1项目市场分析报告

.PAGE/“锐力·领峰”项目市场分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 目录第一部分项目大市场背景提示第二部分商品房市场供应情况分析（注：07年10月至08年1月成都土地及房产市场跟踪）第三部分成都房地产大市场08年预判第四部分项目营销资源分析第一部分项目大市场背景提示一、2007年大市场波动分析◎关键点一：2007年6月7日“新特区”07年1－5月份中，2月份因受到中国传统节日的影响，房地产销售进入淡季，成交量有较大幅下降，其余月份均维持在190万平米左右的水平。6月7日成都被确立为“新特区”，大大刺激了房地产行业。6月成交量获得了较大的提升，并在7月份探高至07年全年商品房成交量的波峰，达到284.5万平米，突破了以往成都商品房购买力的水平，而8、9月份则出现了一个相对正常的下滑。◎关键点二：2007年9月27日“新政”9月27日央行推出房贷新政，成都楼市大受影响，10月份的成交量出现了大幅的萎缩，成交量仅为166.14万平米，成为07年市场的一个重要转折点。政策打压、客户观望、开发商信心不足，都严重影响了成都房地产市场的发展，10月份住宅性质土地拍卖成交均价下降到了950.42万/亩。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。因此也大大阻碍了住房投资人群的购买力。◎关键点三：2008年春节“77套”根据成都市房产114网站最新成交数据统计，除夕至初六(2月6日至12日)，全市仅卖出77套房子，为近年来成都商品房销售“最冷”的一个春节。据数据显示，春节七天，成都商品房市场6日、7日、8日三天仅成交3套住宅，9号、10号各为7套，11号为18套。直到12日，楼市销量才有小幅回升，以42套的成交量收市。虽然春节历来是成交淡季，但今年受政策等方面的影响，楼市进入调整期，因此今年比往年更加明显，使得投资型购房降至谷底，严重拖累了楼市销量和价格，导致楼市购买观望气氛浓厚。二、成都房地产大市场整体发展现状1、2007年成都全域土地市场年度供应分析◎土地市场年度供应特点2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。与06年相比，07年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。区域数量（宗）比例面积（亩）平均土地规模（亩）主城区12931.38%6145.3747.63郊区28268.62%22650.6980.32总计411100.00%28796.0670.06从今年土地供应的趋势可见，本年度的土地放量增长级主要集中在郊区（县）的土地供应，同比增长32.98%，说明开发商和消费者对于郊县置业的热情，另一方面也暗示了成都市政府有意引导城市化进程向外扩张的意图。◎商住用地供应占74.14%根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主体，2007年供应土地中，商住用地供应面积20000余亩，占全年总供应面积的74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的10.14%；纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面积的8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小，仅为整体土地供应面积的7.55%。◎中小面积地块在土地市场中的供应比例持续上升◎土地价格自年初到年末呈现出抛物线状，其中最高点集中在7-9月◎成百地块以8800万/亩取得本年度成都市地价最高的桂冠◎郊区（县）供应土地平均规模超过80亩/宗2、成都全域土地市场年度成交分析◎土地市场年度成交特点2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207229万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。本年度主城区范围内土地市场价格的飚升，主要取决于成都本年度市内房地产市场的良好态势。◎土地成交持续放量根据近三年来土地市场整体交易量的统计情况分析，土地成交量逐年增加的趋势非常明显，一是 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现为土地成交宗数增加，从2005年186宗成交土地到2007年年成交301宗土地；二是成交面积的增加，特别是2006年土地放量的趋势相对明显，2007年则呈现平稳上升的态势。◎土地成交价格持续攀升◎主城区成交面积最大◎月度最高成交3891.58亩◎主城区成交土地平均价格902万元/亩◎商住用地占总成交量的75.58%（2007年10月至2008年1月）成都土地市场重点跟踪分析报告2007年10月2场国有土地拍卖，1场土地挂牌共出让26宗土地。本月土地总供给888.7亩，较上月土地供应量增加了318.7亩，环比增加55.91%。土地拍共出让16宗地，土地性质均为二类住宅用地，总面积699.17亩；土地挂牌出让了10宗，总面积为217.67亩。10月土地实际成交宗数为23宗土地面积812亩，比9月土地成交量562亩多了250亩；其中有16宗为商住用地，16宗土地拍卖仅流拍1宗,流拍面积为39.558亩，商住用地成交总面积为629.61亩；另有10宗为工业用的，实际成交8宗流拍2宗，流拍面积为37.51亩，工业用地成交总面积为180.16亩。2007年11月，土地总供给28宗共1389.49亩（合约为926,372.98平方米）其中工业用地为13宗共532.62亩，其余15宗均为二类住宅用地。11月土地共成交12宗共计面积335.18亩（合约为223,464.51平方米）。其中5宗挂牌交易，共计177.34亩（均为商业用地）；另有7宗土地拍卖交易，共计177.84亩。12块成交土地中商业地块成交量为6宗，161亩；住宅用地成交6宗共174.18亩。11月土地成交总金额为269,549.31万元，本月土地成交均价为804.19/亩。本月成交11宗地总建筑面积为729,629.57平方米（其中有1块商业用地容积率不作规定，暂未计算其建筑面积），其中5宗商业总建筑351,385.61平方米；6宗二类住宅建筑总面积为378,243.96平方米。2007年12月土地共成交8宗，面积共计643.54亩。其中1宗挂牌交易，面积为259.08亩（合约为172720.86平方米）的二类住宅用地；另有7宗土地拍卖交易均为二类住宅用地，共计384.46亩(合约为256307.95平方米)。本月供应土地，均成交。12月土地成交总金额为617529.37万元，本月土地成交均价为959.58万元/亩。成交土地预计总建筑面积为1864995.7平方米（其中有1宗容积率没有作规划要求，故没计算该地块的建筑面积），均为二类住宅用地。2008年1月土地共成交2宗，均为挂牌交易，面积为27.84亩（合约为18560.93平方米）的商业用地；本月供应土地，均成交。1月土地成交总金额为8393万元，成交均价为301.47万元/亩。成交土地预计总建筑面积为52955.91平方米。2008年1月土地供应和成交极为不活跃，这跟往年同期的土地市场情况相近。其中主要的原因是临近春节。◎总结既9·27新政以后成都2007年10月至2008年1月成都土地市场供应相对同期都有所上升。成都成为“成渝新特区”后房产市场成长加速，大量外地资金以各种方式进入，大大冲击了成都房地产市场，土地价格上升空间巨大，各开发商都在竞标拍地上斗争激励。房地产供给市场和房地产供求市场出现了对整体形式过度乐观的思潮，破坏性的对房地产市场价格进行疯狂拉升。以导致后期房产市场真正的刚性需求群体，远远不能够接受现有的房地产市场价格，导致房产价格形成了一次大洗之后，得到的相应的市场大悲低落期。但是房产市场刚性需求并没有减少，说明市场的需求基础依然存在，只是需要更加理性的依托于市场规律，建筑健康的市场环境，使整体的房地产市场在供求面上回到理性且真实的轨道上来。这也是11、12月以来还是陆续的有一些实力地产的开发商相继以稳健价格持续拿地的主要原因，说明实力开发商依然看好成都房地产市场只是对市场回归理性的时间判断及对应手段有不同的考虑及分析。政府在出台的供地MATCH_ word word文档格式规范word作业纸小票打印word模板word简历模板免费word简历 _1717072918333_0表的同时，根据市场需求增加供地量，同时调整供地结构，控制单宗土地面积规模。年内即将在主城区推出的地块中，仅有不到10宗地规模在百亩以上。除了个别面积较大的地块外，绝大多数的土地使用者将被要求在拿到国有土地使用权后一次性开发。政府在顺应市场环境响应国家调控政策的大市场环境下将会继续以足够供应商住用地，对土地进行整顿，加强力度打击囤地、闲置土地等，以及严格规划容积率等要求从而进一步以加强节约土地能源为主，国家从严从紧控制用地规模的趋势短期内不会改变，预计2008年1月份供地数量和面积不会太大。在政策调控市场情形不是十分明朗的情况下，我们应当做到理性的分析大市场的各个环节，做到谨慎入市，合理的安排现有楼盘规划，做到顺势而为。在国家宏观政策调控下做到有准备有目的的持续稳定发展。顺应政策制定，积极的去了解相关动态发展，把握区域性房市的相关走势，做到稳健持续的发展。第二部分商品房市场供应情况分析◎供应总况——主城区占57.17%2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万㎡，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万㎡。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。与06年相比，07年整个成都市房地产市场供应增加239.58万㎡，增长14.59%；主城区新增供应量07年较06年增加157.33万㎡，郊区07年较06年住宅新增供应量增长81.25万㎡；与新增供应量相同，07年全市新增项目数量也有所上升，较06年增加197个，主城区07年较06年新增住宅项目增加123个，而郊区则相增加74个。◎月度走势——波动较大◎主城区供应分布——集中于城西和城东◎环线分布——新增供应整体外移◎规模——城西平均规模最大商品房市场交易情况分析◎07年成交量较06年成交量上涨三成多，主城区共成交商品房1332.13万平方米，较06年成交面积上涨了三成多,涨幅32.05%。◎7、8、9月创下成交高峰◎小户型成为市场绝对主力◎07年成都市主城区共成交二手房49247套，较06年成交量有所上升，其增加约4487套，同比上升10.02%。◎03-07年成都市房价走势分析据成都市房管局统计数据显示，2003年-2007年9月我市五城区住宅成交年均价的年增长率平均保持在14.3%左右，07年增幅为19.3%就超过了往年增长幅度，房价呈现出一个突飞猛涨的态势。住宅商品房产品供应形态电梯公寓成为绝对主导高层占据半壁江山电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力，并以飞快的速度向郊区市场扩散。07年成都市主城区住宅新增住宅项目共239个，其中电梯公寓项目就有229个，占到了95.8%。这也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。户型：70-100㎡成为需求主力07年全市商品房住宅项目户型供应面积以70-100㎡为主，各楼盘的销售主力产品同样以70-100㎡的套2、套3户型为主。70-100㎡的套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。◎总结活跃版块：城南新会展版块、城南新会展版块、沙河源版块、麓山大道版块、驷马桥版块、空港新区、郫县版块、建设路版块；推盘节奏：分批次/分栋推出产品；销售速度：市场大好，开发商变相捂盘，刻意控制销售速度；需求热点：70-100㎡户型成为需求主力；（2007年10月至2008年1月）成都商品房市场重点跟踪分析报告2007年10月成都市主城区共成交商品房住宅7803套，与九月份相比,有所下降,少成交商品房2643套；成交面积76.10万平方米，比九月份减少30.65万平方米,环比下降28.71%%。2007年11月新推出楼盘35个，住宅供应量共有113.93万㎡。其中，主城区新推住宅项目20个，新增供应面积约69.92万㎡；郊区新推住宅项目15个，新增供应面积约44.01万㎡。11月供应量与10月相比下降了20.03万㎡。2007年12月24日－2007年12月30日的数据显示，成都全市商品房住宅累计交易总量约为1737套,较上周相比,有大幅下降,其减少411套，本周总交易面积14.57万平方米，比上周减少2.83万平方米，环比下降24.11%。。2008年1月21日－2008年1月27日的数据显示，成都各行政区域商品房累计交易总量约为1921套,较上周相比略有小幅减少。本周总成交易面积16.15万平方米，环比下降1.55%。总结9月27日央行推出房贷新政，成都楼市大受影响，10月份的成交量出现了大幅的萎缩，成交量仅为166.14万平米，成为07年市场的一个重要转折点。成都房地产在政策打压、客户观望、开发商信心不足，的三大市场环境下严重影响了成都房地产市场的发展，10月份住宅性质土地拍卖成交均价下降到了950.42万/亩。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。因此也大大阻碍了住房投资人群的购买力。导致连续多个月的商品房销售业绩下滑，在房产价格非理性增长之后，形成了一定的现有市场价格恐慌心理，导致购买人群在楼盘选购的同时购买人群普便认为成都房产进入了一个虚高区，认为这种增长是非健康，非市场的增长，更多是开发商，投资及炒房团体或人群将房价哄抬市场商品房价格，始真实的购房需求被抑制，不能使真实的购房需求者回归到房地产市场中来，真实购买者加剧了持币观望的恐惧心理，更多的等待着市场的理性调整及整体经济对房地产市场价格的合理支持。随而在一个健康，理性的市场环境中进行合理心理宽慰的购买选择。由此也说明大市场依然存在，大市场环境的呼声也是房地产消费的回归，寻求一个正常持续顺应社会经济发展的房地产市场，房地产市场不是股市市场，应当顺应大市场环境消费人群的承受能力，做到平稳健康持续的发展。针对一系列的政策出台在购房人群和开发商以及政府对待房地产开发销售态度上都有一定的牵制影响。因此只有做强自我的内在填充，加强营销策划的市场合理性分析运用能力，积极的做出好的项目策划，顺应市场变迁，在目前“有市无价”的低迷市场局面顺应潮流，顺其而为，方可在大环境市场中做到自我的持续的稳健发展。第三部分成都房地产大市场08年预判一、整体市场发展研判◎楼市出现理性的价格回归是必然的，是涨幅回归正常的表现，而非行业泡沫的破裂；◎供应有放大趋势，但需求有严重紧缩趋势，开发商和购房者都在观望；◎07.10后出现的市场疲软将在一定时间内持续，08年有望出现买卖双方博弈的局面；◎土地供应持续放大，08年楼市规模将继续扩大；◎三环外交易量将增大，主要以城南、城北为主；二、整体开发体量预判根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开发量预测，2008年全域成都房产可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右。三、土地供应预判◎根据2007年全年土地供应的月度走势分析，理论上08年1季度土地市场的整体供应会保持比较旺盛的状态，但由于刚经历了07年底房地产市场低谷的影响，预计市场放量会相对萎缩，整体保持在2500亩左右。根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过3万亩。四、土地成交预测◎从2007年土地市场成交情况月度走势头分析，07年下半年以来市场一直保持旺盛的成交形势，预计2008年1月份土地市场将会延续这个的趋势，预计总成交量会在1800亩左右。根据近几年土地市场总体供销情况分析，随着土地市场供应量的增长，土地市场成交量的年度增长情况也十分明显，预计2008年土地成交量将会在07年的基础上继续保持比较平稳的上升状态，初步估计整体成交量在24000亩左右。而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩小，但仍然保持上涨的趋势。第四部分项目营销资源分析一、项目资料概况一、规划建设净用地面积（不含代征地）19626.76㎡二、规划总建筑用地125493.14㎡（一）地上计入容积率的建筑面积98233.07㎡1、住宅建筑面积96173.77㎡（1）套型建筑面积小于90㎡的住宅面积及占住宅总面积的比例37.62%（2）公寓建筑面积及占住宅总面积的比例13.98%（3）套型建筑面积小于90㎡的住宅面积与套型建筑面积大于90㎡的住宅面积比496：5372、非住宅建筑面积2059.30㎡（1）商业用房建筑面积261.36㎡（2）配套设施建筑面积587.04㎡（3）其他用房建筑面积1210.90㎡（二）地上不计入容积率的建筑面积848.44㎡（三）地下建筑面积及层数26411.63㎡2层三、容积率总容积率5.00住宅容积率4.91四、建筑密度总建筑密度3999.93㎡住宅建筑密度（含投影密度）14.47%五、总绿地面积7774.16㎡六、绿地率39.61%七、建筑高度及层数（1）1、2、3号楼建筑层数33F，建筑高度为99.95、99.5、99.70（2）4号楼建筑层数2F建筑高度8.10八、道路广场建筑用地6048.93㎡九、机动车位896辆地上室外停车位131辆地下停车位765辆地上室外停车位占总停车位比例14.62%十、非机动车位1050辆十一、项目分为两期施工，一期包括：1、2号楼及其地下室二期包括3、4号楼及其地下室（1）一期总面积：70792.81㎡（2）二期总面积：54700.33㎡二、项目区位分析项目区位——位于成都城南副中心天府大道南延线上，北连天府广场（约25公里），南接华阳新城（约2公里），属双流县华阳区管辖范围内。项目四至——北邻远大荷兰水街，与项目共享商业配套；西临天府大道，交通便利；东面为待开发地块；南接盛世名居。周边医疗——华阳镇内有8所重点医院，能够满足日常疾病的治疗；日常配套——老码头火锅、左岸餐饮中心、菜市、药房、宠物中心、六大银行等生活基础配套设施近在咫尺，生活舒适、方便。教育配套——红星幼儿园、川音幼儿园等10所幼儿园，华阳中 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 、棠湖中学、中和中学、育才中学等5所中学，美视国际学校等8所高等院校。周边交通——距双流国际机场12公里、火车南站12公里、双流火车站4.5公里；沿线有7条公交线路可直达成都市区各个方位；紧邻未来2年内即将开通的地铁1号线。三、区域规划影响项目地地处成都南延线天府大道南侧黄金地段，地缘优势明显。项目区位：◎共享华阳卫星城成熟生活圈及未来城市副中心国际化综合配套；◎紧邻华阳迎宾大道，其延线众多高档知名楼盘已逐步营造出成熟大社区氛围；◎紧邻政府重点打造的卫星城之一华阳镇，与极地海洋公园咫尺相遥；◎靠近新益州市政府办公园区、外国驻蓉使馆区(办事处)、成都对外加工贸易区、新国际会展中心、天府科技孵化园等；四、区域规划对项目发展的支撑：成都市政府的南迁，会展经济的带动，高科技园区的技术支撑，外国大使馆区的形成，都将加速该区域经济的飞速发展及与国际化接轨的步伐；地铁1号线的开通，拉近了华阳与成都的距离，郊区的传统概念开始模糊；07年区域内土地放量集中，并且成为众多知名开发商竞相争夺的“热地”，和黄、蓝光、新世界、万华、宏信、深长城、心怡、远大等纷纷圈地造城，掀起了新一轮的城南地产开发热潮。第五节区域项目概况及个案研究一、区域项目概况名称物业形态价格占地面积建筑面积总户数领事馆区域中海·兰庭24+1F电梯公寓7500平米110亩30.8万㎡约2000套华润·凤凰城27F电梯公寓7300元/平米356亩70万㎡2400套领馆区一号3栋32层电梯公寓1栋8+1电梯公寓6700元/平米60亩17万㎡1400套英郡1期5800元/㎡150亩35万㎡住2700套南延线中段区域远大优悠风景电梯公寓5600-6450元/㎡/79865㎡538套育才竹岛电梯公寓6300元/平方200亩齐盛艺境电梯公寓5800元/平米46亩92000㎡(住宅)700套园丁城南名著11+1、18+1电梯5500-6100元/㎡150亩25万㎡2000多套大城际电梯公寓6000元/㎡40亩10万㎡825套城南DT5500元/㎡32亩10万㎡住、4万㎡商1235套棕榈南岸电梯公寓5500元/平米/约12万㎡826套鸿阁1号26、11+1电梯5600元/平米90亩12万㎡1115套麓山区域麓港高层电梯公寓均5200元/㎡300亩50万㎡一期1300套宏信南越电梯公寓均5300元/㎡150亩左右30万㎡2000套左右2、区域项目销售进度项目名称面积区间（㎡）主力面积（㎡）(占比)热销户型面积（㎡）销售情况期数（开盘时间）领事馆区中海·兰庭80-160100-120(40％)110-120住余70多1期2批次（1期07年7月22日，2批次9月29日）华润·凤凰城70-170130-140(50％)130-140住余15％1期2批次（1期07年9月1日，2批次9月23日）南延线中段区远大优悠风景125-200140-160(40％)140-160住余10％3期3批次（3期07年4月21日，3批次8月）育才竹岛90-14590-100(50％)110-120住余50％2期3批次（07年10月27日）大城际85-12580-100(50％)80-90住余30％1期（07年11月）城南DT90-14080-90(40％)60-80住余30％1期（07年10月）棕榈南岸120-170120-140(80％)120-130售完1期售完，2期明年1月开盘鸿阁1号80-14080-90(50％)80-100住余30％2期（07年10月）麓山区域麓港65-12080-120/咨询12月底或1月初宏信南越90-11093.38-10993.38-10940%12月1日总结：◎南延线上在售项目的车位普遍配置为1:0.7◎领事馆区/南延线中段的项目梯户均比为2梯4户,而麓山规划路附近项目梯户均比为2梯5户左右.◎领事馆区物业管理费平均值为1.8元/平米,南延线中段项目的物业管理费用为1.4元/平米.◎目前在南延线上的售项目中，领事馆区域以均价6300元/平米的价格位居区域首位（标志项目：华润凤凰城和中海南庭），其次是本项目周边区域,均价为5800元/平米(标志项目:大城际\红阁一号\远大都市风景),最后是麓山规划路区域,均价5250元/平米(标志项目:麓港/宏信南越)◎南延线项目户型面积平均集中在80－120平米；其中以100平米三室两厅单卫/两室两厅双卫的户型最为畅销；成都全程营销策划有限公司2008年2月17日