资产评估考试易错点强化记忆

方法说明重编预算法以工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场调查结果，重新编制工程量清单，重新计算出评估基准日房屋建筑物的建安工程综合造价。决算调整法适用于评估对象中工程竣工图纸、工程决算资料齐全的房屋建筑物。（常考：对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价）类比系数调整法对于设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物可使用类比系数调整法进行测算。单方造价指标法适用于建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全。名称定义评估思路使用前提注意事项基本步骤适用范围优势局限性成本法成本法是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值（1）评估对象能正常使用或者在用（1）形成资产价值的耗费是必需的1.确定评估对象，并估算重置成本；①资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费，也体现了取得该项资产所需要付出的代价①它充分考虑了资产的损耗，使得评估结果能反映市场对于获得某单项资产愿意付出的平均价格，有利于评估单项资产和具有特定用途的资产①成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考nullnullnull（2）评估对象能够通过重置途径获得（2）最佳使用和快速变现情形2.确定评估对象的使用年限；②评估单项资产。既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性贬值、功能性贬值以及经济性贬值考虑在内②在无测资产未来收益和市场交易活动不频繁的情形下，成本法给出了比较客观可行的测算思路和方法②轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大nullnullnull（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算null3.测算评估对象的各项损耗或贬值额；4.测算评估对象的价值。③评估企业价值。将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值。可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。③成本法评估企业价值为可能的破产清算、资产分割提供了一定的价值参考null市场法市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易null1.选择参照物通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产①相对来说具有客观性的方法，比较容易被交易双方所理解和接受①目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响nullnullnullnullnull2.在被评估资产与参照物之间选择比较因素nullnull②需特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值nullnullnull2.有关交易的必要信息可以获得null3.指标对比和量化差异null②如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法③在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值nullnullnullnullnull4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异nullnullnullnullnullnullnullnull5.综合分析确定评估结果nullnullnull收益法收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称null①未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量null①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；（1）单项资产评估较适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，成本费用无法或难以准确计算，存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产，例如企业价值、无形资产、资源性资产等的价值评估①对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法将无法使用。nullnullnullnullnull②分析测算被评估资产的未来预期收益；nullnullnullnullnullnull②获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量null③分析测算折现率或资本化率；null收益法从本质上体现了企业作为经营主体的存在目的，较为真实和准确地体现了企业的资本化价值，能够为所有者或潜在投资者提供较为合理的预期，有助于投资决策的正确性，因而，容易被买卖双方接受②收益法的操作含有较大成分的主观性，从而使评估结果较难把握。nullnullnullnullnull④分析测算被评估资产预期收益持续的时间；（2）整体资产评估null③收益法的运用也需要一定的市场条件，否则一些数据的选取就会存在困难nullnullnull③预期获利年限可以被预测null⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；nullnullnullnullnullnullnullnull⑥分析确定评估结果nullnullnull无形资产null基本假设持续使用假设null公开市场假设null清算假设具体假设法律政策无变化null利率汇率无变化null税收 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 无变化null经营模式、盈利模式无变化null会计政策核算方法无变化企业价值null基本假设交易假设null公开市场假设null持续经营假设null清算假设各项资产的假设null基本假设最佳使用假设null持续使用假设null清算假设nullnull评估基础中常见假设null常见假设交易假设null公开市场假设null持续经营假设null有序清算假设null强制清算假设null原地使用假设null移地使用假设null最高最佳使用假设null现状利用假设评估目的专利类型核实资料内容一般许可/转让发明、实用新型、外观设计专利证书、专利维持费缴费凭证等出资、上市/质押、诉讼等发明专利证书、专利维持费缴费凭证、专利登记簿副本等null实用新型、外观设计专利证书、专利维持费缴费凭证、专利登记簿副本、专利检索报告等核查对象方法非实物类资产盘点、函证、抽查、访谈长期股权投资（不管有无控制权，方法一样）核对、抽查（会计凭证）、尽职调查、访谈机器设备、不动产逐项调查、抽样调查森林资源小班抽查法、全面核查法、抽样调查法长期应收款收集 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 协议、函证、抽查、访谈、调查债权资产查阅分析相关合同及资料、现场调查评估资料核查验证的常用方式观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核名称影响因素价值类型的选择资产自的功能、使用方式、市场条件、评估目的（根本）评估方法的选择评估目的、价值类型、评估对象、评估方法的适用条件、评估方法依据的数据的质量和数量、其他因素评估假设评估目的、价值类型、评估对象、市场条件、评估对象自身条件劳动生产率劳动者的平均熟练程度、科学技术的发展程度及其在生产中的应用、生产过程的社会结合、生产资料的规模和效能以及自然条件评估报告提交期限和方式预计的评估工作量、委托人和相关当事人的配合力度、评估所依据和引用的专业或单项资产评估报告的出具时间等nullnullnullnull（四）相关法律规定【掌握】nullnull（1）提供虚假证明文件罪、出具证明文件重大失实罪应承担的刑事责任（刑法第二百二十九条）nullnull违法主体违法行为处罚承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 的中介组织的人员故意提供虚假证明文件处五年以下有期徒刑或拘役，并处罚金null索取他人财物或者非法收受他人财物处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金null严重不负责任，出具的证明文件有重大失，造成严重后果处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金（2）“提供虚假证明文件罪”的构成特征nullnull构成特征说明null特定的主体1.中介机构的人员：中介机构是指承办相关业务的资产评估、会计审计、法律、验证等事项专业服务的法人或非法人组织。2.还包括上述中介机构及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员。所不同的是对中介机构本身的处罚适用第231条。null行为人实施了故意提供虚假证明文件的行为1.虚假证明文件主要是承接资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等业务出具的证明文件。虚假证明文件既包括伪造的证明文件，也包括内容虚假的证明文件。2.犯罪行为人提供虚假证明文件必须属于主观故意行为，即明知所提供的证明文件存在虚假仍决定提供null侵犯的客体国家对中介组织的监督 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 和市场中介组织的正常活动。提供虚假证明文件的行为本身，就是在破坏市场秩序，就是在损害其他市场主体对中介组织公正性的信赖。本罪的本质危害是损害了市场条件下人们对中介组织及其人员的基本信赖null（3）“出具证明文件重大失实罪”的构成特征nullnull构成特征说明null特定的主体与“提供虚假证明文件罪”相同null行为人提供的证明文件存在重大失实所指的证明文件与“提供虚假证明文件罪”相同。“重大失实”指的是出具的证明文件存在重大的不符合实际的内容null行为人严重不负责任与“提供虚假证明文件罪”的主要区别。“提供虚假证明文件罪”是行为人存在犯罪的故意，本罪的行为人主观不存在犯罪故意，但存在严重不负责任的过失。这种过失或者 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现为该为的不为，或者表现为不认真而为。null造成严重后果提供重大失实证明文件的后果，给国家或相关当事人造成严重损失或者产生了特别恶劣的影响等。null侵犯的客体与“提供虚假证明文件罪”相同null市场名称短期内利润最大化长期内利润最大化完全竞争调整产量，使边际收益等于短期边际成本调整全部生产要素，使边际收益等于长期边际成本垄断竞争调整产量和价格，使边际收益等于短期边际成本调整生产规模，使边际收益等于长期边际成本寡头垄断nullnull完全垄断调整产量和价格，使边际收益等于短期边际成本调整生产规模，使边际收益等于长期边际成本null相同点不同点举例说明股利折现都是将股利折现，均属于权益口径的收益指标适用于缺乏控制权的股权评估，要求企业有稳定成熟的股利分配政策。例如：股东持有的股权是以资本增值后转让为目的的，并不要求企业有较高的分红能力，而对其成长能力和未来转让时的溢价水平更为看重，则对该股权适用于股权自由现金流量折现模型同，而不宜采用股利折现模型。股权自由现金流量null适用于具有控制权的股权评估，也适用于战略投资者的股权评估，不必有稳定成熟的股利分配政策。nullnull相同点不同点举例说明股权自由现金流量两种计算方法均可得出股东全部权益的价值。企业自由现金流量折现模型称为间接法，股权自由现金流量折现模型称为直接法。若财务杠杆假设一致，两种折现模型计算结果是一样的。当财务杠杆发生重大变化时，可能出现负值在对银行、保险公司、证券公司等金融企业进行评估时，一般优先选择股权自由现金流量折现模型，这些金融企业的财务杠杆通常很高且付息负债变动频繁，运用企业自由现金流量折现模型会使评估工作过程冗长而低效。企业自由现金流量null无需考虑债务的影响，计算相对比较简便。nullnull相同点不同点举例说明企业自由现金流量从理论上讲，两种计算方法完全是等价的。如果结果不一样，说明以下三点错误：1、经济利润折现模型计算有误。可能使用了当年年末的投入资本计算当年的经济利润；2、企业自由现金流量折现模型计算错误。当永续增长率大于0时，直接以预测期最后一年的企业自由现金流量作为永续期的企业自由现金流量是错误的，而应考虑永续增长率对应的投入资本增加额对企业自由现金流量的影响；4、经济利润折现模型和企业自由现金流量折现模型所采用的加权平均资本成本及折现系数不同。nullnull经济利润折现null可以动态反映企业在收益期的各个年度是处于价值创造还是价值破坏状态。内涵更加丰富。null资产评估基础中关于市场法的直接比较法nullnullnull序号名称解释null1现行市价法如股票的收盘价null2市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）null3市场售价类比法资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数null4功能价值类比法生产能力比例法、规模经济效益指数法null5价值比率法最常用的价值比率有市销率（P/S、EV/S）、市净率（P/B、EV/B）、市盈率（P/E、EV/E）null6价格指数法资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数（适用于：仅有时间因素存在差异）有定基和环比null7成新率价格调整法评估价值＝参照物交易价格×评估对象成新率÷参照物成新率（适用于：仅有成新程度差异）null记忆3个市价、2个价值、2个价格nullnull机器设备本体重置成本计算方法nullnullnull序号名称解释null1市场途径询价法直接市场询价，要注意使用价格资料的时效性、地域性、可靠性；null2物价指数调整法有定基物价指数和环比物价指数，只考虑了价格变化，只能用于复原重置成本法null3重置核算法一般用于非标准的、自制的设备、比较粗略null4综合估价法（常考）主材费用（要除主材费利用率、还要除成本主材费率）、主要外购件费用、考虑企业利润和设计费null5重量估价法适用于材料单一、制造简单、技术含量低的null6类比法－指数估价法X的价格指数一般在0.1-1.2之间null记忆询价核估估估价nullnull用材林林木资产评估方法nullnullnull序号名称解释适用1木材市场价倒算法（市）公式：评估值＝销售总收入－木材经营成本－木材生产经营利润成熟林、过熟林2市场成交价比较法（市）选取3个及以上参照交易案例，用林分质量、物价调整系数、市场交易价格，计算平均数成熟林3收获现值法（收）公式：评估值＝PV（未来收益）-PV（未来成本），所有未来收益、成本折现中龄林、近熟林4年金资本化法（收）公式：评估值＝年平均纯收益/投资收益率（前提：年收入稳定、持续经营）择伐5周期收益资本化法（收）刚择伐后的林木资产评估：到期后择伐收益折现，再减去费用折现（折现分母要减去1）异龄林、择伐6重置成本法（成）根据每年的投入金额，计算现值，再乘以调整系数，即评估值幼龄林、中龄林记忆nullnullnull林地资源资产评估方法nullnullnull序号名称解释适用1市场成交价比较法选取3个及以上参照交易案例，用林分质量、物价调整系数、市场交易价格，计算平均数成熟林2林地期望价法（收）永续利用，且每个轮伐期收益、支出相同，将无穷多个轮伐期净收益全部折现累加null3年金资本化法（收）公式：评估值＝年平均纯收益/投资收益率（前提：年收入稳定、持续经营）择伐4使用权有限期林地评估方法（收）nullnull5林地费用价法取得费用，再加上维持到目前状态所需的费用，两相合计null记忆nullnullnull森林景观资产评估方法nullnullnull序号名称解释适用1市场成交价比较法选取3个及以上参照交易案例，用林分质量、物价调整系数、市场交易价格，计算平均数成熟林2年金资本化法（收）公式：评估值＝年平均纯收益/投资收益率（前提：年收入稳定、持续经营）择伐3模拟开发法假设开发法，计算每年投资成本、经营成本，计算超额利润并将其折现null4重置成本法旅游设施重置成本评估值＝重置价值×成新率null记忆nullnullnull不动产评估计算方法nullnullnull序号名称解释null1市场法被估不动产评估价值=可比交易实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区位因素修正系数*实物因素修正系数*权益状况因素修正系数（2021年综合题？）null2成本逼近法（单独的土地）成本逼近法＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利润+利息+利润+土地增值收益null3重置成本法（单独的房屋）重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（2017、2020年综合题）null4收益法1.未来的收益可预测（货币）计量；2.风险可以预测并可以计量；3.获利年限可以预测null5剩余法（又称假设开发法、倒算法）待开发不动产价值＝预期开发完成后的不动产总价值－续建开发成本－续建管理费用－销售费用－续建投资利息－续建投资利润－销售税费－待开发不动产取得税费（2019年综合题，不考虑折现）null6基准地价系数修正法公式：＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数（2018年综合题）null记忆nullnullnull无形资产评估方法nullnullnull序号名称解释null1许可费节省法（收益法）入门费+每年业绩提成null2增量收益法（收益法）因使用而增加的现金流和利润，每期收益折现相加（有使用无形资产－无使用无形资产之间的差额），又称溢价利润法null3超额收益法（收益法）无形资产的超额收益额＝企业的全部收益－企业有形资产的收益（第37页：R=P-T）null4总价计量方式（市场法）一口价，总价值计量，也可以称为绝对计量方式最为常见，但一般不具有适用性null5从价计量方式（市场法）按比例计算分成可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值null6重置核算法（成本法－自制）（将无形资产开发的各项支出按现行价格和费用标准逐项累加核算，注意将资金使用成本和合理利润考虑在内）：直接成本+间接成本+资金成本+合理利润（注意：现行价格、实际消耗）null7倍加系数法（成本法－自制）（对于投入智力比较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险）：（物劳动+活劳动*劳动倍加系数）/（1-科研平均风险系数）*（1+无形资产投资回报率）null8市价类比法（成本法－外购）nullnull9物价指数法（成本法－外购）账面历史成本/购建时物价指数*评估日物价指数null记忆nullnullnull名称公式驱动因素特点市盈率P/E公式：股价/每股收益，P/E=b*(1+g)/(r-g)驱动因素：增长潜力（主要因素）、股利支付率、风险等特点：该指标易于获得且容易计算，最适用连续盈利企业市净率P/B公式：股价/每股净资产,P/B=ROE*b*(1+g)/(r-g)驱动因素：权益净利率（主要因素）、股利支付率、增长率及风险特点：极少出现负值，适用于拥有大量资产且净资产为正的企业市销率P/S公式：股权价值/销售收入,P/S=NPM*b*(1+g)/(r-g)驱动因素：销售净利率（主要因素）、股利支付率、增长率及风险特点：不会出现负值，适用于销售成本率较低的服务类企业或者是成本与销售利润水平稳定的传统行业PEGPEG=市盈率/（100*g）nullPEG指标以市盈率指标为基础，弥补了市盈率对企业动态成长性估计的不足，适用于生物制药、奢侈品及信息技术等高增长行业，对于成熟、亏损或正在衰退的行业则不适用