11【成本】【投资】【房地产项目投资测算】某项目经济测算模板

填写说明 模型说明 1、全模型由18张表组成，用于投资阶段项目的经济测算。 2、重大调整项：1）增加“并购指标（收购方层面）”表单2）增加“增值税”表单3）增加“双赢现金流”表单4）增加“决策 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 表”表单5）调整资金成本利息6）增加“持有物业”表单 填写指引（可按如下顺序填写） 0、 初始参数设置 参数设置：请各地区公司根据实际情况设置初始参数：1、“ 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 成本”请根据项目实际配置情况和当地费用标准设定合理成本数值（不宜过紧）；2、“税费说明”：各业态土地增值税预征率；3、土地增值税默认分项清算，如实际可整体清算的，涉及需修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；4、“地价分摊”：市政配套费的征收标准；5、“增值税”：根据各地区增值税执行政策及增值税专票开具情况，设置增值税扣减折扣率。 1、 规划指标! 填写“规划指标”表中蓝色底纹区域，确定本项目的整体 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ；注意如涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中涉及，有精装的，在“标准成本”表中填写精装标准； 2、 施工计划! 填写“施工计划”表中蓝色底纹区域，注意项目开始时间与地价支付、销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意勿遗漏各业态精装/毛坯的勾选，否则易造成勾稽关系错误； 3、 地价分摊! 填写“地价分摊”表中的“附1：土地成本表”与“附2：土地成本支付节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需以公式形式录入； 4、 经济指标! 填写“经济指标”表的各业态销售起价和楼板价（该表中其他值自动生成）； 5、 销售计划! 填写“销售计划”表中各月份的销售套数和销售单价，注意销售套数不能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了价格敏感性分析，各月度的售价需输入公式，不能直接填写数字； 6、 现金流量! 填写“现金流量”表中蓝色底纹标注区域，补缴税费，如实际回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。 7、 并购指标! 填写“并购指标”表中蓝色底纹标注区域，收购股权比例、溢价财务成本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。 8、 双赢现金流! 填写“双赢现金流”表，区域承责的销售及回款计划，工程款/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。 9、 决策意见表! 填写“并购指标”表中蓝色底纹标注区域，收购股权比例、溢价财务成本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。决策意见表 xxxxxxxx（股权收购/招拍挂/勾地/旧改）项目简要报告及投资意见表 （开发团队：xxxx区域投资负责人：xxxx投资跟进人：xxxx） 一、基本信息 可售总货值（万元） 53,567 占地面积（平米） 94,631 容积率 4.2（ 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 约定不低于3.5，不高于4.2） 计容面积（㎡） 33,738 总建面（㎡） 86,333 地上可售建面（㎡） 32,501 总对价（万元） 对价组成 按实际情况填写 资金峰值（万元） 89,650 自有资金峰值（万元） 81,012 IRR -15.77% 我方权益比例 100% 项目公司利润（万元） -78,401 归属我方利润（万元） -78,401 归属我方利润率 -146.36% 自持物业投入（万元） 0 扣自持后现金盈余（万元） -78,401 折有票楼面价(元/㎡)葛军:葛军:请按集团下发标准计算并填写 按集团下发标准填写 并购楼面价(元/㎡) 11,856 阳光共赢金额（万元） ERROR:#N/A 合作共赢金额（万元） -300 含融资现金流回正时间 ERROR:#N/A 不含融现金流回正时间 ERROR:#N/A 起拍楼面价(元/㎡) 11,856 建议授权楼面价(元/㎡) 土地/对价款支付节奏 按实际情况填写 开发进度 净地获取日 开工日 示范区开放日 开盘日 拿地-开盘周期 0天 融资方案 按实际情况填写 意向资金方 预计放款额度 预计融资成本 二、外部市场情况 周边地价 土地信息 竞得时间 竞得企业 可售楼板价(元/㎡) 与本项目车距 整体市场情况 业态 全市年成交量(万㎡） 全市年成交额（亿元） 区域年成交量(万㎡） 区域年成交额（亿元） 不得为空 不得为空 不得为空 不得为空 不得为空 不得为空 竞品情况 竞品名称 容积率 6个月成交均价(元/㎡) 目前成交均价(元/㎡) 与本项目车距 月均去化情况 最新开盘时间 最新一期去化情况 不得为空 不得为空 不得为空 三、产品及效益 产品情况 产品类型 售价起价（元） 售价均价（元） 可售面积（㎡） 货值（万元） 货值比例（%） 月均销售套数（套） 单方计容建造成本（元） 单方可售建造成本（元） 成本合计（万元） 类型 产品描述 高层 精装800 12,500 0 0 0 0.0% 109 0 0 0 底层商业 毛坯 20,000 20,000 4,063 8,126 15.2% 3 3,392 3,392 2,953 公寓 精装1200 9,200 9,654 28,438 27,453 51.2% 48 5,844 5,844 27,644 人防地库 车位 120,000 120,000 11,903 3,864 7.2% 46 3,620 3,620 4,309 非人防地库 车位 120,000 120,000 38,692 14,124 26.4% 78 3,370 3,370 13,039 总体情况 83,096 53,567 100% 47,945 持有物业 无 0 货量组织及销售目标 当年销售额 17134 次年销售额 36433 第三年销售额 第四年销售额 第五年及后续销售额 当年回款额 12193 次年回款额 37928 第三年回款额 3446 第四年回款额 第五年及后续回款额 四、风险事项及应对措施 请区按照实际情况，如实填写，如没有，请填写“无” 五、上报单位意见 项目综合 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ： 投资 营销 成本 财务 区域负责人 签字：日期： 签字：日期： 签字：日期： 签字：日期： 签字：日期： 承责内容：规划指标合理、销售及回款目标可实现、利润目标可实现、产品配置及成本目标可实现、工程及费用付款进度准确、风险事项揭示清晰完整、市场数据准确、跟投金额明确。 六、投资发展中心意见 战区负责人/区域对接人（签字）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期： 评审部负责人（签字）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期： 七、决策意见 　　日期：按实际情况关联规划指标表和经济指标表勾稽关系 地价及规划 成本估算 税费说明 开发及销售计划 现金流量 利润预测 检查式 建筑面积 86333.00 86333.00 0 可售套数 住宅 1304.00 1304.00 0 商办 797.00 797.00 0 地下 1499.00 1499.00 0 可售面积 住宅 0.00 0.00 0 商办 32501.00 32501.00 0 地下 50595.00 50595.00 0 销售收入 53567.17 53567.17 53567.17 0 住宅 0.00 0.00 0.00 0 商办 35579.17 35579.17 35579.17 0 地下 17988.00 17988.00 17988.00 0 项目总投资 地价 52519.27 52519.27 52519.27 0 开发成本 100464.48 100464.48 100464.48 0 期间费用 2303.39 2303.39 2303.39 0 营业税金及附加合计 4222.51 4222.51 4222.51 0 企业所得税 -13355.80 -13355.80 -13355.80 0 税收返还 0.00 0.00 0.00 0 税前利润 -53423.21 -53423.21 0 税后利润 -40067.41 -40067.41 0 净现金流量 现金流入 53567.17 53567.17 0 现金流出 81034.14 81034.14 0 资金成本 12600.43 12600.43 0 检查式合计 0敏感性分析 土地底价 40,000 万元 含融资现金流回正时间 ERROR:#N/A 月 重要提示：为减少内存占用，本表需要手动计算，请在更改蓝色单元格之后，按F9计算 每手价格 100 万元 不含融资现金流回正时间 ERROR:#N/A 月 加价手数 0.0 含融资资金峰值 89,650 万元 溢价率 0.0 阳光共赢奖金 ERROR:#N/A 万元 销售净利润率 -146.36% 合作共赢奖金 -300 万元 净利润 -78,401 万元 计容建面 33,738 平米 入市价格涨幅 0% 入市价格上涨0% 单变量分析 “地价+售价”双变动 加价手数 销售净利润率 净利润 溢价率 融资回正 经营回正 含融峰值 阳光共赢 合作共赢 土地总价 楼板价 住宅价格变动（住宅业态同比例变动） -146.36% -78,401 0.0 ERROR:#N/A ERROR:#N/A 89,650 ERROR:#N/A -300 -146.36% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 20 7.33% 16,478 5.00% 14 14 91,560 463 94 42,000 12,449 加价手数 0.0 4.69% 6.28% 7.82% 9.18% 10.44% 11.48% 12.43% 25 7.22% 16,239 6.25% 14 14 92,080 410 93 42,500 12,597 10 4.84% 6.06% 7.61% 8.98% 10.25% 11.34% 12.22% 30 7.12% 16,001 7.50% 14 14 92,601 357 91 43,000 12,745 20 4.47% 5.84% 7.33% 8.77% 10.05% 11.21% 12.09% 35 7.01% 15,763 8.75% 14 14 93,121 304 90 43,500 12,893 30 4.09% 5.62% 7.12% 8.57% 9.86% 11.05% 11.96% 40 6.91% 15,525 10.00% 14 14 93,641 251 88 44,000 13,042 40 3.71% 5.40% 6.91% 8.37% 9.66% 10.86% 11.82% 45 6.80% 15,286 11.25% 14 14 94,161 198 87 44,500 13,190 50 3.33% 5.18% 6.69% 8.16% 9.46% 10.67% 11.69% 50 6.69% 15,046 12.50% 14 14 94,682 144 86 45,000 13,338 60 2.95% 4.94% 6.46% 7.87% 9.25% 10.47% 11.54% 55 6.58% 14,789 13.75% 14 14 95,202 88 84 45,500 13,486 70 2.58% 4.99% 6.23% 7.65% 9.04% 10.26% 11.39% 60 6.46% 14,531 15.00% 14 14 95,722 31 83 46,000 13,634 80 2.10% 4.62% 6.01% 7.43% 8.82% 10.06% 11.21% 65 6.35% 14,274 16.25% 14 14 96,242 0.0 81 46,500 13,783 90 1.72% 4.26% 5.78% 7.21% 8.55% 9.85% 11.01% 70 6.23% 14,016 17.50% 14 14 96,763 0.0 80 47,000 13,931 100 1.34% 3.90% 5.54% 6.99% 8.33% 9.65% 10.81% 75 6.12% 13,759 18.75% 14 14 97,283 0.0 78 47,500 14,079 110 0.96% 3.53% 5.31% 6.77% 8.12% 9.44% 10.61% 80 6.01% 13,502 20.00% ERROR:#N/A 14 97,803 ERROR:#N/A 76 48,000 14,227 120 0.59% 3.17% 5.08% 6.55% 7.91% 9.23% 10.41% 85 5.89% 13,244 21.25% ERROR:#N/A 14 98,323 ERROR:#N/A 75 48,500 14,375 130 0.21% 2.71% 5.12% 6.33% 7.70% 8.97% 10.22% 90 5.78% 12,987 22.50% ERROR:#N/A 14 98,844 ERROR:#N/A 73 49,000 14,524 140 -0.17% 2.35% 4.77% 6.11% 7.48% 8.76% 10.02% 95 5.66% 12,726 23.75% ERROR:#N/A 15 99,364 ERROR:#N/A 72 49,500 14,672 150 -0.55% 1.99% 4.42% 5.88% 7.27% 8.56% 9.82% 100 5.54% 12,465 25.00% ERROR:#N/A 15 99,884 ERROR:#N/A 70 50,000 14,820 160 -0.94% 1.63% 4.07% 5.66% 7.06% 8.35% 9.62% 105 5.43% 12,205 26.25% ERROR:#N/A 15 100,404 ERROR:#N/A 69 50,500 14,968 170 -1.32% 1.26% 3.63% 5.44% 6.84% 8.15% 9.36% 110 5.31% 11,944 27.50% ERROR:#N/A 15 100,925 ERROR:#N/A 67 51,000 15,116 180 -1.70% 0.90% 3.28% 5.21% 6.63% 7.94% 9.16% 115 5.20% 11,683 28.75% ERROR:#N/A 15 101,445 ERROR:#N/A 66 51,500 15,265 190 -2.20% 0.53% 2.93% 5.24% 6.41% 7.73% 8.96% 120 5.08% 11,423 30.00% ERROR:#N/A 15 101,965 ERROR:#N/A 64 52,000 15,413 200 -2.58% 0.17% 2.58% 4.90% 6.20% 7.53% 8.77% 备注：C列可以手动调节 备注：T列数字可以手动调节不考虑持有物业收入请关联并购指标表C16考虑持有物业收入请关联并购指标表C23授权决策 填写指南：1、销售均价数据从“经济指标表F列”引用，销售收入从“汇总核对表M列”引用，均需要根据入市价格的涨幅手动复制粘贴2、H列以后，36行以下的蓝色单元格，从“敏感性分（计算栏）”手动复制粘贴 授权决策依据 竞拍时间：2016/2/310:00 一指标/销售 用地面积 94631.2 ㎡ 折合 142 亩 条件一(保守) 条件二(正常) 条件三(乐观) 平均容积率 0.36 销售均价 销售收入 销售均价 销售收入 销售均价 销售收入 计容面积 33,738 ㎡ 总建筑面积 86,333 ㎡ 可售比 38% (元/㎡) (万元) (元/㎡) (万元) (元/㎡) (万元) 地上可售面积 32,501 ㎡ 作者:作者:地上可售面积均价 作者:作者:地上可售面积总货值 数据抓取 独栋别墅 0 ㎡ 0 0 类独栋别墅 0 ㎡ 0 0 联排别墅 0 ㎡ 0 0 叠拼别墅 0 ㎡ 0 0 花园洋房 0 ㎡ 0 0 小高层（18层及以下） 0 ㎡ 0 0 高层（19-33层） 0 ㎡ 0 0 超高层（34层及以上） 0 ㎡ 作者:作者:车位单价：万元/个 0 0 自持住宅（持有） 0 ㎡ 0 0 回购返还类2 0 ㎡ 0 0 住宅其他类1 0 ㎡ 0 0 住宅其他类2 0 ㎡ 0 0 住宅其他类3 0 ㎡ 0 0 底层商业（可售） 4,063 ㎡ 20000 8126 独立商业（可售） 0 ㎡ 0 0 公寓式办公（可售） 28,438 ㎡ 9653.7 27453 办公楼（可售） 0 ㎡ 0 0 商办其他类1 0 ㎡ 0 0 商办其他类2 0 ㎡ 0 0 商办其他类3 0 ㎡ 0 0 人防车库 11,903 ㎡ 322 个 120000 3864 非人防车库 38,692 ㎡ 1,177 个 120000 14124 地下商业（可售） 0 ㎡ 0 0 总销售收入（万元） 0作者:作者:全盘均价 0作者:作者:全盘总货值 0 0作者:作者:全盘总货值 0 0作者:作者:全盘总货值 二地价/售价/利润率 总地价款作者:作者:合理调整增量，增量应为项目公告竞价阶梯整数倍 楼面地价 亩单价 折地保障房成本实际面地价 溢价率 净利率 阳光共赢 观察指标 净利润 净利率 阳光共赢 观察指标 净利润 净利率 阳光共赢 观察指标 净利润 （万元） （元/㎡） (万元/亩) (元/㎡) 数据抓取 42000作者:作者:请输入起始总地价 12,449作者:longforuser:方案容积率略超，以测算总价反推起拍楼面价 296 5.0% 7.33% 463 16478 42500 12,597 299 6.3% 7.22% 410 16239 43000 12,745 303 7.5% 7.12% 357 16001 43500 12,893 306 8.7% 7.01% 304 15763 44000 13,042 310 10.0% 6.91% 251 15525 44500 13,190 313 11.3% 6.80% 198 15286 45000 13,338 317 12.5% 6.69% 144 15046 45500 13,486 321 13.8% 6.58% 88 14789 46000 13,634 324 15.0% 6.46% 31 14531 46500 13,783 328 16.3% 6.35% 0 14274 47000 13,931 331 17.5% 6.23% 0 14016 47500 14,079 335 18.8% 6.12% 0 13759 48000 14,227 338 20.0% 6.01% ERROR:#N/A 13502 48500 14,375 342 21.3% 5.89% ERROR:#N/A 13244 49000 14,524 345 22.5% 5.78% ERROR:#N/A 12987 49500 14,672 349 23.8% 5.66% ERROR:#N/A 12726 50000 14,820 352 25.0% 5.54% ERROR:#N/A 12465 50500 14,968 356 26.3% 5.43% ERROR:#N/A 12205 51000 15,116 359 27.5% 5.31% ERROR:#N/A 11944 51500 15,265 363 28.8% 5.20% ERROR:#N/A 11683 52000 15,413 366 30.0% 5.08% ERROR:#N/A 11423 三支付计划 竞买保证金 万元 第一笔地价款 万元 第二笔地价款 万元 第三笔地价款 万元 … 合计 0 万元 100%敏感性分析表D9=0%或更低敏感性分析表D9=5%左右敏感性分析表D9=10%左右双赢现金流 项目 科目 合计 43101 43132 43160 43191 43221 43252 43282 43313 43344 43374 43405 43435 43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 44166 44197 44228 44256 44287 44317 44348 44378 44409 44440 44470 44501 44531 44562 44593 44621 44652 44682 44713 44743 44774 44805 44835 44866 44896 44927 44958 44986 45017 45047 45078 45108 45139 45170 45200 45231 45261 45292 45323 45352 45383 45413 45444 45474 45505 45536 45566 45597 45627 45658 45689 45717 45748 45778 45809 45839 45870 45901 45931 45962 45992 46023 46054 46082 46113 46143 46174 46204 46235 46266 46296 46327 46357 46388 46419 46447 46478 46508 46539 46569 46600 46631 46661 46692 46722 46753 46784 46813 46844 46874 46905 46935 46966 46997 47027 47058 47088 47119 47150 47178 47209 47239 47270 47300 47331 47362 47392 47423 47453 47484 47515 47543 47574 47604 47635 47665 47696 47727 47757 47788 47818 47849 47880 47908 47939 47969 48000 48030 48061 48092 48122 48153 48183 48214 48245 48274 48305 48335 48366 48396 48427 48458 48488 48519 48549 48580 48611 48639 48670 48700 48731 48761 48792 48823 48853 48884 48914 48945 48976 49004 49035 49065 49096 49126 49157 49188 49218 49249 49279 49310 49341 49369 49400 49430 49461 49491 49522 49553 49583 49614 49644 49675 49706 49735 49766 49796 49827 49857 49888 49919 49949 49980 50010 50041 50072 50100 50131 50161 50192 50222 50253 50284 50314 50345 50375 50406 50437 50465 50496 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