房权证瓦公字第25010003号 瓦房店市杨家乡杨家村 综合楼 3000 3 1330 405.0 合计 6801.9 894.3 序号 证号 土地坐落 使用权类型 土地面积（㎡） 地类用途 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 瓦国用（2006）第275号 杨家乡杨家村 工业 28369.00 工业仓储 207 587.2 合计 1481.5 五、估价机构 大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司 法定代表人： 邱丹 二○一三年八月二十六日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 GB/T50291-1999《房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方应对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 八、报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 十、参加本次估价的注册房地产估价师签章： 中国注册房地产估价师：单晓翎 中国注册房地产估价师：孙承旭 中国注册房地产估价师：刘庆军 估价的假设和限制条件 1.​ 估价假设 1、​ 根据估价时点原则，处在不断变化之中影响价格的各因素，假设在估价时点是相对静止不变的。 2、​ 本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，且无权属纠纷为假设前提。 3、​ 委托方合法取得该房屋的房屋所有权证，并以所确认的房屋用途评估估价对象的价格，房屋的建筑面积是依据委托方提供的房屋所有权证得到。 4、​ 本报告根据委托方提供的资料及相关数据进行评估，若资料及数据有误，对本报告的评估结论将产生一定的影响，其后果由委托方负责。 5、​ 由于受时间及 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 手段等限制，评估人员未对房屋内部结构及室外地下管网等隐蔽工程进行检测。 2.​ 限制条件 1、​ 本报告评估结果仅作为银行确定抵押贷款时的参考价格，不得作其它用途。 2、​ 本报告自估价时点之日一年内有效，评估时点后，评估报告有效期内估价对象的质量、使用功能布局、基础设施配套以及价格标准发生变化，均会对评估结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，不能直接使用本评估结论。 3、​ 本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 4、​ 本报告未经我们的同意，不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体中。 5、​ 本报告复印无效。 估价结果报告 1、​ 委托方 ：大连恩华金属制品有限公司 2、​ 估价方 ：大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司 ：大连市沙河口区鞍山路65号美都园12号 资格类型：《房地产价格估价机构资格证书》 资质等级：贰级 证书编号：第000010206号 三、估价对象 估价对象一位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010001号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为2401.2㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象二位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010002号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为1400.7㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象三位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010003号，所有权性质为私营，使用性质为综合楼，现实际状况为办公楼和宿舍，房屋总层数为3层，估价对象所在层数为1-3层，建筑面积为3000㎡，房屋简单装修，朝向为东西，建筑年代为2006年，房屋结构为楼房。 估价对象一至三所占土地座落于杨家乡杨家村，土地使用权人为大连恩华金属制品有限公司，地号为2120029，图号为空，地类（用途）为工业仓储，取得价格为空，使用权类型为出让，终止日期为2056年8月31日，土地使用权面积为28369.00平方米，已取得编号为瓦国用（2006）第275号《国有土地使用权证》。 4、​ 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。 5、​ 估价时点 本报告的估价时点是2013年6月26日。 6、​ 价值定义 房地产抵押价值，即为抵押房产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 7、​ 估价依据 1、我们与委托方签订的《估价委托协议》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4、《城市房地产抵押管理办法》； 5、《房地产估价规范》（中华人民共和国国标GB/T50291-1999）； 6、委托方提供的房屋所有权证； 7、委托方提供的土地使用权证； 8、估价对象现场勘察记录； 9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料； 10、本评估机构掌握的房地产市场相关资料。 8、​ 估价原则 本估价报告是在独立、客观、公正的前提下。遵循下列原则： 1、​ 合法原则 2、​ 最高最佳使用 3、​ 替代原则 4、​ 谨慎性原则 5、​ 估价时点原则 9、​ 估价方法 估价人员通过分析估价对象的特点及所在区域的房地产市场状况，确定采 用成本法进行估价。 成本法是以委估对象的土地取得成本、前期工程费、公共设施配套费、建筑安装工程费、管理费用、贷款利息、税金及利润等确定委估对象在估价时点的重 置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十、估价结果 估价对象于估价时点2013年6月26日的估价结果如下：经过测算，估价对象在国家宏观政治经济政策不发生重大变化的前提下，确定估价对象于估价时点价值1481.5万元：人民币：大写壹仟肆佰捌拾壹万伍仟元整。 其中包含土地使用权价值587.2万元，人民币：大写伍佰捌拾柒万贰仟元整。 评估价格明细表 序号 证号 房屋坐落 用途 建筑面积（㎡） 层数 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 房权证瓦公字第25010001号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 2401.2 1 1287 309.0 2 房权证瓦公字第25010002号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 1400.7 1 1287 180.3 3 房权证瓦公字第25010003号 瓦房店市杨家乡杨家村 综合楼 3000 3 1330 405.0 合计 6801.9 894.3 序号 证号 土地坐落 使用权类型 土地面积（㎡） 地类用途 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 瓦国用（2006）第275号 杨家乡杨家村 工业 28369.00 工业仓储 207 587.2 合计 1481.5 十一、 估价人员 中国注册房地产评估师： 单晓翎 中国注册房地产评估师： 孙承旭 中国注册房地产评估师： 刘庆军 房 地 产 估 价 员： 李丹丹 十二、估价作业日期 2013年6月26日至2013年8月26日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告使用的有效期自估价完成之日起为一年。但市场状况变化很大 时，估价报告应用有效期不得超过半年。 大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司 二○一三年八月二十六日 估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象一位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010001号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为2401.2㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象二位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010002号，所有权性质为私营，使用性质为厂房，现实际状况为厂房，房屋总层数为1层，估价对象所在层数为1层，建筑面积为1400.7㎡，朝向为南北，建筑年代为2006年，房屋结构为砖混。 估价对象三位于瓦房店市杨家乡杨家村，房屋所有权人为大连恩华金属制品有限公司，权证号为房权证瓦公字第25010003号，所有权性质为私营，使用性质为综合楼，现实际状况为办公楼和宿舍，房屋总层数为3层，估价对象所在层数为1-3层，建筑面积为3000㎡，房屋简单装修，朝向为东西，建筑年代为2006年，房屋结构为楼房。 估价对象一至三所占土地座落于杨家乡杨家村，土地使用权人为大连恩华金属制品有限公司，地号为2120029，图号为空，地类（用途）为工业仓储，取得价格为空，使用权类型为出让，终止日期为2056年8月31日，土地使用权面积为28369.00平方米，已取得编号为瓦国用（2006）第275号《国有土地使用权证》。二、区域因素分析 1.位置 估价对象位于大连瓦房店市杨家乡杨家村，附近有杨家职业技术学校、绿波幼儿园、国家电网杨家营业厅、正大医药杨家大药房、凤阳酒店、杨家满族乡政府等。 2.交通条件 估价对象所在区域紧邻赵南线，交通便利度较高，人员出入较便利，道路状况较好。 3.基础设施条件 委估对象所属区域内基础设施配套达到“五通”（通排水、通下水、通电、通路、通讯），公共配套设施齐全。 4. 周边分布企业现状 估价对象所处区域企业分布一般，密集度一般。 5. 环境状况 估价对象周围无污染企业，无空气和噪声污染，自然环境状况良好。 三、市场背景分析 基本概况 　　瓦房店位于辽东半岛中西部，面积3794平方公里，人口103万。这里历史悠久，早在四五千年前的新石器时代，已有人类在此生息繁衍。依托区位优势、交通网络、自然资源和产业基础，瓦房店创造出了独具魅力的工业文明和城市文明。在第十一届全国县域经济基本竞争力评价中，瓦房店位列13位，居东北第一位。以大规划、大项目、大投资、大舰队、大和谐为特点的“瓦房店模式”被辽宁省委在全省推广。 地理位置 瓦房店市（大连市代管，2009全国百强县市第27位）位于辽东半岛中西部，地处北纬39°20′～40°07′，东经121°13′～122°16′；西濒渤海，北距沈阳292公里，南距大连104公里,是连接沈阳和大连的重要经济区。全境总面积3793.5平方公里，城市建成区面积36平方公里。 海岸线长461.2公里，占大连市海岸线总长度的24.2%。 行政区划 辖11+（-2）个街道、13+（-2）个镇、6个乡、2个民族乡、3个市级工业区。11+（-2）个街道分别为：文兰街道、共济街道、铁东街道、岭东街道、祝华街道、岗店街道、新华街道、太阳街道、九龙街道以及长兴岛街道、交流岛街道（长兴岛街道、交流岛街道由大连长兴岛临港工业区代管）等。 瓦房店市依山傍海，自然景观秀丽。千山余脉沿境由东北向西南延伸，地势东北高，西南低。东部低山叠翠，山峰连绵，河流湍急，谷地狭窄；西部丘陵低缓，溪流短小，谷地开阔；沿海岛屿坨礁密布，海域滩涂开阔平缓 人文景观 市区内景点有：东山公园，西山公园等。市区外景点有：永丰塔、长兴岛海滨公园，横山书院、仙浴湾旅游度假区、龙门温泉旅游度假区、龙王庙旅游度假区、龙潭灵异等。 4、​ 最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。所谓最高最佳 使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对 象产生最高价值的使用。根据估价对象所处地理位置、规模及其 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 ，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象按现有用途使用为其最高最佳用途。 5、​ 抵押风险分析及变现能力分析 （一）、抵押风险分析 本次估价目的是为确定房地产抵押价值提供参考依据，房地产抵押是债务人 或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时， 债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本次评估 的抵押价值即为市场价值，但未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押权 实现存在重大影响。因此，报告使用者应充分关注在抵押期间抵押房地产可能会出现的市场风险、法律风险及其他风险。 1.​ 市场风险 对于市场风险，可能来自于三个方面：一是估价对象所处区域的房地产市场 环境在抵押期间是否会受政策影响出现大的波动；二是由于供需状况的改变所导致的价格大幅波动；三是估价对象自身状况的变化，其未来的建设标准、规模是 否会符合规划的要求，都会影响到其未来的市场需求能力，也必定会造成金融机 构抵押的风险。 2.​ 法律风险 对于法律风险，可能来自于两方面：一是当债务人不履行债务时，债权人一般会通过法律手段在短期内对估价对象进行强制处分，在此过程中会涉及到法定 优先受偿的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，如果估价对象在进行本次抵押担保之前存在其他法定优先受偿 权，对此次抵押的债权人的利益必然会产生影响，由此造成了潜在的法律风险； 二是如果估价对象存在估价师不知悉的产权纠纷，在处置估价对象时也会造成潜在的法律风险。 3.​ 其他风险 其他可能的风险还有估价师不知悉的或不可预测的风险，如在估价时点估价 对象是否存在隐藏的不明显的物业缺陷、所处区域未来是否有重污染、有毒有害 气体产生不利的环境条件。 （二）、变现能力分析 债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财 产的价款优先受偿。绝大多数情况下是通过拍卖的方式来实现的。由于拍卖具有 时间短，竞买人需要一次性付款，某些类型抵押物仅有特定的购买者等因素的影响，使抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平。 综合考虑，估价对象的变现能力较好，在目前的市场条件下，一旦发生抵押风险，其拍卖或变卖的价格可以按照评估市场价值的70%，变现时间相对长一些。 6、​ 估价方法选用 估价人员通过分析估价对象的特点及所在区域的房地产市场状况，确定采 用成本法进行估价。 成本法是以委估对象的土地取得成本、前期工程费、公共设施配套费、建筑 安装工程费、管理费用、贷款利息、税金及利润等确定委估对象在估价时点的重 置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 7、​ 估价测算过程 基本计算公式为： （1）估价对象建筑物重置完全价值： ps=A+B+C+D+E+F+G+H （2）估价对象建筑物评估价格： P= ps×成新率 （3）估价对象总价： P总=L+P 其中： P总：估价对象总价； ps：重置完全价格； P：估价对象建筑物评估价格； L：土地价值；A：前期费用；B：建安工程费；C：基础设施配套费；D： 管理费；E：利息及融资费用；F：开发利润；G：税费；H：销售费用 具体测算过程如下： （一）．土地价值 土地总价值为587.2万元，详细测算过程见昌隆土估字（2013）DT5112号土地评估报告。 （二）．建筑物价值（以房权证瓦公字第25010001号为例，具体计算过程如下）： 1、前期工程费：主要包括勘测、设计、监理等专业费用，根据建筑物实际情况及大连市建筑市场价格等，估算取建安费及基础设施配套费之和的8.05%，为79元/平方米; 2、建安费：根据估价人员现场勘测，并比照类似工程，综合考虑土建等相关建安费用，估算建安费为790元/平方米。 3、基础设施配套费：此项费用为场区内的基础设施配套费和建筑物相关配套费，参照相同工程造价，确定基础设施配套费为190元/平方米； 4、管理费：根据大连市建筑市场客观情况，取上三项的4.0%计算，为42元/平方米; 5、贷款利息及相关费用：按一年期贷款利息6.00%计算，假设建设期为一年，上述4项费用在建设期均匀投入，该项费用为33元/平方米； 6、投资利润：估价对象为普通工业厂房，投资利润按10%-30%计算，取以上1—5项之和14%，为159元/平方米； 7、税金：为城市建设及教育税费附加，费率按5.6%计算，取以上1—4项之和5.6%计算，为62元/平方米； 房屋建筑物的重置成本为上述七项之和，即1355元/平方米。 8、综合成新率：采用实际观察法确定建筑物成新率，估价人员经过现场勘察建筑物现状后确定其综合成新率为95%。 9、房屋单价 =1355元/㎡×95% ≈1287元/㎡ 10、房屋总价 = 1287元/㎡×2401.2㎡≈309万元 同理可得其他估价对象的价值，估价对象二为180.3万元、估价对象三为405万元。 房产合计为309+180.3+405=894.3万元。 房产价值+土地价值为：894.3万元+587.2万元=1481.5万元 八、估价结果确定 估价对象于估价时点2013年6月26日的估价结果如下：经过测算，估价对象在国家宏观政治经济政策不发生重大变化的前提下，确定估价对象于估价时点价值1481.5万元：人民币：大写壹仟肆佰捌拾壹万伍仟元整。 其中包含土地使用权价值587.2万元，人民币：大写伍佰捌拾柒万贰仟元整。 评估价格明细表 序号 证号 房屋坐落 用途 建筑面积（㎡） 层数 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 房权证瓦公字第25010001号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 2401.2 1 1287 309.0 2 房权证瓦公字第25010002号 瓦房店市杨家乡杨家村 厂房 1400.7 1 1287 180.3 3 房权证瓦公字第25010003号 瓦房店市杨家乡杨家村 综合楼 3000 3 1350 405.0 合计 6801.9 894.3 序号 证号 土地坐落 使用权类型 土地面积（㎡） 地类用途 评估单价（元/㎡） 评估值（万元） 1 瓦国用（2006）第275号 杨家乡杨家村 工业 28369.00 工业仓储 207 587.2 合计 1481.5 大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司 二○一三年八月二十六日