《深圳市二手房买卖合同》

《深圳市二手房买卖合同》之律师逐条解析版（上）(2009-7-120:21:09)HYPERLINK"javascript:;"[发送到微博]分类：HYPERLINK"http://blog.soufun.com/23358680/0/articlelist.htm"\t"_blank"未分类　标签：HYPERLINK"http://search.soufun.com/blog/search.jsp?q=%d5%c5%c3%af%c8%d9%c2%c9%ca%a6&fld=tag"\t"_blank"张茂荣律师 HYPERLINK"http://search.soufun.com/blog/search.jsp?q=%c9%ee%db%da%b6%fe%ca%d6%b7%bf%c2%c9%ca%a6%cd%c5&fld=tag"\t"_blank"深圳二手房律师团 | 深圳二手房交易宝典——《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之律师逐条解析版解析人：深圳二手房律师团首席律师张茂荣 解析说明：1、本解析版是本律师对深圳市国土资源和房产管理局与深圳市工商局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》2008版（2007年8月1日实施，2008年1月1日修订）的逐条解读;2、本解析版对本合同条款基本含义、签约留意、潜在风险及其防范进行了特殊提示，是本律师多年来工作阅历的总结，具有极强的有用性，实为二手房交易双方、居间方、担保公司、按揭银行必读版本;3、本解析仅代表本律师个人意见，并不代表相关媒介意见，如有不妥，欢迎业内专家批判指正;4、本解析版版权归本律师全部，任何单位、个人使用、复制、转载需注明本律师创作人身份，否则构成侵权，本律师保留追究法律 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 的权利。 深圳市二手房预约买卖及居间服务合同深（      ）居间第（      ）号 特别提示 1、本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当认真阅读合同条款和二手房购房指引（交易场所现场悬挂）的内容。【张茂荣律师解析】示范文本的基本含义是示范作用，而非必需使用，如交易双方未使用本版本签订二手房买卖合同，只要内容不违反法律和行政法规的强制性规定同样有效，任何一方当事人都不能因此拒绝履行，否则将构成违约，需担当违约责任。2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。【张茂荣律师解析】本合同属格式条款，未尽事宜或有不同商定的，合同各方可在附件二中重新商定，一般状况下附件商定与格式条款不全都的，以附件商定为准。3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产四周的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等状况进行充分了解。卖方有义务照实供应包括产权状况、租赁状况、户口等有可能影响交易的真实信息。【张茂荣律师解析】本条规定了买方的留意义务和卖方的照实告知义务，买方不应仅限于卖方或居间方的介绍，而应多方了解，查证属实。卖方有意隐瞒事实真相或告知虚假状况欺诈买方签订合同的，买方有权要求变更或者撤销。 4、为保证交易资金平安，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确商定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。【张茂荣律师解析】资金监管是为了保证交易双方的平安，中天大事对居间方监管的风险暴露无遗，猛烈建议将首期款及大笔定金监管于银行，签订资金监管协议的相关条款见第6条、第8条解析。 5、买卖双方在托付他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当认真阅读所签署的公证托付 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避开消灭交易风险。【张茂荣律师解析】全权托付公证书是托付人赐予代理人（受托人）的尚方宝剑，代理人持该公证书在授权范围内可以不经过托付人同意任意处分或购买物业、代理签约、收付款等，由此产生的全部法律后果均由托付人担当（条款中办理产权转移登记买卖双方应当亲自到场的规定仅是建议条款，在买卖双方出具全权托付公证后即使不亲自到场，代理人也有权代为办理）。目前托付书均由担保公司或居间方供应，尚无官方版本，建议认真逐条审验内容，并建议业主做公证时指明买受人、成交价、有效期等重要事宜，防止代理人炒楼或低价转让，消灭意外大事时应准时终止托付并函告相关机关。 6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定标准收取佣金。【张茂荣律师解析】居间方促成交易后有权猎取佣金，除合同商定之外不应当再收取任何其他费用，如买卖双方成交后拒付佣金，居间方有权起诉索赔。 7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。【张茂荣律师解析】本条属于倡议性条款，实践中存在居间方先找一方签，再找另一方签的状况（非同时在场），此时合同在后一方签字后生效，先签一方应备份以防止后签一方签字时另行增加或修改内容。如居间方以需公司盖章为由要求全部收回合同，交易双方应制作备份并由居间方签约人签字认可。 8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站（www.szfdc.gov.cn）“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。【张茂荣律师解析】依据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，居间方方无资质或丢失资质居间仅是违规，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，所居间合同仍旧有效，买卖任何一方不得因此拒绝交易，否则将构成根本违约。 当事人基本信息（略）：                           【张茂荣律师解析】本条信息是26条各方商定的送达地址，填写不精确     将可能导致无法准时接收相关文件，故应尽量填写完整，通讯地址、联系电话务必精确     ，履约过程中地址、电话变更需准时履行变更告知手续。卖方姓名要和和房地产证全都，不应使用化名、曾用名。代签约的，应索取当事人的授权托付书，以确保有效代理。各方应备存对方身份证复印件，以备发生纠纷后诉讼使用（深圳法院诉讼要求提交对方身份证复印件）。    依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在公平、自愿、公正、协商全都的基础上，就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜，达成如下协议： 第一部分  房地产预约买卖 第一条【拟转让标的】   卖方拟转让房地产（下称该房地产）坐落于：     。                                房地产证号为：                     。房地产用途为：                     。   登记建筑面积为：             平方米。套内建筑面积为：             平方米。   该房地产土地使用权年限自 年 月 日至 年  月  日止。该房地产于 年 月竣工。   目前该房地产物业管理公司为                     ，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币： 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。该房地产商定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，详见附件一。   【张茂荣律师解析】本条是关于拟转让房屋基本状况的介绍，因系二手房，主要状况在房地产权登记机关已有记载，卖方只需留意填写的与登记的全都即可，如填写与登记或实际状况不符，买方可能会追究卖方欺诈售房的责任。 其次条【房地产产权现状】   该房地产产权现状为以下第    种：   1、该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。   2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起    日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。   3、该房地产处于抵押状态，卖方需托付担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起    日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予帮忙，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;卖方虽有担保公司供应担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同商定转移登记日期之前自行赎楼。   4、其他：【张茂荣律师解析】1、本条2规定的是业主自己赎楼，3规定的是业主托付担保公司赎楼。选择2不必做全权托付公证，操作简便平安，但需自己有足够的赎楼资金;选择3无需自筹资金但程序相对简单，买方负有协作卖方签订《二手楼赎楼贷款担保托付合同》的义务（不协作导致无法赎楼将担当违约责任）;2、担保公司赎楼需卖方做全权托付公证给其指定人员，本条没有规定业主做公证的时限，建议在本条4中补充商定“卖方托付担保公司融资赎楼的，须于签订担保服务合同当日，按担保公司要求做全权托付公证给其指定人员”;3、赎楼既是卖方义务，又是产权转移登记的前提，本条没有规定担保公司的担保赎楼期限，为防止业主与担保公司或赎楼贷款银行发生纠纷不能顺当赎楼影响交易，建议将3最终一句话修改为“卖方虽有担保公司供应担保但在出具全权托付公证书后 日内仍不能获得赎楼贷款的（含担保公司或银行违约导致），卖方应在期满后的 日内自行赎楼（也可商定解除合同）”;4、卖方应权衡自己的赎楼力量，对一旦担保公司担保赎楼不成有所预备，以防违约;5、赎楼担保方式分为卖方发起与买方发起两种，两者权利义务完全不同，所担当风险也大不不同，建议慎重选择。                                                                                                                                                        第三条【房地产租约现状】   该房地产所附租约现状为    ：   1、该房地产没有租约;   2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:        ,月租金             元整（小写        ），租期自     年   月   日至     年   月   日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商全都按下述第    种方式处置租赁合同：(只能选择其中一种)   ①该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍旧有效。卖方须于   前帮忙买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予买方，买方自        时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。   ②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不担当任何责任。   【张茂荣律师解析】本条是关于租约事宜的商定，有三点留意事项：一是卖方负有实告知买方租约状况的义务，有意告知买方虚假状况导致租客损失的将担当法律责任;二是租客有法定的优先购买权，依据法律规定，卖方应在卖房前提前通知租客并征求其意见，建议卖方在签订本合同前先取得租客的放弃购买权证明，以防签约后租客提出异议;三是依据买卖不破租赁原则，卖方无权单方提前解除租赁合同，卖方选择2、②时应事先取得租客认可，以防租客不同意对买方构成违约。 第四条【附着于该房地产的户口】   该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起    日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之    向买方支付违约金。   【张茂荣律师解析】本条不切实际，很多业主卖房后去向不明又无其他财产可供执行，导致买方很难追索违约金，建议在附件二中商定由卖方留存足够的迁户保证金，以免到时为追索小额违约金而耗费大量诉讼成本！ 第五条【转让价款】   该房地产转让总价款为人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。该转让价款不含税费。   【张茂荣律师解析】本条为过户登记价，是交易双方的纳税依据。需要提示的是部分当事人为规避税费有意签订阴阳合同，即在本条填写一个较低的过户价格，再签订《价格确认书》以实际成交价付款，如此以来本条商定将属于无效商定，在房价发生波动时简洁发生纠纷，应予避开。 第六条【交易定金】   该房地产交易定金共计人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。买方同意按以下方式支付：   本合同签订时，向卖方支付定金人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元角 分（小写：       元）。本合同签订后       日内，向卖方支付定金余额人民币： 亿 仟 佰 拾 万仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。   上述定金建议交由买卖双方商定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同商定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有商定的除外。   【张茂荣律师解析】1、“定金”不同于“订金”和预付款，肯定不能写错;2、依据担保法规定，定金最高限额为成交价的20%，定金过低起不到担保作用，过高无效，建议降低首期款提高定金到房价的20%;3、定金合同属于实践性合同，从定价实际交付之日起生效，故在定价监管状况下，买方务必取得买方的签收确认收据;4、本条第三款商定定金监管于双方商定的银行，但未明确具体银行，建议在签订本合同后准时与银行签订定金监管协议，以防一方借口就选择银行达不成全都意见而有意毁约。 第七条【交房保证金】   为防范交易风险，督促卖方按商定如期交付该房地产并结清全部费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角分（小写：    元）作为交房保证金（不超过交易总价款的2%）。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 为下列第    种：   1、交由居间方托管;   2、其它：                         。   【张茂荣律师解析】1、建议将交付保证金的结算时间改为在卖方实际交付房地产、完成产权转移登记、迁出户口及其他相关事宜办理完毕时结算;2、留意估算相关费用及违约金，预存足够的保证金，如超过总房价的2%应删除括号内备注部分。 第八条【付款方式】   买方所支付款项（包括定金、购房款），除有特殊商定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。   买方按下列第    种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币： 亿 仟 佰拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）：   1、一次性付款买方须于    年    月    日之前将上述房款支付至买卖双方商定的银行第三方监管账户。   2、买方向银行抵押付款   （1）买方须于    年    月    日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）至买卖双方商定的银行第三方监管账户。   （2）买方须于    年    月    日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并协作银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。   （3）银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方商定按以下第   种方式处理：   ①、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。   ②、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付             等全部款项。   3、买卖双方商定的其他付款方式：            。   上述款项建议买方支付至买卖双方商定的银行第三方监管账户。【张茂荣律师解析】1、猛烈建议资金监管，同第6条一样，本条未明确具体监管银行，建议在签订本合同后双方准时与银行签订资金监管协议，并商定买方将资金打入监管账号即视为卖方收讫，以防一方借口就选择银行达不成全都意见而有意毁约。2、买方需留意按时申请银行贷款承诺，对按揭不成或银行贷款承诺数额可能达不到估计数额有所预备，并依据自身状况慎重选择２（3）的处理方式;3、取得银行按揭承诺既是买方的义务，又是产权转移登记的前提，本条没有规定买方银行出具按揭承诺给卖方的期限，为防止因买方收入状况、信用问题等缘由按揭不成或卖方不能顺当取得按揭承诺影响交易，建议增加“买方申请银行按揭后 日内仍不能获得银行按揭承诺的，由买方在期满后的 日内一次性付款”（与第2条赎楼不成的时间保持全都，也可商定解除合同）;4、买方应权衡按揭不成的风险，并对此有所预料，以防构成违约;5、银行按揭承诺的实现条件是房地产转移登记到买方名下，并由买方办理完毕抵押登记手续，为保障卖方权益，防止买方领取新居产证后因种种缘由怠于办理抵押登记手续，建议商定由买方做托付公证给中介人员在过户后准时办理抵押登记手续（相关条文见第15条）。 第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的（因银行贷款缘由导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第    种（只能选择其中一种）方式担当违约责任：1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同连续履行。2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之    的违约金。【张茂荣律师解析】本条第2项是买方的陷阱条款、不公平条款，也是不合法条款，买方须格外留意：1、第2项违反《合同法》，合同法规定拖延履行不构成根本违约，卖方不能直接解除合同（必需先行催告）;2、没有商定逾期付款时间和数额，理论上可以理解为即使逾期一天、一元钱的状况下，卖方也有权解约索赔，建议在2前面添加“买方预期 日付款且未付款占应付款的  %以上”;3、如未作修改，卖方口头要求或同意买方拖延付款，买方务必要取得卖方书面确认，以防卖方事后否认并解约索赔;4、在买方根本违约的状况下，应赐予卖方纠纷后的单方选择权以便权衡利弊（房价跌选择1、房价涨选择2，以防买方违约还占廉价），而不是签约时确定，建议将“卖方有权要求买方按下列第    种（只能选择其中一种）方式担当违约责任”改为“卖方有权要求买方按下列方式之一担当违约责任”;5、如因银行缘由导致逾期付款，需要供应相关证明，以免发生纠纷时故说不清，证明包括银行证明、卖方确认证明等;6、违约责任前后应统一，第2项应当修改为“解除合同并要求买方按第16条商定担当违约责任”，以免冲突;7、本条与第12条卖方逾期交房的义务不对等，详见第12条解析。 第十条【税费担当】按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税;（2）城市建设维护税;（3）教育费附加;（4）印花税;（5）个人所得税;（6）土地增值税;（7）房地产交易服务费;（8）土地使用费;（9）提前还款短期贷款利息;（10）提前还款罚息。买方需付税费：（11）印花税;（12）契税;（13）产权登记费;（14）房地产交易服务费;（15）《房地产证》贴花;（16）抵押登记费;（17）借款（抵押）合同公证费;（18）授权托付公证费。其他费用：（19）权籍调查费;（20）房地产买卖合同公证费;（21）评估费;（22）律师费;（23）保险费;（24）其他                                            （以实际发生的税费为准）。经双方协商，其中：上述                             项由卖方支付。上述                             项由买方支付。本合同履行过程中因法律、法规和政策缘由新增的税费，按以下第  方式处理：1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。2、买卖双方同意由    方缴纳和担当一切责任。3、其他：买方支付：             %;卖方支付：             %。以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因买卖双方协商转变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。任何一方不按商定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能连续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之    的违约金。【张茂荣律师解析】1、二手房交易税费波动较大，在业主实收状况下，该条是买方的风险条款，买方要对政策变化可能增加的税费有所预料（如营业税减免期限的变化等），反之如买方实付，卖方也应有所预料;2、本条是阴阳合同过户且业主实收、房价上涨状况下业主惯用的毁约借口（要求买方以实际成交价过户多支付税费，迫使买方放弃购买），买方应予防范。建议避开签订阴阳合同，如已经签订则补充商定买方支付的税费以确定数额为限，超出部分由双方平均分摊;3、本条最终一款违约责任与16条重复且规避了定金罚则的适用，实属画蛇添足之举，建议取消或改为依据16条担当违约责任。 第十一条【房地产交付】                                                                                                                       卖方应当于                将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;2、交付该房地产钥匙;3、                                          。【张茂荣律师解析】房屋交付是二手房买卖过程中重要的一环，是双方质量责任的分界点，建议签署《交房确认书》，买方应依据附件一《房地产交接清单》逐一验收，发觉质量缺陷准时提出，收房后将视为验收合格，卖方不再担当责任。 第十二条【延迟交房的违约责任】除本合同另有商定外，卖方未按合同商定的期限将该房地产交付买方，自商定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同连续履行。 【张茂荣律师解析】本条是买方的不公正条款，付款是买方的主要义务，交房是卖方的主要义务，双方权利义务应当对等，而本合同第9条规定了买方逾期付款卖方的解约索赔权，本条却没有规定卖方逾期交房买方的解约索赔权，违反了《合同法》规定的公正原则，建议在本条最终添加“如卖方预期交房超过 日，买方有权解除合同并要求卖方按第16条商定担当违约责任。”                                                                                                                                                                                                               第十三条【附随债务的处理】卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、        等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。【张茂荣律师解析】买方应估算欠费多少，留足交房保证金，防止交房保证金不足以支付欠费，同时还应商定履约过程中由于卖方债权人或案外人就该物业主见权利（包括被法院查封）导致交易无法完成的，视为卖方违约，卖方应当依据本合同第16条担当违约责任。 第十四条【二手房买卖合同的签订】在本合同签订之日起   日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起 日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。【张茂荣律师解析】本条其次款卖方赎楼状况下的签约时间有两个，属不确定条款，且卖方赎楼买方未必按揭付款（无需银行出具按揭承诺函）、买方按揭卖方未必需要赎楼（红本房地产证在手），故建议将其次款修改为“卖方需办理赎楼手续或买方需按揭付款的，在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记、银行出具贷款承诺函后 日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》。” 第十五条【产权转移登记】买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》    日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起    日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由买方领取。买方负有抵押义务的，在买方领取新居产证后   个工作日内须办理抵押登记手续。【张茂荣律师解析】1、依据本条规定，产权转移登记是本合同中双方的义务，《深圳市二手房买卖合同》只是产权登记的时间条件，如一方毁约拒不签订《深圳市二手房买卖合同》，对方可以要求法院判决其直接履行产权转移登记义务，但由于本合同名为预约，而预约合同的效力目前尚无法律明确规定，不排解法官不看内容只看名称，认为预约属于买卖意向不具有强制执行力的状况（见第16条解释）;2、收文回执是纳税和领取买方新居地产证的依据，建议由居间方保管;3、买方按揭付款状况下，为保障卖方权益，防止买方领取新居产证后因种种缘由怠于办理抵押登记手续，建议将本条第三款“该房地产证由买方领取”改为由卖方或居间方领取并在第四款后添加“买方拖延办理抵押登记手续导致买方银行按揭承诺无法兑现的，视为买方逾期付款，买方需按本合同第9条商定担当违约责任”。 第十六条【其他违约责任】任何一方不履行本合同商定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之    的违约金。【张茂荣律师解析】1、由于守约方是否能够依据本合同要求毁约方“强买强卖”，尚不能完全确定（本律师认为具备了本约条件的预约视为本约，《深圳市二手房买卖合同》只是应政府主管机关要求为完成产权过户的形式，除完成赎楼、按揭外其余内容与本合同几乎全都，且产权转移登记是本合同的义务，一方毁约对方可以依据合同法规定要求对方强制过户，见第15条解释），而定金有高有低，为防止违约方赔定毁约，建议将违约金定为总房价的20-30%（过高可能不被法律支持），以提高违约成本;2、守约方享有选择权，有权依据利益最大化原则要求违约方双倍返还定金或支付违约金;3、为降低守约方维权成本，建议在该条添加“如因此而引起守约方提起诉讼的或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的各项费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等。” 第十七条【不行抗力】因不行抗力不能履行本合同的，依据不行抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不行抗力不能依据商定履行合同的一方当事人应当准时告知另一方当事人，并自不行抗力结束之日起    日内向另一方供应证明。【张茂荣律师解析】1、依据法律规定，不行抗力是指不能预见、不能避开并不能克服的客观状况，一般包括自然灾难、政府行为、社会特别大事等，但需要留意的是：1、金钱债务的拖延责任不得因不行抗力而免除;2、拖延履行期间发生的不行抗力不具有免责效力;3、因不行抗力不能如约履约的当事人负有准时通知并事后供应证明的义务，未能准时通知或无法供应证明的将担当违约责任。其次部分  居间服务 第十八条【居间服务内容】居间方供应如下服务：1、接受买方购房托付并为买方供应房地产信息，伴随买方看房;2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验;3、向买方精确     传达或 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卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）;4、接受卖方售房意向托付并为卖方联系合适的买方;5、促成买卖双方进行交易，帮忙办理房地产交接事宜;6、供应银行抵押贷款、赎楼事项的询问服务;7、向卖方精确     传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）;8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项供应询问服务;9、                                                                            。【张茂荣律师解析】1、为防止跳单，爱护自身合法权益，签订本合同之前居间方应与买卖双方分别签订《购房托付书》和《售楼托付书》，明确商定跑单的法律后果;2、居间方对交易的合法性负有审查义务，因审查失误给买卖双方造成损失的应当赔偿损失;3、照实报告是居间方对托付人的基本义务，居间方有意隐瞒与订立合同有关的事实或者供应虚假状况，损害托付人利益的，不但不得要求支付佣金且应当担当损害赔偿责任;4、居间方应准时督促违约方履约，固定违约方的违约证据，为维护自身合法权益及帮忙守约方维权做好预备。    第十九条【必要费用商定】1、本合同签订时，买方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）（不超过买方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方缘由导致的除外。2、本合同签订时，卖方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）（不超过卖方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方缘由导致的除外。如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》，则居间方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。【张茂荣律师解析】依据本条规定：1、居间方未能促成买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》的，不得要求支付佣金;2、无论何种缘由（包括买卖双方协商终止履行或任何一方根本违约）导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方只能收取不超过应交佣金20%的必要费用;3、如因居间方缘由导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》的，居间方不但无权收取任何费用，还要赔付买卖双方损失。 其次十条【佣金收取】1、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向买方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方缘由导致的除外。2、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向卖方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：       元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方缘由导致的除外。【张茂荣律师解析】1、本条是爱护居间方合法权益，防止买卖双方跳单的条款，依据该条规定，《深圳市二手房买卖合同》是居间方完成居间义务的标志，买卖双方支付居间方佣金的时间为签订《深圳市二手房买卖合同》的同时;2、本合同签订后无论又通过何种途径（含通过其次家中介），只要买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》就必需支付居间方佣金;3、《深圳市二手房买卖合同》签订后，即使未能实际完成产权过户，除居间方缘由导致外买卖双方无权要求居间方退还佣金，而只能追究对方的违约责任。 其次十一条【违约责任】【张茂荣律师解析】本条没有规定买卖双方协议终止本合同的状况下买卖双方的责任，依据第19条、第20条，居间方只能收取必要费用，在居间方没有收取必要费用的状况下，建议居间方予以补充商定由各方按商定佣金的20%支付必要费用，双方担当连带责任。1、买卖双方利用居间方所供应信息、条件、机会等，私自签订《深圳市二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方应当担当违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同商定的全部佣金。【张茂荣律师解析】1、本条即客户跳单规定，跳单是对诚恳信用原则的粗暴践踏，属根本违约行为，本条明确规定跳单需支付全部佣金，但没有规定买卖双方串通跳单是否要担当连带责任，本律师认为鉴于一方面居间方的损失是双方共同有意造成，另一方面业主卖房后一般下落不明，不让买方担当连带责任不利于居间方利益的爱护，故建议在后面增加“并由买卖双方担当连带责任”;2、依据本条规定，买卖双方在签订本合同之后另行通过其他居间方成交的构成违约，需支付居间方全部佣金（即便其他中介免费代理）;3、实践中常有买卖双方托付居间方售楼或买房之后签订本合同之前，其他居间方查找到更高价买方或谈到更低价的状况，对此建议不要盲目通过其他居间方成交，否则同样属于跳单行为将要对居间方担当违约责任。建议在签订《售楼托付书》、《看楼托付书》时注明房价及有效期，并商定有效期内如其他居间方能够卖出更高价或买入更低价可通过其他居间方成交。没有商定或商定不明的，应向居间方发出催告并赐予合理期限，在确认居间方无法更高价或更低价促成交易后再通过其他居间方成交。2、因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿。【张茂荣律师解析】本条是卖方的违约责任条款，如卖方根本违约居间方必需先行退还买方必要费用再向卖方索赔，但因只能索赔退还给买方的不超过佣金20%的必要费用，标的小，索赔成本高，周期长，往往得不偿失，建议从卖方交房或迁户保证金中依法留置。3、因买方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后，可要求买方赔偿。【张茂荣律师解析】本条是买方的根本违约责任条款，同卖方违约一样，居间方必需先行退还卖方必要费用再向买方索赔，标的小，索赔成本大，不合算。4、因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应担当赔偿责任。【张茂荣律师解析】本条是居间方违约责任条款，需双倍返还必要费用，在造成买卖双方损失的状况下需另外赔偿，但买卖双方需负举证责任，证明自己的损失数额。5、因不行抗力因素，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应于不行抗力情形消退后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。【张茂荣律师解析】不行抗力是指不能预见、不能避开并不能克服的状况，该“三不”必需同时具备，否则不构成不行抗力，如拖延履行需担当违约责任，见第17条解析。   第三部分  其他商定 其次十二条【本合同与其他文件的冲突解决】三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。【张茂荣律师解析】前后合同不全都的，视为后合同对前合同的协议变更，以后面的合同为准。 其次十三条【合同附件】本合同共有附件    份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。【张茂荣律师解析】合同附件是合同的补充，与合同具有同等效力，同样应当予以重视。因附件签订挨次在合同之后，在与合同内容不全都时，一般以附件为准。 其次十四条【法律适用与纠纷解决】因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，实行下列第    种方式解决：1、向深圳仲裁委员会申请仲裁;2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;3、向人民法院起诉。【张茂荣律师解析】诉讼、仲裁各有利弊。诉讼法官均为专职，两审终审，费用较低，一审败诉后还有补救机会，但一般不会判决败诉方担当胜诉方的律师费（双方有明确商定除外）;仲裁员均为兼职，一裁终局，错了不易订正，裁决后一方申请法院强制执行的，对方还可申请法院不予执行和撤销裁决，费用远高于诉讼费，但可要求败诉方担当胜诉方律师费。从降低维权成本、便于执行的角度来说，建议选择第3项诉讼解决。 其次十五条【合同数量及持有】本合同一式    份，买方   份，卖方   份，居间方   份，均具同等法律效力。【张茂荣律师解析】交易双方需留意签约后务必自己留存一份，以免签字后对方再行修改或添加内容，即使签约时一方不在或居间方要全部收回盖章，也要复印让对方签字确认后留存一份。 其次十六条【送达】当事人所填写的通讯地址即为送达地址。【张茂荣律师解析】送达地址格外重要，确认后如拒收或无法接收资料的均视为送达，如地址发生变更务必准时通知对方，详见当事人基本信息解析。 其次十七条【合同生效】本合同自三方签字（盖章）之日起生效。本合同不作为申请房地产转移登记的依据。【张茂荣律师解析】合同的生效也可以商定期限或条件，如自业主取得租客放弃优先购买权或购买权后、定金支付后、共有人书面追认后、签字后多少日生效等。 卖方：                    居间方盖章：                买方： 代理人：                  经纪人：                    代理人：证号：经纪人助理：证号：年  月  日            年   月  日             年  月  日